大悅城的百億輕資產(chǎn)棋局:"輕裝"上陣 日子好過嗎?

（原標(biāo)題：大悅城的百億輕資產(chǎn)棋局 ）

希望通過更少的錢撬動更多資產(chǎn)的大悅城地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“大悅城地產(chǎn)”），正在逐漸落地“輕資產(chǎn)”模式。8月17日，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司附屬企業(yè)與多家合作方成立境外基金和境內(nèi)基金，尋找中國境內(nèi)潛在物業(yè)項目的收購機會，并升級改造為大悅城品牌商業(yè)項目。然而，“輕裝”上陣后的大悅城地產(chǎn)，日子還好過嗎？

設(shè)百億基金

大悅城地產(chǎn)于8月17日晚間發(fā)布公告稱，公司附屬企業(yè)與多家合作方成立境外基金和境內(nèi)基金，境外基金及境內(nèi)基金將尋找中國境內(nèi)潛在物業(yè)項目的收購機會，升級改造為大悅城品牌商業(yè)項目或者商業(yè)綜合體項目。根據(jù)公告，大悅城地產(chǎn)附屬企業(yè)Hengxin已與深圳明誠、RecoJoyrepo及投資方就Hengxin與RecoJoyrepo及本公司附屬公司耀動成立境外基金、深圳明誠與投資方的一家附屬公司與大悅城地產(chǎn)的一家附屬公司成立境內(nèi)普通合伙人及境內(nèi)普通合伙人與投資方、大悅城地產(chǎn)的一家附屬公司成立境內(nèi)基金等事項訂立框架協(xié)議。境外基金及境內(nèi)基金將單獨或共同尋找位于中國境內(nèi)潛在物業(yè)項目的收購機會，從而升級改造為大悅城地產(chǎn)自有旗艦品牌“大悅城”商業(yè)項目或商業(yè)綜合體項目。

根據(jù)幾方的框架協(xié)議，初步投資的情況為，境外基金總額62.7億元，其中大悅城地產(chǎn)集團(tuán)作為有限合伙人之一總承擔(dān)將為22.8億元，占境外基金權(quán)益的36.36%；境內(nèi)基金51.3億元，其中大悅城地產(chǎn)集團(tuán)作為有限合伙人之一總承擔(dān)將為11.4億元，占境內(nèi)基金權(quán)益的22.22%。大悅城集團(tuán)就成立基金的總承擔(dān)將約為34.2億元。

對于成立基金的原因和裨益，大悅城地產(chǎn)表示，通過成立基金引進(jìn)投資者與集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展相一致。依靠投資者的物業(yè)投資經(jīng)驗，基金將通過一定管理經(jīng)驗及整合戰(zhàn)略資源，提升“大悅城”品牌的質(zhì)量及集團(tuán)資源的有效性。此外成立基金將使得集團(tuán)能夠?qū)嵤┢洹按筚Y管戰(zhàn)略”，同時與知名投資者的合作能夠使得集團(tuán)的資源效益更大。

所謂大資管，即泛指的資產(chǎn)管理，隨著監(jiān)管不斷放開，原有資管業(yè)務(wù)外延不斷拓展，類似于信托概念將資產(chǎn)托管給機構(gòu)去管理。

2016年10月，大悅城地產(chǎn)發(fā)布“4A大資管”戰(zhàn)略，標(biāo)志著大悅城地產(chǎn)由開發(fā)運營商轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理商。

輕資產(chǎn)試水

實際上，從2015年底，大悅城地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，推出管理輸出模式，加快大悅城綜合體的拓展速度，用更短的時間和更低的成本擴(kuò)張。

去年8月，大悅城地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已簽署合約，以總價92.89億元收購大悅城地產(chǎn)旗下子公司49%的股權(quán)。該公告顯示，出售事項將成為大悅城整合房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、品牌打造及資本管理發(fā)展戰(zhàn)略方向的重要一步，且通過擔(dān)任基金管理人及物業(yè)管理人繼續(xù)運作及營運物業(yè)業(yè)務(wù)。此外，大悅城地產(chǎn)公開擴(kuò)張計劃顯示，每年將發(fā)展3-4個管理輸出項目。大悅城地產(chǎn)成功通過輕資產(chǎn)運作模式運作的第一個項目是天津和平大悅城，已于去年12月開業(yè)，第二個管理輸出項目是貴陽大悅城。

北京商報記者從大悅城地產(chǎn)日前發(fā)布的“截至2017年6月30日的6個月未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)”注意到，天津大悅城平均出租率約97%，而同在天津的和平大悅城開業(yè)距上述財報截止日期半年多，財報未對天津和平大悅城的出租、租價情況進(jìn)行披露。記者在點評平臺上看到，部分消費者提到“這原本是津匯廣場，重新裝修后改了名字，環(huán)境好像也變了，不過之前沒怎么來過這里”、“這比南開的大悅城要小一些，模式較單一，南開天津大悅城更好”等。

此外，大悅城地產(chǎn)2016年年報顯示，在2016年11月，該公司還收購了上海長風(fēng)景畔廣場用于開發(fā)大悅城項目。上海長風(fēng)景畔廣場作價約為22億元，但大悅城地產(chǎn)與上海長風(fēng)景畔廣場所有者——高富諾亞太區(qū)公司的交付金額約為14億元。此外，在被大悅城地產(chǎn)收購之前，上海長風(fēng)景畔廣場年虧損達(dá)3億元。

新大悅城地產(chǎn)多次建立并購基金，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利對北京商報記者表示，大悅城地產(chǎn)收購的商業(yè)項目質(zhì)量參差不齊，大悅城地產(chǎn)需要兼?zhèn)滟Y金、運營實力專業(yè)的合作方。與不同的機構(gòu)合作并多次建立并購基金，從大悅城現(xiàn)階段的戰(zhàn)略來看，這是大悅城地產(chǎn)做出的正確選擇。

項目并非“自帶光環(huán)”

對于大悅城地產(chǎn)成立基金收購商業(yè)項目的事情，全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平也對這一方式表示肯定，物業(yè)管理方對于商場的運營有著至關(guān)重要的作用，曾有不少商業(yè)品牌方想做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但是在物業(yè)選址或者建筑構(gòu)造中難以插手，在決策上話語權(quán)也相對有限，大悅城地產(chǎn)通過成立合作基金再收購物業(yè)的做法很好地規(guī)避了上述兩種問題。

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