分拆中原建業(yè)赴港上市，能否幫助建業(yè)地產擺脫“黃檔”？

今年以來，極客網注意到，港股市場再現(xiàn)房企分拆旗下業(yè)務上市!

據克而瑞數據顯示，截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下業(yè)務公司遞交招股說明書，而含這8家公司在內的已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計12家。

近日港股公司建業(yè)地產(00832.HK)公告稱，該公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進行建議分拆，當中將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售。

這意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破，有望成為建業(yè)集團旗下第四個在港上市平臺。

據了解，建業(yè)地產曾于2020年11月10日發(fā)布公告，內容有關建議分拆其子公司中原建業(yè)，并以介紹方式將中原建業(yè)股份于港交所主板上市，以實物形式向公司股東分派公司所擁有的中原建業(yè)全部已發(fā)行股本的方式進行。

同日，中原建業(yè)亦向港交所遞交了上市申請書，由工銀國際及建銀國際擔任聯(lián)席保薦人。

據了解，建業(yè)地產是一家華中地區(qū)房產開發(fā)商。于2015年11月，建業(yè)地產獲得首份房地產代建合約;2016年3月，透過中原建業(yè)開始訂立房地產代建合約，并逐漸將房地產代建業(yè)務發(fā)展為一項獨立于建業(yè)地產集團其他業(yè)務的獨立業(yè)務。

資料顯示，中原建業(yè)作為房地產代建服務商，代表項目擁有人于整個物業(yè)開發(fā)過程管理房地產開發(fā)項目，并采用輕資產模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發(fā)的費用。

在財務方面，2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個月，中原建業(yè)實現(xiàn)收益3.09億元、6.76億元、10.29億元及4.81億元，主要由于在管項目數量及總合約建筑面積增加所致。中原建業(yè)實現(xiàn)凈利潤1.42億元、4.04億元、6.41億元及3.02億元，凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，呈現(xiàn)逐漸遞增趨勢。而同期綠城管理的凈利率分別僅為25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

由于代建業(yè)務采用輕資產模式，因此相比于重資產的地產業(yè)務，其利潤空間比較大。

業(yè)務能力上，中原建業(yè)的在管項目由2017年1月的33個增加至2020年6月的182個;在管總建筑由2017年1月的630萬平方米增加至2020年6月的2400萬平方米。

此外，中原建業(yè)為建業(yè)地產的銷售也貢獻了很大一份力，2019年，建業(yè)地產輕資產板塊貢獻約293.5億元的銷售額，占建業(yè)地產約1011.5億元的總銷售額的約29%;2020年前10個月，輕資產代建業(yè)務亦貢獻約253.99億元的銷售金額，占建業(yè)地產總銷售額773.9億元的約33%。

由此看出，建業(yè)地產對旗下中原建業(yè)運營的輕資產板塊極具信心，也構成了建業(yè)地產分拆中原建業(yè)的原因之一。

據悉，分拆完成后，建業(yè)地產也不再保留中原建業(yè)的任何股本權益。

有關分拆的其他原因，建業(yè)地產表示，分拆完成后：(1)明確了業(yè)務重心，建業(yè)地產和中原建業(yè)將分別專注于重資產項目開發(fā)和輕資產項目運營;(2)公司運行更加透明，意味著兩家公司均需要編制獨立的財務報表，進行獨立的信披;(3)進入資本市場的機會更多及增加財務靈活性。

值得一提的是，中原建業(yè)現(xiàn)金余額充裕，此次分拆上市不募資。

從財務數據來看，年報顯示，建業(yè)地產2020年營業(yè)收入為433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。據悉，建業(yè)地產最近3年來，首次出現(xiàn)增收不增利的情況。

對此，建業(yè)地產解釋，是由于有較多交付項目及按完工進度確認的在建項目已達到結轉銷售條件所致。

在房企“三道紅線”方面，在極客網統(tǒng)計的74家已經披露年報數據的內房股中，踩線“黃檔”的房企高達28家。共25家剔除預收后的負債率未達標，其中建業(yè)地產最高，為85.5%。據財報，2020年建業(yè)地產剔除預收款后的資產負債率為85.5%，凈負債率56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預資產負債率指標一項超閾值，仍保持“黃檔”行列。數據顯示，建業(yè)地產近幾年負債總額一路走高，2015年為324.4億元，而到了2020年攀升至1493.19億元。

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