萬億級房屋租賃市場行業(yè)前景

房屋租賃是近年來我國住房租賃領域新興的行業(yè)，當前我國大力發(fā)展住房租賃市場，各地也紛紛出臺扶持長租市場發(fā)展的相關政策，如今的房屋租賃已然成為市場的寵兒，吸引了無數(shù)目光，那么房屋租賃行業(yè)的市場前景究竟如何呢?

四大因素助推房屋租賃行業(yè)發(fā)展

政策利好

從2015年國家開始大力支持住房租賃市場;2016年底中央提出“房子是用來住的”;2017年各地密集出臺樓市調控政策，大力發(fā)展租賃市場;同年，九部委發(fā)文在廣州等12個城市試點，廣州率先打出“租售同權”，緊接著深圳、武漢等50多城出臺發(fā)展租賃政策。

市場空白

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構統(tǒng)一運營管理。而根據(jù)我國住建部數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。上海易居研究院智庫中心預測，未來十年將是住房租賃市場快速發(fā)展的階段，預計2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源，租金規(guī)模可達3.86萬億元。到2030年，中國房屋租賃市場的租金規(guī)模將超過4.6萬億元。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。發(fā)達國家房屋租賃供給市場中，專業(yè)化的房屋租賃公司是出租領域中最重要的主體。根據(jù)美國人調局統(tǒng)計，大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。

風口開啟

房屋租賃行業(yè)迎來“風口期”，標桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有“國家隊”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經成為房屋租賃行業(yè)的主力軍。以2014年、2015年為房屋租賃行業(yè)融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬量級居多，并出現(xiàn)億級單輪投資。“青客”“蛋殼”相繼上市，可見房屋租賃行業(yè)成為資本市場的“香餑餑”。

科技入局

金融和互聯(lián)網巨頭紛紛加入戰(zhàn)局：支付寶正式推出信用租房模式;中國銀聯(lián)與沈陽、武漢簽署住房租賃服務平臺合作協(xié)議;京東成為北京住房租賃市場支持平臺合作方;建設銀行深圳分行聯(lián)合房企推出可租賃房源，開發(fā)了“按居貸”等20多項住房租賃金融產品……自帶金融和互聯(lián)網光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。預計后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進入市場，加速租賃市場發(fā)展變革。

中國房屋租賃市場近期大潮洶涌，已進入殘酷的洗牌期。各運營公司在兇猛擴張后，紛紛赴美上市融資，將戰(zhàn)場擴展到海外。2020年伊始，房屋租賃市場又突然殺出一匹黑馬——“城城找房”。據(jù)悉，城城找房將通過并購赴美上市并在紐約證券交易所掛牌。

目前中國的房屋租賃市場，主要有三種運營模式。以青客等品牌公寓為代表的重資產合租模式;以龍湖冠寓等開發(fā)商自持物業(yè)為代表的重資產單間模式;以城城找房為代表的，以不動產管理為核心的輕資產托管模式。自此，房屋租賃市場三國演義式的角逐正慢慢進入高潮。

重資產合租模式政策風險和盈利模式有待商榷

賺差價的重資產合租模式，也叫合租公寓或長租公寓，市場關注度最高，其本質上是做專業(yè)化的“二房東”，國內多數(shù)此類公司在運營中因大量資本被占用，資金鏈經常處于繃緊狀態(tài)，多數(shù)企業(yè)連年虧損，個別企業(yè)甚至早已資不抵債，頻頻爆雷。究其根本原因，在于此模式本身存在的先天短板，通過從業(yè)主手中租賃房屋，簽署3到10年的租期，統(tǒng)一裝修后再將房屋出租給租客，主要盈利方式是賺取房租差價，但獲客成本、裝修成本、運營成本已占差價的八至九成。

以前由房東承擔的房屋裝修成本、空置成本，被集中放大之后，“二房東”似乎成了一門不賺錢的買賣。為擺脫虧損局面，“二房東”式合租公寓采取增加隔斷房的方式，增加每套出租房的房屋數(shù)，最終增加每套房的租金總額。雖然單間價格下降，但居住人數(shù)增加，增加了片區(qū)居住密度和管理難度，帶來了安全隱患。2017 年底大興火災之后，北京便開始嚴查、拆除違建隔斷房，其它地區(qū)也紛紛出臺禁止隔斷房改造出租的法律法規(guī)。

與此同時，部分合租公寓更多則用租戶的“租金貸”進行融資。合租公寓在與租戶簽訂合同時，會鼓勵使用“租金貸”作為付款方式，租戶在支付首月房租后，向合作銀行申請一筆金額為 11 個月房租之和的貸款，而后銀行將貸款一次性支付給合租公寓，由該公寓后續(xù)分期定時向房東支付租金，租戶則每月向銀行償還貸款。對于合租公寓來說，提前收到無需一次性支付給業(yè)主的房租，形成了巨大資金池，體現(xiàn)為“預收賬款”。同時，其又以服務費等名目，變相向租客收取高額利息，遠超向金融機構支付的借貸成本。

