方正地產(chǎn)夏磊團(tuán)隊(duì):從新加坡組屋到北京共有產(chǎn)權(quán)房

（原標(biāo)題：【方正地產(chǎn)夏磊團(tuán)隊(duì)】從新加坡組屋到北京共有產(chǎn)權(quán)房）

文：方正房地產(chǎn)夏磊團(tuán)隊(duì)

投資要點(diǎn)：

1.探索升級(jí)，北京推出共有產(chǎn)權(quán)房：2017年8月，北京推出共有產(chǎn)權(quán)房，全面升級(jí)替代自住型商品房。（1）面向人群：支持夾心層核心家庭，明確向“新北京人”供應(yīng)房源不低于30%；（2）定價(jià)與確權(quán)：低于市價(jià)出售，但以銷(xiāo)售價(jià)格占市價(jià)比重確定產(chǎn)權(quán)比例；（3）對(duì)比自住型商品房：產(chǎn)權(quán)確定方式靈活，更能保證公平；（4）對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房：去除收入和戶(hù)籍限制，降低進(jìn)入門(mén)檻；購(gòu)房者只能享受部分產(chǎn)權(quán)增值，退出門(mén)檻更高。

2.政策影響：（1）分流銷(xiāo)售：北京未來(lái)五年將推出100萬(wàn)套產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅，其中21.7%左右為共有產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計(jì)提供1,953萬(wàn)平；經(jīng)估算，北京市2021年常住人口規(guī)模為2,299.6萬(wàn)人，人均住房面積為34.7平/人，五年內(nèi)總需求為10,936.9萬(wàn)平；故北京推出共有產(chǎn)權(quán)房將分流17.9%銷(xiāo)售。（2）穩(wěn)定房?jī)r(jià)：大量剛需和改善需求，供不應(yīng)求支撐北京房?jī)r(jià)高居不下，需求端的限貸限購(gòu)并不能根本解決問(wèn)題，需要增加有效供給，匹配供需；共有產(chǎn)權(quán)房制度正是從供給端發(fā)力，增加產(chǎn)權(quán)類(lèi)保障房供給，精準(zhǔn)滿(mǎn)足部分剛需，促進(jìn)商品房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展（供應(yīng)有限，影響房?jī)r(jià)亦有限）；不同類(lèi)型商品房所受影響不同，小戶(hù)型、剛需型所受影響相對(duì)較大，大戶(hù)型、高價(jià)位高端住宅所受影響較小。

3.追溯前生，北京初探自住型商品房：2013年為抑制房?jī)r(jià)上漲、保障夾心層住房需求，北京推出自住型商品房。（1）主要特點(diǎn)：打破戶(hù)籍限制，強(qiáng)調(diào)居住功能；房?jī)r(jià)低于同地段、同品質(zhì)商品房30%；五年后可轉(zhuǎn)讓?zhuān)杞辉鲋殿~30%；（2）發(fā)展現(xiàn)狀：項(xiàng)目在各區(qū)域分布不均，開(kāi)發(fā)商以國(guó)企為主；（3）主要不足：未完全實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)共有，存在套利空間。相對(duì)自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)確定、退出機(jī)制等全方位升級(jí)。

4.成功案例，新加坡組屋制度發(fā)展成熟：1960年，新加坡建立組屋制度，成立建屋發(fā)展局全面負(fù)責(zé)組屋建設(shè)。（1）政府主導(dǎo)模式：無(wú)償劃撥土地，支持組屋建設(shè)；中央公積金和住房貸款制度等渠道提供充足資金來(lái)源；政府完全壟斷組屋銷(xiāo)售，以低價(jià)向中低收入核心家庭提供組屋；（2）經(jīng)驗(yàn)借鑒：北京人口規(guī)模和GDP水平與新加坡差別較大，難以完全依靠政府提供共有產(chǎn)權(quán)房，房企將是主力；新加坡組屋供給充足，滿(mǎn)足超80%市場(chǎng)需求，有效控制房?jī)r(jià)，而北京共有產(chǎn)權(quán)房滿(mǎn)足部分夾心層住房需求，有助房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

5.投資建議：利好承建保障房較多的北京國(guó)有龍頭房企。有助于市場(chǎng)健康發(fā)展，減少政策和市場(chǎng)波動(dòng)，改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)增強(qiáng)資源獲取能力：雖然共有產(chǎn)權(quán)房部分毛利較普通商品房更低，但房企仍然能夠快速回款，并通過(guò)配建的商品住房獲取利潤(rùn)。

6.風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落實(shí)不及預(yù)期

【報(bào)告正文】

1探索升級(jí)：共有產(chǎn)權(quán)房

2017年8月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，明確北京共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)機(jī)制、產(chǎn)權(quán)確定、土地供應(yīng)等內(nèi)容。

共有產(chǎn)權(quán)房是政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房者按份共有的政策性商品住房。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將完全替代自住型商品房，對(duì)產(chǎn)權(quán)比例、進(jìn)入門(mén)檻、退出機(jī)制進(jìn)行全方位升級(jí)。

早在2014年12月，住建部公布《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保〔2014〕174號(hào))，明確在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6地開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品房試點(diǎn)。2017年8月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》則是根據(jù)該文件制定。

1.1覆蓋人群：定位夾心層、增加對(duì)“新北京人”住房保障

1.1.1 支持夾心層首次購(gòu)房

支持夾心層：共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房者按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其所持有部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”，讓渡給首次購(gòu)房者，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，支持手頭有一定存款、但又購(gòu)買(mǎi)不起普通商品房的夾心層家庭購(gòu)房。

明確限制情形：規(guī)定已簽購(gòu)房合同、本市有住房轉(zhuǎn)出記錄、離婚未滿(mǎn)三年單獨(dú)申請(qǐng)、有違建行為等四類(lèi)家庭不可申請(qǐng)，有房家庭或投機(jī)行為被嚴(yán)格排除在外，多方面保證房屋流向無(wú)房家庭。

1.1.2 保障“新北京人”購(gòu)房

相較自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房制度從多個(gè)層面增加對(duì)“新北京人”住房保障，。

房源供給：要求對(duì)“新北京人”分配比例不低于30%，首次從房源層面保障“新北京人”購(gòu)房需求，與過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房相比，“新北京人”購(gòu)房安居可能性增加；

放開(kāi)戶(hù)籍限制：《辦法》將在項(xiàng)目所在區(qū)域有穩(wěn)定工作的非京籍家庭列入優(yōu)先人群。而在之前實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房中，明確規(guī)定“申請(qǐng)人須取得本市城鎮(zhèn)戶(hù)籍時(shí)間滿(mǎn)3年”，將非戶(hù)籍家庭排除在保障房體系之外。自住型商品房雖放開(kāi)戶(hù)籍限制，但將京籍家庭列為優(yōu)先對(duì)象，“新北京人”住房需求仍難以滿(mǎn)足。

1.2 退出機(jī)制：可租可售、實(shí)現(xiàn)房屋循環(huán)利用

共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步完善退出機(jī)制，可租可售，引導(dǎo)其流向真正剛需人群。

可租可售，退出靈活。共有產(chǎn)權(quán)房主要有三種退出方式：一是出租，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭，但租金根據(jù)產(chǎn)權(quán)份額在購(gòu)房者和代持機(jī)構(gòu)之間分配；二是出售，滿(mǎn)5年后，可按照市價(jià)轉(zhuǎn)讓所持份額，同等條件，代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；三是購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，滿(mǎn)5年后可購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)，獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

退出機(jī)制引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群。共有產(chǎn)權(quán)房退出時(shí)規(guī)定租賃對(duì)象和轉(zhuǎn)讓對(duì)象均須為保障性住房備案家庭，引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)利用。

