萬科的物流野心：收購(gòu)普洛斯 全球布局計(jì)劃

（原標(biāo)題：萬科的物流野心）

收購(gòu)普洛斯是萬科物流迄今為止最大的突破，更是萬科物流野心的體現(xiàn)。1月22日，普洛斯完成退市，萬科與其他財(cái)團(tuán)為收購(gòu)普洛斯而設(shè)立的基金成為普洛斯權(quán)益的單一最大持有人。自此，萬科的物流業(yè)務(wù)板塊也形成了萬緯物流地產(chǎn)（萬科物流品牌）+普洛斯的格局，這也意味著萬科的物流布局也走向了國(guó)際，萬科的物流開發(fā)邏輯也正逐漸清晰。不過，在規(guī)模增長(zhǎng)之下，物流地產(chǎn)的低周轉(zhuǎn)、低回報(bào)也成為萬科不容忽視的問題。

目標(biāo)

全球布局計(jì)劃

聯(lián)合多家資本收購(gòu)全球最大物流發(fā)展企業(yè)之一的普洛斯是萬科2017年的最大動(dòng)作之一，2018年這一收購(gòu)終于落地。

1月22日，萬科發(fā)布公告宣布，公司間接全資附屬子公司萬科地產(chǎn)（香港）與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財(cái)團(tuán)，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化。GLP于1月22日從新加坡交易所主板退市。萬科地產(chǎn)（香港）確認(rèn)向由其本身及由若干其他財(cái)團(tuán)成員為收購(gòu)而設(shè)立的聯(lián)接基金的總出資額約為24.54億美元。

據(jù)介紹，本次收購(gòu)?fù)瓿杉癎LP退市后，聯(lián)接基金擁有Nesta Investment?Holdings， L.P．約21.4%權(quán)益（Nesta?Investment?Holdings， L.P．持有GLP的100%實(shí)益權(quán)益），將成為Nesta Investment?Holdings， L.P．及其普通合伙人權(quán)益的單一最大持有人。

從參與本輪收購(gòu)方的結(jié)構(gòu)來看，大多為普洛斯原有股東，包括大量中資資本，其中，萬科為本次私有化后的新晉股東，出資比例占到21.4%，占比最高，出資金額約169.2億元人民幣。

“收購(gòu)普洛斯的順利推進(jìn)意味著萬科發(fā)展物流地產(chǎn)板塊很可能進(jìn)入提速階段，”一位物流地產(chǎn)研究人士分析，在物流的地產(chǎn)領(lǐng)域里，萬科絕不只是試水，打造全球第一的物流地產(chǎn)服務(wù)商才是企業(yè)的野心所在，收購(gòu)普洛斯就是為了進(jìn)行全球布局。

資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西等地共5500萬平方米現(xiàn)代物流設(shè)施組合，也是全球最大房地產(chǎn)基金管理人之一，管理資產(chǎn)約390億美元。借助普洛斯在物流領(lǐng)域的資源和地位，萬科無疑可以加快企業(yè)在該領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)模和布局速度。“因?yàn)橹挥姓归_網(wǎng)狀的布局才能產(chǎn)生更大的效益”，上述人士進(jìn)一步分析。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該收購(gòu)案顯示出當(dāng)前物流地產(chǎn)正在成為國(guó)內(nèi)資本追逐的對(duì)象，而且得到地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注和投入。近期，除了萬科收購(gòu)普洛斯之外，綠地參股東航物流混改、碧桂園聯(lián)合平安購(gòu)買中集產(chǎn)城股份、榮盛聯(lián)手菜鳥網(wǎng)絡(luò)等案例不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商投資物流地產(chǎn)已成為趨勢(shì)。

“地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量持有環(huán)節(jié)，也讓越來越多的房企選擇轉(zhuǎn)型‘城市運(yùn)營(yíng)商’。由此，能夠提供穩(wěn)定且較高回報(bào)率的持有型不動(dòng)產(chǎn)，有機(jī)會(huì)成為放棄資產(chǎn)配置和投資挖潛的新選擇”，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉判斷，當(dāng)前樓市面臨深度調(diào)整，未來幾年房企都將面臨洗牌。物流地產(chǎn)將是品牌房企謀求轉(zhuǎn)型的路徑之一。

