富力地產(chǎn)的城市更新史：二十余載磨一劍，今朝出鞘試鋒芒

一、城市更新風口已至，富力地產(chǎn)深耕細作

隨著“十四五”規(guī)劃和政府工作報告的出臺，“城市更新”成為當下熱議的高頻詞。對于房企而言，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代進入存量時代，城市更新逐漸成為行業(yè)發(fā)展的新增長賽道。房地產(chǎn)企業(yè)作為城市建設(shè)的主要響應(yīng)者和參與者，在這個10萬億級的黃金賽道上迎來了新的發(fā)展機遇。

當眾多頭部房企扎堆進入新賽道時,有一家老牌房企早已在城市更新領(lǐng)域深耕二十余載，筑建起了堅固的護城河。

27年前，起家于廣州的富力地產(chǎn)以前瞻性視角瞄準了城市更新這片廣闊藍海，借助廣州三舊改造的時代機遇，在城市更新賽道上率先入局。

經(jīng)過多年的實踐摸索和發(fā)展，富力地產(chǎn)形成了一套自己獨具特色、相對成熟的城市更新操作模式，并在此過程中構(gòu)建起了富力獨有的護城河：將“厚度，高度，廣度，速度，溫度”融于城市更新各項業(yè)務(wù)，促進當?shù)禺a(chǎn)城人融合發(fā)展。

這也是富力地產(chǎn)獲得“舊改專家”美譽的由來。

二、城市更新再添佳績，攜手舊村再造“新居夢”

廣州是中國城市化進程的一個縮影，也是富力地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)的大本營。外界流傳著這樣一句話：“廣州每一根煙囪倒下，都有富力一份功勞”。

富力曾在廣州打造了“獵德傳奇”、楊箕村舊改等眾多標桿性城市更新項目，成為大灣區(qū)、乃至全國城市更新的典范樣本。

今年以來，富力攜手廣州赤沙村、海中村等多個舊村改造項目，持續(xù)推動城市更新發(fā)展，共建村落美好生活。

創(chuàng)意赤沙

赤沙村位于海珠區(qū)東北部，是琶洲粵港澳大灣區(qū)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新試驗區(qū)向南延伸的重要區(qū)域。早在2009年，赤沙村舊改便有動作，但久拖不決，直到2018年赤沙村オ完成舊改意愿表決工作。

2021年4月26日，富力正式成為廣州赤沙村全面改造項目的合作企業(yè)。

按照赤沙村舊改規(guī)劃，富力計劃2021年末前啟動補償安置協(xié)議簽約，并在2022年中建設(shè)完成全村改造范圍內(nèi)房屋的簽約率達到50%以上，在2023年12月31日前全部安置房開工建設(shè)，2025年12月31日前基本完成回遷安置房建設(shè)，用“富力速度”高效推進落實赤沙村舊改項目。

目前，赤沙村項目正處于實施階段。富力表示，在赤沙村舊改過程中，將以生態(tài)為本、保護歷史人文為前提,改善村民生活環(huán)境、優(yōu)化城市肌理、釋放土地價值、促進產(chǎn)城融合;同時發(fā)揮產(chǎn)業(yè)賦能作用，以會展產(chǎn)業(yè)的延伸配套,海珠濕地的園城交匯為發(fā)展定位,助力赤沙片區(qū)發(fā)展會展配套、商務(wù)辦公、生態(tài)居住、商業(yè)配套四大功能,打造國際會展及互聯(lián)網(wǎng)功能配套區(qū)和嶺南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)區(qū)。

人文筆村

據(jù)了解，筆村舊村改造項目是廣州市第一批城中村改造試點，總占地61.25公頃，總建筑面積174.62萬平方米，項目均價3.5萬元/㎡。富力集團計劃將筆村打造成集交通樞紐、商業(yè)、生態(tài)公園、中小學及幼兒園等現(xiàn)代化配套的旗艦大盤。

在筆村舊改項目中，富力集團將設(shè)立歷史文化保護區(qū)，保留14座祠堂以及1座玄帝廟，留下大量的歷史遺跡，延續(xù)村落歷史文脈，實現(xiàn)與城市文化的完美融合。