1.3 對(duì)比自住型商品房：產(chǎn)權(quán)確定靈活、更能保證公平

相較于自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)機(jī)制更加靈活，銷(xiāo)售價(jià)格或?qū)⒏停M(jìn)一步降低進(jìn)入門(mén)檻。

1.3.1 定價(jià)方式更加靈活

共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)機(jī)制更加靈活：《辦法》規(guī)定，“共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定”。而自住型商品房直接以“比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%”確定銷(xiāo)售均價(jià)，未考慮項(xiàng)目所處地段和購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力等因素。

1.3.2 產(chǎn)權(quán)機(jī)制促進(jìn)公平

產(chǎn)權(quán)比例以銷(xiāo)售均價(jià)占市價(jià)比例確定：共有產(chǎn)權(quán)房“參照銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商住房?jī)r(jià)格比例確定購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)”，故購(gòu)房者只擁有部分產(chǎn)權(quán)。相比之下，自住型商品房購(gòu)買(mǎi)后擁有限定的全部產(chǎn)權(quán)，僅在5年后轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)增值部分以3:7比例在政府和個(gè)人分成。

對(duì)比自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房保證公平效果更加明顯。共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)機(jī)制將家庭購(gòu)買(mǎi)能力考慮在內(nèi)，并且以銷(xiāo)售均價(jià)占市價(jià)比重確定產(chǎn)權(quán)，故未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房或?qū)⒏鶕?jù)項(xiàng)目所處地段針對(duì)性提供不同比例產(chǎn)權(quán)住房，如對(duì)所處地段較好、周邊普通商品房銷(xiāo)售價(jià)格較高的項(xiàng)目提供低產(chǎn)權(quán)比例住房，向所處地段普通商品房銷(xiāo)售價(jià)格較低項(xiàng)目提供較高產(chǎn)權(quán)比例住房，更好地與家庭購(gòu)買(mǎi)能力匹配。較自住型商品房“不分地段、固定比例”更能保證公平。

1.4 對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房：降低準(zhǔn)入門(mén)檻、提高退出門(mén)檻

共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)產(chǎn)權(quán)型保障房的全新升級(jí)，與經(jīng)濟(jì)適用房的“高門(mén)檻進(jìn)入、低門(mén)檻退出”相比，共有產(chǎn)權(quán)房則是通過(guò)排除收入和戶(hù)籍的準(zhǔn)入限制、完善退出機(jī)制實(shí)現(xiàn)“低門(mén)檻進(jìn)入，高門(mén)檻退出”。

1.4.1 經(jīng)濟(jì)適用房“高門(mén)檻準(zhǔn)入、低門(mén)檻退出”

經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件中要求“具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口”、“家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)”，通過(guò)戶(hù)籍和收入限制將非京籍家庭以及收入水平不在規(guī)定范圍內(nèi)的家庭排除在外，進(jìn)入門(mén)檻較高。

而在退出機(jī)制上，經(jīng)濟(jì)適用房房主5年后擁有全部產(chǎn)權(quán)，“可以按市場(chǎng)價(jià)格出售”，“按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款”，退出門(mén)檻相對(duì)較低，購(gòu)房者可獲得較大退出收益。

1.4.2 共有產(chǎn)權(quán)房“低門(mén)檻準(zhǔn)入，高門(mén)檻退出”

共有產(chǎn)權(quán)房制度去除了收入限制和戶(hù)籍限制，定價(jià)機(jī)制和產(chǎn)權(quán)確定方式靈活，進(jìn)一步降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格又沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)普通商品房的家庭，可以較低金額購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，擁有全部使用權(quán)。

而在退出機(jī)制上，設(shè)置更高門(mén)檻。購(gòu)房者只擁有部分產(chǎn)權(quán)，5年后只能在產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)享受增值，其余收益歸政府所有，用于保障新增保障性住房建設(shè)。若要擁有全部產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者需五年后以市價(jià)從政府手中購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，退出門(mén)檻遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)適用房。

共有產(chǎn)權(quán)房低門(mén)檻進(jìn)入保障居住，高門(mén)檻退出防止投資。共有產(chǎn)權(quán)房去除收入限制、放開(kāi)戶(hù)籍條件，進(jìn)一步降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，而經(jīng)濟(jì)適用房高門(mén)檻進(jìn)入、低門(mén)檻退出，套利空間更大。推出共有產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)一步擠壓投資空間，強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

1.5 分流銷(xiāo)售，緩解供需矛盾

1.5.1 類(lèi)比住房租賃，共有產(chǎn)權(quán)制度為緩解供需矛盾提供新思路

相較于住房租賃市場(chǎng)，北京推出共有產(chǎn)權(quán)房，是對(duì)產(chǎn)權(quán)類(lèi)保障性住房的探索。

（1）住房需求存在差異

以一二線(xiàn)城市為例，目前住房需求主要分三類(lèi)：

一是租房，主要是低收入家庭或個(gè)人，包括初入職場(chǎng)的高校畢業(yè)生和剛?cè)氤堑耐鈦?lái)務(wù)工人群，滿(mǎn)足基本居住需求即可。

二是購(gòu)買(mǎi)剛需住宅，主要是中等收入家庭，有一定收入積累，面臨結(jié)婚、小孩教育等需求，對(duì)自有住宅、學(xué)區(qū)房等需求較大。

三是購(gòu)買(mǎi)改善住宅，主要是高收入家庭，對(duì)空間、居住品質(zhì)等有較高要求。

（2）住房租賃政策頻出，以租代購(gòu)緩解住房壓力

自廣州推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度、上海拍出純租賃土地后，九部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)，緩解一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市住房供需矛盾。此后，成都、沈陽(yáng)等地紛紛響應(yīng)，出臺(tái)相關(guān)政策落實(shí)發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)。

各地從增加租賃用地供應(yīng)、保障租賃人群權(quán)益、提供稅收優(yōu)惠等多個(gè)方面，鼓勵(lì)“以租代購(gòu)”，減輕購(gòu)房壓力。這一制度落腳點(diǎn)在于鼓勵(lì)人們以非自有產(chǎn)權(quán)方式解決居住問(wèn)題，目標(biāo)群體為中低收入家庭。

（3）共有產(chǎn)權(quán)制度為緩解供需矛盾提供新思路

共有產(chǎn)權(quán)房制度的落腳點(diǎn)在于保障人們以擁有自有產(chǎn)權(quán)方式滿(mǎn)足居住需求，目標(biāo)群體是中端收入家庭，與發(fā)展住房租賃相互補(bǔ)充。

共有產(chǎn)權(quán)房是租賃市場(chǎng)與交易市場(chǎng)的中間狀態(tài)，即并非一次性讓渡產(chǎn)權(quán)，打破產(chǎn)權(quán)價(jià)值0和1絕對(duì)分割狀態(tài)。購(gòu)房者前期出價(jià)相對(duì)較低，進(jìn)入門(mén)檻低，后期購(gòu)房能力提高，可從政府手中回購(gòu)相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。

主要有兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：一是和自住型商品房相比，防范投資，回歸保障居住屬性，以一定所有權(quán)保障參與主體權(quán)益；二是和租賃住房相比，房企仍可通過(guò)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售快速回籠資金，提高房企參與開(kāi)發(fā)的積極性。

1.5.2 量化政策影響，分流17.9%的銷(xiāo)售

本部分主要從供給端和需求端兩個(gè)維度，量化共有產(chǎn)權(quán)房推出后對(duì)普通商品房銷(xiāo)售的影響。

（1）供給預(yù)測(cè)：未來(lái)五年將新增1,953萬(wàn)平共有產(chǎn)權(quán)房

土地供給決定北京未來(lái)能夠供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量。由于共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，我們根據(jù)北京市“十三五”期間自住型商品房土地規(guī)劃估算共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)數(shù)量，經(jīng)過(guò)測(cè)算得到未來(lái)五年將新增1,953萬(wàn)平共有產(chǎn)權(quán)房。

