2021，買基金還是買房？

往年，一下雪，北京便成了北平；一過年，魔都便成了空都。

今年，受疫情影響，雖一億人選擇了就地過年，但大城市的年味卻只少未增。

不論在哪里過年，我們都很難體會(huì)到那個(gè)物質(zhì)匱乏時(shí)期，人們對(duì)過年的渴望和欣喜。隨著城市化移民和社會(huì)財(cái)富增長的加速，年味加速凋敝，財(cái)富分化加劇，如今很多中國老百姓思考的已不是去哪里過年，而是手上的錢去哪里更能保值增值。

新年伊始，“基金”已經(jīng)數(shù)次登上熱搜。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2月19號(hào)，今年新基金規(guī)模已經(jīng)超過7,600億元，比去年同期增長了2倍多。牛年開工后宣布進(jìn)入發(fā)行的新基金已經(jīng)逼近100只，目前最晚的募集起始日已經(jīng)排到了3月22號(hào)，據(jù)測算，后續(xù)或仍有超8000億元資金等待入市。

基金已經(jīng)成了吸納資金的大型蓄水池，毫無疑問，基金的大年“又”來了。

“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并無新事?！比缃竦氖r像極了2007年和2015年的瘋狂。

1 “基”情在退燒

2007年是A股乃至整個(gè)基金行業(yè)最輝煌的歲月。

當(dāng)年8月交銀藍(lán)籌股票基金、中郵核心成長基金、華安策略優(yōu)選基金、光大保德信優(yōu)勢(shì)基金分別募集資金117.44億、149.57億、111.26億、99.06億。到9月，中國公募基金業(yè)持股占A股流通市值29％，基民人數(shù)比2006年底增長558%，達(dá)2400萬戶。

盡管時(shí)任證監(jiān)會(huì)主席尚福林親自出面提醒風(fēng)險(xiǎn)，卻依然抵擋不住老百姓買基金的熱情。千萬基民都抱著純真而堅(jiān)定的信念——買基金怎么可能虧呢？

那段瘋狂的歲月隨著A股從牛到熊，戛然而止，從2007年高點(diǎn)6124，一路跌至1664點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)，很多人在5000點(diǎn)左右買的滬深300指數(shù)，一直熬到2015年才解套?？珊镁安婚L，6月A股大跌，基金行業(yè)遭遇前所未有的贖回潮，爆發(fā)嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，投資者損失慘重。

上投摩根亞太見證了這段起落。

2007年，創(chuàng)下記錄的上投摩根亞太優(yōu)勢(shì)，最低跌到了0.3元左右。也就是說，每認(rèn)購成功1萬元，就要虧損7000元。一直到2020年11月，上投摩根亞太優(yōu)勢(shì)凈值終于回到1元，按照2月5日凈值1.2222計(jì)算，年化收益不足1.5%。

坦率的說，散戶炒股不如買基金，機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是投資市場走向成熟很重要的必經(jīng)之路。

基金規(guī)模并不是越大越好，錢太多，想要靈活配置，追逐超額收益就越難。普通投資者只問一年收益多少，但沒人說一年賠個(gè)50%能不能承受得住。

例如，很多人追捧的易方達(dá)張坤旗下的基金，一年的最大回撤超過了40%。15年漲了20倍的富國天惠成長，最大回撤甚至達(dá)到了58.9%。管理這支基金的朱少醒曾經(jīng)分析過，為什么他的相當(dāng)一部分客戶其實(shí)沒怎么掙到錢甚至賠了，因?yàn)樗麄冏窛q殺跌。

理性的投資者們首先需要有正確的心態(tài)和正確的投資理念，從歷史上看，絕大多數(shù)采用波段操作的基金投資者難以獲得基金的收益，反而容易產(chǎn)生虧損。

春節(jié)過后，當(dāng)全社會(huì)都在問買哪支基金的時(shí)候，過去經(jīng)歷已經(jīng)告訴人們，風(fēng)險(xiǎn)將至。誠如巴菲特所言：別人恐懼的時(shí)候我貪婪，別人貪婪的時(shí)候我恐懼。

太陽底下從來就沒有新鮮事，都是人性的一個(gè)個(gè)輪回。當(dāng)萬民搶“基”之時(shí)，多家基金公司開始給市場降溫。

易方達(dá)基金分別在1月8日、28日連續(xù)下調(diào)旗下藍(lán)籌精選混合型證券投資基金的大額申購、大額轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)入業(yè)務(wù)金額限制，申購上下也從100萬上限下調(diào)至5000元。

