優(yōu)客工場(chǎng)CFO閆凌陽(yáng)暢談IPO規(guī)劃 上市時(shí)間表未明確

（原標(biāo)題：優(yōu)客工場(chǎng)CFO閆凌陽(yáng)暢談IPO規(guī)劃 上市時(shí)間表未明確）

■本報(bào)記者王麗新

隨著商業(yè)模式的躍遷，作為全球化布局的中國(guó)共享辦公領(lǐng)導(dǎo)者，優(yōu)客工場(chǎng)占據(jù)了行業(yè)領(lǐng)先地位。三年前，創(chuàng)始人毛大慶做的是將桌子租給創(chuàng)業(yè)者的生意，如今的優(yōu)客工場(chǎng)，提供一站式辦公服務(wù)，企業(yè)會(huì)員聚能平臺(tái)，服務(wù)上下游企業(yè)，帶來(lái)變現(xiàn)潛力。

完成C＋輪融資后，優(yōu)客工場(chǎng)估值已達(dá)110億元人民幣。有接近優(yōu)客工場(chǎng)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，作為科技部2017年獨(dú)角獸名單上國(guó)內(nèi)共享辦公領(lǐng)域唯一一家獨(dú)角獸企業(yè)，優(yōu)客工場(chǎng)正在按各項(xiàng)上市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)備，包括劃定上市的資產(chǎn)包范圍，但上市時(shí)間表尚未明確。

劃定上市資產(chǎn)包

據(jù)VCSaaS數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國(guó)共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計(jì)在2020年將會(huì)超過(guò)5000家。目前看來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間、夢(mèng)想加、氪空間等頭部企業(yè)正在搶位第一梯隊(duì)。

作為最早邁入這一行業(yè)的頭部企業(yè)，優(yōu)客工場(chǎng)目前擁有“13萬(wàn)+”的用戶(hù)，全球布局160個(gè)共享辦公空間，“6000+”家入駐企業(yè)，近900家服務(wù)商?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)年用戶(hù)增長(zhǎng)量達(dá)到“8萬(wàn)+”，增幅近400%。

完成C＋輪融資后，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始為上市做全方位準(zhǔn)備。據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)CFO閆凌陽(yáng)向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，以提供企業(yè)服務(wù)為入口的直營(yíng)辦公空間運(yùn)營(yíng)、企業(yè)會(huì)員和個(gè)人會(huì)員的線上增值服務(wù)，還有樓宇管理輸出這三大業(yè)務(wù)板塊，目前被市場(chǎng)看好。

在直營(yíng)共享辦公空間業(yè)務(wù)方面，與國(guó)內(nèi)其他同行相比，優(yōu)客工場(chǎng)是全球化網(wǎng)狀式擴(kuò)張，在國(guó)內(nèi)以一線城市和重點(diǎn)新一線、二線城市為主，境外如在美國(guó)、新加坡和印尼等地均有布局。未來(lái)發(fā)力會(huì)更加重視香港和深圳的“粵港澳”大灣區(qū)。而除了優(yōu)客工場(chǎng)布局的空間外，其并購(gòu)持有的洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間以及服務(wù)覆蓋粵港澳的Wedo等資產(chǎn)已經(jīng)逐步進(jìn)行并表處理。截至目前，優(yōu)客工場(chǎng)總管理面積達(dá)50萬(wàn)平方米，其優(yōu)勢(shì)是跨多個(gè)城市圈網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)，用科技和系統(tǒng)將管理的邊際成本達(dá)到最佳平衡。

在互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)方面，優(yōu)客工場(chǎng)的App已經(jīng)更名為優(yōu)鮮集。優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶曾表示，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)化業(yè)務(wù)是優(yōu)客工場(chǎng)所有業(yè)務(wù)中的核心與樞紐業(yè)務(wù)，也是ucommune最核心的商業(yè)模式。以分布式算法導(dǎo)出流量收入，用優(yōu)客工場(chǎng)的集約化系統(tǒng)放大平臺(tái)的聚合效應(yīng)，讓優(yōu)鮮集成為所有中小微企業(yè)可以充分展示、運(yùn)行、征信背書(shū)、撮合交易，優(yōu)化其獨(dú)特商業(yè)模式的超級(jí)平臺(tái)。而中國(guó)擁有全世界最大的奮斗者群體，APP優(yōu)鮮集從社交作為切入口，賦能這個(gè)群體，讓他們更輕松地在國(guó)內(nèi)外工作。

閆凌陽(yáng)也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)來(lái)說(shuō)，包括智能門(mén)禁、智能會(huì)議系統(tǒng)、人臉識(shí)別等辦公服務(wù)都將互聯(lián)網(wǎng)化和IOT化，通過(guò)智能化、互聯(lián)網(wǎng)來(lái)優(yōu)化辦公空間效能和高效企業(yè)服務(wù)。目前市場(chǎng)非?？春脧腂端切入C端工作場(chǎng)景的服務(wù)。物聯(lián)網(wǎng)IOT和共享辦公天生具有化學(xué)反應(yīng)，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)智能化，讓空間更好地為工作人群服務(wù)，滿(mǎn)足其工作、生活和休閑等方面的需求。