共有產(chǎn)權(quán)房占比=共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)面積/產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房土地總供應(yīng)=1020公頃/4700公頃=21.7%

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，未來(lái)五年產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房供應(yīng)面積4700公頃，其中自住型商品房1020公頃?！掇k法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，故用自住型商品房土地供應(yīng)面積估算共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)，即共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)五年土地供應(yīng)1020公頃，占比21.7%。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù)=未來(lái)五年供應(yīng)住房總套數(shù)*共有產(chǎn)權(quán)房占比=100萬(wàn)套*21.7%=21.7萬(wàn)套

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，未來(lái)五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房100萬(wàn)套、租賃住房50萬(wàn)套；而共有產(chǎn)權(quán)房占比為21.7%，故預(yù)測(cè)出未來(lái)五年將供應(yīng)21.7萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房。這與北京市住保辦主任鄒勁松9月8日發(fā)言提及“北京入市未售的2.3萬(wàn)套及未來(lái)要建設(shè)的20萬(wàn)套自住房都將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房”較為接近。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)面積=共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù)*每套建筑面積=21.7萬(wàn)套*90平方米/套=1953萬(wàn)平

目前已有自住型商品房面積段分布主要集中在80（含）-100㎡，我們假定未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房平均建面為90㎡；未來(lái)五年共有產(chǎn)權(quán)房總供應(yīng)套數(shù)為21.7萬(wàn)套。

（2）需求預(yù)測(cè)：未來(lái)五年將有10,936.9萬(wàn)平購(gòu)房需求

需求端預(yù)測(cè)，從常住人口規(guī)模與人均住房面積入手，通過(guò)測(cè)算出2021年這兩大指標(biāo)的數(shù)值，與2016年底情況進(jìn)行對(duì)比，計(jì)算出北京市未來(lái)五年新增住房總需求。

A常住人口規(guī)模

我們根據(jù)過(guò)去五年北京常住人口增長(zhǎng)情況估算2021年時(shí)常住人口規(guī)模。

常住人口年均增速

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012-2016五年期間，北京市常住人口規(guī)模從2011年底的2018.6萬(wàn)人增長(zhǎng)至2016年底的2172.9萬(wàn)人，年均增速為1.48%。

常住人口規(guī)模增速在2015年、2016年有明顯下降，主要原因是北京近幾年一直在推進(jìn)“非首都功能疏散”，將大量附加值較低的制造業(yè)和商品交易遷移出去，部分非戶(hù)籍低收入家庭離開(kāi)北京，導(dǎo)致常住人口規(guī)模增速迅速放緩。

此外，考慮到北京提出在2020年將人口控制在2300萬(wàn)人以?xún)?nèi)，故未來(lái)五年人口復(fù)合增速較前五年將有所下降。我們假定2017-2021年間常住人口年均增速為1.14%（隨著非首都功能疏散迅速推進(jìn)，減少常住人口的邊際影響降低；而放開(kāi)二孩后北京新生兒出生增加，應(yīng)屆高校畢業(yè)生人數(shù)也并未明顯減少。因此增速較2015-2016年有望反彈）。

常住人口總規(guī)模

2021年常住人口總規(guī)模=2016年常住人口規(guī)模*（1+年均增速）^5=2,172.9*(1+1.14%)^5=2,299.6萬(wàn)人，符合北京市人口規(guī)劃目標(biāo)。

B人均住房面積

我們根據(jù)2012-2016年間人均居住面積增長(zhǎng)趨勢(shì)計(jì)算出過(guò)去五年年均增速為1.83%，假定未來(lái)五年增速將保持不變，故以其作為2017-2021年間人均居住面積增速。

以2016年底人均居住面積31.69平/人為基數(shù)，以1.83%為未來(lái)五年年均增速，估算出2021年時(shí)，北京市人均居住面積為31.69平/人*（1+1.83%）^5，即34.7平/人。

C 2017-2021年間新增住房需求

我們已經(jīng)測(cè)算出2021年時(shí)北京市常住人口規(guī)模及人均居住面積，故2021年時(shí)居住總面積為2,299.6萬(wàn)人*34.7平/人，即79,796.1萬(wàn)平，而2016年居住總面積為2,172.9萬(wàn)人*31.69平/人，即68,859.2萬(wàn)平，故北京市未來(lái)五年的住房總需求為79,796.1萬(wàn)平-68,859.2萬(wàn)平，即10,936.9萬(wàn)平。

（3）未來(lái)五年將分流17.9%商品房銷(xiāo)售

分流商品房銷(xiāo)售占比=未來(lái)五年共有產(chǎn)權(quán)房總供應(yīng)面積/未來(lái)住房總需求=1,953萬(wàn)平/10,936.9萬(wàn)平=17.9%

根據(jù)測(cè)算結(jié)果，共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)五年總供應(yīng)面積為1,953萬(wàn)平，而未來(lái)五年的住房總需求為10,936.9萬(wàn)平，故發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)在未來(lái)五年將會(huì)分流1,953萬(wàn)平/10,936.9萬(wàn)平，即17.9%的購(gòu)房需求。

1.6 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，供給側(cè)入手

1.6.1 大量剛需亟待滿(mǎn)足，需求端調(diào)控效果有限

（1）北京住房市場(chǎng)剛需旺盛

為抑制房?jī)r(jià)上漲，北京采取了大量措施，如“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限售”等抑制購(gòu)房需求，但是房?jī)r(jià)仍然高企，主要原因在于北京仍有大量住房剛需未被滿(mǎn)足。

北京是典型的人口凈流入城市，住房剛需旺盛。作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市，北京就業(yè)機(jī)會(huì)多、教育資源豐富，對(duì)外來(lái)人口有較大吸引力。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京從2011年開(kāi)始常住人口總數(shù)超過(guò)2000萬(wàn)人，隨后5年仍然保持緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口呈現(xiàn)凈流入態(tài)勢(shì)。

以高校畢業(yè)生規(guī)模為例，每年新增大量住房需求。市教委數(shù)據(jù)顯示，北京高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)近年來(lái)呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，2016年為22.9萬(wàn)人。但從就業(yè)去向來(lái)看，大多數(shù)畢業(yè)生選擇留京就業(yè)：2016年京籍學(xué)生中有94%留在北京工作，而非京籍學(xué)生中也有50.5%

（2）需求端調(diào)控效果有限

北京住房需求主要由商品房滿(mǎn)足，房?jī)r(jià)高漲影響面廣。對(duì)比2012-2021年間北京市土地供應(yīng)計(jì)劃可知，保障性住房土地供應(yīng)占比一直低于50%，未來(lái)五年37.5%。新加坡政府提供的組屋滿(mǎn)足市場(chǎng)總需求超80%，商品房市場(chǎng)作為小眾市場(chǎng)影響小。而北京的主要住房需求是由商品房和二手商品房市場(chǎng)自發(fā)滿(mǎn)足，商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響面廣。

政策調(diào)控以短期抑制需求釋放為主，治標(biāo)不治本。3.17新政后，北京樓市“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“二手房比例上調(diào)10%”，“暫停首套、二套25年期住房貸款”，政策傾向于抑制購(gòu)買(mǎi)需求。

但是從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，在新政實(shí)施之后，北京市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)雖然被抑制，但是效果有限。新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雖有小幅下降，但整體而言，降低房?jī)r(jià)幅度較小。緩解需求釋放節(jié)點(diǎn)，并沒(méi)有減少實(shí)際需求；因此并未根治房?jī)r(jià)快速上漲的內(nèi)在動(dòng)力。

