北京樓市攻堅(jiān)戰(zhàn)：新政一年30次“王炸”

（原標(biāo)題：北京樓市攻堅(jiān)戰(zhàn)：新政一年30次“王炸”）

9月22日至23日，2天內(nèi)西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢8個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，其中6個(gè)城市實(shí)施限售，這意味著傳統(tǒng)的“金九銀十”之際，樓市調(diào)控仍然從緊。北京作為全國(guó)樓市調(diào)控的“排頭兵”，截至9月28日還未出現(xiàn)新的調(diào)控動(dòng)作，這與其全年緊鑼密鼓的調(diào)控升級(jí)不無(wú)關(guān)系，但從緊勢(shì)態(tài)暫無(wú)改變。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年9月30日以來(lái)，北京樓市調(diào)控政策不少于30次，包括住宅的限售限購(gòu)、銀行資金面的收窄、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式的轉(zhuǎn)變，以及多層次住房體系的建立，以此形成立體的樓市調(diào)控政策。有房地產(chǎn)人士預(yù)測(cè)：“就近期2天8城調(diào)控來(lái)看，明年上半年樓市將進(jìn)入深度調(diào)控?！边@一趨勢(shì)必然影響到一線城市中最為敏感的北京。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京今年10月預(yù)計(jì)有11個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括國(guó)銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷等8個(gè)老項(xiàng)目，以及和光塵樾、通州萬(wàn)國(guó)城MOMA、京投發(fā)展·璟悅府3個(gè)純新盤(pán)，仍然在供應(yīng)量的低位徘徊。事實(shí)上，“金九銀十”作為開(kāi)發(fā)商年底沖業(yè)績(jī)的一次機(jī)會(huì)，歷年為營(yíng)銷(xiāo)小高峰，不過(guò)相比2016年9月份50余新盤(pán)入市的狀況，調(diào)控后今年同期的項(xiàng)目供應(yīng)量出現(xiàn)明顯下降。

這只是北京樓市調(diào)控一年來(lái)的冰山一角。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年調(diào)控至今，北京樓市變化可分為兩個(gè)階段，第一階段從去年9月30日到今年3月，各類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售數(shù)量出現(xiàn)拋物線狀，1月份觸底，之后開(kāi)始回升。第二階段為3月至9月，在1月觸底回暖之后，3月新一輪調(diào)控隨即來(lái)襲，樓市出現(xiàn)新的降溫。不同于第一階段，第二階段的調(diào)控手段更加綜合多元，調(diào)控面積也覆蓋到影響北京地區(qū)的環(huán)京區(qū)域，住宅、土地、資金層面縱深的調(diào)控，這讓北京樓市回歸冷靜，也為明年樓市企穩(wěn)打下基礎(chǔ)。

供應(yīng)側(cè)：政策全面收緊增供應(yīng)去杠桿調(diào)結(jié)構(gòu)

去年9月30日以來(lái)，在住房政策層面，北京針對(duì)本地戶籍和非本地戶籍、新房和二手房、普通住宅和非普通住宅、社保年限、單身及離婚年限作出限購(gòu)規(guī)定，通過(guò)認(rèn)房又認(rèn)貸、提高二套房首付比例來(lái)限貸，通過(guò)限制企業(yè)購(gòu)房后的出讓年限來(lái)限售，同時(shí)限制商住房交易。

此番組合拳立竿見(jiàn)影，北京市住建委近日發(fā)布的《1~8月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》（以下簡(jiǎn)稱《運(yùn)行情況》）顯示：1月至8月，全市商品房銷(xiāo)售面積為526.9萬(wàn)平方米，同比下降44.8%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為344.6萬(wàn)平方米，下降39%；寫(xiě)字樓為80.8萬(wàn)平方米，下降68.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為101.5萬(wàn)平方米，下降23.3%。

