分拆中原建業(yè)赴港上市,能否幫助建業(yè)地產(chǎn)擺脫“黃檔”?

今年以來,極客網(wǎng)注意到,港股市場再現(xiàn)房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市!

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2021年3月26日,有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說明書,而含這8家公司在內(nèi)的已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計(jì)12家。

近日港股公司建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)公告稱,該公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆,當(dāng)中將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售。

這意味著,去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破,有望成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個(gè)在港上市平臺(tái)。

據(jù)了解,建業(yè)地產(chǎn)曾于2020年11月10日發(fā)布公告,內(nèi)容有關(guān)建議分拆其子公司中原建業(yè),并以介紹方式將中原建業(yè)股份于港交所主板上市,以實(shí)物形式向公司股東分派公司所擁有的中原建業(yè)全部已發(fā)行股本的方式進(jìn)行。

同日,中原建業(yè)亦向港交所遞交了上市申請書,由工銀國際及建銀國際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

據(jù)了解,建業(yè)地產(chǎn)是一家華中地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)商。于2015年11月,建業(yè)地產(chǎn)獲得首份房地產(chǎn)代建合約;2016年3月,透過中原建業(yè)開始訂立房地產(chǎn)代建合約,并逐漸將房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展為一項(xiàng)獨(dú)立于建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)其他業(yè)務(wù)的獨(dú)立業(yè)務(wù)。

資料顯示,中原建業(yè)作為房地產(chǎn)代建服務(wù)商,代表項(xiàng)目擁有人于整個(gè)物業(yè)開發(fā)過程管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)營,從而無須承擔(dān)土地取得及項(xiàng)目開發(fā)的費(fèi)用。

在財(cái)務(wù)方面,2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月,中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)收益3.09億元、6.76億元、10.29億元及4.81億元,主要由于在管項(xiàng)目數(shù)量及總合約建筑面積增加所致。中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.42億元、4.04億元、6.41億元及3.02億元,凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%,呈現(xiàn)逐漸遞增趨勢。而同期綠城管理的凈利率分別僅為25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

由于代建業(yè)務(wù)采用輕資產(chǎn)模式,因此相比于重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù),其利潤空間比較大。

業(yè)務(wù)能力上,中原建業(yè)的在管項(xiàng)目由2017年1月的33個(gè)增加至2020年6月的182個(gè);在管總建筑由2017年1月的630萬平方米增加至2020年6月的2400萬平方米。

此外,中原建業(yè)為建業(yè)地產(chǎn)的銷售也貢獻(xiàn)了很大一份力,2019年,建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)板塊貢獻(xiàn)約293.5億元的銷售額,占建業(yè)地產(chǎn)約1011.5億元的總銷售額的約29%;2020年前10個(gè)月,輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)亦貢獻(xiàn)約253.99億元的銷售金額,占建業(yè)地產(chǎn)總銷售額773.9億元的約33%。

由此看出,建業(yè)地產(chǎn)對旗下中原建業(yè)運(yùn)營的輕資產(chǎn)板塊極具信心,也構(gòu)成了建業(yè)地產(chǎn)分拆中原建業(yè)的原因之一。

據(jù)悉,分拆完成后,建業(yè)地產(chǎn)也不再保留中原建業(yè)的任何股本權(quán)益。

有關(guān)分拆的其他原因,建業(yè)地產(chǎn)表示,分拆完成后:(1)明確了業(yè)務(wù)重心,建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)將分別專注于重資產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和輕資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營;(2)公司運(yùn)行更加透明,意味著兩家公司均需要編制獨(dú)立的財(cái)務(wù)報(bào)表,進(jìn)行獨(dú)立的信披;(3)進(jìn)入資本市場的機(jī)會(huì)更多及增加財(cái)務(wù)靈活性。

值得一提的是,中原建業(yè)現(xiàn)金余額充裕,此次分拆上市不募資。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看,年報(bào)顯示,建業(yè)地產(chǎn)2020年?duì)I業(yè)收入為433.04億元,較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元,較2019年下跌約10.6%。據(jù)悉,建業(yè)地產(chǎn)最近3年來,首次出現(xiàn)增收不增利的情況。

對此,建業(yè)地產(chǎn)解釋,是由于有較多交付項(xiàng)目及按完工進(jìn)度確認(rèn)的在建項(xiàng)目已達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)銷售條件所致。

在房企“三道紅線”方面,在極客網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的74家已經(jīng)披露年報(bào)數(shù)據(jù)的內(nèi)房股中,踩線“黃檔”的房企高達(dá)28家。共25家剔除預(yù)收后的負(fù)債率未達(dá)標(biāo),其中建業(yè)地產(chǎn)最高,為85.5%。據(jù)財(cái)報(bào),2020年建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%,凈負(fù)債率56.8%,非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)一項(xiàng)超閾值,仍保持“黃檔”行列。數(shù)據(jù)顯示,建業(yè)地產(chǎn)近幾年負(fù)債總額一路走高,2015年為324.4億元,而到了2020年攀升至1493.19億元。

極客網(wǎng)企業(yè)會(huì)員

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2021-04-16
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建業(yè)地產(chǎn)目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆,當(dāng)中將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售。

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