陽光城的煩惱：業(yè)主頻發(fā)維權(quán)票據(jù)質(zhì)押到期 負(fù)債率83%現(xiàn)金流有點(diǎn)緊

原標(biāo)題：陽光城的煩惱：業(yè)主頻發(fā)維權(quán)票據(jù)質(zhì)押到期 負(fù)債率83%現(xiàn)金流有點(diǎn)緊

作者：遙遠(yuǎn)的風(fēng)

審校：一條輝

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

陽光城陽光嗎？

單純從業(yè)績來看，答案是肯定的

2019年8月1日，陽光城集團(tuán)發(fā)布了2019年中期業(yè)績報(bào)告顯示，陽光城2019年上半年實(shí)現(xiàn)營收225.11億元，同比增長48.03%，歸母凈利潤14.49億元，同比增長40.52%。

對此，陽光城集團(tuán)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示，公司會(huì)堅(jiān)持規(guī)模和品質(zhì)并重的戰(zhàn)略，在保證公司安全運(yùn)營的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

然而，真實(shí)的陽光城卻是另一番景象，業(yè)主維權(quán)不斷，精裝變“毛坯”，在規(guī)模之下品質(zhì)問題有點(diǎn)多。

注重規(guī)模的結(jié)果：陽光城的品質(zhì)問題有點(diǎn)多

“魚與熊掌不可兼得?！?/p>

在規(guī)模與品質(zhì)之間，陽光城選擇了規(guī)模。

據(jù)其中報(bào)顯示，2019年1-6月，陽光城錄得合約銷售金額900.73億元，較去年同期增長約28%，完成了全年銷售目標(biāo)的50%。其中，陽光城福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域銷售金額均突破百億元。

2019年上半年，光城實(shí)現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入225.11億元，同比增長48.03%，合并歸屬于上市公司股東凈利潤14.49億元，同比增長了40.52%。

“上半年的激勵(lì)體系中規(guī)模的比重太大，與戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配。下半年，陽光城將調(diào)整激勵(lì)體系，平衡規(guī)模與利潤，體現(xiàn)當(dāng)期創(chuàng)造，強(qiáng)化品質(zhì)導(dǎo)向，加大品質(zhì)考核與利潤考核的力度。品質(zhì)考核以工程品質(zhì)和設(shè)計(jì)品質(zhì)為突破口；利潤考核是當(dāng)期利潤與結(jié)算利潤的綜合考核。”陽光城集團(tuán)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示，下半年陽光城將推進(jìn)兩項(xiàng)調(diào)整——品質(zhì)導(dǎo)向、利潤導(dǎo)向通過品質(zhì)工程的推進(jìn)，爭取在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的突破，將品質(zhì)打造為陽光城的核心競爭力。

不過，對于已經(jīng)建造的房子來講，陽光城去很難談得上品質(zhì)，如果個(gè)別項(xiàng)目情有可原，然而，事實(shí)上，2019年上半年，陽光城在全國各地頻出維權(quán)的聲音：

2019年8月底，據(jù)“浙江之聲”報(bào)道，位于嘉興海鹽江濱大道的陽光城翡麗海岸小區(qū)，8月22號(hào)開發(fā)商通知交房，但業(yè)主實(shí)地卻發(fā)現(xiàn)房子有不少問題，根本無法交付。

2019年9月2日，《金陵晚報(bào)》就報(bào)道了“鼓印蘭園涉嫌侵占公共綠地”的問題。據(jù)市民反映，位于南京城北的葛洲壩陽光城鼓印蘭園6號(hào)樓洋房一樓有院子贈(zèng)送，但所謂的院子其實(shí)是小區(qū)公共綠地，并不能劃入房產(chǎn)證之內(nèi)，如果擅自搭建圍合，一旦被舉報(bào)，就會(huì)面臨強(qiáng)拆的結(jié)果。

2018年，西安陽光城上林雅苑、陽光城官邸、豐太花園和西西里等項(xiàng)目涉嫌虛假銷售，精裝欺詐；2019年6月，鄭州陽光城強(qiáng)制交房業(yè)主維權(quán)被毆打，400人按手印拒絕收房。

2019年8月，嘉興陽光城翡麗海岸小區(qū)空鼓滲水、設(shè)施問題等引發(fā)業(yè)主拒絕收房；杭州陽光城檀悅因精裝問題陷入維權(quán)風(fēng)波……

顯然，陽光城的“陽光”業(yè)績之下，品質(zhì)問題一地雞毛。

票據(jù)質(zhì)押到期為9公司擔(dān)保 陽光城的資金有點(diǎn)緊張

在追求規(guī)模與業(yè)績、放棄品質(zhì)的背后，真實(shí)的陽光城現(xiàn)金流有點(diǎn)緊張。

2019年上半年，盡管陽光城主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)，其負(fù)債率比2018年降低0.85個(gè)百分點(diǎn)，然而，在此前的千億債務(wù)壓力下，陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率依舊高達(dá)83.58%；

