市值2500億的深圳城中村要拆了 多少富翁將誕生?

（原標(biāo)題：市值2500億的深圳王炸級(jí)城中村要拆了！ 多少億萬富翁即將誕生?）

一周前，深圳市規(guī)劃國土委南山管理局發(fā)布了最新的白石洲城市更新改造方案，預(yù)示糾結(jié)逶迤了12年之久的白石洲真的要開始啟動(dòng)拆遷了！

吃瓜群眾以為還要5-8年才能動(dòng)的白石洲舊改，已低調(diào)完成前期準(zhǔn)備工作，隨時(shí)準(zhǔn)備行動(dòng)。

白石洲俯瞰圖

作為深圳最大的城中村，白石洲0.6平方公里土地上大約2527棟、50473套出租房，容納了14萬人。粗略估算，從90年代到現(xiàn)在，白石洲至少容納過300萬人次。

村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。

白石洲位于南山華僑城豪宅區(qū)的“隔壁”。這里地處城市中心、緊挨著每平方米均價(jià)10萬元起的豪宅區(qū)、交通出行便利，是不少來深打拼者最早的棲息之處。

2005年，白石洲舊改傳聞讓這群外來者內(nèi)心復(fù)雜，此后10多年，改造消息間歇性發(fā)酵。

事實(shí)上，早在2012年，白石洲舊改就被冠為“舊改航母”，彼時(shí)市場(chǎng)傳白石洲舊改總建筑面積500萬平方米，以45.9萬平方米居舊改單元之首的沙河五村就是“白石洲舊改航母”的一部分。

2014年3月，白石洲舊改正式列入深圳2014年第一批城市更新名單。

然而，2014年5月，審批通過的《2014年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》正式公示，白石洲舊改被剔除。

時(shí)隔三年，沙河五村城市更新單元規(guī)劃（草案）終于經(jīng)過深圳市規(guī)土委業(yè)務(wù)會(huì)審議。

深圳規(guī)土委官網(wǎng)截圖

規(guī)劃顯示，白石洲舊改將拆除用地面積近46萬平方米。未來沙河五村規(guī)劃將包括居住、商業(yè)等功能，公共利益項(xiàng)目等用地不小于13萬平方米。

規(guī)劃中347.96萬平方米的計(jì)容面積，使得白石洲舊改成為深圳截至目前用地和拆除面積談不上最多、計(jì)容面積卻最大的舊改項(xiàng)目。

深圳截至目前的舊改“航母”有哪些？就占地面積而言，華潤大沖舊改項(xiàng)目在深圳排名第一。

華潤大沖舊改項(xiàng)目2011年12月20日奠基開建，2014年年底一期工程基本完工，占地面積68.5萬平方米，總建筑面積280萬平方米。它超過了白石洲舊改（沙河五村更新單元用地面積48萬平方米）整整20萬平方。

華潤城潤府

鴻榮源壹成中心也是截至目前深圳的一個(gè)大型舊改巨無霸項(xiàng)目，它2014年5月12日動(dòng)工開建，項(xiàng)目占地面積50萬平方米，總建面超過300萬平方米。

由此看來，單從容積率上簡(jiǎn)單來看，白石洲舊改若按規(guī)劃建成，未來容積率將超過華潤大沖舊改和鴻榮源壹成中心，容積率只高不低。

深圳大體量舊改對(duì)比

白石洲從一個(gè)古老的小村落，到現(xiàn)在變成來自五湖四海的打工族在深圳最初的家，再到未來可能成為深圳的“高檔社區(qū)”，見證了深圳的發(fā)展，也承載了不少年輕人最初的夢(mèng)想。

多少人將一夜暴富？

有人用“一邊是歐洲、一邊是非洲”來形容這個(gè)村子。馬路那邊是高大上的華僑城、世界之窗的“歐洲” 既視感，馬路這邊則是臟亂差的“非洲”氣象。

從民房窗戶看世界之窗鐵塔

白石洲擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房，同時(shí)它還是“市值”最高的深圳城中村。在這里， 億萬富翁與打工仔零距離。

