三年降債4500億，恒大減“負“前行

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去金融屬性之后的房地產(chǎn)風向，終究需要硬實力的比拼。戰(zhàn)略角度而言，恒大已經(jīng)做好了準備。

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作者丨韓小黃

編輯丨顧盼

來源丨AI藍媒匯

上市11年，在經(jīng)歷了跨越式高增長之后，恒大決意進入新的戰(zhàn)略階段——降負債。

3月31日，恒大召開了2019年度業(yè)績發(fā)布會。

會上公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日止，公司實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408億元，同比下降48;資產(chǎn)負債率77.9%，同比增長4.2%;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。

各項數(shù)字，均處于行業(yè)領(lǐng)先水平，除了負債。

所以，相較于過去一年的經(jīng)營成績，恒大更關(guān)心的是下一階段的路該怎么走。

管理層深諳這個邏輯，所以正常業(yè)績發(fā)布會最大的亮點并非數(shù)字，而是面對既定數(shù)字，恒大2020年的新型戰(zhàn)略方向。許家印宣布：“全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”

銷售的比拼中，恒大已然領(lǐng)先。而后者主動提出的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，則一舉將房企戰(zhàn)事帶進了降負債的下半場。

高負債，不只是恒大的問題，更是行業(yè)的心病。

2019年，國內(nèi)商品房銷售額共計15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點，這是“住房不炒”政策之下，市場回歸理性的結(jié)果。且普遍的分析稱，這種理性不會發(fā)生根本性的改變，未來較長的一段時間內(nèi)，全國商品房市場容量均將維持現(xiàn)有水平。

而在五年前，市場還不是這樣的形勢。

發(fā)布會上，許家印主動提及，五年前的恒大戰(zhàn)略還是“三高一低”：2015年，宏觀背景之下，經(jīng)濟下行的壓力較大，房地產(chǎn)的核心訴求是去庫存。而金融業(yè)對于房地產(chǎn)的支持，造就了整個行業(yè)的空前發(fā)展機遇。

“你買一個項目，上一個項目，項目還沒有到手了，就有好幾家金融機構(gòu)開始跟你主動來談。”

彼時，房地產(chǎn)和金融的關(guān)系極度親密。

所以，恒大也正是在那時提出了“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)、低成本”的核心戰(zhàn)略。這在當時的政策背景和行業(yè)背景之下，無疑是迎接機遇最好的方式。

恒大也抓住了這波紅利帶來的機會。

2015-2017的三年間，恒大的銷售額實現(xiàn)了從1300億元到2000億元，再到3700億元、5000億元的跨越式發(fā)展。

強勁的銷售能力和運營能力，讓恒大這個資歷算不上老道的房地產(chǎn)公司一躍至行業(yè)領(lǐng)先地位。

在中國房地產(chǎn)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評結(jié)果中，恒大蟬聯(lián)榜單第一。

中國房市的黃金十年，恒大憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢迅速崛起，成為了巨人。而伴隨著潮水的變化，恒大也在改變戰(zhàn)略這件事上率先反應過來。

2018年伊始，降負債的遠謀已經(jīng)顯現(xiàn)。恒大的戰(zhàn)略正式從“三高一低”轉(zhuǎn)向“三低一高”，低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的模式成為核心。

這是宏觀政策及市場集體需求之下必須開啟的轉(zhuǎn)變，“房地產(chǎn)商的黃金二十年是沒有了，我們現(xiàn)在必須將房地產(chǎn)的金融屬性去掉。”自此之后的兩年，恒大的資產(chǎn)負債率從430%降至150%。

直到這一次正式將“降負債”提升至集團最重要的戰(zhàn)略之一，是恒大再次踩準節(jié)奏的體現(xiàn)。

三年降4500億負債，這是恒大明確的KPI。

如何實現(xiàn)這個明確的數(shù)字目標，則是戰(zhàn)略層面之下的策略體現(xiàn)。

首先，恒大自身最重要的銷售優(yōu)勢不能丟，高增長的開源策略是重中之重。許家印為這個策略定下的KPI是年內(nèi)實現(xiàn)8000億元，到2022年突破1萬億。

線上布局，是恒大最大的優(yōu)勢所在。

進入2020年，突如其來的疫情黑天鵝讓各行各業(yè)都遭受重創(chuàng)，本就遇冷的房地產(chǎn)也隨之進入寒冬，多數(shù)房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑。

根據(jù)克而瑞研究中心3月31日發(fā)布的報告顯示，今年第一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降約20.8%。

但與之相對應的是恒大線上銷售帶來的逆勢突破。根據(jù)其公布的數(shù)字顯示，恒大一季度銷售額為1465億元，同比增長23%，銷售回款1133億元，同比增長55%，名列行業(yè)第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，疫情陰霾之下，迎來了業(yè)績的“開門紅”。

許家印直言，主要源于“網(wǎng)上銷售”帶來的顛覆性營銷革命。

始終優(yōu)越的銷售能力，讓恒大無論如何轉(zhuǎn)向，都具備了基本的底氣。

而為了實現(xiàn)高增長的銷售額，除了營銷能力的革新，最重要的還是恒大20年布局中的規(guī)模優(yōu)勢。

發(fā)布會上，管理層多次強調(diào)，“我們有足夠的土地儲備，但在支撐銷售額高增長的目標同時，也要實現(xiàn)控規(guī)模的戰(zhàn)略方向。”

數(shù)據(jù)顯示，在不包括舊改項目的前提下，恒大擁有的土地儲備是2.93億平方米，67%分布在一二線城市。也就是說，恒大只需發(fā)揮營銷優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有“糧儲”，增加現(xiàn)金回款的同時減少買地支出，就能夠大幅降低債務總額，最終完成戰(zhàn)略目標。

許家印算了一筆賬，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標。”

除此之外，搭配過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力，開源節(jié)流、環(huán)環(huán)相扣，這正才恒大提出“高增長、控規(guī)模、降負債”三大戰(zhàn)略的內(nèi)在邏輯。

去金融屬性之后的房地產(chǎn)風向，終究需要硬實力的比拼。戰(zhàn)略角度而言，恒大已經(jīng)做好了準備。

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