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香港資本市場(chǎng)有兩大牛股集中營(yíng)，一個(gè)是生物醫(yī)藥，一個(gè)是物業(yè)板塊。
去年12月上市的保利物業(yè)(06049) ，短短半年時(shí)間，股價(jià)較IPO發(fā)行價(jià)已經(jīng)漲了139%，當(dāng)時(shí)，此股的一手中簽率為100%。
剛剛上市一個(gè)月的建業(yè)新生活(09983) ，上市后三天，最大漲幅67%，牛的一塌糊涂。
最近，港股又要迎來(lái)一支新的物業(yè)股——金融街物業(yè)(01502) ，此股背景大有來(lái)頭。
給證監(jiān)會(huì)服務(wù)的物業(yè)公司
金融街物業(yè)成立于1994年，大股東是金融街集團(tuán)，國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)，背后實(shí)際控制人是西城區(qū)國(guó)資委，妥妥的國(guó)企。
金融街集團(tuán)旗下有個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就叫金融街(000402) ，在A股上市，目前市值200億。
國(guó)內(nèi)早期的物業(yè)公司基本都是脫胎于地產(chǎn)母公司，承接的項(xiàng)目都是自己家開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，金融街物業(yè)也不另外。
不同于保利物業(yè)和建業(yè)新生活，金融街物業(yè)主要做的是商業(yè)物業(yè)，比如辦公樓、商業(yè)綜合體等，住宅物業(yè)只占總營(yíng)收的22.3%。
一如其名，金融街物業(yè)發(fā)家史與北京金融街一脈相承。
這條街與上海陸家嘴齊名，被稱為“南有陸家嘴，北有金融街”，是一線城市中核心地段的核心寫(xiě)字樓，是中國(guó)持有型物業(yè)皇冠的明珠!
在招股書(shū)中，金融街物業(yè)毫無(wú)掩飾自己的光環(huán)，直接列出了北京金融街區(qū)域物業(yè)貢獻(xiàn)的營(yíng)收，占總收入的比重達(dá)到24.4%。
在服務(wù)的辦公樓中，有家鼎鼎大名的富凱大廈，中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公所在地，金融街物業(yè)直言“有一家國(guó)家金融監(jiān)管部門(mén)”是我們的服務(wù)對(duì)象。
除了北京金融街，重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環(huán)球金融中心及上海虹口區(qū)金融街海倫中心等都是金融街物業(yè)負(fù)責(zé)的地盤(pán)。
物業(yè)服務(wù)是一等一的生意
物業(yè)，說(shuō)白了就是提供保安、綠化等基礎(chǔ)工作的行業(yè)，每平米的物業(yè)費(fèi)也就塊兒八毛，公司員工也都是低學(xué)歷人群，看起來(lái)行業(yè)及其不nice。
但就是這樣一個(gè)賺辛苦錢(qián)的行業(yè)卻被資本市場(chǎng)極度青睞，為何?
看看疫情期間，保利物業(yè)的股價(jià)走勢(shì)便不難理解，雖然生意模式不夠高大上，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)，畢竟房子住不住，物業(yè)費(fèi)都免不了。
除了穩(wěn)如老狗，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也不含糊。一來(lái)物業(yè)公司都有一個(gè)地產(chǎn)母公司可以依賴，主要有新樓盤(pán)上市，物業(yè)服務(wù)自然會(huì)給旗下的物業(yè)公司;二來(lái)，物業(yè)費(fèi)幾乎只漲不跌。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2014-2019年，北京地區(qū)的商業(yè)物業(yè)平均每月的物業(yè)管理費(fèi)分別為10.93元、11.56元、11.39元、11.61元、11.28元和11.87元。
對(duì)于金融街物業(yè)來(lái)說(shuō)，2017年至2019年，旗下商業(yè)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為每平米10.91元、10.53元和12.66元。
老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在新業(yè)務(wù)不缺、物業(yè)費(fèi)易漲難跌且風(fēng)里雨里物業(yè)費(fèi)免不了你的情況下，物業(yè)股被資本市場(chǎng)青睞就不難理解了。
金融街物業(yè)成色幾何?
