簡(jiǎn)介：關(guān)于長(zhǎng)租金融，你必須知道的使用避坑指南
說起長(zhǎng)租金融，作為公寓人的你第一反應(yīng)是：我不懂我不約 or 太貴了約不起 or 有錢自己賺不香嗎?
云丁寓音繞良本期直播主講人任海洋，用累計(jì)2億+的投資經(jīng)驗(yàn)，帶你深挖長(zhǎng)租與金融的本質(zhì)，用金融賦能長(zhǎng)租。
危中有機(jī) 回歸理性
從18年長(zhǎng)租公寓火爆以來，許多人養(yǎng)成了閉著眼拿房的習(xí)慣，一味地用熱錢追高圈地。
一個(gè)房子明明只能租1000，卻被失調(diào)的預(yù)期為1500，甚至更高。
如此種種高風(fēng)險(xiǎn)的灰犀牛事件，在長(zhǎng)租行業(yè)筆筆皆是。
“灰犀牛只是讓ZUO的人，受到懲罰”
與灰犀牛相互補(bǔ)足的概念，則是黑天鵝事件。
持續(xù)升溫的中美貿(mào)易摩擦，以及2020全球肆虐的新冠肺炎，都早已讓人沒了脾氣，內(nèi)心充滿無奈。
“黑天鵝不管你ZUO不ZUO，統(tǒng)統(tǒng)拿下”
回歸理性后，我們看到長(zhǎng)租公寓其實(shí)是一個(gè)”高投入、高成本、低收益“的行業(yè)。
高投入多指涵蓋拿房后還要有固定的硬裝投入。這筆錢不能省，否則后患無窮。
高成本則是說長(zhǎng)租其實(shí)是一個(gè)容錯(cuò)率很低的行業(yè)，行家里手能玩轉(zhuǎn)的事，放到新人身上就未必了。
因?yàn)榍懊鎯蓚€(gè)因素，導(dǎo)致長(zhǎng)租是個(gè)低收益的生意。比如無法在免租期內(nèi)完成裝修，那你當(dāng)年的收益就要大打折扣。
“一旦你沒做好長(zhǎng)租，基本就等于給社會(huì)做貢獻(xiàn)”
有危就有機(jī)，這四點(diǎn)你應(yīng)該看到：
政策扶持
主要是指關(guān)于租賃用地、長(zhǎng)租公寓等的政府補(bǔ)貼。但這里有個(gè)潛在的弊端，就是頭部企業(yè)更容易獲得，中小微企業(yè)往往是看了個(gè)寂寞。
物業(yè)供給
相對(duì)于以往的嚴(yán)苛管制，物業(yè)供給的寬泛化已成為趨勢(shì)。我們?cè)谧鲩L(zhǎng)租時(shí)可選擇的物業(yè)增多，出好房源高收益的概率也會(huì)增大。
產(chǎn)業(yè)金融
對(duì)二房東來說，雖然每月的收入可觀又穩(wěn)定，卻在銀行借貸時(shí)吃了閉門羹。銀行是有自己邏輯的，它的借貸必須有抵押物，而二房東只是擁有了房屋的經(jīng)營使用權(quán)而已，在銀行那里不被認(rèn)可。
價(jià)格回歸
尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀與規(guī)律，不去妄想自己就能比別人租出更高的價(jià)格。好地段的房子有個(gè)大爺看著就能滿租，而不好的花式運(yùn)營也救不回。
無論怎么走下去，路的盡頭，還是路。眼前的陣痛未必是壞事，長(zhǎng)租公寓重回理性，將有更好的發(fā)展。
租我家“房東合伙人”計(jì)劃
不涉及酒店、民宿、商業(yè)，專為長(zhǎng)租量身打造，租我家”房東合伙人“計(jì)劃。
如何賦能?
為長(zhǎng)租公寓行業(yè)非標(biāo)資產(chǎn)，提供標(biāo)準(zhǔn)化金融解決方案。具體說明如下：
物業(yè)產(chǎn)權(quán)不限
村委集資房、豬肝本、兩證一書等經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化，都可申請(qǐng)加入合伙人計(jì)劃。
租賃收益歸屬明確
關(guān)于公寓產(chǎn)生的相關(guān)收益，必須是明確歸屬于申請(qǐng)人的，即你是物業(yè)業(yè)主或直接承租人。
提供單筆>100萬且<2000萬的長(zhǎng)期授信
合理的資金范圍，讓雙方都有安全感。
無需抵押
本質(zhì)上來看，它是大額的信用貸款。
相較于傳統(tǒng)的股權(quán)融資，借貸融資能獲取更多的收益。好的企業(yè)，賺錢的項(xiàng)目，多是做貸不做股的。
堅(jiān)定看好大住宿市場(chǎng)
長(zhǎng)租公寓所在的租住賽道是足夠?qū)捛议L(zhǎng)的。從越來越多的年輕人愿意拿出個(gè)人收入的一半，用于改善自己的租住條件就可見一斑。
目前受制于疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力，長(zhǎng)租行業(yè)暴雷不斷，確實(shí)很難。但等到一切恢復(fù)正常，大批人流回歸城市，租住需求會(huì)再次迎來高峰。
為長(zhǎng)租行業(yè)正名，堅(jiān)定看好大住宿市場(chǎng)。
互動(dòng)問答
Q：金融、長(zhǎng)租與人，您認(rèn)為這其中要把握的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些?
A：首先得長(zhǎng)租的項(xiàng)目得穩(wěn)妥，其次再考慮加金融杠桿。一個(gè)項(xiàng)目賺錢，它的位置和本身過硬的產(chǎn)品勢(shì)必占到9成的決定力。
Q：我的公寓想融資，請(qǐng)問我大概能借多少呢?
A：這里有一個(gè)簡(jiǎn)單的估算方法：公寓每月毛利潤*20倍。比如每月毛利5萬，粗略估算可拿到100萬。
Q：身為一名長(zhǎng)租從業(yè)者，想做到長(zhǎng)期主義與價(jià)值投資，需要具備哪些基本素養(yǎng)?
A：要對(duì)市場(chǎng)有一定了解，尊重規(guī)律，不要抱有賭徒心態(tài)。
Q：在運(yùn)營的公寓，可以融資嗎?
A：當(dāng)然可以，我們是分在運(yùn)營和籌建項(xiàng)目的。在運(yùn)營項(xiàng)目因?yàn)榫哂懈涌梢暬氖找鏀?shù)據(jù)，會(huì)得到比較高的貸款額。相對(duì)來說在籌建的項(xiàng)目，因?yàn)槲磥淼牟豢煽仫L(fēng)險(xiǎn)比較大，所以在借貸時(shí)會(huì)偏向謹(jǐn)慎。
Q：您在做租我家“房東合伙人”計(jì)劃的過程中，有哪些寶貴的經(jīng)驗(yàn)與我們分享?
A：項(xiàng)目是根本，是我一再強(qiáng)調(diào)的。在選項(xiàng)目上用心，在調(diào)研上用心，再通過金融的加持，會(huì)越來越好。
Q：依據(jù)今天長(zhǎng)租金融的發(fā)展，您對(duì)未來看好嗎?
A：市面上的資本多專注于高流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓相對(duì)來說比較冷門。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，服務(wù)長(zhǎng)租的金融肯定會(huì)越來越多。
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