租賃面積大于披露數(shù)現(xiàn)行月租金卻大幅下滑？上緯新材回股東質(zhì)詢建議函

5月17日，極客網(wǎng)了解到，科創(chuàng)板公司上緯新材(688585.SH)發(fā)布關(guān)于中證中小投資者服務(wù)中心股東質(zhì)詢建議函的回復(fù)公告。

2021年5月14日，公司收到中證中小投資者服務(wù)中心有限公司(以下簡稱“投服中心”)股東質(zhì)詢建議函(投服中心行權(quán)函【2021】30號)。

現(xiàn)就《股東質(zhì)詢建議函》所提問題及公司相關(guān)情況回復(fù)如下：

問題一、上市公司公告，本次擬購置的廠房和土地位于中國臺灣南投市大崗段604地號等，建筑物門牌號為南投縣南投市工業(yè)南六路5、7、9、11號，土地面積為12,098平方米，建筑物面積為12，956.03平方米，目前由上緯興業(yè)租賃用于主要辦公和生產(chǎn)經(jīng)營場所，月租金為人民幣23.23萬元/月，租賃面積約9,305.49平方米。公司稱，本次交易可以減少租賃費(fèi)用支出，減少關(guān)聯(lián)交易，控制未來租金上漲風(fēng)險(xiǎn)等。然而，依據(jù)2020年9月招股書披露信息，2017年1月起，上緯興業(yè)承租上緯企業(yè)位于臺灣南投市南崗工業(yè)區(qū)工業(yè)南六路5-11號的房屋，建筑面積約8,960平方米，月租金約合人民幣38.5萬元/月，租賃面積為2,715平方米。從前述信息比較后發(fā)現(xiàn)，兩次租賃的房屋地址一致，目前租賃面積遠(yuǎn)大于招股書披露的面積，但現(xiàn)行月租金卻大幅下降，與上市公司所稱購置房產(chǎn)系為控制未來租金上漲風(fēng)險(xiǎn)存在矛盾。

此外，上市公司2020年報(bào)及招股書曾披露土緯興業(yè)于2020年新建生產(chǎn)線，在建產(chǎn)能將于2021年8月31日完成，并披露上市公司將使用募集資金5,000萬元完成上緯興業(yè)的技改項(xiàng)目，但未曾提及擬向上緯投控購置臺灣房產(chǎn)與土地。

上市公司進(jìn)一步說明在租金不漲反降的趨勢下，上緯興業(yè)短短幾個(gè)月后變更經(jīng)營策略擬向間接控股股東購置臺灣房產(chǎn)及土地的必要性。

公司回復(fù)：

一、租金差異的原因

2017年1月，上緯興業(yè)與上緯企業(yè)簽訂《房屋租賃契約書》，承租上緯企業(yè)(上緯投控2020年4月吸收合并上緯企業(yè)前，出租方為上緯企業(yè))房屋，租賃建筑面積約1,339坪，用途為生產(chǎn)及辦公，合同約定月租金為新臺幣1,050,000元/月;2017年12月，雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，增加租賃范圍1,376坪，月租金增加新臺幣619,200元;上述租賃面積合計(jì)2,715坪(約合8,960平方米)，月租金合計(jì)為新臺幣1,669,200元。

2020年1月，上緯興業(yè)與上緯投控重新簽訂《房屋租賃契約書》，租賃建筑面積調(diào)整為2,814.91坪(約合9,305平方米)，月租金為新臺幣1,016,000元/月。

2020年租金下調(diào)的原因是2017年的《房屋租賃契約書》中約定，上緯興業(yè)使用房屋所產(chǎn)生的水電費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用由出租方上緯企業(yè)承擔(dān)，而2020年起重新簽訂《房屋租賃契約書》后，上述費(fèi)用由承租方上緯興業(yè)自行承擔(dān)，因此相應(yīng)下調(diào)了租金。此外，雙方在考慮租金水平時(shí)候，會與周邊同類房屋租金價(jià)格比較，并以公允價(jià)格進(jìn)行交易，故不存在租賃面積變大而月租金卻大幅下降的情形。

二、該項(xiàng)目與IPO招股書中“上緯興業(yè)整改專案”之間的聯(lián)系;

公司的IPO募投項(xiàng)目之一“上緯興業(yè)整改專案”為上緯興業(yè)的部分改造項(xiàng)目，項(xiàng)目通過技術(shù)改造，提高自動化水平，整改廠房建筑面積為2,400㎡。技術(shù)改造后部分環(huán)節(jié)將由自動化機(jī)械代替手工操作，提高生產(chǎn)過程的自動化水平，有效提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品一致性。該項(xiàng)目位于中國臺灣南投市工業(yè)南六路9號，所占用地為規(guī)劃工業(yè)用地，為公司現(xiàn)有用地，即為本次募投項(xiàng)目擬購買的廠房和土地所有權(quán)。

在編制前次募投項(xiàng)目期間，公司未考慮購置租賃的廠房和土地所有權(quán)。由于近期臺灣工業(yè)市場回暖，公司管理層認(rèn)為長期租賃不利于中長期可持續(xù)發(fā)展，故決定實(shí)施本次募投項(xiàng)目“廠房及土地所有權(quán)購置項(xiàng)目”，以進(jìn)一步增強(qiáng)公司資產(chǎn)的完整性，本次交易完成后，有利于進(jìn)一步補(bǔ)齊公司主要生產(chǎn)經(jīng)營所需廠房和土地所有權(quán)的最后一塊短板，完全擁有了全部上海、天津、江蘇、馬來、臺灣生產(chǎn)基地的所有廠房和土地使用權(quán)/所有權(quán)，有利于增強(qiáng)公司的資產(chǎn)完整性，提升公司經(jīng)營獨(dú)立性。

同時(shí)，交易的完成將會增加公司的固定資產(chǎn)規(guī)模，未來將相應(yīng)增加折舊費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，但可以減少租賃費(fèi)用支出，且根據(jù)測算每年折舊費(fèi)小于目前的租賃費(fèi)用支出，有利于公司有效控制運(yùn)營成本，減少關(guān)聯(lián)交易，杜絕了未來租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)，具有長遠(yuǎn)優(yōu)勢，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

此外，交易涉及的廠房土地為上緯興業(yè)目前主要生產(chǎn)經(jīng)營場所，根據(jù)租賃合約，對于相關(guān)改裝存在一定限制，主要為：“承租人如擬于租賃標(biāo)的物另行裝潢或加工者，應(yīng)事先征得出租人書面同意，并應(yīng)由承租人自行負(fù)擔(dān)費(fèi)用及自負(fù)管理維護(hù)之責(zé)，且不可損害租賃標(biāo)的物結(jié)構(gòu)或影響其安全性，亦不得違反建筑法規(guī)。承租人于交還租賃標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)回復(fù)原狀”。因此，本次交易的完成將使公司擁有上述資產(chǎn)的所有權(quán)，從而保留了可以根據(jù)未來發(fā)展需要對上述資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)建和改造提升的權(quán)力，并為研發(fā)進(jìn)步提供了良好的基礎(chǔ)保障，提高了公司長期穩(wěn)定持續(xù)經(jīng)營的能力。

綜上，本次交易能夠?yàn)楣井a(chǎn)品在境外的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售提供必要的資產(chǎn)支持和保障，交易具有合理性和必要性。

生成海報(bào)

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