雖然業(yè)務(wù)模式一等一，但物業(yè)股也分貴賤。
在物業(yè)板塊中，漲幅最好的是住宅物業(yè)，畢竟業(yè)主住不住，物業(yè)費(fèi)都少不了，即使服務(wù)不滿意，更換物業(yè)公司也難如登天。
而商業(yè)物業(yè)則棋差一招，如果經(jīng)濟(jì)不景氣，租戶破產(chǎn)倒閉，不僅收不回老用戶的物業(yè)費(fèi)，長(zhǎng)時(shí)間的空租也會(huì)大幅減少業(yè)績(jī)。
因此，老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，從細(xì)分模式上看，金融街物業(yè)不占優(yōu)。
從業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，2017年公司凈利潤(rùn)0.83億，2019年凈利潤(rùn)為1.13億，復(fù)合增速16.68%。
這項(xiàng)成績(jī)單勉強(qiáng)及格，算不上優(yōu)秀。
在未來(lái)業(yè)績(jī)方面，根據(jù)金融街(000402)2019年的年度報(bào)告，截止去年底，金融街預(yù)留建筑面積約2370萬(wàn)平方米，在建建筑面積720萬(wàn)平方米，總計(jì)3090萬(wàn)平方米。
當(dāng)前，金融街物業(yè)的在管面積只有2000萬(wàn)平方米，這意味著未來(lái)的體量擴(kuò)充一倍并不困難。
除了母公司派發(fā)的蛋糕，金融街物業(yè)欲打算通過(guò)收購(gòu)的方式做大規(guī)模。
根據(jù)招股書(shū)披露，此次上市，金融街會(huì)將募集資金的60%用來(lái)戰(zhàn)略收購(gòu)或開(kāi)設(shè)新公司。關(guān)于收購(gòu)，招股書(shū)中甚至列出了具體的目標(biāo)，如營(yíng)收要超過(guò)4000萬(wàn)、凈利潤(rùn)不低于400萬(wàn)等。
老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，這樣的標(biāo)的并不難找，目前，僅京津冀區(qū)域的物業(yè)公司就有14000多家。
商業(yè)物業(yè)冰火兩重天
去年底上市的寶龍商業(yè)(09909) 和今年5月上市的興業(yè)物聯(lián)(09916) 都是以商業(yè)物業(yè)為主，但兩者的股價(jià)走勢(shì)截然相反。
寶龍商業(yè)上市首日漲幅3.8%，至今漲幅83%：
興業(yè)物聯(lián)上市首日漲幅2%，盤(pán)中最大漲幅16%，至今漲幅-20%。
兩家公司2019年的業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為56%和30%，都比較快，但寶龍商業(yè)的靜態(tài)估值為48pe，興業(yè)物聯(lián)只有13pe，一個(gè)天上一個(gè)地下。
其中的差別或許是體量，寶龍的凈利潤(rùn)規(guī)模達(dá)到2個(gè)億，而興業(yè)物聯(lián)只有4800萬(wàn)，金融街物業(yè)凈利潤(rùn)1.13億，處于中間位置。
老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，從盈利能力來(lái)看，雖然興業(yè)物聯(lián)毛利率遠(yuǎn)高于寶龍和金融街物業(yè)，但總體趨勢(shì)不斷下滑，而寶龍和金融街物業(yè)則保持平穩(wěn)，這或許是影響股價(jià)后續(xù)走勢(shì)的原因之一。
總結(jié)：
老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，物業(yè)股因?yàn)榻^佳的行業(yè)賽道，近兩年頗受資本市場(chǎng)的青睞。其中，住宅物業(yè)大受追捧，牛股比比皆是。商業(yè)物業(yè)由于天生缺點(diǎn)，確定性不如住宅，商業(yè)物業(yè)股走勢(shì)分化也較為嚴(yán)重。
從基石投資者方面來(lái)看，金融街物業(yè)獲得瑞銀資產(chǎn)(香港)和西澤投資等4家機(jī)構(gòu)認(rèn)籌，認(rèn)購(gòu)金額合計(jì)2100萬(wàn)美元，占發(fā)行總股本的比例約25%，并不火爆。
按照2019年的凈利潤(rùn)計(jì)算，金融街物業(yè)的靜態(tài)估值約22pe。
從行業(yè)個(gè)股上市首日表現(xiàn)來(lái)看，興業(yè)物聯(lián)上市時(shí)間點(diǎn)并不完美，當(dāng)日恒生指數(shù)暴跌4.23%，正值全球資本市場(chǎng)因?yàn)橐咔槎┑臅r(shí)刻，即使外部環(huán)境如此惡劣，興業(yè)物聯(lián)也沒(méi)有破發(fā)，盤(pán)中一度甚至大漲16%。
從打新角度看，金融街物業(yè)或許值得一試，畢竟當(dāng)下資金都被困與康基醫(yī)療和海吉亞等醫(yī)療股中，中簽率預(yù)計(jì)將明顯較其他物業(yè)股要高。
但中長(zhǎng)期角度看，金融街物業(yè)體量較小、母公司擴(kuò)張速度也并不激進(jìn)，賽道也不如住宅，并不十分適合長(zhǎng)期持有。
本文不構(gòu)成且不應(yīng)被視為任何購(gòu)買(mǎi)證券或其他金融產(chǎn)品的協(xié)議、要約、要約邀請(qǐng)、意見(jiàn)或建議。本文中的任何內(nèi)容均不構(gòu)成老虎證券在投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)方面的意見(jiàn)，也不構(gòu)成某種投資或策略是否適合于您個(gè)人情況的陳述，或其他任何針對(duì)您個(gè)人的推薦。
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