富國天惠精選成長混合也在2月18日起，對(duì)單個(gè)基金賬戶大額申購每日累計(jì)金額，由此前的不超過30萬元調(diào)整為不超過1萬元。

公募基金經(jīng)理們?yōu)榱藢?duì)投資者負(fù)責(zé)，不得不出手降溫，何況隨著大盤回落，基金收益率迅速下降。

截至2月19日，超50只今年新成立的基金凈值為負(fù)，其中3只基金收益率跌超1%，跌幅最大的新基金凈值回撤為3.22%。頂流基金經(jīng)理們已經(jīng)開始用限購行動(dòng)告訴他們的客戶，現(xiàn)在市場風(fēng)險(xiǎn)較高，追漲要適度。

表面看，最近基金的瘋狂來自以A股為代表的二級(jí)市場升溫，但疫情期間大多企業(yè)盈利能力并沒有改善，很多專家認(rèn)為，二級(jí)市場繁榮的根本原因并非市場預(yù)期企業(yè)經(jīng)營好轉(zhuǎn)，反倒是刺激政策擴(kuò)大了企業(yè)負(fù)債規(guī)模。

說白了，大家賺的并不是企業(yè)成長的錢，而是流動(dòng)性帶來的估值溢價(jià)。

與此同時(shí)，后疫情時(shí)代主權(quán)債與公司債規(guī)模大幅增加。去年，國際金融協(xié)會(huì)（IIF）發(fā)布最新報(bào)告指出，隨著各國政府與企業(yè)繼續(xù)在抗擊新冠疫情方面投入巨額資金，預(yù)計(jì)到年底，全球債務(wù)規(guī)模將飆升至創(chuàng)紀(jì)錄的277萬億美元。

各國政府為了應(yīng)對(duì)疫情持續(xù)加碼財(cái)政刺激力度，全球債務(wù)規(guī)模正以驚人速度迭創(chuàng)新高。2021年全球金融市場很可能也會(huì)加劇動(dòng)蕩。流動(dòng)性與債務(wù)處于“恐怖平衡”狀態(tài)，投資者將面臨不小挑戰(zhàn)。

在如此錯(cuò)綜復(fù)雜的環(huán)境下，老百姓的錢既要跑贏通脹保證本金安全，又希望穩(wěn)健增值，越來越難。

2 城市的“股票”

時(shí)至今日，資本規(guī)模最大的還是房地產(chǎn)。

目前，全球的股票、債券、黃金、房地產(chǎn)等資產(chǎn)加起來大概是340萬億美元，單房地產(chǎn)一項(xiàng)就達(dá)168萬億美元，占了將近一半?？v觀全球，房地產(chǎn)仍是家庭財(cái)富的最主要來源。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，伴隨著國家的經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)都出色的完成了分享國家經(jīng)濟(jì)增長紅利、抵抗通貨膨脹的任務(wù)。

北大金融教授香帥說，一個(gè)國家一個(gè)城市的“房地產(chǎn)”就是這個(gè)國家和城市的股票，它的漲跌代表了市場對(duì)這個(gè)國家和城市增長潛力的預(yù)期。

近20年，中國幾乎所有城市的房子都在上漲，特別是一、二線城市，隨便買一套房子就能戰(zhàn)勝幾乎所有理財(cái)產(chǎn)品。毫不夸張地說，中國普通老百姓通向財(cái)務(wù)自由，最可行的途徑就是買房。

可惜近兩年，國內(nèi)很多地區(qū)房市遇冷。不僅房價(jià)增速下降，且成交稀疏，過去10多年動(dòng)輒兩位數(shù)的增長勢(shì)頭難以再現(xiàn)。

受此影響，過去五年房地產(chǎn)股票連續(xù)5年跑輸大盤。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年，top30的上市房企中有24家股價(jià)下跌，其中，最大跌幅達(dá)到48%，平均跌幅約21%。50家上市房企市值縮水超8000億。中國市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科，13年前市盈率高達(dá)100倍，現(xiàn)在市盈率僅8.5。

中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代真的過去了嗎？

從業(yè)20多年的地產(chǎn)大佬馮侖給出了明確答案：未來5-10年，房地產(chǎn)將進(jìn)入剛需主導(dǎo)的買房時(shí)代。

中國的房子還值不值得買？馮侖直言道：錢如果是撿來的就可以繼續(xù)買房投資，如果是自己辛辛苦苦賺的，不建議再投身于炒房投資事業(yè)。因?yàn)槿司鵊DP在3000-8000美元時(shí)，住宅成長最快，是賺大錢的時(shí)候。所以今天你要找轉(zhuǎn)型的方向，就去人均 GDP 三千美元開始往上的地方。

