萬科來到城中村 富士康員工慌了！

（原標(biāo)題：萬科來到城中村 富士康員工慌了）

萬科沒有預(yù)料到，在與深圳市政府成功合作了三個(gè)城中村改造項(xiàng)目后，“萬村計(jì)劃”第四站——清湖新村，項(xiàng)目還未啟動(dòng)便遭遇了巨大的輿論風(fēng)暴。

清湖新村位于深圳富士康龍華園區(qū)北門，聚居于此的富士康務(wù)工人員商定的一封公開信呼吁，城中村的改造者萬科，應(yīng)避免房租暴漲。而這，恰是萬科龐大的城中村計(jì)劃此前宣布的重要原則之一。

在富士康，一名基層員工的綜合月收入大約3000-4000元。按照清湖新村當(dāng)前一個(gè)單間600-800元/月的租金標(biāo)準(zhǔn)，疊加水電等費(fèi)用，居住花費(fèi)共需約1000元/月，占據(jù)月工資的三分之一。

盡管萬科隨后回應(yīng)稱，改造前后租金價(jià)格處于同等區(qū)間，但這遠(yuǎn)未能撫平擔(dān)憂，對(duì)這些精打細(xì)算的租客而言，哪怕是100元的漲幅，也是生活不可承受之重。

萬科來了

6月13日，入夜的深圳，細(xì)雨綿綿。

清湖新村7巷4棟鐵門旁，老葉（化名）和老婆正在退房，他們腳邊的紅色臉盆里零零碎碎堆著衣架、毛巾等日用品。

兩個(gè)星期前，老葉收到房東通知，萬科收下了這棟城中村樓房準(zhǔn)備改造，限期一個(gè)月內(nèi)搬走。老葉租住的單間，面積10多平方米，房租從兩年前的450元/月一路上漲到今年的750元/月。

在深圳這座移民城市，城中村曾被視作高房?jī)r(jià)下承載千萬外來務(wù)工者夢(mèng)想的容器。2017年底，規(guī)委統(tǒng)計(jì)顯示，深圳現(xiàn)存城中村數(shù)量1044個(gè)，覆蓋超1000萬人口。

2017年8月以來，深圳市發(fā)布多份文件，強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U?！笆濉逼陂g，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。2020年7月底前要完成1600多個(gè)城中村綜合治理，消除各類安全隱患。

在這樣的契機(jī)下，萬科于去年底啟動(dòng)了“萬村計(jì)劃”，通過統(tǒng)租城中村內(nèi)的村民自建房或村集體自有物業(yè)，改造成“泊寓”品牌的長(zhǎng)租公寓，并配套社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、教育培訓(xùn)等服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)模化運(yùn)營(yíng)管理。截至2018年6月，萬科已進(jìn)入深圳9個(gè)片區(qū)的城中村，其中開啟統(tǒng)租工作的有37個(gè)。

5月，深圳萬村進(jìn)駐清湖新村，目前已在村內(nèi)簽約了10棟房屋。

萬科的改造邏輯有兩個(gè)：一是提升安全等級(jí)，將原有不合理的疏散通道改造為符合規(guī)范的疏散環(huán)境；二是提高房屋和空間的使用效率，提升房屋內(nèi)的居住硬件水平和收納空間。其內(nèi)部曾多次釋放出“萬村計(jì)劃”是響應(yīng)政府號(hào)召的表達(dá)，像國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目一樣，并沒有明確的盈利模型。

但在清湖新村，對(duì)租金更加敏感的租客們認(rèn)為，自己的生活空間不需要改造，有監(jiān)控、防盜門、滅火器、消防栓，除了電線稍有點(diǎn)老化，其他安全并不成問題。而且，改造之后也不可能改變樓間距，一樣是“握手樓”，不見陽光。

租金

租金是最大的矛盾點(diǎn)。

老葉說，自己不需要居住品質(zhì)大幅提升，考慮的第一因素還是租金便宜。在綿綿雨幕中抱起臉盆準(zhǔn)備撤退，但他也不知道該往哪里搬。

清湖新村改造消息一經(jīng)擴(kuò)散，周邊相似房源的租金也伺機(jī)而動(dòng)，老葉找房過程中，很多房東抓住這點(diǎn)表達(dá)了漲租的意向。

這讓萬科很無奈，“萬科不來，他們就不漲租了嗎？”一位接近萬科公寓管理層的人士說，萬科從來沒說要漲租。

深圳萬村也在第一時(shí)間回應(yīng)，改造前后的租金價(jià)格處于同等區(qū)間。

但租客的擔(dān)憂顯然更符合經(jīng)濟(jì)邏輯：一方面，租金會(huì)伴隨著居住環(huán)境的改善和配套的成熟水漲船高；另一方面，收樓和改造意味著投入成本，它們終將傳導(dǎo)至終端租客身上。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，在清湖新村，萬科收樓的租金標(biāo)準(zhǔn)是，樓梯房42元/平方米/月，電梯房46元/平方米/月。租金每年遞增3%，租賃合約期為12年。萬科介入前，清湖新村的單位市場(chǎng)租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的樓梯房單間為例，收房成本約為630元。據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，萬村發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔡學(xué)金稱，深圳萬村在村民房的改造成本（達(dá)到拎包入住標(biāo)準(zhǔn)）為2600-3000元/平方米。以此統(tǒng)計(jì)，改造總成本為3.9萬-4.5萬元，按照長(zhǎng)租公寓行業(yè)慣例，一般在前五年分?jǐn)偼旮脑斐杀?，即平均每個(gè)月的改造成本約650-750元。不計(jì)運(yùn)營(yíng)成本，一套15平方米單間每個(gè)月總成本最少1280元。