政策高壓之下，住房供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，回歸的“7090”政策便是佐證。2006年，在中小戶型供不應(yīng)求，難以滿足剛需的背景下，政府出臺(tái)了“7090”政策；2015年3月，執(zhí)行近10年的“7090”政策正式松動(dòng)，提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)；2016年3月起，尤其是2017年，北京在多宗土地出讓中實(shí)施“7090”政策，這意味著未來(lái)幾年住房供應(yīng)的戶型面積受限，以便達(dá)成抑制投資投機(jī)、將需求引向剛需和改善型需求的目的。

此外，在推升房?jī)r(jià)的因素當(dāng)中，土地價(jià)格首當(dāng)其沖，因此北京今年也加大了土地供應(yīng)量，以此改善供求關(guān)系與價(jià)格要素。土地政策層面，2017年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地的面積為1200公頃，根據(jù)上半年供應(yīng)的65宗地來(lái)看，幾乎是在2015年和2016年同期33宗與18宗的基礎(chǔ)上翻倍。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年居住類(lèi)用地供應(yīng)上漲606%。

房企借機(jī)補(bǔ)倉(cāng)，但由于銀行在資金層面動(dòng)作收緊，房企更多以聯(lián)合形式拿地，這幾乎占到拿地總數(shù)的四成之多。資金困局下，不少房企取消了國(guó)內(nèi)發(fā)債融資，將目光轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。與此同時(shí)，在此困局下不少土地儲(chǔ)備豐富的房企反以靚麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)脫穎而出，比如首開(kāi)等國(guó)企。

這一局勢(shì)同樣反映在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)中。1月至8月，北京全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2217.8億元，同比下降3.3%。其中，住宅投資完成1051.1億元，同比下降6.5%；寫(xiě)字樓投資完成442億元，增長(zhǎng)4.7%；商業(yè)、非公益用房及其他投資完成724.7億元，下降3.1%。

云房數(shù)據(jù)研究中心分析稱：“上半年成交的土地多數(shù)將于明年初左右入市，未來(lái)北京一手房市場(chǎng)的供應(yīng)量將明顯增加。”也就是說(shuō)，今年的預(yù)備動(dòng)作為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展作了鋪墊。

需求端：新房擠向剛需與高端住宅二手房集中在城東城北

住宅、土地、資金層面的多重調(diào)整像是北京打出了一手“王炸”，穩(wěn)住場(chǎng)面，贏得先機(jī)。

自2016年12月30日起，北京實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，之后將首套房貸由八五折上調(diào)至九折，二套房貸不超過(guò)25年，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。限購(gòu)限貸成為最為影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的因素。

新房市場(chǎng)遇冷。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1月至8月北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)總體上位于50萬(wàn)平方米交易規(guī)模以下的水平。而從歷史數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)交易活躍的月份，月度交易數(shù)據(jù)基本上可以維持在75萬(wàn)平方米以上的水平。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，受限購(gòu)影響，剛需客戶入市意愿加強(qiáng)，普通住宅120平方米以下占比明顯提升，且近3個(gè)月90平方米以上公寓占比持續(xù)提升，公寓產(chǎn)品實(shí)際上容納了一部分不具資格與資金實(shí)力的購(gòu)房者。其中，普通住宅成交總價(jià)段呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，300萬(wàn)元以下和500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元占比分別為32%和34%，公寓成交總價(jià)段逐漸集中在300萬(wàn)元至500萬(wàn)元，占比高達(dá)72%。

購(gòu)房需求除了被引向剛需產(chǎn)品和公寓，品質(zhì)高端且地段良好的高端產(chǎn)品也因此受益。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，總價(jià)200萬(wàn)元以下剛需產(chǎn)品為今年成交主力，占比高達(dá)30%，豪宅成交占比逐步提升，1000萬(wàn)以上的產(chǎn)品成交占比為24%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“當(dāng)前供應(yīng)端減少，尤其是受2016年供應(yīng)稀缺等因素影響，預(yù)計(jì)在今年‘金九銀十’期間，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)處在一個(gè)相對(duì)低位的狀態(tài)；同時(shí)在供應(yīng)項(xiàng)目上，基本是以中高端項(xiàng)目為主，這樣的供應(yīng)局面必然導(dǎo)致成交周期延長(zhǎng)?！?/p>

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