廈門樓市眾生相：炒房客被套牢 房產(chǎn)中介改賣保險(xiǎn)

（原標(biāo)題：買房人在觀望 炒房客被套牢 房產(chǎn)中介改行賣保險(xiǎn) “腰斬”傳聞中的廈門樓市眾生相）

一位曾從事過房地產(chǎn)行業(yè)的人士說，廈門房?jī)r(jià)的這一輪下跌，就是一個(gè)投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性?！熬拖翊蠛５某彼?，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”

在一場(chǎng)大雨之后，立秋之后的北京已經(jīng)有了絲絲涼意。而在廈門，高溫日比往年幾乎多了一倍。8月以來，被稱為“夏日魔王”的副熱帶高壓持續(xù)統(tǒng)治著廈門。而讓廈門處于全國(guó)輿論漩渦的卻并不是它持續(xù)的高溫，而是關(guān)于房?jī)r(jià)“暴跌”的傳聞。這些天，島上的人們，無論是身處鬧市中的星巴克、麥當(dāng)勞還是在環(huán)島的海濱浴場(chǎng)，都在爭(zhēng)論著廈門房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

8月初，“廈門樓市崩盤”被市場(chǎng)熱議，有自媒體報(bào)道稱“廈門地價(jià)相比2016年幾近腰斬，2016年的高價(jià)地有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬元-1.5萬元/平方米，島外下跌6000-1萬元/平方米”。一些評(píng)論文章更是直言廈門樓市“崩盤”、“神話”破滅。

林釗是廈門一家房地產(chǎn)自媒體的主編。他這兩天格外忙，無數(shù)的外地朋友打電話問他廈門樓市“崩盤”的情況。“廈門的樓市是在調(diào)整，是在最嚴(yán)格的限購(gòu)限售令下，廈門樓市的投資客已經(jīng)沒有生存空間。一部分泡沫在破滅，但絕對(duì)不是崩盤。對(duì)于崩盤論，我們很氣憤，準(zhǔn)備寫文章反擊?！?/p>

廈門樓市到底怎么了？北京青年報(bào)記者日前來到廈門，探訪樓市的真實(shí)情況。

中介

“房?jī)r(jià)比高峰時(shí)每平方米降了約1萬元”

8月9日，廈門思明區(qū)蓮岳路上的一家千千房中介門店經(jīng)理李佳告訴北青報(bào)記者，廈門房?jī)r(jià)的確降了，她所在門店主要代理的幾個(gè)小區(qū)比如育秀里、蓮岳里現(xiàn)在均價(jià)在四萬八左右，比高峰時(shí)期降了大約1萬元每平方米。蓮岳里一套兩室兩廳66平方米的房子，賣300萬元，還有議價(jià)空間，附近有松柏一小這樣的優(yōu)質(zhì)小學(xué)，已經(jīng)掛了好些日子還是無人問津?！耙郧岸际呛脦讉€(gè)人搶一套房，門店都擠滿了，現(xiàn)在店里來看房的人很少，一個(gè)月也難成交幾套房。”

思明區(qū)麥田房產(chǎn)體育路店的一名業(yè)務(wù)經(jīng)理劉偉則表示，今年小區(qū)的掛牌價(jià)每平方米差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右。沒有傳聞中的那么厲害，下跌比較厲害一般是那種過度炒作的“老破小”，一些品質(zhì)比較好的小區(qū)調(diào)整幅度很小?！芭c其說是全面暴跌，不如說廈門樓市開始分化，房產(chǎn)交易開始趨于理性?！?/p>

廈門湖里區(qū)的一個(gè)中介也表示，島內(nèi)房?jī)r(jià)普遍跌了1萬元每平方米，島外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于議價(jià)空間變大，二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交的價(jià)差也比較大?！百I房的客戶都會(huì)參考2016年底的價(jià)位，高于2016年底的價(jià)格都很難成交。如果下跌持續(xù)，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平?！?/p>

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價(jià)分別為50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年廈門二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。

北青報(bào)記者注意到，在廈門的許多資訊網(wǎng)站，許多業(yè)主直接掛出房源賣房?！按蠼?5萬急售”“一口價(jià)、打八折”“誠(chéng)心買條件還可以談”等字眼頻繁出現(xiàn)在賣房信息中。一名中介人士稱，目前許多房東急著拋售房子，買房人多次下調(diào)房?jī)r(jià)或者承諾保稅已經(jīng)非常普遍。

