4月房地產(chǎn)統(tǒng)計月報：一線城市熱度保持，大中小型房企單月銷售增速分化明顯

隨著集中供地政策細則陸續(xù)實施，4月份全國多地首次完成土地競拍。在樓市調(diào)控政策層層加碼的趨勢下，4月份國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體狀況如何?各家房企銷售表現(xiàn)是否受到影響?展望5月份，全國樓市行情又將如何演變?

一、政策篇：各地加碼樓市調(diào)控，租賃租房政策再完善

4月，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，再提保障性租賃住房供給利好政策。

中央層面，堅持“房住不炒”定位，并首次提出“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”，同時提出增加保障性租賃住房供給。

4月9日，住建部召開6個城市保障性租賃住房工作座談會，提出切實增加保障性租賃住房供給，由政府給予土地政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。

4月15日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》出臺，針對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，提出了合理調(diào)控住房租金水平等七方面監(jiān)管意見。

地方層面，各地加碼樓市調(diào)控，落實因城施策，土地集中出讓競拍相繼進行。

4月，住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞等熱點城市，強調(diào)要增強調(diào)控針對性、時效性，出臺更加精準的政策確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。另外，約談也為各城市未來調(diào)控指明了方向。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月單月房地產(chǎn)調(diào)控刷新年內(nèi)新高記錄，達到了51次，2021年首4月，我國累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達到186次;調(diào)控城市范圍也從一二線擴圍至三四線;從內(nèi)容上來看，地方調(diào)控加碼主要體現(xiàn)在新增或升級“限購限售限貸限價”、強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、開展房地產(chǎn)市場秩序檢查整頓等方面。

同時，多地土地集中競拍規(guī)則調(diào)整，部分城市已完成首次出讓競拍。

截至4月30日已有北京、廣州、無錫等17城市發(fā)布第一批次集中供地時間，多城市調(diào)整土拍規(guī)則，本月長春、廣州、重慶、無錫完成首次競拍。

二、樓市篇：商品房銷售增速放緩，一線城市熱度繼續(xù)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，整體來看今年前4月全國商品房銷售繼續(xù)增長，但增速較一季度出現(xiàn)減緩。

銷售額方面，前4月商品房銷售額約5.36萬億元，同比增長68.2%;比2019年1—4月份增長37.0%。

前4月商品房銷售額增速較一季度累計增速下降20.3個百分點，增長幅度繼續(xù)減少。單月來看，4月份全國商品房銷售額約為1.52萬億元人民幣，環(huán)比減少約21%。

(圖表來源：國家統(tǒng)計局)

分業(yè)態(tài)來看，前4月住宅銷售額同比增長73.2%，辦公樓銷售額同比增長31.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長20.3%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，今年前4月商品房銷售面積穩(wěn)步增長，同比增長48.1%至5.03億平方米;比2019年1-4月份增長19.5%。不過，今年前4月銷售面積同比增速較一季度收窄約15.7個百分點。

單月來看，4月份商品房銷售面積約合1.43億平方米，環(huán)比減少約23.12%。

分業(yè)態(tài)來看，住宅、辦公以及商業(yè)用房銷售面積增速不一。

其中，前4月住宅銷售面積同比增長51.1%，辦公樓銷售面積同比增長20.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長16.3%。

就地區(qū)而言，東部地區(qū)商品房銷售增速較快，前四月商品房銷售額同比增長了80.1%，而同期西部地區(qū)和東北地區(qū)僅分別獲得41.6%和31.3%的同比增速。

再看房價方面，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》來看，各能級城市一二手房房價同比上漲趨勢延續(xù)。

全國商品房4月銷售均價10653元/平米，環(huán)比增長3.3%。2021年至今4個月，全國商品房銷售均價已經(jīng)站穩(wěn)一萬元大關(guān)。

極客網(wǎng)注意到，部分城市房價4月環(huán)比增加還受今年首批集中土拍的影響，帶動了樓市的升溫。這也意味著，二季度需進一步落實“穩(wěn)地價”策略，減少雙集中供地下的高溢價現(xiàn)象的出現(xiàn)。

三、房企篇：整體銷售增速放緩，單月銷售增速分化

全國來看，今年首4月房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)繼續(xù)增長態(tài)勢。

個企層面，極客網(wǎng)從2021年首4月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，包括萬科A等單月銷售額在400億以上的頭部房企，華潤置地等單月銷售額200億-400億的腰部公司，及200億以下的迷你房企，對其前4個月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度做了盤點。