從現(xiàn)金流來講，2019年上半年，陽光城通過各種管理動(dòng)作管理現(xiàn)金流，上半年全口徑銷售回款725億元，同時(shí)，本期經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入86.98億元，繼續(xù)保持正值。本期賬面貨幣資金433.08億元，占比總資產(chǎn)15%，達(dá)到歷史最高水平。

然而，在巨大的到期票據(jù)及股權(quán)質(zhì)押面前，這些現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)解不了近渴。

公開資料顯示，2017年陽光城通過發(fā)行44億中期票據(jù)、10億永續(xù)中票、7.5億美元海外債（含私募債）等多種融資方式擴(kuò)大了融資渠道。

海外債方面，陽光城以境外全資子公司YANGOJUSTICEINTERNATIONALLIMITED（陽光城嘉世國際有限公司）在境外發(fā)行5億美元債券。另外，陽光城2018年一季度報(bào)顯示，公司申請注冊發(fā)行不超過人民幣30億元的定向債務(wù)融資工具獲準(zhǔn)。

據(jù)悉，這些中期債券陸續(xù)將在2019年、2020年到期，到時(shí)候，陽光城將如何如期按本付息償還這些債券將是一個(gè)問題。

此外，在償還這些債券之余，陽光城首先面臨的則是其質(zhì)押股份問題，公開資料顯示，在過去多年并購及發(fā)展過程當(dāng)中，陽光城控股股東曾為了融資累計(jì)質(zhì)押17%的股份，這些股份將在近期陸續(xù)到期。

比如，2019年9月19日，陽光城發(fā)布《陽光城集團(tuán)股份有限公司關(guān)于股東所持公司股份解押及質(zhì)押的公告》。根據(jù)公開顯示，公司股東東方信隆于2017年9月14日、2018年9月14日質(zhì)押給東興證券股份有限公司的公司股份3720萬股、290萬股（本次解押合計(jì)占其所持股份比例6.46%），于2019年9月12日辦理了解除質(zhì)押手續(xù)。

除了這部分比例的股票，其他質(zhì)押股票伴隨著時(shí)間的到期，陽光城也需要資金進(jìn)行解除。

除了自身壓力之外，陽光城還曾為其旗下9家子公司提供擔(dān)保，擔(dān)?？傤~度為147.09億元，占當(dāng)期經(jīng)審計(jì)合并報(bào)表歸屬母公司凈資產(chǎn)76.81%，占當(dāng)經(jīng)審計(jì)合并報(bào)表歸屬母公司凈資產(chǎn)644.48%，再加上其他擔(dān)保，陽光城總計(jì)擔(dān)保金額高達(dá)1,381.28億元，當(dāng)期經(jīng)審計(jì)合并報(bào)表歸屬母公司凈資產(chǎn)721.29%。

關(guān)于該擔(dān)保，2019年01月14日，陽光城發(fā)布公告稱，為包括杭州華宇業(yè)瑞、上海雋隆在內(nèi)的9家子公司融資提供擔(dān)保：

陽光城持有25%權(quán)益的參股子公司杭州華宇業(yè)瑞擬接受溫州銀行通過中江國際信托提供的不超過7億元的信托貸款，期限24個(gè)月，杭州華宇業(yè)瑞以其名下項(xiàng)目土地提供抵押，陽光城及杭州華宇業(yè)瑞的其他股東按照權(quán)益比例為本次交易提供連帶責(zé)任擔(dān)保，即陽光城杭州華宇業(yè)瑞提供1.75億元的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，杭州宇業(yè)瑞為陽光城提供反擔(dān)保；

陽光城持有100%權(quán)益的子公司上海雋隆擬接受浙金信托提供的2.5億元貸款，期限12個(gè)月。陽光城子公司馨樂庭物業(yè)作為共同債務(wù)人以其房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，馨樂庭物業(yè)股權(quán)100%提供質(zhì)押，陽光城對上海雋隆房地產(chǎn)該筆貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保；

東方資產(chǎn)山西分公司享有對陽光城持有100%權(quán)益的子公司太原長風(fēng)置業(yè)4.4億元債權(quán)，期限24個(gè)月。陽光城子公司晉中太平洋時(shí)景以其持有的項(xiàng)目土地提供抵押，晉中太平洋時(shí)景置業(yè)50.5%股權(quán)提供質(zhì)押，陽光城對上述債權(quán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保；

陽光城持有100%權(quán)益的子公司宜賓鈺鳴光擬接受萬向信托提供的2.5億元貸款，期限18個(gè)月。宜賓鈺鳴光以其持有的項(xiàng)目土地抵押，宜賓鈺鳴光置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押，陽光城對宜賓鈺鳴光置業(yè)該筆貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

由此可見，陽光城現(xiàn)金流很緊張，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不低。

事實(shí)上，近幾年，由于國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，不斷收縮房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，這讓房地產(chǎn)企業(yè)包括陽光城的未來發(fā)展并不樂觀。

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