“但客戶普遍的心理是買漲不買跌”，李佳對(duì)北青報(bào)記者表示，由于沒有成交量，廈門的好多小的房產(chǎn)中介門店都已經(jīng)沒有了生意，許多門店的員工都開始轉(zhuǎn)行，一位做了好多年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的朋友前幾天剛轉(zhuǎn)型去做保險(xiǎn)了。

買房人

“再等等，不要當(dāng)最后的接盤俠”

雖然樓市成交慘淡，廈門卻不乏在觀望中猶豫的買房群體。姚雯是廈門的一位公務(wù)員，2013年在廈門島外集美區(qū)買了一套房子，不到五年，她150萬元左右買的70平方米的兩居室在去年高峰時(shí)期已經(jīng)升值到了近300萬元，由于考慮到孩子上學(xué)的問題，她一直想把房子置換到島內(nèi)。這兩個(gè)月，她一邊尋找新房，不斷在島內(nèi)看房，一邊在著手賣房。

這兩個(gè)月，姚雯感覺她是陷入了一個(gè)兩難的境地。一方面是自己的房子掛出去以后無人問津，在跟中介商量之后，她把價(jià)格降到了260萬元，來了幾個(gè)看房客，其中有一個(gè)要價(jià)240萬元，結(jié)果一猶豫，這位看房人就已經(jīng)在同小區(qū)定了另外一套房，已經(jīng)交完定金了。另一方面，島內(nèi)的中介天天給她打電話，推銷特價(jià)房，打折房。

姚雯所在小區(qū)出售的房源有二十幾套。她說，“以前是賣方市場(chǎng)，看中的房源一猶豫就被人搶走了，現(xiàn)在壓力轉(zhuǎn)移到了賣房人身上了。買賣雙方的心理博弈已經(jīng)悄然發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。買房人現(xiàn)在都不著急，慢慢挑，中介現(xiàn)在都反過來幫著買房人砍價(jià)?！?/p>

姚雯說，她的孩子明年幼升小，還有大約半年多的時(shí)間，她還可以再觀望觀望。

在廈門從事教育行業(yè)的王楠也是觀望群體的一員，她原本打算入手一套島內(nèi)的小一居，但親戚朋友們都勸她再看看，廈門的樓市過去幾年漲的太多了，現(xiàn)在的下跌可能才剛剛開始?！拔液枚嗯笥讯紕裎?，寧可再等等，等這一波降價(jià)潮穩(wěn)定下來，不要當(dāng)最后的接盤俠?！?/p>

開發(fā)商

“在廈門拿地越來越艱難”

廈門翔安區(qū)位于廈門島的北部，按照廈門城市總規(guī)劃，廈門將構(gòu)建起“一島一帶雙核多中心”的組團(tuán)式海灣城市，翔安新城將作為廈門城市副中心，承擔(dān)東北部發(fā)展的重任。一條10分鐘左右車程的隧道連接了廈門島與翔安新城。過去兩年，這里是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，各大開發(fā)商紛紛砸重金在此購(gòu)地，呈抱團(tuán)之勢(shì)。許多房地產(chǎn)觀察人士將這里的地價(jià)和房?jī)r(jià)的變動(dòng)視為廈門樓市的風(fēng)向標(biāo)。

公開信息顯示，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元，樓面價(jià)21182元每平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價(jià)17.02億元、樓面價(jià)19814元每平方米競(jìng)得。這兩宗土地出讓后引起市場(chǎng)熱議。

因?yàn)?，在不到一年前?016年8月26號(hào)，離此處不遠(yuǎn)的地方，2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元、樓面價(jià)為37512元每平方米競(jìng)得，溢價(jià)率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)38345元每平方米，溢價(jià)率139.66%。

雖然這兩個(gè)時(shí)期拍賣的地塊區(qū)位屬性并不完全一致，但廈門地價(jià)“腰斬”的傳聞即由此而來。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個(gè)位于地鐵環(huán)繞的熱點(diǎn)新城，一個(gè)直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點(diǎn)區(qū)域。但廈門地價(jià)的下跌在廈門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

廈門克而瑞機(jī)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年廈門土地樓面價(jià)確實(shí)直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價(jià)為21879元每平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時(shí)期相比，則下降約三成。

多名廈門開發(fā)商人士告訴北青報(bào)記者，廈門地價(jià)的下降主要受土地拍賣政策的影響。7月2日，廈門出臺(tái)“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售。這對(duì)開發(fā)商傳統(tǒng)的售樓方式起了顛覆作用。以前開發(fā)商都是一塊地分多次銷售，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)銷售量和價(jià)格，以后就要一次性開盤，統(tǒng)一入市，開發(fā)商面臨的不確定性一下提升了很多。尤其是現(xiàn)在地價(jià)高企、樓市不穩(wěn)的時(shí)期，開發(fā)商會(huì)非常被動(dòng)。