數(shù)據(jù)顯示，20家典型房企在前四月的銷售額和銷售面積均有不同程度增長，年度銷售目標完成率大多30%以上。

銷售額方面，這20家房企今年前四月銷售總額約為人民幣1.7萬億元，同比增加了近7成。

4月份，多家房企實現(xiàn)累計銷售額突破千億。上述20家上市房企中，有多達7家公司在今年前4個月越過千億銷售額門檻。

具體來看，今年前4個月萬科A、碧桂園以及保利地產(chǎn)銷售總額排名前三位，分別為2292.4億元、1923.6億元以及1754.84億元。

就單月銷售增速而言，極客網(wǎng)注意到上述大中小型房企分化較為明顯。

單月銷售額在400億以上的大型房企普遍銷售增速較慢，多為個位數(shù)增長。例如，萬科A盡管在4月份實現(xiàn)銷售額497.7億元人民幣，不過同比增速較低，僅為3.8%。碧桂園4月份銷售額達到528.2億元人民幣，當月錄得7.8%的銷售增速。

而單月銷售額在200億-400億元之間的中型房企銷售增速較大，其中旭輝控股4月份銷售同比增速最高，為103.54%，是20家房企中唯一一家增速翻倍的公司。旭輝控股在前4月累計實現(xiàn)銷售額同比增速在20家房企中也是名列前茅，達到134.92%。

另外，同屬于腰部房企的金地集團4月份銷售同比增長了88.65%，增速在20家上市房企中排名第三位，該公司前4個月累計實現(xiàn)銷售額突破千億，同比增長了約123%。

至于單月銷售額在200億級別以下的相對“小型”房企，其同比增速在內(nèi)部同樣存在分化現(xiàn)象，如，合景泰富4月份銷售額達129.25億元，同比增長了98.5%，接近翻番。但是，雅居樂集團當月銷售額為113.1億元，增速僅為5.5%，與合景泰富差距巨大。

從年度銷售目標完成率來看，上述20家房企中，大部分房企都取得不錯的成績，銷售額完成率多在30%以上。其中正榮地產(chǎn)、金地集團和美的置業(yè)的2021年度銷售目標完成率處于20家典型房企中靠前位置，分別為36.47%、35.83%和35.37%。

目標完成度最高的企業(yè)為首開股份，前4月份已經(jīng)完成銷售額397.35億元人民幣，達至年度銷售目標1100-1200億元人民幣的33.11-36.12%。而綠城中國在20家典型房企中完成度位于最末位，銷售目標完成率僅為25.42%。

就銷售面積而言，上述20家典型房企前4月總銷售面積約為1.11億平方米，較去年同期增加了58.2%。

具體來看，碧桂園、萬科A和保利地產(chǎn)列于前三位，前四月分別實現(xiàn)銷售面積2170萬平方米、1413萬平方米和1049.16萬平方米，同比增速分別達到21.16%、18.88%以及42.89%。

單月來看，銷售面積前三房企中，碧桂園4月份銷售面積最多，達594萬平方米，不過同比去年卻出現(xiàn)了0.67%的負增長;相比之下，保利地產(chǎn)4月份銷售面積為330.91萬平方米，但增速較快，單月實現(xiàn)35.62%的同比增長。

20家典型上市房企中，4月份銷售面積居于最后的三位分別為弘陽地產(chǎn)、首開股份和越秀地產(chǎn)。

以首開股份為例，4月份銷售面積僅為32.49萬平方米，在20家企業(yè)中排行倒數(shù)第二，當月銷售面積同比減少4.24%;越秀地產(chǎn)銷售面積為30.59萬平方米，20家企業(yè)中排行最末位，當月銷售面積同比增加了31%。這顯示出，處于銷售面積同級別的房企內(nèi)部增速也存在分化跡象。

整體來看，今年首4月房企銷售取得較為穩(wěn)定的表現(xiàn)，離不開二三月份樓市“小陽春”行情。4月份，房企紛紛延續(xù)此前增長勢頭，加大供應(yīng)及營銷力度，不過受地產(chǎn)調(diào)控政策影響，大部分房企的同比增速較前三個月出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。

四、投資篇：開發(fā)投資增速回落，部分企業(yè)單月拿地金額和規(guī)模顯著上升

國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)進一步回落，但回落速度相對放緩。

1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長21.6%;比2019年1—4月份增長17.6%，兩年平均增長8.4%。其中，住宅投資30162億元，同比增長24.4%。

一季度累計增速回落了12.7個百分點，而前4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速下滑了4個百分點，回落速度相對放緩。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，進入4月，“小陽春”效應(yīng)減弱，房企投資信心隨之趨緩，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，但仍然維持在較高水平。

(圖表來源：國家統(tǒng)計局)

分地區(qū)來看，在東部地區(qū)投資總額較多，1-4月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為人民幣2.21萬億元，在東中西部地區(qū)中繼續(xù)排行首位。不過，中部地區(qū)開發(fā)投資增速最快，同比增長29.7%。

新開工方面，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積81.85億平方米，同比增長10.5%，較一季度增速繼續(xù)回落。

拿地規(guī)模方面，總體來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3301萬平方米，同比增長4.8%;但是土地成交價款卻同比回落29.2%至1203億元人民幣。

就個企而言，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)1-4月拿地規(guī)模較去年同期持平。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年前4月，TOP100企業(yè)拿地總額人民幣8214億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值為22億元，與去年同期略有下降，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續(xù)下降。