北京市目前仍有大量住房剛性需求亟待滿(mǎn)足，故需求端調(diào)控政策效果有限。共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)自住型商品房的進(jìn)一步升級(jí)，是從供給端入手穩(wěn)定房?jī)r(jià)，隨著其入市滿(mǎn)足部分剛性需求，有利于分流部分剛需，緩解供不應(yīng)求的情況，推動(dòng)商品房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

1.6.2 共有產(chǎn)權(quán)房從供給側(cè)入手，穩(wěn)定房?jī)r(jià)新思路

（1）共有產(chǎn)權(quán)房增加保障房供給，擠出部分商品房剛需

對(duì)比租賃房：共有產(chǎn)權(quán)房制度與租賃住房類(lèi)似，都是從供給端入手，緩解住房供需矛盾，但是租賃房是以非自有產(chǎn)權(quán)模式，共有產(chǎn)權(quán)房則是產(chǎn)權(quán)性保障房的升級(jí)模式，滿(mǎn)足人們的購(gòu)買(mǎi)需求，與租賃房形成較好互補(bǔ)。

對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房：共有產(chǎn)權(quán)房旨在滿(mǎn)足中端夾心層購(gòu)房需求，而經(jīng)濟(jì)適用房主要是為低收入階層提供住房，兩者定位不同。

共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)北京原住房體系的完善，是租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房的補(bǔ)充。共有產(chǎn)權(quán)房推出增加住房供給，部分剛需被滿(mǎn)足，分流部分商品住房需求。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)數(shù)量有限，穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果有限

剛需是支撐北京房?jī)r(jià)高漲的重要力量，在共有產(chǎn)權(quán)房推出后，部分剛需被價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房的共有產(chǎn)權(quán)房滿(mǎn)足，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的穩(wěn)定作用。

但是就目前的供地計(jì)劃而言，共有產(chǎn)權(quán)房在未來(lái)5年的供應(yīng)數(shù)量有限，經(jīng)測(cè)算，也只能分流17.9%左右的商品房銷(xiāo)售，其他80%以上住房剛需仍然是靠商品房市場(chǎng)滿(mǎn)足，影響力度有限。

1.6.3 影響有異：剛需影響較大，高端影響有限

（1）分流銷(xiāo)售，直接影響剛需商品房?jī)r(jià)格：

中小戶(hù)型商品房所受影響大：共有產(chǎn)權(quán)房房型以60-120㎡中小戶(hù)型為主，主要是滿(mǎn)足核心家庭住宅剛需，進(jìn)入市場(chǎng)后，部分100㎡以下的商品房銷(xiāo)售將被分流。

非戶(hù)籍人群住宅剛需被分流：在共有產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)以前，受政策限制，非戶(hù)籍人群過(guò)去無(wú)法享受到保障性住房?jī)?yōu)惠，住房剛需只能通過(guò)商品房市場(chǎng)滿(mǎn)足；而共有產(chǎn)權(quán)房向非戶(hù)籍穩(wěn)定工作者開(kāi)放，且價(jià)格大幅低于同地段普通商品房，這部分剛性商品房需求將被分流。

投資需求被抑制：共有產(chǎn)權(quán)房以產(chǎn)權(quán)共有模式提高退出門(mén)檻，降低投資者盈利空間，購(gòu)房者投資意愿被抑制。此外，共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件較其他保障性住房更加嚴(yán)格，如假離婚買(mǎi)房、賣(mài)房申請(qǐng)等投機(jī)行為被排除在外，購(gòu)房者投機(jī)難度增大。

（2）沖擊較小，高端住宅價(jià)格影響有限

大戶(hù)型、高價(jià)位高端住宅不會(huì)被分流。共有產(chǎn)權(quán)房定位于中低端住宅剛需，所提供房型面積最大為120㎡，并不會(huì)增加市場(chǎng)上大戶(hù)型商品房供應(yīng)，不會(huì)分流高端住宅銷(xiāo)售。

加速純商品房高端化發(fā)展趨勢(shì)。從近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京房地產(chǎn)呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)：2015年北京全年純商品房成交均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平，而到2016年上半年，純商品房銷(xiāo)售均價(jià)突破3.7萬(wàn)元/平。

租賃用房和共有產(chǎn)權(quán)房均會(huì)擠占部分商品房用地指標(biāo)。在土地資源供應(yīng)減少、中低端住宅需求被保障房滿(mǎn)足時(shí)，純商品房的高端化趨勢(shì)日益明顯。

2 追溯起源：自住型商品房

早在共有產(chǎn)權(quán)房推出之前，北京已開(kāi)始共有產(chǎn)權(quán)制度的探索。2013年10月23日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”），明確要完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品房建設(shè)，開(kāi)始探索具有保障性質(zhì)的商品住房，滿(mǎn)足夾心層的購(gòu)房需求。

自住型商品房是房企通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷(xiāo)售對(duì)象、限定銷(xiāo)售價(jià)格的原則，優(yōu)先用于滿(mǎn)足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

2.1政策背景：增加供給、定位夾心層

2012年下半年到2013年全年，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一波上漲，樓市普遍上漲50%以上，部分地區(qū)翻倍，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年北京房?jī)r(jià)同比上漲20%以上。在房?jī)r(jià)上漲背景下，樓面地價(jià)漲幅明顯，孫河、農(nóng)展館、夏家胡同等區(qū)域高地價(jià)頻出，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。

為增加剛需、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，北京市于2013年10月推出自住型商品房。《意見(jiàn)》規(guī)定，2013年完成2萬(wàn)套自住型商品住宅用地供給，并鼓勵(lì)企事業(yè)單位在自有用地上建設(shè)自住型商品房。自住型商品房?jī)r(jià)格低于周邊30%，承諾2013年底之前完成至少2萬(wàn)套供地，供應(yīng)增加直接扭轉(zhuǎn)了居民的購(gòu)房預(yù)期。

支持夾心層購(gòu)房需求：原有住房體系尚不完善，大量夾心層需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。在自住型商品房推出之前，高收入人群住房需求主要是通過(guò)市場(chǎng)滿(mǎn)足，低端收入人群則是由政府推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等形式滿(mǎn)足。而夾心層，既無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)商品房，也無(wú)資格享受保障房。

2.2 制度體系：四個(gè)維度、保障剛需

2.2.1 申請(qǐng)條件：取消戶(hù)籍限制、強(qiáng)調(diào)房子“居住”功能

取消戶(hù)籍限制。北京市推出的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等主要是滿(mǎn)足北京籍居民住房需求，非京籍群體則被排除在外。而自住型商品房取消對(duì)戶(hù)籍的限制，只要是符合北京市限購(gòu)政策條件的購(gòu)房者，均有資格購(gòu)買(mǎi)，但優(yōu)先給北京籍無(wú)房家庭和經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房輪候家庭。自住房打破戶(hù)籍限制，為新北京人購(gòu)房提供更多機(jī)會(huì)。

自住型商品房規(guī)定每戶(hù)家庭限購(gòu)一套?！兑庖?jiàn)》規(guī)定，每個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套自住型商品房，限制投資行為，發(fā)揮房子的“居住”功能，共有產(chǎn)權(quán)房政策沿用了這一規(guī)定。

2.2.2 運(yùn)營(yíng)主體：非政府壟斷、由房企主導(dǎo)

自住型商品房由房企組織搖號(hào)和資格審核，政府部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督。房企是自住型商品房的供應(yīng)主體，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配和管理。根據(jù)規(guī)定，自住型商品房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售證或現(xiàn)房銷(xiāo)售備案后，由開(kāi)發(fā)企業(yè)組織公開(kāi)搖號(hào)，向符合購(gòu)房資格的申請(qǐng)人進(jìn)行銷(xiāo)售，市住建委組建專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督委員會(huì)，對(duì)搖號(hào)和銷(xiāo)售進(jìn)行監(jiān)督。

