(原標題:房地產(chǎn)“錢袋子”被扎緊 40家房企融資2726億元 )
“‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調(diào)’等樓市利空動作讓房企融資渠道進一步鎖緊?!?同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示,房企融資難問題雪上加霜,今年將成為房企“生死攸關”的一年。
《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉,2018年前4個月,40家典型房企總計融資2726億元,境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動,房企多元化融資渠道全面被堵。
“地主家也沒有余糧”的地產(chǎn)商缺錢之勢似乎撲面而來,若海外融資閘口遭到關閉,房企資金鏈將再度惡化。
同策研究院研究員陳朦朦認為,房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重,在房地產(chǎn)市場調(diào)控基本面未發(fā)生改變時,地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要,回款比銷售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點。
“錢袋子”被扎緊
據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,今年前4個月,房企到位資金增速低至2.1%,保持低位狀態(tài),其中,國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負增長。
對此,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示,4月18日央行降準,釋放4000億元增量資金,卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1月份-4月份信貸增速的下滑,代表以金融去杠桿為目標,針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù),流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關小。同時,資金使用成本也在不斷提升。
事實上,境內(nèi)融資環(huán)境也不容樂觀,融資難度仍舊很高。境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊,從成功發(fā)行的境內(nèi)債券來看,僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑;境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進一步收縮,4月份監(jiān)測的40家典型房企共融資47.20億元,環(huán)比上月下降16.28%;信托貸款融資額為14.41億元,較上月大幅下跌60.58%。
據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,在2017年12月以前,境內(nèi)再融資為最主要的股權融資方式,但自2017年12月以來,監(jiān)測的40家上市房企股權融資方式均為執(zhí)行股票期權計劃,境內(nèi)再融資額連續(xù)3個月為0。
陳朦朦認為,此前金融機構資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套,監(jiān)管趨嚴后,很多機構做不了債權類業(yè)務只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢,利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今,股權融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉變?nèi)谫Y方式的“無奈”。隨著融資渠道繼續(xù)保持收緊,未來這種融資方式也將進一步蔓延,但仍需規(guī)避股權稀釋等帶來的風險。
借道海外債“儲糧”
今年1月份以來,借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。4月份,海外融資總額折合人民幣376.12億元,相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看,2018年4月份房企融資仍以人民幣為主,美元次之、新加坡元第三。
值得注意的是,新加坡元首次超過港元位列第三,主要原因是本月有兩家房企(龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn))選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債,融資金額為16.68億元(3.5億新加坡元)。
陳朦朦認為,在國內(nèi)融資難度系數(shù)高,外部環(huán)境發(fā)生根本性轉變時,房企海外融資規(guī)模擴大是必然趨勢。
“資產(chǎn)負債結構合理,現(xiàn)金流得到改善,各種財務指標良好的房企評級較高,海外融資成本較低?!蹦撤治鰩熛颉蹲C券日報》記者表示,但有些中型房企負債較高,想借道海外融資儲備“糧食”過“小年”的想法可能難以實現(xiàn),即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本,將對利潤造成嚴重侵蝕。
陳朦朦認為,更雪上加霜的是,目前房企融資的戰(zhàn)場主要集中在海外資本市場,然而?4月19日,外匯管理局強調(diào)了對于房企借外債的審慎態(tài)度,除有特殊規(guī)定外,房企不得借用外債。這無疑將增加了地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度,從而導致未來房企境外融資環(huán)境可能惡化。
“錢袋子”被扎緊之后,房企正在實施開源與節(jié)流并行的策略來緩解資金壓力。
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