從各個(gè)發(fā)達(dá)國家的歷史軌跡來看，確實(shí)印證了馮侖的結(jié)論，當(dāng)一個(gè)地方的人均GDP超過8000美元時(shí)，城市化進(jìn)入尾聲，這一階段房價(jià)上漲的趨勢(shì)也將隨之結(jié)束。

而我們國家從2019到2020年，連續(xù)兩年超過1萬美元，早已告別了那個(gè)閉眼買房，躺著賺錢的年代。

以上海為例，人均GDP已經(jīng)超過了2.31萬美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家平均水平。要想買到有投資價(jià)值的房子，機(jī)會(huì)和難度都已今非昔比。

此外，房產(chǎn)投資還有兩個(gè)關(guān)鍵影響因素——人口和供給。

我國出生人口連續(xù)數(shù)年下跌。從1990年到2020年，十年之間新增人口規(guī)模都分別為2391萬、1771萬、1588萬、1003萬，去年甚至創(chuàng)下新中國成立以來新低。人口老齡化似乎已經(jīng)不可避免，未來也許出現(xiàn)如馬云所說“房子比人還多”的情況。

需求不濟(jì)，供給卻尤其旺盛。以上海為例，據(jù)《上海市建筑業(yè)行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2020年）》披露的信息，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)37.2平方米，超過了日本人均住房面積。上海商品房存量已達(dá)780萬套，而上海的常駐人口為2400萬人。

供需關(guān)系導(dǎo)致租售比不斷走低，以上海為例，商品房的平均租售比僅僅為1.5%，在全球城市來看，這樣的租金收益都是倒數(shù)的了。

3 下一個(gè)北上廣

馮侖說要找下一個(gè)房產(chǎn)投資的方向，就去人均GDP三千美元開始往上找。香帥說，一個(gè)國家和城市的房子就是它的股票。

“國家經(jīng)濟(jì)增長快、人均GDP處于3000-8000美元；人口規(guī)模大、出生率高；土地和房產(chǎn)供給量少”，能滿足這三個(gè)條件的地方，就是下一個(gè)15年前的北上廣。

菲律賓的首都馬尼拉，近乎完美符合“下一個(gè)上?！钡哪Ｐ停?p>

1.菲律賓經(jīng)濟(jì)高速增長，領(lǐng)跑東南亞，GDP增速連續(xù)多年超過6％，而且人均GDP為3250美元，正處于“房價(jià)上漲黃金期”。

2.菲律賓人口過億，馬尼拉人口高達(dá)2400萬人，與上海一樣，但生育率連續(xù)多年是中國的兩倍以上，平均年齡僅24歲。

3.馬尼拉土地面積僅638平方公里，每平方公里生活著3.9萬人，是上海人口密度的十倍。而已開發(fā)的住宅僅35萬套，甚至還不到上海的5%。

雖然種種跡象都表明馬尼拉是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但對(duì)于普通投資者而言，將想法變成現(xiàn)實(shí)還存在一些巨大的溝壑。

比如海外投資最大的痛點(diǎn)是信息不對(duì)稱，買貴了怎么辦？大部分機(jī)構(gòu)缺乏信用積累與過往業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支撐。而且購房流程和購后管理麻煩，找不到經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)成熟的一站式管理的平臺(tái)。若投資者并不了解長期價(jià)值投資，而是被中介忽悠投機(jī)短期炒樓花，那么如同短期炒基金一樣很難賺到錢。

其實(shí)并非國內(nèi)沒有人看到菲律賓房產(chǎn)市場的價(jià)值，只是懂得菲國房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律并擁有成熟操盤經(jīng)驗(yàn)的人太少了。

據(jù)悉，菲律賓甜蜜區(qū)資本是目前唯一設(shè)立了菲律賓地產(chǎn)研究院的公司，近年來已操盤了馬尼拉核心CBD的11個(gè)住宅項(xiàng)目、累積投資規(guī)模超過30億元。對(duì)此，我們采訪了甜蜜區(qū)資本CEO張博。

Q：如何看待今年的菲律賓房產(chǎn)投資市場？

A：第一，雖然2020年受疫情影響菲律賓經(jīng)濟(jì)下降了不少，但人均GDP仍然達(dá)到了3300美元，尤其是2020年第四季度GDP實(shí)現(xiàn)了環(huán)比增長5.6%。今年全球經(jīng)濟(jì)回暖，加之疫苗的普及，菲律賓官方預(yù)測2021年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為6.5%-7.5%。

第二，房產(chǎn)投資長期看人口、中期看土地、短期看金融。從人口和土地方面看，影響菲房產(chǎn)價(jià)值的中長期因素并沒有什么變化，住宅缺口仍然非常之大；而短期因素方面，菲政府推出了史詩級(jí)的《企業(yè)復(fù)蘇和稅收激勵(lì)法案》，顯然會(huì)刺激到房地產(chǎn)市場的新一輪增長。

