紅星美凱龍轉(zhuǎn)讓附屬公司18%股權(quán)予遠(yuǎn)洋資本，疑為“三條紅線”降檔？

3月30日，極客網(wǎng)了解到，3月28日，遠(yuǎn)洋資本宣布與港股公司紅星美凱龍(01528.HK)簽署合作協(xié)議，紅星美凱龍將旗下紅星地產(chǎn)18%股份出售給遠(yuǎn)洋資本。股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為人民幣（下同）10.3億元，社會(huì)上傳言的“200億元”對(duì)價(jià)并不屬實(shí)。入股后，雙方將展開進(jìn)一步戰(zhàn)略合作，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)方面合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

知情人透露，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是紅星美凱龍資金近期較為緊張所致，為解燃眉之急所舉。

公開資料顯示，紅星地產(chǎn)成立于2009年，主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)與商業(yè)資產(chǎn)管理輸出，主要負(fù)責(zé)紅星系商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)。

截至目前，紅星地產(chǎn)已在全國(guó)53座城市落子，累積項(xiàng)目百余個(gè)，是行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商，在全國(guó)有豐富的土地儲(chǔ)備資源。銷售業(yè)績(jī)方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，紅星地產(chǎn)全口徑、權(quán)益銷售額分別為614億元和438億元。土地獲取方面，紅星地產(chǎn)去年共斬獲土地11宗，拿地支出約167億元。

但值得注意的是，紅星地產(chǎn)擴(kuò)張的背后，一直依賴紅星美凱龍“輸血”，而紅星美凱龍的控股股東美凱龍集團(tuán)早已債臺(tái)高筑，截至去年9月，美凱龍集團(tuán)有息負(fù)債909.87億元。據(jù)聯(lián)合資信報(bào)告顯示，美凱龍集團(tuán)1年內(nèi)有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)353.04億元，現(xiàn)金短債比僅0.55倍。

美凱龍集團(tuán)發(fā)債資料顯示，截至去年9月，其受限資產(chǎn)賬面價(jià)值1047.68億元，占總資產(chǎn)的41.07%，占凈資產(chǎn)的151.84%。

除了美凱龍集團(tuán)的入不敷出，紅星美凱龍作為國(guó)內(nèi)家居賣場(chǎng)龍頭企業(yè)，業(yè)績(jī)情況也不樂觀。

今年1月底，紅星美凱龍披露2020年業(yè)績(jī)預(yù)告稱，受疫情影響，預(yù)計(jì)歸屬公司股東的凈利潤(rùn)17.11億元至19.71億元，較去年同期減少25.09億元至27.68億元，同比減少56.0%至61.8%。

公司對(duì)外解釋道，業(yè)績(jī)預(yù)減的主要原因是公司主動(dòng)免除符合條件的自營(yíng)商場(chǎng)相關(guān)租戶一個(gè)月的租金及管理費(fèi)，并對(duì)部分受疫情影響嚴(yán)重的委管商場(chǎng)給予相應(yīng)優(yōu)惠支持，從而導(dǎo)致相關(guān)業(yè)務(wù)收入的下降。此外，疫情也使得公司項(xiàng)目前期品牌咨詢委托管理服務(wù)以及建造施工業(yè)務(wù)的推進(jìn)進(jìn)度有所延緩，從而使得相應(yīng)收入出現(xiàn)同比下降。

事實(shí)上，持續(xù)的舉債擴(kuò)張后，紅星美凱龍債務(wù)危機(jī)自然避免不了。截至去年9月末，公司賬面貨幣資金62.20億元，1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約125億元，同比增長(zhǎng)89.74%。同期，公司總負(fù)債規(guī)模達(dá)到799.9億元，同比增長(zhǎng)8.05%。

此外，根據(jù)該集團(tuán)2019年年報(bào)，紅星美凱龍踩中三道紅線，但到2020年6月30日，只剩扣除預(yù)收款的負(fù)債率大于70%這條紅線，其余兩條已合規(guī)。

到2020年底，紅星預(yù)計(jì)除了扣除預(yù)收款的負(fù)債率為72%，超過70%的紅線外，其余兩條都未觸及。而此次紅星地產(chǎn)出售，或成為紅星三道紅線降檔的最后一步。紅星美凱龍表示，紅星地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋資本此次合作，不僅有助于財(cái)務(wù)上的降杠桿，也與紅星美凱龍控股集團(tuán)“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)略選擇一脈相承。

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