海南圈地造島調(diào)查：一級開發(fā)商最高可分70%純收益

（原標題：海南圈地造島調(diào)查：新一輪地產(chǎn)泡沫的興起與破滅）

督察組調(diào)查是誘因。

“面朝大海，春暖花開?！边@種海景房可能是大多數(shù)購房者的夢想，但如果這個夢想是建立在破壞生態(tài)環(huán)境的前提下呢？

前不久，海南省因生態(tài)壞境遭到破壞，被中央環(huán)保督查組點名。隨后，央視緊追不放連續(xù)報道該事。終于在輿論的壓力下，?；◢u、鳳凰島、日月灣等違規(guī)項目先后停工整頓。

大摩財經(jīng)注意到，在被督察組點名之前，海南還在大力宣傳2017年海南國際旅游島歡樂節(jié)，打造海島休閑度假旅游概念，并號召大家去海南買房。

海南1993年時曾因過度開發(fā)房地產(chǎn)而造成樓市崩盤，這場危機一直持續(xù)到2006年左右才結(jié)束。2010年初，海南宣布國際旅游島規(guī)劃獲批，全國投資客蜂擁而至。大型房企也不甘寂寞，紛紛以“旅游地產(chǎn)”為名義在海南大手筆圈地。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年，圈地面積在2萬畝的房企有中信泰富、魯能、綠地、富力，而恒大、海航圈地面積也在萬畝以上。

“圈地運動”造成了海南樓市高額庫存，多年難以消化，同時也出現(xiàn)了土地閑置等新的問題。因此從2013年開始，海南房地產(chǎn)市場又開始了從下降到緩慢復蘇的階段。

由于“圈地運動”導致海灘附近用地基本被瓜分完畢，一些房企于是打起了填海造島的主意，近幾年海南出現(xiàn)的人造島熱潮正是因此而來。據(jù)不完全統(tǒng)計，海南目前在建或規(guī)劃中的填海項目有11個項目。

眾多填海造島工程對海南生態(tài)環(huán)境造成了巨大破壞，從而引來督查組的調(diào)查。雖然海南之前已出臺過不少調(diào)控政策，但這次調(diào)查似乎才是真的“導火索”，讓海南下定決心解除房地產(chǎn)對地方規(guī)劃的綁架。

海南目前不僅出臺了多個嚴苛的土地和購房政策、停建了違規(guī)人工島，也將全省七成市縣的GDP考核取消。但接下來的后續(xù)問題又比較復雜，被督察組點名的違規(guī)項目下一步該如何解決，是放在海南面前的一大難題。

從“圈地運動”到填海造島

在1993年樓市崩盤以后，海南花了多年時間處理“爛尾樓”等遺留問題。2003年，海南省提出了“大企業(yè)進入、大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略，引入大型企業(yè)進駐海南。

2006年7月，海南出臺相關(guān)規(guī)定：土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。這意味著，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益。

正是基于這種低成本一級開發(fā)模式，讓此后眾多大型房企奔赴海南瘋狂“圈地”。這一情況持續(xù)到2010年海南國際旅游島成立。

2010年1月，海南宣布在國際旅游島規(guī)劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項目，隨后海南又正式重申不再新批土地一級開發(fā)項目。

在海南，開發(fā)商對土地的爭奪，實際上就是對海岸線的爭奪。2012年，曾有媒體統(tǒng)計，從“圈地運動”開始，海南天然美麗的海岸線基本被瓜分殆盡。其中，中信、華潤、海航盤踞于包括瓊海、萬寧兩市，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城則在三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂布局在口、文昌、澄邁、定安四市縣。

伴隨著房價的爆發(fā)式上漲，房地產(chǎn)成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，房企在海南瘋狂圈地有兩個優(yōu)勢：一是大規(guī)模拿地帶來的較低土地成本和持有成本；二是隨著海南房地產(chǎn)行情見漲，地塊區(qū)位優(yōu)勢而帶來的較高銷售價格。

然而，在國家對樓市的調(diào)控之下，“圈地運動”讓海南土地閑置情況嚴重，樓市出現(xiàn)供大于求。盡管海南對土地閑置出臺了“無償收回”的政策，但把旅游地產(chǎn)做成房地產(chǎn)項目、投機客過多的海南樓市，卻面臨著客戶群體減少的困境。

這種困境并未對依然看好海南樓市的房企帶來多少困擾。隨著優(yōu)質(zhì)海岸線被瓜分，房企又向近?！斑M軍”，填海造地大建人工島。有媒體統(tǒng)計，截至2016年底，海南在建、規(guī)劃中的填海項目有11個項目。分布如下：

在房企看來，填海造地是一個好買賣。既沒有拆遷補償費用，也不會觸碰耕地紅線。填海一畝地的成本在20萬元左右，折合每平米成本在600元左右。這對于海南平均萬元以上的房價來說，利潤可謂豐厚。

同時，一些房企可借助“造島”所形成的龐大土地儲備，通過金融機構(gòu)資本運作獲得融資，以此擴大公司資本規(guī)模，再展開新一輪并購，并質(zhì)押股權(quán)獲得新的融資。

在這個過程中，不僅是房企，政府部門也可以從中獲益。2017年初，海南出臺旅游建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，其中提到，到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游目的地。以下為其重點旅游規(guī)劃：

但是，眾多的填海造島工程對海水流向、岸線侵蝕、海邊的樹林動植物等造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。毫無節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā)，給當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境帶來難以撫平的創(chuàng)傷。

出臺政策擠破樓市泡沫

填海造島所引發(fā)的生態(tài)危機引起了環(huán)保部門的注意。去年12月，中央環(huán)保督察組在向海南省反饋督察時，狠批當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)對當?shù)厣鷳B(tài)的破壞。稱其財政過分依賴房地產(chǎn)，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。

央視在1月初也跟著曝光了海南地產(chǎn)項目違規(guī)。隨后，海南省政府立即要求違規(guī)項目“雙暫?！?暫停建設(shè)、暫停營業(yè))，并出臺了被稱為海南史上最嚴土地管理措施，直擊房地產(chǎn)公司違規(guī)源頭。

同時，海南叫停鳳凰島、日月灣、?；◢u等違規(guī)項目，魯能山海天被封，博鰲13家企業(yè)被責令暫停營業(yè)。在更早的時候，海航投資的三亞新機場填海項目也因涉嫌違法用海，被暫停用海預審申請。

事實上，海南此次出臺“雙暫?！闭咧皇瞧鋵鞘羞M行調(diào)控的“升級版”。海南之前已經(jīng)發(fā)布了“兩個暫?！薄敖Ａ睢薄巴Ｖ构e金貸款”等多個嚴苛的土地政策和購房政策。究其原因，就是是想解開房地產(chǎn)對海南省規(guī)劃的捆綁。

長期以來，房地產(chǎn)業(yè)一直在海南的經(jīng)濟中占有很大的比重。而有了曾經(jīng)樓市崩盤的前車之鑒，當海南再次面對要生態(tài)還是要經(jīng)濟的難題時，果斷作出了抉擇。近日，海南將全省七成市縣的GDP考核取消，目的是“扭轉(zhuǎn)簡單以GDP增長率論英雄的政績導向”。

不過，解開房地產(chǎn)對地方規(guī)劃的綁架，并不意味著海南將放棄房地產(chǎn)。在海南省此前所確定的12個重點產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，房地產(chǎn)依然在列。緊跟而來的問題是，被督察組點名的違規(guī)項目該如何解決？那些建設(shè)項目的工人以及已買房的業(yè)主該怎么處理？

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