中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，今年前4個月招商蛇口、保利發(fā)展、萬科位居拿地金額前三，分別為人民幣407億元、396億元和377億元。在拿地面積和拿地金額方面，保利發(fā)展排名不變，均位列第二，前4個月拿地面積為568萬平方米，碧桂園則以615萬平方米躍居第一。

值得注意的是，受“土地供應(yīng)兩集中”政策的影響，4月，廣州、重慶、無錫和沈陽四城市集中供地，部分企業(yè)單月拿地金額和拿地規(guī)模上升顯著。如保利發(fā)展，4月單月新增拿地金額127億元，新增拿地規(guī)模132萬平方米，該公司在集中供地的廣州、重慶、無錫和沈陽四城均有拿地表現(xiàn)。

地域分布上，在廣州、重慶的集中拍地帶動下，一線城市和粵港澳城市群房企拿地占比有所上升。

中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，在二線城市和三四線城市的投資面積占比依舊基本持平，分別為45.1%和47.6%，一線城市占比7.2%，較一季度增加2.6個百分點。

從布局區(qū)域來看，企業(yè)依舊熱衷于在長三角拿地，占比為34.3%，但相較Q1的36.2%，該占比進一步下降。成渝城市群次之，占比為11.4%，較一季度提升4.5個百分點。

4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進一步回落。從各線級城市及城市群來看，三月的土拍帶動了房企拿地在一線城市和粵港澳城市群占比有所上升，四月市場熱度上升，部分企業(yè)單月拿地金額和拿地規(guī)模增加較為明顯。

五、融資篇：發(fā)債融資規(guī)模穩(wěn)定，境外發(fā)債規(guī)模進一步萎縮

在房企債券融資方面，今年前4個月發(fā)債規(guī)模與去年同期基本持平，債市整體表現(xiàn)穩(wěn)定。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-4月房企境內(nèi)外債券融資額累計同比微增1%，約合3977億元(人民幣，下同)。單月來看，4月份房企在境內(nèi)外債券融資約為936億元，環(huán)比減少3.31%。

債券融資結(jié)構(gòu)部分，境內(nèi)債市場成為今年債市主導的趨勢愈加明顯，境外債券市場發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)萎縮。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月，房企境內(nèi)累計發(fā)債規(guī)模約2720億元，占總發(fā)債規(guī)模的68%，同比上升7個百分點;境外累計發(fā)債1257億元，同比下降約36%。

貝殼研究院分析指出，境外發(fā)債規(guī)模萎縮主要受到一季度內(nèi)房企債務(wù)違約事件影響，海外資本市場信心削弱，導致發(fā)債規(guī)模萎縮。

地產(chǎn)中國領(lǐng)先指數(shù)研究室數(shù)據(jù)另外指出，就境內(nèi)債而言，電建地產(chǎn)以47.6億元人民幣、福州建發(fā)45億元人民幣位居境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的前列。

境外債方面，九龍倉集團以6.5億美元居于境外債發(fā)行規(guī)模的榜首;其次是中國金茂、龍光集團，融資額度依次為6億美元、3億美元。

值得注意的是，4月債券融資到期規(guī)模環(huán)比出現(xiàn)下降，但債務(wù)規(guī)模仍處于高位。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1374億元，環(huán)比下降9.7%，同比增加125.6%。這意味著房企試點融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)，兩者規(guī)模差距不斷增長。貝殼研究院預(yù)計，5-6月到期債務(wù)規(guī)?；芈渲燎|之下，不過下半年房企到期債務(wù)規(guī)模居高不下，年末房企債券到期規(guī)模將突破了1.2萬億元。

最后再看個企方面，貝殼研究院統(tǒng)計了1-4月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為3210億元人民幣。其中，排名前十的企業(yè)債券融資總規(guī)模約為1053億元人民幣。

具體來看，2021年前四月萬科A發(fā)債規(guī)模為143億元排名首位，4月單月，萬科發(fā)債規(guī)模為93億元。保利地產(chǎn)前四月以發(fā)債總規(guī)模120億元位列第三，4月份單月發(fā)債規(guī)模為50億。

展望未來，標普預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境將延續(xù)中性偏緊的狀態(tài)，同時房企償債壓力并未減輕。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也分析指出，眾多房企一方面需要“借新還舊”，另一方面渠道費用和土地及建造成本的增加導致利潤不斷被侵蝕，都會推動房企融資需求提升。也就是說，2021年房企短期償債的壓力并不小于2020年。

結(jié)尾

隨著各地相繼出臺多項樓市調(diào)控政策，在經(jīng)歷了一季度的“小陽春”行情后，4月樓市銷售增速持續(xù)下探，不過4月樓市房價略有升溫。

中央層面再次強調(diào)“房住不炒”主基調(diào)，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，房企4月份單月銷售增速分化不一。

展望5月，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場將進一步回落降溫，越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場行情，房價增長或有望繼續(xù)放緩。

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