“押寶”房地產稅，千億市值房企未來還能暢快吸金嗎?

推出試點十周年之際，“房地產稅”終于要有大動作了?

2021年5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，并聽取了部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這已是年內第四次提及“房地產稅”，如此頻繁的概率，不免讓人猜測，這次莫不是要動真格了?當天，上市房企一片慘綠，哀鴻遍野，但整體來看，房地產板塊僅是短期受挫，實際影響不大。

年內四次點名“房地產稅”

一直以來，住房問題因關乎國計民生而受到多方關注，房價、炒房等更是熱點話題。而對多套房或超出免征面積的住房征收房地產稅，一直被認為是調控房市、打擊炒房的一種行之有效的解決方法。

房價問題幾乎牽動著老百姓生活的方方面面。

結合第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國人口問題被暴露得淋漓盡致，結婚率、生育率屢創(chuàng)新低，離婚率逐年攀升，老齡化程度進一步加劇，而與之形成鮮明對比的是，單身人口早在2018年就達到了2.4億，且該數(shù)字仍在持續(xù)上升中!這也引起了社會各界的思考與廣泛討論，為什么現(xiàn)在年輕人不愿意結婚、不愿意生孩子了?

住房壓力首當其沖。有研究報告顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20%的城鎮(zhèn)家庭只擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有40%的住房。據(jù)統(tǒng)計，一線城市單身青年4成是“月光族”，房租開銷占據(jù)首位。而房市的火熱，一再推動民眾生活成本水漲船高。

民生問題，一直是我國政府工作的重中之重。

針對離婚率居高不下，“離婚冷靜期”橫空出世;對于生育率水平低、老齡化加深，二胎政策隨之而來，此外，延長孕婦產假、增加男性陪產假等提案也相繼出世。

如今，輪到與國民幸福感息息相關的住房問題了。

“房地產稅”，僅今年以來，中央共有四次直接提及，還有一次間接提及。3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要發(fā)布，“推進房地產稅立法”被寫入其中;3月23日，在財稅工作座談會中，韓正強調要加強宏觀政策特別是財稅政策研究，當前的重點是要圍繞實現(xiàn)碳達峰、碳中和以及完善房地產市場調控，推動平臺經濟規(guī)范健康發(fā)展;4月7日，財政部稅政司司長在國新辦新聞發(fā)布會上積極表示，積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革;5月6日，財政部部長發(fā)表《健全有利于高質量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》一文，再次強調要積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革，房地產稅立法勢在必行;5月11日，財政部等四大部門在京召開工作座談會，聽取“房地產稅”改革試點工作意見。

事實上，房地產稅在上海和重慶自2011年1月28日推行“試點”至今，已有十年之久。但鑒于房地產稅影響巨大，牽一發(fā)而動全身，相關立法事宜雖早已在日程上，但尚未落地。

房地產稅的推行，已是勢在必行。

重慶、上海兩市率先試點

在我國，房地產稅最開始主要在兩個直轄市進行試點。

2011年1月28日，重慶、上海同時宣布啟動房地產稅試點，對個人住房征收房地產稅，但兩地實施的規(guī)則及側重點有所區(qū)別。

先看重慶，重慶房地產稅征收對象主要是針對個人擁有的獨棟商品住宅、高檔住房，以及“三無”人員(即無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購普通住房;稅率主要分為0.5%、1%和1.2%三檔，免征稅面積按不同情況分為100平米和180平米。

而上海，房地產稅征收對象更多側重于家庭多套住房，一是針對本市居民家庭在本市的第二套房，二是非本市居民家庭在本市購買的新房，稅率主要分為0.4%和0.6%兩檔，免征面積是人均60平米。

在房地產稅試點期間，重慶和上海兩市關注的側重點也不一樣，對市場所起的作用也是不一樣的。重慶主要征收對象為高端住宅;上海的目標則是針對多套房。

從實施效果來看，盡管對兩地房價有一定的抑制作用，但影響并不大。西南證券表示，“從兩個城市的試點政策來對比，重慶抑制‘炒房’的動機更加明顯，可能是由于上海和重慶二城對于房價的敏感性不同所致，上海房價是全國風向標，需更謹慎，保證對市場不會造成過大的沖擊。”重慶市原市委副書記、市長黃奇帆曾經表示，“房地產稅的最高檔稅率如果能提到3%，就能夠很好控制高房價了?！?/p>

試點效果未及預期，房地產稅改革依舊道阻且長。

房產行業(yè)能否持續(xù)吸金？

近5年來，“增長”一直是房企銷售規(guī)模不變的趨勢。從十強到百強，銷售金額在近5年間均實現(xiàn)翻番，房企“千億俱樂部”不斷納新。截至2020年末，銷售破千億的房企數(shù)量已達到43家，較2019年增加9家;銷售規(guī)模800億以上的企業(yè)占到全口徑百強的超半數(shù)。

在上市公司方面，千億市值早已屢見不鮮。截至5月19日，A股及港股上市房企共有16家市值超過千億元。具體來看，萬科A(000002.SZ)市值獨占鰲頭，達3110億元;超過2000億元市值的第二梯隊也有3家;緊接著的長實集團(01113.HK)、新城控股(601155.SH)等12家房企也都實現(xiàn)了千億市值，成為資本市場里的“明星企業(yè)”。

那么，近期召開的房地產稅改革試點工作座談會，對股市影響如何呢?

本次房地產稅看似“來勢洶洶”，但似乎對資本市場影響有限，并未在股市掀起太大的風浪，房地產板塊短期受挫之后反彈迅速。自5月11日以來，房地產相關指數(shù)均出現(xiàn)了上揚態(tài)勢。截至今日(5月19日)收盤，財信發(fā)展(000838.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、西藏城投(600773.SH)等多只房地產概念股觸及漲停。

如何讓房產做到“只住不炒”回歸居住本性，一直以來都是國民關注的一大問題。

為此，我國頻繁出臺政策對房市予以調控。2020年下半年，監(jiān)管層出臺房地產“三道紅線”收緊房企融資(即“剔除預收款后的資產負債率不超過70%”、“凈負債率不超過100%”與“現(xiàn)金短債比不小于1倍”)，掀起了房地產企業(yè)降負債大潮，有效制約了房企后續(xù)整體發(fā)債增速，給房市降溫。

今年以來，我國房市調控政策更是密集出臺，對熱點城市的樓市熱度影響明顯。有媒體統(tǒng)計，2021年以來，全國房地產調控政策密集出臺，年內累積房地產調控次數(shù)高達186次，其中4月份達51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。

基于此背景，房地產稅的推進情況也一直受到諸多關注。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示，房地產稅開征是大勢所趨，盡管房地產稅的立法可能會一時半會難以完成，但是一些重大事項的立法，一般都是先改革試點，取得經驗后再立法。如今，重慶、上海試點已有十年經驗，中央一再強調穩(wěn)妥推進房地產稅立法，但由試點實操中總結經驗，再到推進立法，最后出臺實施，還面臨一系列復雜的難題。

有專業(yè)人士分析，從長期來看，房地產稅仍是房地產長效機制的重要內容，既能讓住房回歸居住本性，又能調整房地產業(yè)定位，改變城市經濟發(fā)展過度依賴房地產業(yè)，更好地實現(xiàn)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，未來房地產行業(yè)“吸金”效應將明顯下降。

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