在萬科之前，金地已經(jīng)“進(jìn)村”，金地草莓社區(qū)清湖店，目前在租28-42平方米戶型，價(jià)格介于1880-2980元/月。

這在一定程度上挑戰(zhàn)了富士康員工們的認(rèn)知上限，記者詢問了多位在清湖新村租住的富士康員工，他們可接受的月租金在500-800元。在一個(gè)富士康員工租客的維權(quán)微信群里，有人感慨，支付這么高的月租還不如回老家買房。

萬科方面回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，我們?cè)瓌t上想保持單套房租金不變。為了讓原本月租800元的租客還可以租到同等價(jià)格的單間，萬科在面積上做調(diào)整，以使得單套租金維持穩(wěn)定。改造后房源套數(shù)將增加5%-10%。

去年10月，萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，萬科現(xiàn)有的城中村物業(yè)管理基本上是投入大于收入，有的還依賴政府補(bǔ)貼。

老葉對(duì)這樣的說法并不領(lǐng)情，篤定地認(rèn)為，萬科的改造會(huì)刺激周邊城中村房東的漲租預(yù)期，直接導(dǎo)致他們收入縮水，如果再把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到周邊區(qū)域甚至?xí)褂行┤藷o房可租。

接近萬科公寓管理層的人士一再表示，“萬村計(jì)劃”并非壟斷行為。在清湖新村的改造中，萬科甚至連10%都覆蓋不了，更不要說目前尚沒有一棟樓進(jìn)入實(shí)質(zhì)性清空狀態(tài)了。

事實(shí)上，富士康周邊城中村漲租是一直存在的現(xiàn)象，甚至只要一傳出富士康漲薪風(fēng)聲，城中村房東、二房東都會(huì)借機(jī)漲租。

低收入之困

清湖新村已經(jīng)是萬科改造的第四個(gè)城中村項(xiàng)目，更早之前，萬科在深圳福田玉田村、龍崗坂田新圍仔村、龍華景樂新村展開了改造工作。

距離清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是萬科深圳玉田村改造項(xiàng)目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白領(lǐng)接受，其首批推出的44套出租房，全部滿租。

上述接近萬科公寓管理層人士分析，萬科目前已經(jīng)做成的幾個(gè)城中村改造項(xiàng)目沒有出現(xiàn)這么大的質(zhì)疑聲，因?yàn)轫?xiàng)目的目標(biāo)客群收入相對(duì)更高，對(duì)居住環(huán)境的要求也更高。

但清湖新村的情況明顯不同。該人士說，理解低收入員工的不愿接受，我們的客群可能定位在收入水平相對(duì)更高一點(diǎn)的員工。

不過，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程師級(jí)別員工，也在高昂的生活成本之下壓力倍增。已過而立之年的李生，在富士康工作超過6年，每月到手工資5000多元。房租加上水電費(fèi)800元/月。一旦租金上漲，寄回老家供父母、小孩日常花銷的開支就得壓縮。他說，如果房租一路推高，他只能選擇離開深圳。

城中村改造

為了逐步實(shí)現(xiàn)城市功能優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)土地資源極為稀缺的深圳來說，城市更新被視為城市發(fā)展的重要途徑。2016年深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》指出，城中村以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，以綜合整治為主，拆除重建為輔。

在中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，城中村改造所帶來的租金上漲與原有租戶權(quán)益保障之間的問題，是城市化進(jìn)程中一組非常鮮明的矛盾。

如果從整個(gè)城市的發(fā)展格局來看，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促使人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生重構(gòu)，過往的人口紅利逐漸步入人口質(zhì)量紅利的更高層級(jí)階段?！八{(lán)領(lǐng)工人在這樣的大背景下，必須做出升級(jí)，提升自己的技術(shù)能力增加收入，否則只能被迫外遷?！彼味≌J(rèn)為。

在另一個(gè)層面上，人口格局的調(diào)整，或多或少也倒逼著深圳產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”。2016年，華為將終端總部項(xiàng)目搬往東莞松山湖。更早時(shí)候，中興通訊將生產(chǎn)基地遷往河源，比亞迪也在汕尾投資建設(shè)新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地。

富士康科技集團(tuán)創(chuàng)始人兼總裁郭臺(tái)銘近期表示，深圳就是未來的硅谷，而富士康龍華園區(qū)是未來硅谷的核心，但他同時(shí)說，富士康要把深圳園區(qū)改造成一個(gè)研發(fā)平臺(tái)園區(qū)，包含工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、人工智能的研發(fā)平臺(tái)。

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