建業(yè)新生活（9983.HK）：本地新生活服務(wù)，開墾萬億藍(lán)海市場

“御行天下、天地生長、歌賦中華”。2021年6月6日，“只有河南·戲劇幻城(以下簡稱“只有河南”)”于河南鄭州正式開城納客，這座國內(nèi)規(guī)模最大、時(shí)長最長、品類唯一的現(xiàn)象級新劇種戲劇幻城，擁有21個(gè)劇場，以黃河文明為創(chuàng)作根基，以沉浸式戲劇藝術(shù)為手法，打造成為了目前世界上規(guī)模最大的戲劇聚落群。

“只有河南”背后的出品方，正是深耕河南本土近30年的建業(yè)集團(tuán)，而“只有河南”運(yùn)營由建業(yè)新生活負(fù)責(zé)。事實(shí)上，建業(yè)新生活已非首次運(yùn)營跨界文旅實(shí)體IP，除了“只有河南”，建業(yè)新生活已在運(yùn)營管理的建業(yè)電影小鎮(zhèn)、建業(yè)足球小鎮(zhèn)都是極具地域辨識度的文旅項(xiàng)目。

建業(yè)新生活通過物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，這個(gè)登陸資本市場剛滿一年的新型生活方式服務(wù)商對傳統(tǒng)物管進(jìn)行了重新定義。

估值處低位，成長獲多家券商看好

物業(yè)管理最早起源于19世紀(jì)60年代的英國，作為地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)升級的體現(xiàn)，物管企業(yè)產(chǎn)生之初便因具備商業(yè)模式好、成長性高、現(xiàn)金流好、周期屬性弱等特征而深受資本市場青睞，截至2021年6月8日，港股物業(yè)板塊平均市盈率超過33倍，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率(12倍)，充分體現(xiàn)了資本市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度認(rèn)可。

2020年，建業(yè)新生活物管及增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.0億元，較2019年同期增長63.9%，保持高速增長態(tài)勢，占總收入的82.8%，占目前公司業(yè)務(wù)營收主要比重。

作為一家高速成長的新型物管企業(yè)，截至2021年6月8日建業(yè)新生活市盈率估值僅約18倍，顯著低于行業(yè)平均水平，亦處在公司上市以來的低位區(qū)間。而其未來發(fā)展也受到了眾多券商的看好，光大證券、興業(yè)證券等多家券商予以“買入”評級。未來，隨著公司新型服務(wù)業(yè)務(wù)，特別是“建業(yè)+”業(yè)務(wù)的發(fā)力成長，蓄勢已久的建業(yè)新生活也有望為市場帶來更多驚喜。

凝聚用戶力，萬億藍(lán)海市場待墾

2019年6月6日，“建業(yè)+”大服務(wù)體系上線，優(yōu)選衣、食、住、行、游、樂、娛等線上、線下消費(fèi)場景，為用戶提供時(shí)間、地域無盲點(diǎn)的多元化生活服務(wù)。這種類似“社區(qū)O2O”的商業(yè)模式，讓“建業(yè)+”看起來有點(diǎn)像是物管界的“美團(tuán)點(diǎn)評”。但由于“建業(yè)+”擁有高凈值的用戶群體和“物業(yè)管理增值+社區(qū)O2O”的商業(yè)模式，使得其又區(qū)別于主營餐飲外賣、到店、酒店及旅游的O2O平臺美團(tuán)點(diǎn)評。

經(jīng)過2年的發(fā)展，“建業(yè)+”用戶數(shù)量、交易額等增長迅速，漸露鋒芒。截至2021年4月底，平臺注冊用戶已達(dá)440萬人，較2020年初新增221萬人，保持高速增長態(tài)勢，平均月活用戶數(shù)132萬人，預(yù)計(jì)2021年“建業(yè)+”APP注冊用戶有望突破500萬人。

值得一提的是，在“建業(yè)+”已有客戶群中，業(yè)主比例僅占1/4，其余增量均來自非業(yè)主，“建業(yè)+”的用戶體驗(yàn)使其獲得了較為強(qiáng)勁的用戶轉(zhuǎn)化。由此可見，“建業(yè)+”已經(jīng)不僅僅限于其小區(qū)業(yè)主，更成為了中原地區(qū)大眾化的便捷方式新選擇。

作為一家涵蓋線上線下的新型生活方式服務(wù)商，“建業(yè)+”服務(wù)究竟擁有多少得天獨(dú)厚的優(yōu)勢?

首先，依托“建業(yè)”良好的品牌力及第三方物業(yè)項(xiàng)目提供的強(qiáng)大資源支持，“建業(yè)+”坐擁海量的用戶資源。相比較互聯(lián)網(wǎng)巨頭屢屢因進(jìn)社區(qū)不正當(dāng)競爭而遭受主管部門的處罰之外，“建業(yè)+”依托穩(wěn)固的基礎(chǔ)物業(yè)，擁有著互聯(lián)網(wǎng)巨頭們難以觸達(dá)的線下服務(wù)入口，在本地生活服務(wù)落地上具備天然優(yōu)勢。

其次，“建業(yè)+”平臺上440多萬的用戶，囊括了中原地帶高凈值人群和中產(chǎn)階級優(yōu)質(zhì)客戶，這部分用戶對服務(wù)品質(zhì)及效率有著較高的要求，這與“建業(yè)+”聚焦“好、快”的服務(wù)差異性有著很高的匹配度，高粘性跟高活躍度轉(zhuǎn)化而來的本地新生活消費(fèi)力賦予了“建業(yè)+”平臺難以復(fù)制的高速成長性。

歷經(jīng)多年耕耘，“建業(yè)+”已經(jīng)進(jìn)入了收獲期。2019年，“建業(yè)+”收入1.6億元，2020年“建業(yè)+”收入達(dá)2.9億元，同比增長81%，2021年“建業(yè)+”有望繼續(xù)保持高速增長突破5億元收入。

從估值角度來看，對標(biāo)美團(tuán)點(diǎn)評(美團(tuán)-W)的港股估值，考慮“建業(yè)+”高成長性、強(qiáng)用戶力與高用戶價(jià)值，如果保守給予當(dāng)前美團(tuán)-W市銷率(PS)16倍的估值，那么“建業(yè)+”合理估值應(yīng)為80億元，若加上建業(yè)新生活物管業(yè)務(wù)估值(約100億元)，公司目前合理估值應(yīng)為180億元左右。由此也可以看出，建業(yè)新生活當(dāng)前處于價(jià)值被明顯低估狀態(tài)，正是入手的最佳時(shí)機(jī)。

黃金時(shí)代能者取勝，增值服務(wù)敲開增長大門

數(shù)千年華夏文明發(fā)展至今，“安居樂業(yè)”一直是廣大人民群眾的永恒追求。在地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)全面升級的現(xiàn)階段，物管行業(yè)已迎來黃金時(shí)代。加之多重政策利好和科技賦能，物管行業(yè)正處于行業(yè)快速擴(kuò)張時(shí)期，發(fā)展空間廣闊。

而隨著板塊稀缺性降低及行業(yè)的加速發(fā)展，物管公司的估值水平逐漸分化，實(shí)力雄厚、品牌力強(qiáng)、業(yè)務(wù)拓展增速快的優(yōu)秀企業(yè)注定將脫穎而出，引領(lǐng)物管行業(yè)新格局。在競爭激烈的“物業(yè)概念股”板塊當(dāng)中，獨(dú)樹一幟的建業(yè)新生活也必將憑借堪稱卓越的增值服務(wù)在爭霸的“列強(qiáng)”當(dāng)中占據(jù)一席之地。

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