首輪“兩集中”供地收官,土地市場馬太效應(yīng)顯現(xiàn)

近日，2021年首輪集中供地落下帷幕，歷時約3個月。

據(jù)不完全統(tǒng)計，此輪集中供地總計成交住宅用地867宗地塊，成交用地面積約4958公頃，規(guī)劃建筑面積1.09億平方米，土地價款總計1.05萬億元，綜合溢價率14.7%。

具體而言，首輪供地中，無論從成交體量還是各能級城市熱度來看，馬太效應(yīng)均有體現(xiàn)。

三線城市拖累土地成交走弱

成交體量方面，在“兩集中”新政的影響下，房企總成交體量低于去年同期。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，全國上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。

不過分城市能級來看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年集中供地的22個城市住宅用地(含非集中供應(yīng)土地)出讓面積1.90億平米，同比增長9%。

從趨勢的不同，可以看出，“兩集中”出臺后，房企更青睞關(guān)注度較高的城市來供應(yīng)土地，其他城市供地節(jié)奏則相對減緩。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市的土地成交量和成交金額同環(huán)比均呈上升趨勢，北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達56.3%、40.4%以及40%。

而二、三線城市成交量不敵去年同期，同比分別下滑1%和19%，環(huán)比降幅更是均超30%。

成交地價方面，各能級城市的成交地價均保持一致，呈現(xiàn)上漲趨勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二線城市地價漲勢最為突出，上半年地價增至5587元/平方米，環(huán)比漲幅高達38%，同比也高達27%。

長三角地市熱度持續(xù)高位

地域分布上，中西部城市和東部熱點城市均受“兩集中”政策影響，成交規(guī)模進一步擴大。

從克而瑞地產(chǎn)研究重點監(jiān)測的城市來看，中西部城市的成交規(guī)模在上半年持續(xù)領(lǐng)跑，重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上，其中，重慶的成交量排名第一，上半年共成交了2292萬平方米;增幅最為突出的是長沙，同比漲幅高達63%。

此外，東部熱點城市在上半年供地力度明顯加大，杭州、鹽城、上海、廣州等城市，成交體量均超過了去年同期水平。令人矚目的是，長春進行了兩輪集中供地，上半年成交規(guī)模驟增至1849萬平方米，僅次于重慶，排在第二位。

從土拍熱度來看，長三角區(qū)域的土拍熱度明顯較高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年土地成交建面TOP20城市中，有2/5的城市成交的土地溢價率超過了20%，如徐州、溫州、鹽城等城市。其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%，在20個城市中溢價率排第一。

此外，1/5的城市土地溢價率超過了30%，如西安、重慶等中西部城市，不過這些城市多是一些地價水平較低的城市，總的來看，市場熱度不及限價嚴苛的長三角區(qū)域。

集中供地助力土地市場平穩(wěn)

今年2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。

隨著文件的出臺，集中供地開啟了新的時代，各城市的土地出讓節(jié)奏由此被打亂?？偟膩砜?，上半年土地市場成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。但相應(yīng)地，集中供地有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的總調(diào)控目標，土地溢價率明顯下降，市場熱度明顯得到控制。

其次，集中供地進一步加大房企資金壓力，房企的融資能力和現(xiàn)金流管理能力被提出更高要求，促使謹慎拿地。布局的收縮，一定程度上促進土地交易市場的平穩(wěn)。

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