“開發(fā)商捂盤惜售的空間被堵死了。這是一個(gè)針對(duì)性很強(qiáng)的調(diào)控措施?！倍嗝麖B門房地產(chǎn)人士坦言。

廈門一名房地產(chǎn)開發(fā)商表示，他們對(duì)目前的廈門樓市已經(jīng)感覺到了危險(xiǎn)，多數(shù)中小開發(fā)商都已經(jīng)不敢在廈門拿地了。“在廈門拿地越來越艱難，不確定性也大，我現(xiàn)在已經(jīng)放棄了廈門市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州?，F(xiàn)在好多原來在廈門的開發(fā)商都轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州、合肥這樣的中部城市?！?/p>

售樓處營(yíng)銷人員

“開發(fā)商是在虧錢賣房”

8月8日，北青報(bào)記者來到翔安新城，經(jīng)過過去兩年開發(fā)商的拿地潮，這里樓盤林立，云集了融創(chuàng)、世茂、融僑等知名開發(fā)商，據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站不完全統(tǒng)計(jì)，這里有20多個(gè)樓盤正在開盤或者是等待開盤。寬闊的馬路上并沒有多少行人，只有建筑工人在工地上頂著酷暑在施工作業(yè)。

北青報(bào)記者以看房客的身份走訪了融創(chuàng)東南府（2016XP06地塊）和附近的世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安。在這兩個(gè)售樓處，北青報(bào)記者剛一停車，營(yíng)銷人員就過來打傘，非常熱情。

世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安售樓處營(yíng)銷人員隨即介紹起樓盤的情況：“我們這個(gè)樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，小區(qū)不遠(yuǎn)處有在建的兩條地鐵，距離正在建設(shè)中的廈門新機(jī)場(chǎng)只有10公里左右，離海岸線只有幾百米，從廈門島穿過翔安隧道一出來拐幾個(gè)彎就到了小區(qū)，未來升值潛力大”。

該營(yíng)銷人員介紹，小區(qū)的樓盤分為兩大部分，兩棟高層和十棟疊墅，高層目前正在銷售中，疊墅有5棟已經(jīng)售罄，一棟正在熱銷，另外4棟暫時(shí)還沒有開盤。由于政府房地產(chǎn)調(diào)控之后的限價(jià)，高層的均價(jià)就在3.6萬到3.8萬元每平方米之間，帶精裝修。而這個(gè)地塊是37512元每平方米的拿地樓面價(jià)，非常便宜。而疊墅的產(chǎn)權(quán)面積在110-150平方米，總價(jià)大約在500萬元到800萬元每套?！伴_發(fā)商是在虧錢賣房，只當(dāng)作是向客戶讓利了?！?/p>

北青報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，前來看房的客戶寥寥無幾，一個(gè)小時(shí)之內(nèi)都沒看到有其它看房客前來，售樓處工作營(yíng)銷人員大都在閑聊或者刷手機(jī)。

北青報(bào)記者了解到，由于附近樓盤眾多，開發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)激烈，再加上樓市觀望情緒濃厚，開發(fā)商采取了贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)面積等促銷手段，部分開發(fā)商還對(duì)后期開盤的項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)。8月8日，北青報(bào)記者詢問融創(chuàng)東南府和世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安的營(yíng)銷人員前期售罄樓盤的價(jià)格等銷售信息，營(yíng)銷人員均三緘其口，并表示這些信息上頭已經(jīng)收走，目前沒法調(diào)閱。

新景祥廈門市場(chǎng)研究中心一份報(bào)告顯示，廈門樓市下半年有多個(gè)新項(xiàng)目將入市，且部分地塊要求一次性取得預(yù)售許可證，商品住宅供應(yīng)量有望迎來小高峰。新房銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

炒房客

“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”

廈門樓市的這一輪調(diào)整，很多炒房客被深度套牢。他們中的多數(shù)人，沒有想到調(diào)整會(huì)來得這么快。

2016年，廈門的樓市還異?；鸨?。龍巖、漳平、泉州許多企業(yè)家都抱團(tuán)前往廈門炒房。作為一個(gè)常年生活在閩西小山村的農(nóng)民，鐘明從未想過自己有一天會(huì)在廈門買房，他更沒有想到的是，這只是他噩夢(mèng)的開始。

鐘明是福建龍巖人，做了多年的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易，后來和人合伙成立了一家農(nóng)業(yè)公司，承包經(jīng)營(yíng)近百畝土地種植煙草和經(jīng)營(yíng)果樹、仙草等，公司一年大概能給他帶來30多萬元的利潤(rùn)。