Q：甜蜜區(qū)能成為菲律賓市場頭部投資機(jī)構(gòu)有什么成功的經(jīng)驗(yàn)？

A：從解決客戶買房最頭疼的三大難題入手。第一、選錯(cuò)了房子怎么辦？第二、價(jià)格買貴了怎么辦？第三、買了之后沒人管理怎么辦？

要解決這三大難題就要具備兩個(gè)基本素質(zhì)——專業(yè)性和價(jià)值觀。我們最早在菲律賓成立了專業(yè)的房產(chǎn)投資研究院，價(jià)值觀我們就不自賣自夸了，等客戶來親自感受吧。

分享一件有趣的事：甜蜜區(qū)的銷售總監(jiān)曾任某地產(chǎn)公司高管，運(yùn)營總監(jiān)曾任某獨(dú)角獸高管，CMO曾任某A股上市公司VP，CFO曾任某美股上市公司CFO。他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是因?yàn)閰⑴c買房而結(jié)識(shí)了甜蜜區(qū)公司，不僅感受到了商業(yè)價(jià)值還找到了共同相信的價(jià)值觀，最終選擇allin一起創(chuàng)業(yè)。而我本人也是甜蜜區(qū)的客戶，后來投資了公司，成為公司的CEO?？梢哉f這是一家由客戶共同管理的公司，客戶最了解客戶的痛點(diǎn)和需求。

Q：最近基金熱消退，股市震蕩頻繁，如果要投資菲律賓不動(dòng)產(chǎn)，您有何具體建議？

A：第一，堅(jiān)持投資核心地段、大開發(fā)商、小戶型、價(jià)格相對(duì)有安全邊際的房子。

第二，長期規(guī)劃，至少做好3年以上投資計(jì)劃，不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性畢竟不如股票基金，不做短期炒樓花。

第三，量力而行，不要靠借錢去投資。交房前零利率分期付款，已具備相當(dāng)不錯(cuò)的杠桿。

第四，多比較，找自己信任的頭部投資機(jī)構(gòu)。

以近期菲律賓首富財(cái)團(tuán)維斯塔和甜蜜區(qū)資本共同推出的馬尼拉時(shí)代公館·天璽為例：地處核心地段CBD奧迪加斯，緊鄰各五百強(qiáng)企業(yè)總部和香格里拉大酒店，地鐵輕軌交通便利，大開發(fā)商維斯塔地產(chǎn)，1-2房的小戶型，價(jià)格低于周邊20%以上，零首付、超長分期付款，月供三千元?？梢躁P(guān)注我們公司公眾號(hào)咨詢了解。

Q：投資風(fēng)險(xiǎn)方面您有哪些看法嗎？

A：任何投資都是機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存的，普通投資人學(xué)會(huì)獨(dú)立思考和承擔(dān)責(zé)任是尊重契約精神的基本。房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有三方面：第一，市場風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn); 第二，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，投資人著急用錢時(shí)房子無法像股票一樣馬上賣出; 第三，信用風(fēng)險(xiǎn)，主要是購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，無法按時(shí)支付月供及房款。

過去我們?cè)跇I(yè)內(nèi)第一家承諾堅(jiān)持不做過度承諾、不做夸大宣傳，但今年我們又是第一家制定了房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)揭示書，充分披露風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)讓我們失去很多短期炒樓花的客戶，但我們寧可失去一個(gè)客戶的合同，也不愿失去一個(gè)客戶的信任。

我們有三個(gè)堅(jiān)持，堅(jiān)持正確的價(jià)值觀，堅(jiān)持專業(yè)的價(jià)值投資，堅(jiān)持長期主義。才有可能在變幻莫測的市場中守住客戶的信任、投資的信心和自己的責(zé)任，從而肩負(fù)起更多人的信任，一起成為時(shí)間的朋友。

4 終

2021年，全球資本繼續(xù)寬松，雖然刺激股市走高，但若把大量家庭資產(chǎn)配置于股票風(fēng)險(xiǎn)過高，放在銀行跑不過通脹，全部放基金又擔(dān)心過熱。

日前，國家外匯管理局資本項(xiàng)目管理司司長葉海生在答《中國外匯》有關(guān)2021年工作計(jì)劃的提問時(shí)指出， 2021年外匯局將研究外匯管制有序放寬。

政策開始研究利好個(gè)人境外投資，財(cái)經(jīng)作家吳曉波說中國要用人民幣泡沫去淹沒全世界，在風(fēng)險(xiǎn)與增值之間，菲律賓置業(yè)不偏不倚，也許正當(dāng)其時(shí)。(來源：獵云網(wǎng))

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