港股IPO|中國(guó)文旅集團(tuán)三次遞表港主板，負(fù)債陡降或?yàn)檫_(dá)標(biāo)“三道紅線”？

4月26日，極客網(wǎng)了解到，中國(guó)文旅集團(tuán)再次向港交所遞交主板招股書(shū)，國(guó)泰君安國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。該公司此前于2020年4月和10月先后兩次遞表，均已失效。

招股書(shū)顯示，中國(guó)文旅集團(tuán)為一家文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商，主要在廣東省江門(mén)從事規(guī)劃及發(fā)展文化旅游勝地內(nèi)的度假物業(yè)。

根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，于2020年按住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))的合約銷售總額計(jì)，中國(guó)文旅集團(tuán)于廣東省江門(mén)市的公司中排名第五。

截至2021年1月31日，中國(guó)文旅集團(tuán)在恩平市及中國(guó)其他地區(qū)擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目， 包括10個(gè)已竣工、3個(gè)發(fā)展中、5個(gè)持作未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目。中國(guó)文旅集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為140萬(wàn)平方米。

除了物業(yè)開(kāi)發(fā)，中國(guó)文旅集團(tuán)還從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)。該公司的收入主要包括：銷售度假物業(yè)、文化旅游業(yè)務(wù)(文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)及其他)。

招股書(shū)還顯示，中國(guó)文旅集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定。

2018年-2020年，中國(guó)文旅集團(tuán)的收入分別為人民幣(下同)3.35億、7.36億和9.68億元，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為人民幣7260.5萬(wàn)、1.042億元和1.533億元。

值得注意的是，極客網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)文旅集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債比率急降。

截至2018年-2020年的12月31日，該公司的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為632%、272.2%和37.9%。

值得注意的是，截至2020年5月31日，中國(guó)文旅集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)299.4%，也就是說(shuō)在半年時(shí)間內(nèi)，該公司資產(chǎn)負(fù)債比率下降了超260個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)文旅集團(tuán)解釋稱，2019年末資產(chǎn)負(fù)債比率下降主要是由于年度溢利及全面收入總額有所增加以及部分應(yīng)付股東款項(xiàng)資本化作對(duì)集團(tuán)出資，導(dǎo)致股本增加所致。

而2020年末資產(chǎn)負(fù)債比率下降至37.9%主要是因?yàn)閮斶€銀行及其他借款。去年中國(guó)文旅集團(tuán)需償還的借款總額已經(jīng)從2019年的5.78億元下降至1.38億元。

不過(guò)，截至2021年2月28日，中國(guó)文旅集團(tuán)需償還的借款總額又上升至4.15億元，有息負(fù)債出現(xiàn)大幅反彈。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，中國(guó)文旅集團(tuán)狂降負(fù)債或意在使公司2020年度達(dá)標(biāo)“三道紅線”。

招股書(shū)披露，截止2020年12月31日，中國(guó)文旅集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為33.5%，凈負(fù)債率-85.9%，現(xiàn)金短債比為27.1。該公司“三道紅線”全達(dá)標(biāo)，為綠檔企業(yè)。

招股書(shū)還顯示，中國(guó)奧園(03883.HK)為中國(guó)文旅集團(tuán)最大單一股東，持股28%。而中國(guó)文旅的前身恩平金輝煌的創(chuàng)始股東(包括譚嘉偉、陳凱君、許清彬、蔡宏江等)持股合計(jì)共約40%。

中國(guó)奧園主要于中國(guó)從事物業(yè)發(fā)展及物業(yè)投資。除了入股中國(guó)文旅集團(tuán)，中國(guó)奧園也在業(yè)務(wù)上為該公司“輸血”。

據(jù)招股書(shū)顯示，2018-2020年，中國(guó)文旅集團(tuán)來(lái)自五大客戶的總收益分別約為3750萬(wàn)元、6440萬(wàn)元及2970萬(wàn)元，分別占總收益的約11.2%、8.8%及3.1%。其中，來(lái)自中國(guó)奧園的年度收入占比為4.5%、5.6%以及0.5%。2018和2019年，中國(guó)文旅最大的客戶均為中國(guó)奧園。

中國(guó)文旅集團(tuán)表示，募集的資金將用作：(1)發(fā)展度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的建筑成本;(2)改善及升級(jí)泉林黃金小鎮(zhèn)的設(shè)施、家私及裝置;(3)安徽省歙縣一塊土地的開(kāi)發(fā)及建設(shè);(4)一般營(yíng)運(yùn)資金。

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