手段

成立基金 借助資本外力

萬科無疑是在物流板塊野心最大的地產(chǎn)公司。資料顯示，2014年開始，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或者收購(gòu)了物流倉(cāng)儲(chǔ)公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關(guān)的企業(yè)。2015年，萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，加速發(fā)展集團(tuán)物流板塊。

萬科近年來將物流和商業(yè)地產(chǎn)視做除房地產(chǎn)開發(fā)外最重點(diǎn)的業(yè)務(wù)。除了入股普洛斯外，去年10月萬科還與4家公司共同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金，主要用于投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)此，萬科方面表示，鑒于企業(yè)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場(chǎng)環(huán)境，公司下屬子公司參與設(shè)立擬投資于中國(guó)境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目的物流地產(chǎn)投資基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

成立物流投資基金讓萬科有能力實(shí)現(xiàn)在領(lǐng)域內(nèi)借力發(fā)力。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年，萬科投資物流項(xiàng)目23個(gè)，投資約17.8億元。最近兩年內(nèi)，萬科在全國(guó)取得物流項(xiàng)目用地超過40宗，幾乎每個(gè)月萬科都會(huì)在公開土地市場(chǎng)或者以收購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)項(xiàng)目入賬。

萬科毫不掩飾企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的進(jìn)取之心，“致力于成為物流地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者”已成為企業(yè)公開的目標(biāo)與口號(hào)。

在布局方面，在收購(gòu)普洛斯之前，萬科的物流業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)逐漸形成了物流地產(chǎn)體系，打造了集團(tuán)旗下物流品牌——萬緯物流地產(chǎn)。按照萬緯物流的戰(zhàn)略布局，主要是聚焦全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市，截至目前，萬緯物流運(yùn)營(yíng)及在建總面積568萬平方米，運(yùn)營(yíng)及在建項(xiàng)目74個(gè)，進(jìn)駐城市33個(gè)，服務(wù)客戶61家。

“除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機(jī)會(huì)做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)就是物流地產(chǎn)?！比ツ暧袅潦状我匀f科董事會(huì)主席的身份亮相時(shí)如是說。同時(shí)他還進(jìn)一步表示，目前萬科的物流地產(chǎn)在行業(yè)大概排在第四、第五名，但與普洛斯結(jié)合后，將追求成為全國(guó)乃至全球第一。

提效

內(nèi)部各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同

值得注意的是，物流項(xiàng)目屬于周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這也是萬科當(dāng)前不容忽視的問題。但隨著企業(yè)物流板塊的規(guī)模不斷擴(kuò)張，盈利問題也將愈發(fā)凸顯。

在談及盈利話題時(shí)，萬科方面以往從未做出過多解釋。但一位熟悉萬科的相關(guān)人士則表示，物流地產(chǎn)開發(fā)周期并沒有外界想象得那么長(zhǎng)，如果順利項(xiàng)目獲取一年后就能啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)；持有成本也比商業(yè)地產(chǎn)低，投資回報(bào)率一般會(huì)好于大多數(shù)持有型物業(yè)項(xiàng)目。

物流平臺(tái)與其他業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)各個(gè)板塊效益提高產(chǎn)生利潤(rùn)與增值。

有業(yè)內(nèi)人士分析，萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其目標(biāo)體系中的重要板塊之一。將與萬科集團(tuán)旗下的商業(yè)、物業(yè)、軌道物業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)。例如，入駐萬科商業(yè)地產(chǎn)的用戶可以在萬科物流進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)等。

在外部協(xié)同方面，去年9月，萬科物流與順豐速運(yùn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方擬加強(qiáng)互動(dòng)協(xié)調(diào)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在物流倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈探索、智慧化園區(qū)及商業(yè)配套等方面尋求戰(zhàn)略合作。?這也被外界解讀為萬科為公司旗下各地物流項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商前置的準(zhǔn)備。

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