全球資產(chǎn)配置浪潮之下，新加坡股市近年來也逐步受到投資者關(guān)注。不久前，知名美港股券商老虎證券上線新加坡股票交易功能，投資者從此足不出戶即可隨時隨地投資800逾只新加坡股票、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、商業(yè)信托和ETF。其中，面對疫情這只黑天鵝，以及美股加息、貿(mào)易戰(zhàn)的動蕩環(huán)境，擁有高股息且收益相對穩(wěn)定的新加坡房地產(chǎn)投資信托(REITs)便猶如一匹黑馬，成為眾多投資者關(guān)注的對象之一。
簡單來說，REITs的資產(chǎn)由專業(yè)人員進(jìn)行管理，如購買商場、養(yǎng)老院、酒店等房產(chǎn)物業(yè)，其產(chǎn)生的收入(主要是租金收入)定期分配給投資者。而通過REITs，投資者們既可以當(dāng)包租公，又可以享受到物業(yè)升值的紅利?！ ?/p>
但與美國和英國不同的是，新加坡沒有資本利得稅，對股息也沒有任何稅與預(yù)扣，所以新加坡股票的股息到賬時，投資者無需向新加坡政府繳納任何稅費(fèi)。在過去的12個月中，涵蓋新加坡30家市值最大公司的海峽指數(shù)ETF的股息回報率為4.5%，標(biāo)普500ETF的股息回報率也只有1.6%。
也就不難理解，為何有超過40余家房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)選擇赴新加坡上市，涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)園區(qū)，物流中心，酒店，醫(yī)療地產(chǎn)等多種類型。整個市場總值在1000億新幣左右。根據(jù)新加坡交易所2020年1月6日的最新統(tǒng)計報告，2019年新加坡REITs平均年化收益23%，平均分紅利率達(dá)到6%。
話雖如此，但投資REITs仍要關(guān)注每只REITs的杠桿率、再融資成本等特點，以及標(biāo)的房地產(chǎn)投資的地理位置和質(zhì)量，畢竟REITs份額也是以市場驅(qū)動的價格進(jìn)行買賣，所有與股票投資相關(guān)的其他風(fēng)險也同樣適用于REITs。
那REITs的獨特優(yōu)勢在哪呢?
高股息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置
新加坡作為國際金融中心和亞洲的財富管理中心，雖然在占地面積與常駐人口方面都不占優(yōu)勢，但全球卻有超過3.4萬億美元的資產(chǎn)由新加坡管理，人均GDP超過6萬美元，是全世界最富裕的國家之一。新交所作為最國際化的交易所之一，有超過40%的海外資產(chǎn)來自東南亞、歐洲、中國等上市公司。
不僅如此，新加坡房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)也是亞洲最大的房地產(chǎn)信托投資基金市場之一。即便是REITs要把近90%的利潤作為股息支付給股東，新加坡大多數(shù)REITs的股息回報率也能達(dá)到4%-5%，更有一些超過6%或7%，與直接投資房地產(chǎn)相比，投資REITs不僅降低了門檻，股東們也能獲得可靠的股息收入。
除此之外，由于房產(chǎn)價值波動小于股市波動，投資房地產(chǎn)投資信托基金也將減少投資者所持有資產(chǎn)的波動性。而大部分REITs擁有很多跨國房產(chǎn)，其收入來源非常分散，如果股市下跌，REITs也不會跌太多，投資者還可以用REITs發(fā)的股息繼續(xù)投資其他股票，在應(yīng)對不確定條件時，可及時優(yōu)化其資產(chǎn)配置。
而在高通脹環(huán)境里，錢變得不值錢了，將導(dǎo)致實物資產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)價值升高，REITS會獲得資本增值，另外，由于通脹高的背景下，利率水平會上漲，以利率水平作為基數(shù)的各種收益率，如租金收益率等，也會被向上調(diào)整。資產(chǎn)價格的上漲和租賃的上升，都會為股東帶來更高的價值。
但其實REITs也有其特殊的會計規(guī)章，其利潤表中也會有租賃費(fèi)及基金持有房產(chǎn)的價值波動，如果房產(chǎn)的總價值上漲，基金的利潤入也會上漲，如果房產(chǎn)價值下跌，利潤也會跌，投資者也應(yīng)注意股息回報率，利潤和總資產(chǎn)等方面的數(shù)據(jù)。
去商場買買買，不如買個商場REITs
臨近雙十一，被疫情憋了小半年的商家們早已躍躍欲試。先有天貓?zhí)詫毺崆?0多天開啟購物節(jié)，后有蘇寧上線“百億補(bǔ)貼”，并聯(lián)合線下門店共同打造雙十一，大悅城、凱德mall等大型商場也準(zhǔn)備了一大波促銷活動，靜待時機(jī)。
既然所有商家都盯上了消費(fèi)者“錢包”，那倒不如“反殺”一局，去盯一下商家們的資產(chǎn)。比如廣為人知的凱德mall商場，便是在新加坡市場上市的凱德商用中國信托中的一個REITs，其市值達(dá)到13億新元。而凱德商用持有位于北京、上海、成都、廣州等地的14個商場，其租賃面積達(dá)到109萬平方米。
近兩年凱德商用中國的NPI(營運(yùn)利潤率)一路增長，2019年其NPI達(dá)到69.5%。一方面由于凱德頻繁買賣置換資產(chǎn)，新購入的資產(chǎn)帶動整個資產(chǎn)組合的運(yùn)營效率上漲;另一方面則因為凱德節(jié)減了不少運(yùn)營費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)用、市場推廣費(fèi)、人力資源成本等等，使得凱德中國 REITs 2019 年實現(xiàn)總收入增長 6.9%，物業(yè)收入凈額同比增長 12.2%。
其次便是市值位于第二的砂之船房地產(chǎn)投資信托。其大多數(shù)資產(chǎn)以奧特萊斯為主，其REITs主要分布在重慶、昆明、合肥等地，租賃面積達(dá)到31萬平方米。與凱德mall不同的是，其大部分只有零售租戶，餐飲比例至占3.6%，而凱德mall的餐飲比例可以達(dá)到36%。但由于奧特萊斯商品大多以奢侈品為主，奢侈品公司將給予房東部分收入利潤，砂之船還將從商場的整體利潤中獲得近30%的“特權(quán)收益”。
即便是受到疫情影響，凱德與砂之船的利潤均有所下跌。比如2020上半年，凱德凈利潤同比下降近30%，股息也相應(yīng)下跌，僅支付了往年的60%;砂之船凈利潤也下跌了11%，股息支付也比去年跌了12.8%。但從過去5年的情況看，凱德商用的平均股息回報率達(dá)到6.3%，砂之船平均股息回報率達(dá)到7.9%，隨著商場的逐漸恢復(fù)，凱德與砂之船的業(yè)務(wù)也在趨于穩(wěn)定增長。
如此，投資一個REITs獲得高股息收益，再去商場“剁手”也不遲。
（免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請進(jìn)一步核實，并對任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。
任何單位或個人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。 ）