山水茅崗

茅崗路以西城中村改造項目是廣州市第一批城中村改造項目，總占地面積79.55公頃，總建筑面積227.43萬平方米。

自啟動改造以來，富力投入人力物力，計劃將茅崗打造成集大型山水田園景觀、醫(yī)院、學校及幼兒園等市政全面配套的高端住宅小區(qū)。在富力的不懈努力下，該項目已于2021年3月完成首期復(fù)建房回遷交付，項目改造范圍內(nèi)所有地塊均已進入拆遷建設(shè)階段。在茅崗舊改項目中,富力集團將原址保留修繕祠堂及古廟、私塾等共16座歷史建筑，延續(xù)村落歷史文脈，實現(xiàn)與城市文化的完美融合。

產(chǎn)城石壁

2020年8月，富力成為廣州番禺石壁村全面改造項目合作企業(yè)。石壁村毗鄰廣州南站，項目改造范圍總用地面積約為104.8公頃，總建筑面積為265.18萬㎡。

石壁村區(qū)位優(yōu)勢十分顯著，但南站片區(qū)建設(shè)落地十年，交通樞紐外的其他功能欠缺。按富力整體規(guī)劃，石壁村舊改將依托區(qū)位優(yōu)勢，集中強化高端商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，引入粵港澳高端人才，實現(xiàn)“就業(yè)在南站，生活在石壁”。同時，新石壁將保留和修繕村中祠堂片區(qū)，延續(xù)村落歷史文脈，形成南站地區(qū)獨一無二的嶺南文化展示窗口。

三、城市更新加速轉(zhuǎn)化，業(yè)績增長迎來新引擎

經(jīng)過多年耕耘，目前富力地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)進入集中收獲期，在全國各地的多個城市更新項目都在加速轉(zhuǎn)化，成為集團業(yè)績增長的新引擎。

據(jù)集團2020年報顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)在全國已簽約城市更新合作項目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬平米，可售面積超過4100萬平米，貨值超過1.2萬億元。這些貨值中，一二線城市面積占比達到94%，大灣區(qū)面積占比達到60%。

從2020年報來看，城市更新業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化成果十分顯著，為富力銷售業(yè)績和營收增長注入新的血液。例如，2020年廣州富頤華庭單盤銷售突破50億元，西安富力開遠城項目銷售超過70億元，呈現(xiàn)加速迸發(fā)的新局面。

可以看出，城市更新業(yè)務(wù)正成為推動富力地產(chǎn)業(yè)績增長的新引擎。

其推動下，2020年富力地產(chǎn)抗住了疫情等多重考驗，依然交出了一份不錯的答卷。財報顯示，2020年，富力地產(chǎn)權(quán)益協(xié)議銷售達人民幣1388億元，協(xié)議銷售面積為1153.09萬平方米，平均售價約每平方米人民幣12000元。

城市更新除了為集團帶來豐厚的現(xiàn)金流，也為集團獲取低成本、高回報土儲資源提供了又一重要渠道。

通過城市更新+招拍掛等多元渠道拿地，富力土儲家底充沛。據(jù)2020年報顯示，去年富力堅持審慎穩(wěn)健的拿地策略，2020年新增權(quán)益土儲可售面積386萬平方米，約730億貨值，拿地平均地價3100元每平米。截至2020年底，累計權(quán)益土地儲備可售面積5190萬平米，約7000億貨值，足可保障未來3-5年的開發(fā)業(yè)務(wù)所需。

與傳統(tǒng)的招拍掛及收購拿地相比，城市更新項目雖然孵化周期較長，有足夠的利潤提升空間。

隨著富力地產(chǎn)貨值超過1.2萬億元的城市更新項目進入加速轉(zhuǎn)化期，一方面，穿越周期的豐厚土儲不僅保障了富力近期的業(yè)績增長，也為集團遠期開發(fā)提供了寶貴的新增土儲資源;另一方面，城市更新項目也有助于富力在行業(yè)整體利潤率中樞下行的背景下繼續(xù)維持領(lǐng)先利潤優(yōu)勢，擴大競爭優(yōu)勢，夯實大灣區(qū)龍頭地位。

四、結(jié)語

城市更新的風口已經(jīng)到來。對于在城市更新領(lǐng)域深耕二十余載、穩(wěn)居第一梯隊的富力來說，這片藍海既為富力提供了廣闊的舞臺，也為富力邁向房企2.0時代提供了新的增長機遇。

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