“租金貸”的運營模式，無形中為市場埋下一個大地雷：通過高負債、重資產擴張的合租公寓，本質上是用原本屬于業(yè)主的未來租金，增加杠桿擴張市場，而一旦資金鏈斷裂不能向業(yè)主支付房租，租戶則成為最終的“冤大頭”，不僅被“掃地出門”重新找房，還要繼續(xù)向金融機構償還貸款。2019年12月25日，六部委聯(lián)合出臺文件嚴控“租金貸”，防止形成資金池。文件明確劃出紅線：“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的三成，監(jiān)管不斷收緊的緊箍咒，將使合租公寓的資金壓力變得更加沉重。

重資產單間模式房源規(guī)模受限和資金投入壓力

目前，開發(fā)商自持的公寓以集中式單間為主，也叫集中式公寓。從城市規(guī)劃來看，未來54 億平方米的有效租賃需求，能滿足開發(fā)商經營公寓的集中式物業(yè)或土地寥寥無幾，有先天的資源瓶頸，不僅僅從房源數(shù)量上難以解決一、二線城市已達到50%以上的租房比例，而且單間的房型也無法解決“住有所居”的家庭居住問題，畢竟單身白領不是房屋租賃市場的主流人群。

同時，2019年3月，同策研究院發(fā)布的《2018-2019年房企融資白皮書》顯示，去年全年，房企的到位資金規(guī)模僅為165963億元，在貨幣政策的影響下，絕對值雖然同比2017年增長6.4%，增速卻相比2017年的8.2%回落1.8個百分點，相較于2016年最高點15.2%的增速回落8.8個百分點，自2018年下半年以來，開發(fā)商融資緊張，負債壓力大已是常事，加之監(jiān)管趨嚴，銷售下滑，需要做出一些舍棄。

巨大的債務壓力倒逼開發(fā)商只能選擇重點業(yè)務進行留存。恒大研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，并將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。債務密集到期、國內樓市嚴格調控，房企借新還舊，并逐漸剝離不盈利的業(yè)務而及時止損成為不得已而為之的對策。加之，前兩年，政府大力推行長租公寓業(yè)務之時，給予了頗多的政策利好，其中不乏投機的企業(yè)以享受利好政策或捆綁上市的目的介入長租領域，市場環(huán)境不佳的情況下，只能適當舍棄。

輕資產托管模式不打隔斷只收服務費成趨勢

以輕資產托管為主的整租模式，商業(yè)模式的根本在于業(yè)主將房屋委托專業(yè)托管公司進行管理，托管公司為業(yè)主提供租客篩選、合同簽署、資產交割、租金催收、到期盤點、家具家電維修、房間保潔、產權辦理、物業(yè)協(xié)調、房屋裝修翻新、二手房買賣等托管服務。業(yè)主承擔空租風險，業(yè)主和租客以年為單位按房租收益支付托管公司約定的服務費用，一般為租金交易額的20%左右。此外，托管公司遵循不打隔斷、不改造，到期原樣返還，現(xiàn)狀出租等經營原則，大大降低了經營風險及運營成本。

輕資產托管模式通過規(guī)?；l(fā)展，打造出流量產品、盈利產品、孵化產品，使托管公司的現(xiàn)金流、凈利潤不斷提高。以不動產管理為切入點，通過跨界經營，構建生活服務生態(tài)，打造盈利增長極：與房屋中介合作，服務業(yè)主、租客進行二手房買賣服務;與保險行業(yè)合作，為業(yè)主、租客提供財產保險服務;與家政企業(yè)合作，為租客和業(yè)主提供保潔、維修、保姆等服務;與家裝公司合作，為業(yè)主提供裝修、翻新服務;與房地產開發(fā)公司合作，為投資型業(yè)主和剛需租客提供優(yōu)質的房源信息。

目前國內專業(yè)的托管公司非常少，其中不乏兩個主要原因。其一，重資產合租的商業(yè)模式競爭門檻主要來自資金，全球資本大量流向中國的時代背景大大降低了這個進入門檻，運營要求相對較低也令很多投資機構爭相跟進，促使市場快速發(fā)展的同時，也加劇了競爭態(tài)勢。另一方面，其實也是相對而言的，輕資產托管對資金的要求不高，但對運營的專業(yè)化程度要求卻非常高，不僅需要專業(yè)的系統(tǒng)支撐，還需要有足夠多的經驗總結形成運營標準，這對于在運營方面相對空白的中國市場，無疑大大提高了進入的門檻，令很多沒有運營經驗的投資機構望而怯步。

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