這與新加坡的政府完全壟斷模式有較大區(qū)別。新加坡的組屋供應(yīng)是由政府部門(mén)建屋管理局全權(quán)負(fù)責(zé)，政府壟斷銷(xiāo)售和定價(jià)，后文將詳細(xì)論述。

2.2.3 土地供應(yīng)：“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，集中建設(shè)或配建

房企以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式公開(kāi)競(jìng)得自住房建設(shè)用地，進(jìn)行集中建設(shè)或配建。我們統(tǒng)計(jì)了2014-2016年間自住型商品房建設(shè)用地基本情況，數(shù)據(jù)表明，大多數(shù)自住型商品房多以配建方式獲取土地，并嚴(yán)格限制銷(xiāo)售均價(jià)低于周邊同類(lèi)型商品房。部分項(xiàng)目對(duì)戶(hù)型面積有所限制，要求在90㎡以下。

集中建設(shè)以朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地塊為例，北京建工以6.005億元競(jìng)得，樓面價(jià)1.45萬(wàn)/平，銷(xiāo)售限價(jià)22000元/平，提供360套自住型商品房，面積為60-80平的一居、二居，總價(jià)不超過(guò)200萬(wàn)元。

配建以北京順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)E1-01等地塊為例，和裕以30.17億元配建54000平“限價(jià)房”和66000平“自住型商品房”競(jìng)得，樓面價(jià)12120元/平，自住房限價(jià)14000元/平。該項(xiàng)目配建的限價(jià)房和自住房已達(dá)總建面66.7%。

2.2.4 銷(xiāo)售機(jī)制：低于市價(jià)30%銷(xiāo)售，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

定價(jià)機(jī)制：自住型商品房的銷(xiāo)售均價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，以一定折價(jià)讓利于民?！兑庖?jiàn)》規(guī)定，“銷(xiāo)售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房低30%左右的水平確定”。

退出機(jī)制：《意見(jiàn)》規(guī)定自住型商品房5年內(nèi)不得出售，若5年后出售，需要繳納購(gòu)入價(jià)與賣(mài)出價(jià)差額的30%，并且此后不可再購(gòu)買(mǎi)自住型商品房。

明確退出機(jī)制有兩大好處：一是有利于增加自住型商品房的流動(dòng)性，使其真正流向中低收入人群，發(fā)揮保障性作用；二是以繳納部分土地收益方式退出，可在一定程度上遏制投機(jī)行為。

2.3 發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)縣分布不均，開(kāi)發(fā)商以國(guó)企為主

2.3.1 區(qū)縣分布不均，朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)領(lǐng)先

自住型商品房作為北京所特有的一種住房?jī)?yōu)惠政策，自2014年初開(kāi)始入市，至今共有62個(gè)項(xiàng)目在住建委網(wǎng)站上進(jìn)行公開(kāi)申購(gòu)（含限價(jià)房轉(zhuǎn)自住房），截至2017年5月初，北京市總計(jì)供應(yīng)約5.5萬(wàn)余套自住型商品房。

自住型商品房存在明顯的區(qū)域分布不均現(xiàn)象。朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)總量最多，約為17131套，占總體供應(yīng)量的31%；昌平區(qū)排名第二，合計(jì)供應(yīng)約6363套；順義區(qū)位列第三，合計(jì)供應(yīng)6105套，整體來(lái)看，前三區(qū)縣合計(jì)供應(yīng)數(shù)量占比為53%，超過(guò)總供應(yīng)的一半。

新加坡組屋通常分布在城市外圍，配套設(shè)施完備。組屋較少修建在中心商業(yè)區(qū)，雖不在城市中心，但是交通便利，周邊配套設(shè)施完善，形成組屋社區(qū)。

2.3.2 盈利空間較小，開(kāi)發(fā)商以國(guó)企居多

限價(jià)銷(xiāo)售，自住型商品房盈利空間較小。自住型商品房本身就是政府讓利、保障低收入家庭住房需求的產(chǎn)物，一般以低于周邊商品房的限定價(jià)格銷(xiāo)售。以順義趙全營(yíng)鎮(zhèn)區(qū)E1-01地塊為例，配建的自住型商品房銷(xiāo)售均價(jià)為14000元/平，而周邊龍湖“好望山”項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)為25000元/平。

國(guó)有房企成開(kāi)發(fā)主力。房企開(kāi)發(fā)自住型商品房的盈利空間較小，開(kāi)發(fā)積極性較低，國(guó)企受政策引導(dǎo)成為開(kāi)發(fā)主力。截至目前為止，在所有入市項(xiàng)目中，中鐵建、首創(chuàng)置業(yè)兩大國(guó)企分別開(kāi)發(fā)6個(gè)項(xiàng)目，首開(kāi)、恒大集團(tuán)分別開(kāi)發(fā)5個(gè)項(xiàng)目，住總，金隅分別開(kāi)發(fā)4個(gè)項(xiàng)目，北京城建開(kāi)發(fā)3個(gè)項(xiàng)目。

2.4 主要不足：未完全實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)共有，退出機(jī)制存套利空間

自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”屬性，但是并未真正在產(chǎn)權(quán)中實(shí)現(xiàn)共有，退出時(shí)受產(chǎn)權(quán)約束較少，存在一定套利空間。

2.4.1 退出時(shí)僅上繳增值額的30%，套利空間較大

自住型商品房以“低于同地段、同品質(zhì)普通商品房30%”的價(jià)格銷(xiāo)售，這部分讓利最終在退出時(shí)有所補(bǔ)償，體現(xiàn)了一定的“共有產(chǎn)權(quán)”屬性。但是只是在退出機(jī)制中規(guī)定，“按同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益”，相當(dāng)于購(gòu)房者以70%的價(jià)格獲得100%的產(chǎn)權(quán)，只是將五年內(nèi)增值額的30%上繳即可，存在較大的套利空間。

共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)自住型商品房進(jìn)行升級(jí)，以購(gòu)房者與代持機(jī)構(gòu)共有產(chǎn)權(quán)模式完善這一制度缺陷，實(shí)現(xiàn)真正的“產(chǎn)權(quán)共有”。購(gòu)房者雖可以低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，但是僅就支付價(jià)款擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，退出時(shí)只可獲得相應(yīng)部分增值額，套利空間被擠壓。

舉例而言，假設(shè)北京市某地區(qū)商品房市價(jià)為6萬(wàn)元/平，100平方米的房屋總價(jià)是600萬(wàn)元。若該項(xiàng)目是自住型商品房，則以600萬(wàn)元*70%，即420萬(wàn)元獲得100%產(chǎn)權(quán)；若該項(xiàng)目是共有產(chǎn)權(quán)房，則購(gòu)房者支付420萬(wàn)元，獲得70%產(chǎn)權(quán)。

若五年后房?jī)r(jià)上漲至10萬(wàn)元/平，轉(zhuǎn)讓時(shí)：

若為自住型商品房項(xiàng)目，則購(gòu)買(mǎi)者需上繳（10萬(wàn)元/平*100平-6萬(wàn)元/平*100平*70%）*30%，即174萬(wàn)元，享受增值406萬(wàn)元（406萬(wàn)元=10萬(wàn)元/平*100平-420萬(wàn)元-174萬(wàn)元）；

若為共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，則購(gòu)買(mǎi)者可獲得增值收益（10萬(wàn)元/平-6萬(wàn)元/平）*100平*70%，即280萬(wàn)元。

