自如們背后的金融秘密：借道信托計劃向租客放貸

（原標題：“租房貸”已成長租公寓運營的普遍做法 借道“信托計劃”向租客放貸 自如們背后的金融秘密）

一家長租公寓運營人士透露，與一些租房分期平臺達成的合作，通過租房分期消費貸款為底層資產作為融資工具，是長租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個秘密。只要長租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進行擴張。

立秋過后，北京的天氣漸漸變涼。清晨，國貿的上班族從一號線、十號線的各個地鐵口蜂擁而出，一些對天氣變化敏感的市民已經穿起了長衫。他們當中有很多是租房客，一大早從天通苑、草房、蘋果園、通州北苑等北京各個方向趕到國貿的寫字樓上班。剛大學畢業(yè)上班兩月的張棗從擁擠的一號線車廂里擠了出來，他剛一掏出手機，就收到了某新聞客戶端的一條彈出新聞“北京多部門將嚴查租房貸”。兩個月前張棗差一點中招的“租房貸”如今已在風口浪尖?！敖鹑冢L租公寓”的模式引發(fā)了廣泛的爭議。

事件

杭州上海“租房貸”平臺相繼暴雷

近日，杭州一家長租公寓的破產迅速上了頭條。杭州的長租公寓運營企業(yè)鼎家科技突然宣布，因經營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。

據(jù)了解，租戶在租房時，鼎家曾許諾租戶用押一付一方式繳納房租，但實際上卻是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP后，該平臺一次性將租金支付給鼎家，而租戶每月須按時向愛上街還款。據(jù)了解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家。

北京青年報記者了解到，鼎家科技的發(fā)展模式簡單總結就是“拿房-出租-融資-再拿房”，這種模式給鼎家科技的飛速發(fā)展提供了足夠的資金來源，截至2017年底已發(fā)展長租公寓超過5000間。

昨日，上?！皭酃ⅰ钡囊幻饪鸵蚕虮鼻鄨笥浾叻从?，公寓方面已經不給租戶辦理退房、解貸等手續(xù)，大量房東反映多月沒有收到房租，甚至一些剛剛通過“租房貸”與該公寓簽約的租戶也被沒有收到房租的房主清了出來，而此前完成解約的租客則被平臺拒絕退還押金。目前，租戶們已經成立了微信維權群，并已經向公安機關報警。

據(jù)“愛公寓”租客介紹，在簽約的時候，工作人員告訴她為了方便，需要通過元寶e家線上平臺繳納租金，并且使用她的手機進行平臺綁定。后來她才發(fā)現(xiàn)，工作人員以租客的身份信息向元寶e家貸出了一年的房租。租客之后每月的交租，實際上是在償還元寶e家的租金貸。而一年的租金貸款，已經進入了“愛公寓”母公司的賬戶。除了元寶e家，“愛公寓”為租客申請租金貸的平臺還包括京東金融和平安好房?！昂灱s的時候我們并不知情這是租房貸，工作人員只讓我們提供身份證復印件和手機號，他們代為辦理。”

聲音

“租房貸”嚴重影響租客權益

“這種模式實際上是租客在以個人信用在幫長租公寓企業(yè)貸款，嚴重侵犯了租客的權益?！币幻康禺a律師向北青報記者指出，表面上看來，這種“押一付一”模式的房租交付方式跟普通的交付租金沒有什么區(qū)別，但實際上是完全不同的法律關系。“一般的租房合同的月租金只是普通的債權債務關系，而一旦涉及向第三方的金融機構借貸，則是金融借款，一旦出現(xiàn)違約或者逾期的情況，可能會上征信記錄，影響租客的信用，后期貸款買房買車都可能受影響。”

北京中銀律師事務所律師雷國亞表示，在“租房貸”的案例中，租賃合同和借款協(xié)議是兩份完全獨立的合同，發(fā)生糾紛后不利于保護租客的合法權益。一方面長租公寓并不為租客與分期平臺的借款提供擔保；另一方面，一旦平臺跑路，租客和房主往往會陷入一個對立的境地。

追訪

北京也有租戶遭遇“租房貸”

“我以為只是租了房，卻莫名其妙背了一筆貸款”，杭州鼎家的一名租客在網上的發(fā)帖引起了眾多租房客的共鳴。這些選擇長租公寓的租戶均表示自己是在簽完合同后才發(fā)現(xiàn)，原以為只是租了房，沒想到卻是貸款，每月付的不是房租，而是金融機構的貸款。

北青報記者了解到，“租房貸”已成為長租公寓的一種普遍支付方式。日前，多位北京市民也反映，他們在不知情的情況下遭遇了“租房貸”。租戶章先生表示，他三個月前在某長租公寓租了個一居室，當時該長租公寓的工作人員給他重點推薦了“押一付一”的模式，并沒有告訴他這是一款涉及“金融貸款”的產品，整個過程都是在長租公寓的客戶端上操作，工作人員翻頁非?？?，只是告訴你哪個項目打勾。

