城南新建商業(yè)巨無霸：產(chǎn)權(quán)分散 能否形成新商圈？

（原標題：城南再醞釀商業(yè)巨無霸 ）

北京城南再醞釀商業(yè)巨無霸，北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的世界之花假日廣場將于年底前開業(yè)。北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，該項目設計了購物中心、游樂園、寫字樓、酒店、婚慶廣場以及電競科技城等多種時下消費熱度頗高的業(yè)態(tài)。不過，該項目雖然在理論上可輻射亦莊開發(fā)區(qū)甚至更多城中心人群，但仍面臨位置較偏僻、交通便利度不夠等硬件缺憾。同時，在商業(yè)專家看來，由于該項目多個功能板塊未來產(chǎn)權(quán)可能較分散，在整體定位、運營統(tǒng)籌上將遇到不小的挑戰(zhàn)。

新建商業(yè)巨無霸

世界之花假日廣場招商工作人員介紹稱，項目包含購物中心、游樂園、寫字樓、酒店、婚慶廣場以及電競科技城等多種業(yè)態(tài)。購物中心分為地下3層和地上5層。地下二、三層是停車場；地下一層有超市、卡丁車賽程、家居館、體育場館、寵物樂園；地上一、二層主要是零售；三層是兒童教育、體驗類、休閑類書店、KTV等；四層是餐飲和溜冰場，已有峨眉酒家、川驕海鮮自助、金鼎軒、井格等進駐；五層是電影院。

北京商報記者進入世界之花內(nèi)部看到，公共區(qū)域裝修已基本完成，但商家還未入駐?，F(xiàn)場的工程人員向記者表示，商家們?nèi)孕柁k手續(xù)，后續(xù)會陸續(xù)入駐。

值得注意的是，工作人員透露，盒馬鮮生有意入駐，“現(xiàn)在還沒最終確認，在商談當中”。北京商報記者向盒馬鮮生核實后被告知，與地產(chǎn)合作消息需等最終開業(yè)才會公布，年內(nèi)會在北京爭取開更多門店。

世界之花建筑面積為62萬平方米,體量遠大于同位于京南的西紅門薈聚。官網(wǎng)顯示，項目由北京金色凱盛投資管理有限公司開發(fā)，由北京漢博商業(yè)管理股份有限公司運營。記者查詢發(fā)現(xiàn)，金色凱盛注冊于2012年7月，此前未有地產(chǎn)項目，注冊地為世界之花寫字樓。該公司成立前，世界之花項目土地被這家公司前身北京金色時楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。該公司曾以住宅加商業(yè)配套的模式著力開發(fā)位于大興區(qū)的“那爾水晶城”項目?？梢娊鹕珓P盛的掌舵人馮玉良此前一直深根于大興區(qū)地產(chǎn)行業(yè)。

能否形成新商圈

不過，世界之花的地理位置稍顯偏僻。北京商報記者乘公共交通體驗發(fā)現(xiàn)，需乘坐地鐵至宋家莊站，再換乘公交專62或927方能到達。據(jù)現(xiàn)場工程人員介紹，未來地鐵8號線南延的和義站口將開在附近，但仍需走路1.2公里才能到達。對于交通問題，該項目的銷售人員對記者坦承，“這確實是一個遺憾”。據(jù)招商工作人員表示，該地鐵站“2018年一定會開”。

目前世界之花周圍的人流量還較少。就北京商報記者觀察，世界之花附近有較多土地尚未開發(fā)，附近僅有4個樓盤，其中包括保利首開熙悅誠郡、中冶·德賢公館、國韻村與之隔馬路相對，大紅門錦苑與之相鄰。因此，該購物中心店鋪租金相對便宜。上述工作人員表示，店鋪租金為8-10元/平方米/天。據(jù)趕集網(wǎng)租房信息顯示，西紅門薈聚中心租金為12-12.5元/平方米/天。

對于人流量的問題，多名工作人員表示，該項目龐大，未來必定能帶來大量顧客，形成新商圈。據(jù)招商工作人員透露，目前世界之花整個項目包含酒店、寫字樓及購物中心等，目前已完成80%入駐率。

至于能否帶動商圈發(fā)展，中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心主任、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利表示，大體量項目對周圍環(huán)境的符合程度一定是較強的，覆蓋人群更廣泛，從而影響相對較大。但前提條件是一定要做好，與招商、定位、品牌組合等因素密切關聯(lián)，否則商圈影響力只是一種理論值。