2017年年初，他用廈門親戚的購(gòu)房資格在廈門同安投資了一套房產(chǎn)。他全款購(gòu)買的這套房子花了180多萬元。其中100萬元是他多年經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的積蓄，30萬元是金融公司的借款，還有50萬元的民間高利貸。鐘明說，他當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)購(gòu)入的房產(chǎn)至少還能漲50%，要是能翻倍的話就抵得上辛辛苦苦干農(nóng)業(yè)很多年。

剛開始，他買入的房子還在漲價(jià)，市值達(dá)到了200多萬。隨著廈門樓市的火爆，廈門的房地產(chǎn)調(diào)控措施也步步趨緊。在2016年出臺(tái)的限購(gòu)基礎(chǔ)上，廈門陸續(xù)出臺(tái)政策加碼調(diào)控，一次比一次嚴(yán)厲，2017年3月25日起，廈門新購(gòu)買的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廈門也成為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購(gòu)房出臺(tái)“限售”政策的城市。

鐘明說，樓市的調(diào)整剛開始征兆并不明顯。直到幾個(gè)月前，賣房的越來越多，價(jià)格也一路下行。鐘明在同安購(gòu)入的房產(chǎn)也跌回了成本價(jià)，除去稅費(fèi)，現(xiàn)在賣出肯定虧本，而他目前光利息已經(jīng)支付了30多萬元。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，鐘明的農(nóng)業(yè)公司今年盈利大幅下降。這些利潤(rùn)現(xiàn)在全部用來支付貸款的利息。他不但全部資產(chǎn)被房產(chǎn)套住，他每年還要支付的利息超過15萬元。

農(nóng)民企業(yè)家鐘明已經(jīng)被廈門樓市深度套牢。他說，“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”。

前地產(chǎn)人士何斌告訴北青報(bào)記者，像鐘明這樣的例子在廈門很多，并且不算極端。在過去幾年樓市的高峰期，眾籌炒房、集資炒房在廈門是個(gè)非常普遍的現(xiàn)象?！拔耶?dāng)時(shí)勸住了好多人，但最鬧心的是自己的妹妹沒有勸住，現(xiàn)在也被套牢了?！?/p>

何斌說，前幾年，廈門樓市火爆的時(shí)候，民間的金融借貸非常發(fā)達(dá)，做民間借貸的公司非常多，隨著樓市的降溫，這些公司現(xiàn)在銷聲匿跡了，都改行做其它項(xiàng)目了。

廈門思明區(qū)體育路附近的某房產(chǎn)中介門店一名經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，就在前兩個(gè)月，藍(lán)灣國(guó)際的一名業(yè)主，1000多萬元的房子直降100多萬元甩賣。雖然房子賣了近900萬元，但后來知道這名業(yè)主光網(wǎng)貸就欠了800多萬元，已經(jīng)扛不住了。

這名經(jīng)理說，他平常能接觸到很多這樣的例子，去年進(jìn)入的那些炒房客，現(xiàn)在普遍大套要虧100萬才能出手，小套也要虧50萬元左右。

何斌說，廈門房?jī)r(jià)的這一輪下跌，就是一個(gè)投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。他指了指不遠(yuǎn)處的海岸線說：“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了?！?/p>

記者手記

廈門樓市不是崩盤而是分化

福建是我的家鄉(xiāng)，在廈門有很多朋友和同學(xué)，相比網(wǎng)絡(luò)媒體特別是自媒體對(duì)廈門樓市“暴跌”狂歡式的報(bào)道，這些真實(shí)生活在廈門的朋友們反而顯得平靜。正如文中何斌所說的，廈門房?jī)r(jià)的這一輪下跌，就是一個(gè)投資客逐步退出的過程。而且廈門樓市的調(diào)整也并不是全面的、崩盤式的，其實(shí)更多是樓市的分化。前期那些被過度炒作的，尤其是那些“老破小”，的確下降幅度很大，但很多品質(zhì)比較好的樓市，價(jià)格依然比較堅(jiān)挺。

當(dāng)“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心邏輯。泡沫的破滅就是一個(gè)必然的過程。廈門樓市有沒有泡沫？無論房?jī)r(jià)以后會(huì)怎么走，但就目前而言這是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。大量炒房團(tuán)的存在就是最好的例子。據(jù)易居研究院、CRIC等所統(tǒng)計(jì)的80個(gè)城市中，廈門高房?jī)r(jià)與實(shí)際收入的偏離度達(dá)到41%，位居首位。

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