故將自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)者支付同樣價(jià)款，在五年后的增值額減少126萬(wàn)元（126萬(wàn)元=406萬(wàn)元-280萬(wàn)元）。收益大幅減少，部分投資性需求被抑制。

2.4.2 產(chǎn)權(quán)比例不分地段，易造成區(qū)域不公

自住型商品房?jī)r(jià)格折讓比例固定為30%，故對(duì)于處在不同區(qū)域位置的自住型商品房，購(gòu)買(mǎi)者在五年后轉(zhuǎn)讓時(shí)均一律上繳30%的增值額。

共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例確定更加靈活，價(jià)格錨定同地段商品房?jī)r(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目所處地段差異，提供不同產(chǎn)權(quán)比例項(xiàng)目。若項(xiàng)目地段較好，周邊商品房?jī)r(jià)格較高，為降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)可能為30%，代持機(jī)構(gòu)持有70%；若項(xiàng)目所處地段較差，代持機(jī)構(gòu)可能持有30%，購(gòu)房者持有70%。在這兩種情況下，五年后出讓購(gòu)房者所獲收益與自有產(chǎn)權(quán)房固定比例差異較大。

舉例而言，若房屋A處在朝陽(yáng)區(qū)，周邊商品房?jī)r(jià)格為10萬(wàn)元/平，房屋面積100平，房屋B處在昌平區(qū)，同為100平房屋，單價(jià)為5萬(wàn)元/平。五年后，房屋A價(jià)格上漲至20萬(wàn)元/平，房屋B上漲至10萬(wàn)元/平。

若為自住型商品房，則購(gòu)買(mǎi)A時(shí)需支付700萬(wàn)元，五年后增值收益為（20萬(wàn)元/平*100平-700萬(wàn)元）*（1-30%），即910萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)房屋B時(shí)需要支付350萬(wàn)元，五年后增值（10萬(wàn)元/平*100平-350）*（1-30%），即455萬(wàn)元。

若為共有產(chǎn)權(quán)房，則購(gòu)買(mǎi)A時(shí)需支付300萬(wàn)元（300萬(wàn)元=1000萬(wàn)元*30%），五年后增值收益為（20萬(wàn)元/平-10萬(wàn)元/平）*100平*30%，即300萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)房屋B時(shí)需要支付350萬(wàn)元（350萬(wàn)元=5萬(wàn)元/平*100平*70%），五年后增值（10萬(wàn)元/平-5萬(wàn)元/平）*100平*70%，即350萬(wàn)元。

對(duì)比而言，我們可以發(fā)現(xiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房通過(guò)靈活確定產(chǎn)權(quán)，一方面可以降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻（700萬(wàn)元>300萬(wàn)元），另一方面可以抑制套利（910萬(wàn)元>300萬(wàn)元，455萬(wàn)元>350萬(wàn)元）。

3 成功案例：比建國(guó)還久的新加坡組屋制度

在產(chǎn)權(quán)類(lèi)保障性住房探索上，新加坡組屋制度已有四十余年歷史，發(fā)展較為成熟，可為北京完善共有產(chǎn)權(quán)房制度提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。

新加坡組屋制度早于建國(guó)。1965年，新加坡脫離馬來(lái)西亞獨(dú)立，早在1960年，新加坡剛剛擺脫英國(guó)殖民地，李光耀即提出“居者有其屋”的組屋計(jì)劃，以實(shí)現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”，在資源匱乏、民眾前途渺茫之際，增加對(duì)國(guó)家的信心。

新加坡建屋發(fā)展局（HDB）成立于1960年，隸屬?lài)?guó)家發(fā)展局，是組屋及配套設(shè)施的唯一提供者，并為組屋購(gòu)買(mǎi)者提供優(yōu)惠住房貸款，鼓勵(lì)中低收入階層以分期付款的方式購(gòu)買(mǎi)、租賃組屋。

歷經(jīng)四十余年發(fā)展，新加坡組屋成效顯著：組屋覆蓋率從1960年的9%上升至1990年的87%，截至2015年7月，新加坡有321.74萬(wàn)人居住在組屋，超過(guò)總?cè)丝?2%；住房自有率從1970年的27%上升至2000年的92%，2015年保持在90.8%。

3.1 組屋旨在滿(mǎn)足多層次住房需求

3.1.1 “雙軌式”供應(yīng)體系

新加坡住房供應(yīng)體系主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是政府建設(shè)的公共組屋，另一類(lèi)是私人開(kāi)發(fā)商建設(shè)的中高檔住宅。

HDB向中低收入核心家庭提供公共組屋，主要包括廉租房和廉價(jià)房，其中廉租房主要針對(duì)低收入階層，以租賃形式提供保障性住房，目前占比約為14%，中等收入家庭可以購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房，占比86%，居民對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。

市場(chǎng)向高收入家庭提供私人住宅，占比約為20%。私人住宅主要分為非有地私人住宅和有地私人住宅，非有地私人住宅包括高級(jí)公寓和普通公寓，有地私人住宅包括獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排。

政府針對(duì)不同收入階層提供不同類(lèi)型住房，形成市場(chǎng)供給與政府保障二八占比的“雙軌式”模式。

3.1.2 “三階段”發(fā)展歷程

組屋建設(shè)經(jīng)歷“滿(mǎn)足住房需求--改善居住質(zhì)量--鼓勵(lì)擁有產(chǎn)權(quán)”三個(gè)階段。

1960-1990年間，新加坡政府通過(guò)實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃、以衛(wèi)星城模式建興新鎮(zhèn)等方式，大量增加組屋供給，組屋覆蓋比例從8.8%上升至87%，并在1990年達(dá)到頂峰，絕大部分居民住宅問(wèn)題得以解決；

1990-2000年間，在實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”后，政府開(kāi)始集中精力改良建筑品質(zhì)和提高服務(wù)水平，推出“共管公寓計(jì)劃”、重建組屋計(jì)劃等，提高組屋質(zhì)量；

2000年至今，政策目標(biāo)轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)居民擁有房屋產(chǎn)權(quán)，讓居民在滿(mǎn)足住房需求后，也能獲得資產(chǎn)收益。在這一階段，由于部分收入較高群體買(mǎi)入私人公寓，組屋覆蓋占比下降至2015年的82%，而新加坡房屋自有率也從1980年的58.8%增長(zhǎng)至2014年的90.3%。

3.2 制度體系：強(qiáng)政府模式，組屋供應(yīng)充足

在新加坡組屋制度中，政府通過(guò)行政干預(yù)保障土地供應(yīng)和資金來(lái)源，向中低收入家庭提供數(shù)量充足、戶(hù)型多元的組屋，政府在組屋建設(shè)和定價(jià)中起主導(dǎo)作用。

3.2.1 組屋特點(diǎn)：多戶(hù)型、廣覆蓋、可轉(zhuǎn)售

（1）新加坡組屋制度較為靈活

從戶(hù)型上來(lái)看，分為一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和雙層公寓式，滿(mǎn)足各種家庭結(jié)構(gòu)住房需求；

從覆蓋人群來(lái)看，新組屋主要是針對(duì)新加坡無(wú)房核心家庭，并且每個(gè)核心家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套新組屋，一生只有兩次購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而永久居民和單身人士只能購(gòu)買(mǎi)二手組屋，但二手組屋的價(jià)格一般比新組屋的價(jià)格高20%-50%；

從退出機(jī)制來(lái)看，屋主擁有及實(shí)際居住組屋至少5年，才可進(jìn)入市場(chǎng)交易，但政府要征收10%-15%的附加費(fèi)，此后組屋獲得完整產(chǎn)權(quán)，不再受限。如果不滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓組屋，政府規(guī)定屋主只能將組屋以原價(jià)回賣(mài)給政府。