北商研究院特約研究員、北京商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長賴陽認為，北京南城亦莊附近確實需要非常好的大型項目，亦莊開發(fā)了大量的區(qū)域，此處居住和工作的人群需要高品質(zhì)服務，而舊宮是亦莊開發(fā)區(qū)的配套區(qū)，在此處進駐高品質(zhì)項目，能夠滿足人們的生活需求，且可以使整個商業(yè)生態(tài)形成跨越式的增長。他同時強調(diào)，大體量的項目有更大的吸納力，不僅周邊人群會到這里消費，更是會吸引更多城市中心區(qū)的人前來，因此，體量達到一定規(guī)模的項目必須要有新的商業(yè)模式進入，有足夠的品質(zhì)、特色。如果做不到這些，效果也很難理想。

多業(yè)態(tài)的AB面

世界之花引入包括婚慶、電競、酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，希望借此可以打造滿足消費者吃喝玩樂需求的一站式休閑服務。據(jù)多位工作人員表示，世界之花將引入電子競技業(yè)態(tài)，在場所內(nèi)安裝設備并舉辦電子競技賽事。同時銷售電子競技的衍生品，包括配件、鼠標、鍵盤、游戲里面的模型等。就北京而言，世界之花是首家引入此種業(yè)態(tài)的商家。

此外，世界之花引入一站式婚慶“禮記·喜唐”入駐。工程人員向北京商報記者透露，室內(nèi)建筑面積4萬多平方米，室外的外景拍攝區(qū)域為1萬多平方米。據(jù)喜唐相關工作人員介紹，一層是黃金珠寶，二層是婚紗禮服，三、四層有攝影基地，四層有婚禮的喜品街，五層是宴會廳。在酒店方面，世界之花的一棟寫字樓內(nèi)引入了泰迪熊主題酒店。酒店同時會與喜唐合作，每層有2套喜唐婚房。泰迪熊主題酒店隸屬于北京元泰迪酒店管理公司，該公司控股運營公司是浩睿（英國）精品奢華酒店管理公司。世界之花寫字樓共有5棟，酒店入駐其一，占9-13層，共240個房間。同一棟樓的1-8層則為萬國擊劍館，會舉辦一些極限賽事。

多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體愈發(fā)成為發(fā)展趨勢。郭增利認為，消費者聯(lián)動型消費比較普遍，購物中心等復合型業(yè)態(tài)強調(diào)品牌復合、品牌互動，這是一種很好的支撐，所以項目會迎合消費者需求。但產(chǎn)生了第二個問題，是單一主題性的商業(yè)體強大，還是復合型的更強大，這個是沒有定論的，需要根據(jù)實際情況看。有時，可能因為城市規(guī)劃原因，大體量采用單一主題會很難，所以有可能因此去做組合型。另一方面，單一主題可能形成的非常鮮明的特點，它的吸引力也是強的。

賴陽認為，現(xiàn)在確實商業(yè)體量越來越大，但更多是把休閑娛樂更好地融合發(fā)展，要有一個整體主題的規(guī)劃，不能是拼湊型的。

產(chǎn)權(quán)分散難統(tǒng)籌

北京商報記者在實地走訪過程中發(fā)現(xiàn)，世界之花的寫字樓項目并非自持，而是出售型。此外，寫字樓的出售不僅面對商用，還有相當一部分是面向個人，用于居住或投資。值得注意的是，泰迪熊酒店的房間也可以用于投資。當記者以投資買房為由咨詢時，銷售人員推薦稱，可選擇購買泰迪熊酒店的房并表示，“相當于把你的房子托管給相關的運營公司”。除房子本身的價格，還需交納3000元/平方米的裝修費用。

就價格而言，世界之花的寫字樓價格相對正常，甚至稍偏高。世界之花的樓盤銷售人員向記者表示，世界之花的樓盤價格為3萬-3.5萬/平方米。北京商報記者查詢中國房價行情平臺發(fā)現(xiàn)，北京大興區(qū)的辦公房價為31583元/平方米。據(jù)上述銷售人員介紹，目前泰迪熊酒店和其余寫字樓房源均剩下不多。

整個世界之花項目產(chǎn)權(quán)較為分散。賴陽表示，好的商業(yè)項目應該在規(guī)劃之后，有針對性的以運營為核心，若以商鋪的售賣出租為核心，整體上將不易統(tǒng)籌，容易變得散亂。

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