張棗在今年6月大學畢業(yè)之后，通過某長租公寓平臺租房，差一點選了“租房貸”。他說，簽合同的時候工作人員告訴他有多種支付方式，其中重點推薦了“押一付一”的方式，其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大學剛畢業(yè)沒有多少存款，張棗當時毫不猶豫就選了“押一付一”。

但當中介要求他簽另一份與第三方微眾銀行的合同并同意其查詢征信記錄時，張棗才注意到這是一份貸款合同，這種支付由第三方金融機構向平臺支付全年租金，住戶每月按時向第三方金融機構繳納月租金?！斑€好我是學法律專業(yè)的，不然就被誘導貸了款。我不想一畢業(yè)就背負了貸款，最終拒絕了這種支付方式。”但該長租公寓的工作人員告訴他，如果采用傳統(tǒng)的支付方式，每月租金要多出20%。

監(jiān)管

相關部門重新評估“金融＋長租公寓”模式

近日，隨著杭州上海的“租房貸”平臺相繼暴雷，以及市場對“長租公寓” 跑馬圈地引發(fā)租金快速上漲的質疑。政府相關部門也開始重新評估長租公寓借助金融的力量快速擴張的模式。

原我愛我家副總裁胡景暉此前在電話會議中稱，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格。而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴重跑偏了?！?/p>

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。8月23日，北京市住建委相關負責人重申，市住建委已經會同市銀監(jiān)局、市金融局等調查“租房貸”，將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

來自政府部門的多個信源顯示，政府相關部門將重新評估“金融＋長租公寓”這種模式，不排除接下來會有相關的措施出爐對此進行約束。

8月17日，自如在一份官方回應中提到，未來自如會在政府政策指導下，推出市場穩(wěn)定措施、維護租期穩(wěn)定，進一步壓縮公司資產收益率、讓利租客、抑制房價不合理上漲，加大優(yōu)質房源供給、滿足不斷增長的市場需求，從各個維度抵制不當競爭，塑造良好的租賃市場秩序。

北青報記者了解到，對于長租公寓，許多租戶有一種矛盾的心態(tài)。一名租住自如三年的租戶雷宇說，在租住“自如”之前，他被黑中介騙了兩次，被房東毀約了一次。他認為，自如利用ABS等金融工具融資，也應該在法律框架內去探討，比如應區(qū)分正當?shù)?、透明的租房貸款和違規(guī)的“租房貸”，而不是一棒子打死。

雷宇前一段時間剛與自如完成新一年租期的續(xù)約。他透露了一個細節(jié)：“自如這次也沒有推薦‘租房貸’。”

調查

分期月付已是長租公寓普遍做法

北京“租房貸”的情況到底如何？“租房貸”背后長租公寓有著什么樣的資金來源和運營模式？北青報記者日前對幾家位于朝陽區(qū)的長租公寓進行了調查。

相寓

租戶可選擇信用租房產品

北青報記者來到位于朝陽區(qū)傳媒大學地鐵站附近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我愛我家旗下的長租公寓。一名工作人員介紹，該公寓的幾百間房屋均已出租完畢，目前沒有空房，如需要租房需要排隊到九月份。該公寓普通兩居室的價格是8000元每月，標準化裝修，除了電視機，冰箱、洗衣機、空調一應俱全，地下室有咖啡館、健身房等配套，租客大都是國貿附近上班的白領。

據(jù)了解，“相寓”的租客除可以選擇傳統(tǒng)的房租支付方式之外，也可以選擇信用租房產品。該產品由相寓與芝麻信用、房司令合作推出。可以通過芝麻信用分期付款，芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服務費為月租金的5.8%。但租戶如若中途退租，則不僅需付租房違約金，還需付分期違約金，按借款合同的相關規(guī)定付給房司令。

自如

有白條、分期貸款等三種支付方式

鏈家的一位門店經理告訴北青報記者，通過自如APP平臺辦理的租房有三種支付方式，分別為在線支付、自如白條、自如客專享分期，并不強求租戶一定要選用其中某種支付方式。北青報記者獲得的一份自如合同上“合同說明”條款中記載：“乙方（租戶）若選擇自如白條支付方式，則乙方的支付方式與京東簽署的《信用付款（自如白條）支付協(xié)議》為準，若乙方選擇自如客專享分期支付方式，則乙方的支付方式以乙方與出借人簽署的貸款相關合同為準。”

自如官網介紹，自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費分期的貸款產品，分期手續(xù)費率6.27%，共11期。只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學生、非企業(yè)用戶，即可使用分期簽約。每個人最多只能簽約3單自如客專享分期。

使用自如分期的用戶，首付構成為“月房租+月折后服務費+押金”；后續(xù)每月支付“當月房租+當月服務費+手續(xù)費”；另外享受全年服務費7折，服務費分12月。以月租5000元的新簽約用戶為例，使用自如分期，月租金5000，年服務費為4200元，首付款為10350元，此后每月付款5685.44元，一年租期共付款72889.84元；普通月付的月租金為5000元，年服務費6300元，首付款需16800元，此后每月支付5250元，一年租期共付款74500元。相比之下，使用自如分期貸款服務，同樣的月付，一年少支付1600多元。