在樓宇管理輸出業(yè)務(wù)方面，優(yōu)客工場(chǎng)將集中在核心城市布局，偏重增量市場(chǎng)。一般情況下，優(yōu)客工場(chǎng)會(huì)進(jìn)行3年—4年服務(wù)周期的深度參與。比如從一幢寫(xiě)字樓的招商、設(shè)計(jì)階段就介入，在竣工之前進(jìn)場(chǎng)指導(dǎo)，此后在管理運(yùn)營(yíng)方面以?xún)?yōu)化服務(wù)提升出租率為目標(biāo)。在收費(fèi)模式上，從介入開(kāi)始就收取品牌費(fèi)，每年根據(jù)租金收入分成。在閆凌陽(yáng)看來(lái)，未來(lái)，開(kāi)發(fā)商和空間持有方都會(huì)成為優(yōu)客工場(chǎng)的合作伙伴。

據(jù)閆凌陽(yáng)透露，樓宇管理輸出業(yè)務(wù)已逐步有項(xiàng)目落地，未來(lái)三年，優(yōu)客工場(chǎng)將依靠自營(yíng)品牌積累的經(jīng)驗(yàn)，力爭(zhēng)在管理輸出方面實(shí)現(xiàn)管理面積翻倍的目標(biāo)。簡(jiǎn)言之，優(yōu)客工場(chǎng)將在自身體系內(nèi)培育辦公空間的管理品牌。

值得一提的是，閆凌陽(yáng)強(qiáng)調(diào)，在目前全球布局的160個(gè)場(chǎng)地面積中，直營(yíng)場(chǎng)地空間面積超過(guò)90%，剩余部分為管理輸出模式下的空間面積。但是，這個(gè)比重會(huì)不斷迭代，即未來(lái)在各個(gè)一線城市和新一線城市，會(huì)看到更多優(yōu)客工場(chǎng)管理輸出的辦公寫(xiě)字樓或是辦公空間，不斷有會(huì)議室等辦公空間被共享，甚至賦能樓宇中的辦公人群。

擴(kuò)大規(guī)模平衡成本

在閆凌陽(yáng)看來(lái)，隨著越來(lái)越多服務(wù)業(yè)在核心城市發(fā)展，越來(lái)越多小型松散式項(xiàng)目性管理業(yè)態(tài)的企業(yè)出現(xiàn)，加上人們移動(dòng)辦公服務(wù)習(xí)慣的迭代改變，共享辦公室將成為解決大城市病的重要手段，也是調(diào)高存量空間資產(chǎn)效率的手段，不斷幫助大城市中的企業(yè)優(yōu)化辦公固定成本結(jié)構(gòu)，從而在企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)さ靡粭l非常大的賽道。

在這條賽道上，從2015年開(kāi)始為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的商業(yè)模式正不斷被豐富和迭代，基于共享辦公空間賦予空間的服務(wù)理念和專(zhuān)業(yè)化程度，未來(lái)在辦公空間領(lǐng)域可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商專(zhuān)業(yè)化分工的現(xiàn)象。隨著空間增量開(kāi)發(fā)不斷放緩，共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商有望成為所有空間服務(wù)商的主導(dǎo)者。

閆凌陽(yáng)進(jìn)一步稱(chēng)，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)業(yè)之初有很多社區(qū)的第一代辦公服務(wù)產(chǎn)品是為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，這些創(chuàng)新企業(yè)不斷成長(zhǎng)“畢業(yè)”后，辦公需求升級(jí)，此外，像會(huì)計(jì)師事務(wù)所、法律知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)線上營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、人力資源等服務(wù)型傳統(tǒng)行業(yè)等需要駐場(chǎng)服務(wù)客戶(hù)的辦公需求也在急速成長(zhǎng)，新生需求擴(kuò)大了行業(yè)規(guī)模，同時(shí)促使運(yùn)營(yíng)商根據(jù)市場(chǎng)升級(jí)產(chǎn)品線，讓用戶(hù)有“經(jīng)濟(jì)艙”，也有“頭等艙”和“商務(wù)艙”可選，從而擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

錨定三大業(yè)務(wù)資產(chǎn)包后，優(yōu)客工場(chǎng)接下來(lái)要做的是，擴(kuò)大規(guī)模平衡成本，讓每一個(gè)單店在第三個(gè)運(yùn)營(yíng)會(huì)計(jì)年結(jié)束之前實(shí)現(xiàn)盈利，并在服務(wù)平臺(tái)上相互賦能。

值得注意的是，在擴(kuò)張規(guī)模方面，閆凌陽(yáng)表示，優(yōu)客工場(chǎng)拿場(chǎng)地從來(lái)不是盲目的，符合多重標(biāo)準(zhǔn)才能以最快速度覆蓋投入成本，快速回籠資金。如此一來(lái)，即使不考慮會(huì)員制的增值服務(wù)性收入，也可以在基礎(chǔ)空間領(lǐng)域縮短實(shí)現(xiàn)單店盈利的周期。

從精細(xì)化控制裝修成本到提高坪效，閆凌陽(yáng)表示，一定要考慮對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和專(zhuān)業(yè)改造成本的把控。

閆凌陽(yáng)直言，空間規(guī)模和在主要核心城市達(dá)到辦公網(wǎng)絡(luò)化和社區(qū)運(yùn)營(yíng)成熟后，三大業(yè)務(wù)板塊優(yōu)化組合戰(zhàn)略會(huì)步入收獲期，入駐會(huì)員和線上會(huì)員基數(shù)不斷增加，服務(wù)的廣度和厚度不斷提升，優(yōu)客工場(chǎng)這個(gè)企業(yè)商業(yè)社交平臺(tái)和資源整合平臺(tái)屆時(shí)將進(jìn)入利潤(rùn)全面釋放期。

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