大悅城的百億輕資產棋局:"輕裝"上陣 日子好過嗎?

（原標題：大悅城的百億輕資產棋局 ）

希望通過更少的錢撬動更多資產的大悅城地產有限公司（以下簡稱“大悅城地產”），正在逐漸落地“輕資產”模式。8月17日，大悅城地產發(fā)布公告稱，公司附屬企業(yè)與多家合作方成立境外基金和境內基金，尋找中國境內潛在物業(yè)項目的收購機會，并升級改造為大悅城品牌商業(yè)項目。然而，“輕裝”上陣后的大悅城地產，日子還好過嗎？

設百億基金

大悅城地產于8月17日晚間發(fā)布公告稱，公司附屬企業(yè)與多家合作方成立境外基金和境內基金，境外基金及境內基金將尋找中國境內潛在物業(yè)項目的收購機會，升級改造為大悅城品牌商業(yè)項目或者商業(yè)綜合體項目。根據(jù)公告，大悅城地產附屬企業(yè)Hengxin已與深圳明誠、RecoJoyrepo及投資方就Hengxin與RecoJoyrepo及本公司附屬公司耀動成立境外基金、深圳明誠與投資方的一家附屬公司與大悅城地產的一家附屬公司成立境內普通合伙人及境內普通合伙人與投資方、大悅城地產的一家附屬公司成立境內基金等事項訂立框架協(xié)議。境外基金及境內基金將單獨或共同尋找位于中國境內潛在物業(yè)項目的收購機會，從而升級改造為大悅城地產自有旗艦品牌“大悅城”商業(yè)項目或商業(yè)綜合體項目。

根據(jù)幾方的框架協(xié)議，初步投資的情況為，境外基金總額62.7億元，其中大悅城地產集團作為有限合伙人之一總承擔將為22.8億元，占境外基金權益的36.36%；境內基金51.3億元，其中大悅城地產集團作為有限合伙人之一總承擔將為11.4億元，占境內基金權益的22.22%。大悅城集團就成立基金的總承擔將約為34.2億元。

對于成立基金的原因和裨益，大悅城地產表示，通過成立基金引進投資者與集團的戰(zhàn)略發(fā)展相一致。依靠投資者的物業(yè)投資經驗，基金將通過一定管理經驗及整合戰(zhàn)略資源，提升“大悅城”品牌的質量及集團資源的有效性。此外成立基金將使得集團能夠實施其“大資管戰(zhàn)略”，同時與知名投資者的合作能夠使得集團的資源效益更大。

所謂大資管，即泛指的資產管理，隨著監(jiān)管不斷放開，原有資管業(yè)務外延不斷拓展，類似于信托概念將資產托管給機構去管理。

2016年10月，大悅城地產發(fā)布“4A大資管”戰(zhàn)略，標志著大悅城地產由開發(fā)運營商轉向資產管理商。

輕資產試水

實際上，從2015年底，大悅城地產開始轉型輕資產，推出管理輸出模式，加快大悅城綜合體的拓展速度，用更短的時間和更低的成本擴張。

去年8月，大悅城地產曾發(fā)布公告稱，GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已簽署合約，以總價92.89億元收購大悅城地產旗下子公司49%的股權。該公告顯示，出售事項將成為大悅城整合房地產資產管理、品牌打造及資本管理發(fā)展戰(zhàn)略方向的重要一步，且通過擔任基金管理人及物業(yè)管理人繼續(xù)運作及營運物業(yè)業(yè)務。此外，大悅城地產公開擴張計劃顯示，每年將發(fā)展3-4個管理輸出項目。大悅城地產成功通過輕資產運作模式運作的第一個項目是天津和平大悅城，已于去年12月開業(yè)，第二個管理輸出項目是貴陽大悅城。

北京商報記者從大悅城地產日前發(fā)布的“截至2017年6月30日的6個月未經審核運營數(shù)據(jù)”注意到，天津大悅城平均出租率約97%，而同在天津的和平大悅城開業(yè)距上述財報截止日期半年多，財報未對天津和平大悅城的出租、租價情況進行披露。記者在點評平臺上看到，部分消費者提到“這原本是津匯廣場，重新裝修后改了名字，環(huán)境好像也變了，不過之前沒怎么來過這里”、“這比南開的大悅城要小一些，模式較單一，南開天津大悅城更好”等。

此外，大悅城地產2016年年報顯示，在2016年11月，該公司還收購了上海長風景畔廣場用于開發(fā)大悅城項目。上海長風景畔廣場作價約為22億元，但大悅城地產與上海長風景畔廣場所有者——高富諾亞太區(qū)公司的交付金額約為14億元。此外，在被大悅城地產收購之前，上海長風景畔廣場年虧損達3億元。

新大悅城地產多次建立并購基金，中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利對北京商報記者表示，大悅城地產收購的商業(yè)項目質量參差不齊，大悅城地產需要兼?zhèn)滟Y金、運營實力專業(yè)的合作方。與不同的機構合作并多次建立并購基金，從大悅城現(xiàn)階段的戰(zhàn)略來看，這是大悅城地產做出的正確選擇。

項目并非“自帶光環(huán)”

對于大悅城地產成立基金收購商業(yè)項目的事情，全國工商聯(lián)商業(yè)地產研究會會長王永平也對這一方式表示肯定，物業(yè)管理方對于商場的運營有著至關重要的作用，曾有不少商業(yè)品牌方想做輕資產轉型，但是在物業(yè)選址或者建筑構造中難以插手，在決策上話語權也相對有限，大悅城地產通過成立合作基金再收購物業(yè)的做法很好地規(guī)避了上述兩種問題。

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