2015年4月5日，深圳南山區(qū)白石洲村

之前市場(chǎng)傳白石洲改造后總建筑面積達(dá)到550萬平，按照當(dāng)時(shí)二手房均價(jià)52882元/平米計(jì)算， 舊改后的白石洲市值至少3000億元。排名第二的蔡屋圍為1500億。

但如今公示的347.96萬平方米，少了150萬平方米以上。根據(jù)房屋中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)，現(xiàn)在白石洲周邊二手房參考均價(jià)70831元/平，據(jù)此粗略估算舊改后總市值近2500億元，依然十分驚人。

“加快舊改進(jìn)程，增加住房供應(yīng)”，成為遏制深圳高房價(jià)的共識(shí)之一，而擁有一棟甚至多棟自建房的深圳原住民則成為舊改的受益者。

此次舊改信息曝出后，最受關(guān)注的依然是拆遷補(bǔ)償問題，很多人好奇：這次將有多少人一夜暴富？

在深圳2000萬移民為主的人口中只有38萬原住民，而不少原住民擁有一棟或兩棟7層自建樓房，面積2000平米左右。

按照目前深圳產(chǎn)權(quán)均價(jià)每平5萬計(jì)算，深圳原住民身家過億并不是稀奇事。

具體到白石洲，有人一夜暴富也是百分百的事情。可14萬人口除去1878名原住民，剩下的幾乎都是外來務(wù)工人員。

絕大部分從外地來深圳的人都有過一段或長或短的在白石洲生活的記憶。租住在這里的人有企業(yè)老板、白領(lǐng)，也有清潔工、搬運(yùn)工、農(nóng)民工、大學(xué)生。

對(duì)很多“打工仔”來說，這里是深圳夢(mèng)的開始，江湖稱“沒住過白石洲等于沒來過深圳”。

誠然，每一次舊改，擁有一棟甚至多棟自建房的深圳原住民則成為受益者，一批千萬甚至億萬富翁誕生，“昂貴”的白石洲更是如此。

可是除不到2000人的“拆一代、拆二代”外，“一個(gè)月收入3000元的人，能生活在哪里？”

14萬人何去何從？

毋庸置疑，舊改無疑會(huì)提升深圳市民生活質(zhì)量。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為：

舊城改造對(duì)于被改造的對(duì)象來說，改變的是居住環(huán)境和生活質(zhì)量，肯定是好事。對(duì)于周邊居民來講，大環(huán)境的優(yōu)化同樣帶來生活便利和居住幸福感的提升。

對(duì)于城市本身而言，舊城改造可以促進(jìn)城市更新?lián)Q代，也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，為未來發(fā)展奠定更好基礎(chǔ)。

但一個(gè)無法回避的問題是，面對(duì)即將消失的白石洲，除原住民外的人將何去何從？

在“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”、“超大城市”等“高大上”符號(hào)的背后，存在著房價(jià)居高不下、生活消費(fèi)高、工作壓力大等現(xiàn)實(shí)問題。

“逃離北上廣深”成了一時(shí)熱議的話題。有人開始思考要不要到二三線城市去安放青春，有人欲走還留，糾結(jié)其中。

在他們還沒思考清楚答案的時(shí)候，迫于房價(jià)與人口雙重壓力，深圳開始舊改，一個(gè)個(gè)城中村被改造、更新、重建。

據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計(jì)，深圳共320個(gè)原行政村，農(nóng)民房3.5萬棟，占全市49%的住房面積，容納了520萬城市人口，大多是剛來深圳的年輕人。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳平均月租金為59.04元/平方米，到2016年5月，月租水平已經(jīng)上漲至83.76元/平方米。

2016年6月，南山區(qū)房租漲幅最高為71%，而不斷容納被擠壓客群的寶安區(qū)和龍崗區(qū)租金漲幅也達(dá)到了64%和68%。

隨著不少城中村拆遷，年輕人不得不往外遷移，尋找更適合的居住空間。原本不太受租客青睞的龍華、布吉、寶安的城中村也開始走俏，房租水漲船高。

如何安置舊改城中村的外來人口，是有關(guān)部門接下來的工作重點(diǎn)。

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