蛋殼

分期月付產品零利息優(yōu)惠

據(jù)蛋殼公寓官網介紹，分期月付產品零利息優(yōu)惠，只要簽約蛋殼公寓房源，并經過金融平臺確認征信良好，達到法定貸款年齡可使用分期服務。若客戶中途退租，分期貸款合同解除，未發(fā)生的貸款不用客戶還；若轉租或換租，原合同終止，新簽的合同重簽申請分期。如逾期，則按照金融機構的規(guī)定產生罰息。北青報記者了解到，通過第三方金融機構貸款的租戶，逾期的利息基本是每日萬分之五。

近日，多名蛋殼公寓的租戶反映，他們對外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。有些租客不知情簽下合作，只能選擇接受貸款協(xié)議或者支付一年的房租。今年5月，有媒體曾報道，蛋殼公寓因對外宣傳的房租“押一付一”實為“房租貸”而遭到租戶投訴。蛋殼公寓則回應稱，分期月付是目前長租公寓互聯(lián)網運營平臺的一個普遍做法。

揭秘

長租公寓借道“信托”

向租客放貸

近年來，處在“風口”上的長租公寓飛速發(fā)展。公開資料顯示，截至2017年底，自如進入了北京、上海等9座城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務120萬名自如客，2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋殼公寓用3年時間讓自己擁有了10萬間房源。

長租公寓背后已由中介變成資產管理公司

多名業(yè)內人士指出，“金融＋長租公寓”這種模式是長租公寓飛速發(fā)展的秘密。北青報記者了解到，長租公寓背后的實體公司已經由傳統(tǒng)的房產經紀機構變成了“資產管理公司”，比如自如的實體公司是“北京自如生活資產管理公司”，蛋殼公寓背后則是“紫梧桐（北京）資產管理有限公司”。一名基金業(yè)人士稱，從房產經紀到資產管理公司的轉變，前者是一種撮合交易，后者則凸顯了資本運營。

自如設立信托計劃向租客發(fā)放貸款

在北青報記者獲得的一份“北京自如生活資產管理公司”的房屋租賃合同中，發(fā)現(xiàn)其貸款的主體是中國對外經濟貿易信托有限公司（下稱“外貿信托”）。

2017年8月15日，自如成功發(fā)行了國內首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃“，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項計劃優(yōu)先級票面利率5.39%。截止到目前，自如與外貿信托至少已經發(fā)起設立了“薈潤5號”“薈潤6號”等2個信托計劃，用以向自如租客發(fā)放貸款。

自如的ABS產品，以租房分期消費貸款為底層資產。比如“自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”的底層資產即為2.75萬筆自如客的租金分期貸款，均為1年期。自如對機構投資者的收益進行兜底，在兩年循環(huán)期內，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補充差額，用來滿足投資者的收益要求。

在這個資管計劃中，“自如”全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司作為發(fā)放住房分期貸款的資金方，同時也是該專項計劃的原始權益人，通過與外貿信托合作成立信托通道的方式來實現(xiàn)對自如租戶開展住房分期信貸業(yè)務?！坝捎谧匀绮⑽闯钟邢M金融經營許可證或小額貸款經營許可證，不得不通過設立信托的方式向租戶發(fā)放貸款。這種方式將基礎資產由小額貸款轉變?yōu)樾磐惺芤鏅?，可有效?guī)避基礎資產的法律瑕疵?！币幻C券業(yè)人士告訴北青報記者。

自如平臺已經形成一個資金池

2017年自如ABS發(fā)行之時，自如CEO熊林曾這樣介紹該產品：以2016年自如過手租金超過90億元為例，如果以10%優(yōu)質季付租戶作為自如1號底層資產計算，折合到每月為0.75億元，按季預付租金中除去當月租金，自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結余。

對此，前述證券業(yè)人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業(yè)主付租，就可以形成至少11個月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務費，自如平臺上就形成了一個資金池。提前1年預收的服務費、租客押金和房租，在自如的資產負債表上列報為應付款項。2017年底，自如負債規(guī)模接近75億元，其中應付款占比75%，高達56億元，主要是房租預收款和押金收款。

長租公寓靠與租房分期平臺合作進行擴張

除了與信托公司的合作，也有部分長租公寓平臺直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設銀行已與多家房地產企業(yè)簽署了住房租賃權轉讓協(xié)議，租戶可通過建行發(fā)布的APP在線租房，可以使用建行推出的個人住房租賃貸款“安居貸”業(yè)務，專門為租戶提供租房貸款。

一家長租公寓運營人士透露，與一些租房分期平臺達成的合作，通過租房分期消費貸款為底層資產作為融資工具，是長租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個秘密。只要長租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進行擴張。

觀察

讓長租公寓

回歸“長住”本質

最近,原本指望成為房產市場的“藍?！钡拈L租公寓,遭到了空前的譴責和質疑,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式。

生成海報

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