此外，新加坡還通過(guò)立法嚴(yán)懲弄虛作假者。如1953年制定的《中央公積金法》，明確規(guī)定“對(duì)于弄虛作假騙購(gòu)騙租者，會(huì)受到或罰款、或監(jiān)禁、或兩者兼施的懲罰”，“對(duì)于應(yīng)繳未繳公積金的，不僅限期補(bǔ)繳，而且會(huì)加罰利息”。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房與組屋有一定區(qū)別

相比之下，北京共有產(chǎn)權(quán)房在定價(jià)機(jī)制、戶(hù)型種類(lèi)、覆蓋人群、退出機(jī)制上，與新加坡組屋有一定區(qū)別：

定價(jià)機(jī)制：共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化程度更高，參照同地段、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格，開(kāi)發(fā)成本和適當(dāng)利潤(rùn)，家庭購(gòu)房能力等綜合確定；但新加坡組屋價(jià)格完全由政府壟斷確定。

戶(hù)型種類(lèi)：共有產(chǎn)權(quán)房房型較少，以60-120㎡二居室、三居室為主，不提供120㎡以上大套型，而新加坡可提供150平米六套型以及雙層公寓式組屋，可滿(mǎn)足更多元家庭結(jié)構(gòu)需求。

覆蓋人群：共有產(chǎn)權(quán)房取消收入水平限制，而新加坡主要是根據(jù)家庭月收入水平來(lái)決定是否提供組屋及組屋類(lèi)型，整體而言，新加坡組屋覆蓋面更廣。

退出機(jī)制：均受5年轉(zhuǎn)讓期限約束，并且都是通過(guò)制度引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房（組屋）的循環(huán)利用。新加坡規(guī)定組屋轉(zhuǎn)出對(duì)象須為符合組屋申購(gòu)條件的家庭，而共有產(chǎn)權(quán)房退出時(shí)也規(guī)定租賃對(duì)象和轉(zhuǎn)讓對(duì)象均須為保障性住房備案家庭。

3.2.2 土地供應(yīng)：政府行政劃撥、成本較低

新加坡組屋建設(shè)用地主要有兩大來(lái)源：一是國(guó)家直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)菑乃饺瞬块T(mén)強(qiáng)制征收。

政府無(wú)償將土地使用權(quán)劃撥給HDB，用于組屋建設(shè)。新加坡土地分為國(guó)家和個(gè)人所有兩種，其中國(guó)有土地占比高達(dá)85%，政府有足夠能力調(diào)控土地供應(yīng)，為組屋提供土地保障。

新加坡政府在1966年頒布《土地征用法令》，規(guī)定政府建造公共組屋，可在任何地方征用土地，HDB擁有強(qiáng)制征地的權(quán)利，且征地成本均由政府承擔(dān)。

這兩大來(lái)源，一是保障HDB擁有充足土地資源，實(shí)現(xiàn)組屋大規(guī)模供應(yīng)；二是確保HDB可以遠(yuǎn)低于私人購(gòu)地價(jià)獲得土地，降低組屋建設(shè)成本，為新組屋低價(jià)銷(xiāo)售提供基礎(chǔ)。

2016年HDB年報(bào)顯示，自1960年開(kāi)始推行組屋制度以來(lái)，新加坡新增的房屋中，組屋建設(shè)占比遠(yuǎn)超商品住宅，這與政府為組屋建設(shè)提供充足土地供應(yīng)相關(guān)。

3.2.3 資金來(lái)源：金融體系完善、供應(yīng)充足

新加坡目前基本實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，與其行之有效的住房金融政策相關(guān)，主要包括中央公積金制度、HDB貸款和住房抵押貸款制度和HPS住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。

（1）中央公積金制度

中央公積金制度建立于1955年，是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型住房金融制度。政府強(qiáng)制要求雇員和雇主每月按照收入一定比例繳納公積金，由政府運(yùn)作，一方面為組屋建設(shè)提供貸款來(lái)源，另一方面為中低收入家庭提供購(gòu)房資金，“供給+需求”雙向支持組屋體系。

HDB獲得建房資金支持：新加坡中央公積金局負(fù)責(zé)公積金管理，除預(yù)留會(huì)員提款外，全部用于購(gòu)買(mǎi)政府債券，政府以貸款和補(bǔ)貼方式向HDB注入資金，從而使得HDB有能力進(jìn)行大規(guī)模組屋建設(shè)；

居民可提取公積金支付首付和繳還月供：新加坡政府允許會(huì)員動(dòng)用公積金支付組屋購(gòu)買(mǎi)首付款和償還月供。新組屋定價(jià)與市場(chǎng)脫鉤，主要是由政府根據(jù)居民收入水平確定，價(jià)格遠(yuǎn)低于市價(jià)，且首付比例只有20%，動(dòng)用公積金即可滿(mǎn)足。HDB貸款利率較低，僅比公積金存款利率高0.1%，且還款期限長(zhǎng)達(dá)25年，首次購(gòu)房還享受年利率低0.25%的優(yōu)惠，每月公積金繳款額足以支付HDB貸款月供，故大部分家庭可通過(guò)中央公積金制度滿(mǎn)足購(gòu)房需求。

統(tǒng)籌賬戶(hù)分層對(duì)組屋進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)支持：新加坡公積金賬戶(hù)分為普通、特殊、醫(yī)療和退休四大類(lèi)型，公積金成員可使用普通賬戶(hù)中的存款購(gòu)置組屋。此外，針對(duì)不同類(lèi)型購(gòu)置需求，普通賬戶(hù)使用權(quán)限存在一定限制，充分保障組屋購(gòu)置需求。

（2）HDB貸款和住房抵押貸款制度

新加坡主要通過(guò)兩種渠道為國(guó)民購(gòu)買(mǎi)組屋提供貸款：一是由HDB向組屋購(gòu)買(mǎi)者提供低息貸款，二是由商業(yè)銀行為部分中低收入人群提供住房抵押貸款。

HDB貸款：新加坡政府向HDB提供資金，由HDB向新組屋和二手組屋購(gòu)買(mǎi)者提供低利率（僅高于中央公積金存款利率0.1%）住房抵押貸款。HDB2013-2016年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房抵押貸款在其資金來(lái)源中占比接近40%，足見(jiàn)政府的支持力度較大。

商業(yè)銀行住房抵押貸款：作為HDB貸款的重要補(bǔ)充，商業(yè)銀行主要為高收入人群和不具備HDB優(yōu)惠貸款資格的中低收入購(gòu)房者提供住房抵押貸款。

近年來(lái)，HDB貸款占比逐年下降，商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款份額不斷提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押貸款市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

（3）HPS住房抵押貸款保險(xiǎn)制度

HPS住房抵押貸款保險(xiǎn)由中央公積金局推出，在購(gòu)房者無(wú)法償還貸款時(shí)幫助其還清貸款的保險(xiǎn)制度，旨在保護(hù)購(gòu)房者房產(chǎn)權(quán)，降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

HPS保險(xiǎn)具有一定的強(qiáng)制性，用于降低HDB貸款風(fēng)險(xiǎn)。中央公積金局規(guī)定，公積金會(huì)員若要開(kāi)展HDB貸款或者在使用中央公積金償還住房貸款，必須購(gòu)買(mǎi)一份HPS保險(xiǎn)，此外，HDB貸款也要求貸款者必須購(gòu)買(mǎi)一份HPS保險(xiǎn)，以此來(lái)保證資金回流。

HPS保險(xiǎn)的基本出發(fā)點(diǎn)在于保護(hù)購(gòu)房者房屋所有權(quán)。通過(guò)強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，在購(gòu)房者出現(xiàn)無(wú)力償還時(shí)幫助其還款，從而避免購(gòu)房者因失去還貸能力而失去房屋所有權(quán)。

3.2.4 定價(jià)機(jī)制：政府完全壟斷、根據(jù)收入分配

（1）組屋售價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格

政府完全壟斷新組屋銷(xiāo)售，價(jià)格由政府決定。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，完全掌握新組屋的定價(jià)權(quán)，主要是根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和居民收入確定組屋銷(xiāo)售價(jià)格。

新加坡組屋價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)提供的私人住宅。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，近三年新組屋價(jià)格并沒(méi)有明顯的波動(dòng)，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅價(jià)格波動(dòng)比較明顯，并且價(jià)格遠(yuǎn)高于新組屋。此外，與二手組屋相比，新組屋的銷(xiāo)售均價(jià)普遍更低，只有二手組屋的60-70%。

新組屋的銷(xiāo)售均價(jià)更低主要有兩大原因：一是政府無(wú)償將土地使用權(quán)劃撥給HDB用于組屋建設(shè)，并為其提供低成本資金支持，大幅降低組屋成本；二是由于新租屋定價(jià)脫離市場(chǎng)，政府提供較大讓利。

（2）新加坡政府根據(jù)家庭收入水平確定組屋分配體系。

從目標(biāo)群體上來(lái)看，組屋只向家庭月收入低于8000新元的核心家庭提供，而超過(guò)8000新元的家庭住房需求由市場(chǎng)直接供應(yīng)私宅；此外，在組屋分配體系內(nèi)，不同收入水平家庭可購(gòu)房型也存在差異。

從房貸政策來(lái)看，政府為適應(yīng)不同收入水平家庭購(gòu)房需要，提供不同的首付款、還款額和還款方式。

3.2.5 運(yùn)營(yíng)模式：純政府模式，HDB專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)

新加坡政府成立建屋發(fā)展局（HDB）全權(quán)負(fù)責(zé)組屋的建設(shè)和分配。HDB成立于1960年，隸屬?lài)?guó)家發(fā)展局，是新加坡法定的公共組屋建設(shè)和管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著對(duì)公屋購(gòu)買(mǎi)者發(fā)放優(yōu)惠住房貸款的責(zé)任。

建設(shè)和分配組屋：政府將土地使用權(quán)無(wú)償劃撥給HDB用于建設(shè)組屋，HDB再根據(jù)公民收入水平、申請(qǐng)情況等決定組屋價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象，并負(fù)責(zé)組屋后續(xù)的管理等工作。

提供住房貸款：HDB主要發(fā)放兩類(lèi)貸款，一類(lèi)是公共住房建設(shè)貸款，分為用于興建供出租組屋的60年期貸款和用于建造出售組屋的10年期貸款兩種；另一類(lèi)是向買(mǎi)房者提供個(gè)人貸款，并向低收入群體提供低息貸款。

3.3 經(jīng)驗(yàn)借鑒：純政府模式難復(fù)制，供給側(cè)發(fā)力可穩(wěn)定房?jī)r(jià)

3.3.1 北京難以完全復(fù)制新加坡純政府模式，房企將是主力

北京的共有產(chǎn)權(quán)房主要是由房企以集體建設(shè)或配建方式提供的，政府在其中起到監(jiān)督作用，與新加坡純政府模式存在明顯差異，主要原因：

北京人口規(guī)模遠(yuǎn)大于新加坡。新加坡人口較少，截至2016年底，常住人口只有393萬(wàn)人，而北京市常住人口達(dá)到2173萬(wàn)人，如此龐大人群的居住需求很難完全依賴(lài)政府滿(mǎn)足。

北京人均GDP水平遠(yuǎn)低于新加坡，若完全依賴(lài)政府財(cái)政支持自住房建設(shè)，將會(huì)給政府帶來(lái)較大壓力，這也是北京以房企開(kāi)發(fā)主導(dǎo)、政府監(jiān)管模式開(kāi)發(fā)自住型商品房的原因之一。

3.3.2 新加坡以供給充足為基礎(chǔ)，需求端調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果明顯

新加坡的房?jī)r(jià)波動(dòng)影響面較小，與政府大量供應(yīng)組屋直接相關(guān)。李光耀一直強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，新加坡在建國(guó)之前就開(kāi)始建立組屋制度，由政府向大多數(shù)核心家庭提供住房，截至2015年底，新加坡82%的家庭居住在政府提供的組屋，而組屋價(jià)格完全由政府確定，私人住宅價(jià)格波動(dòng)對(duì)大多數(shù)居民影響較小，具體分析見(jiàn)后文。

以2013年-2016年新加坡房?jī)r(jià)波動(dòng)為例，新加坡城市發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2016年第三季度新加坡核心中央?yún)^(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)為126.90，連續(xù)3年下跌，與2013年一季度時(shí)的141.2相比，跌幅高達(dá)10.12%。這里的房?jī)r(jià)是指新加坡的私人住宅價(jià)格，包括公寓和別墅，相當(dāng)于中國(guó)的商品房的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格下跌并未影響新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新加坡2016年全年GDP增長(zhǎng)了1.8%，超過(guò)政府預(yù)期的1%到1.5%。

房?jī)r(jià)下跌對(duì)大多數(shù)人影響較小，政府“救市”意愿弱。從2009年開(kāi)始，新加坡對(duì)樓市一直采取嚴(yán)格管控措施，防止泡沫加劇，如規(guī)定“借款人每月按揭還款額不得超過(guò)收入的60%，同時(shí)對(duì)房屋交易征收高額印花稅”、收縮貸款、限制組屋出租等。

受調(diào)控政策影響，新加坡房?jī)r(jià)自2013年見(jiàn)頂后連續(xù)三年下滑。但由于新加坡主要人群都居住在組屋，房?jī)r(jià)上漲或下跌對(duì)其影響較小，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度也較小，政府在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的趨勢(shì)下，并未采取“救市”措施，多次表示“放松樓市調(diào)控時(shí)機(jī)尚不成熟，樓市收緊政策仍將繼續(xù)”。

新加坡房?jī)r(jià)在政府調(diào)控下能夠走低，主要原因還是在于供給充足。新加坡組屋提供大量組屋，保障大多數(shù)人住房剛需，受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響較小，故政府可以長(zhǎng)期采取嚴(yán)格管控措施，抑制房?jī)r(jià)高漲。北京出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房制度，與新加坡組屋制度較為類(lèi)似，都是從供給側(cè)入手，若未來(lái)能夠加大供應(yīng)，則穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果可期。

4 投資建議和風(fēng)險(xiǎn)提示

投資建議：政策利好承建保障房較多的北京國(guó)有龍頭房企。一方面有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，減少政策和市場(chǎng)波動(dòng)；另一方面，主要由國(guó)有房企建設(shè)，增強(qiáng)資源獲取能力，雖然共有產(chǎn)權(quán)房部分毛利較普通商品房更低，但房企仍然能夠快速回款，并通過(guò)配建的商品住房獲取利潤(rùn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推行不及預(yù)期。

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2.《房地產(chǎn)供給側(cè)改革之一：住房租賃市場(chǎng)：政策與未來(lái)》20170818

3.《從春秋到戰(zhàn)國(guó)：房地產(chǎn)進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代》20170715

4.《將棚改進(jìn)行到底——兼論棚改三個(gè)經(jīng)濟(jì)意義》 20170601

5.《北京加大土地供應(yīng)：增供給穩(wěn)預(yù)期，長(zhǎng)效機(jī)制破冰》20170408

6.《為什么我們對(duì)2017年房地產(chǎn)投資不悲觀(guān)：兼論房地產(chǎn)投資增速的三種預(yù)測(cè)方法》20170101

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