享行業(yè)發(fā)展紅利，朗詩綠色生活差異化戰(zhàn)略打開發(fā)展空間

物管行業(yè)具有國(guó)策支持、高成長(zhǎng)性、高盈利性、高穩(wěn)定性等多重優(yōu)勢(shì)因素加持，在資本市場(chǎng)的關(guān)注熱度一直居高不下，越來越多的物管公司登陸港交所逐鹿這一黃金賽道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前港股市場(chǎng)已上市的物管服務(wù)企業(yè)累計(jì)已達(dá)50家，其中就包括于今日(7月8日)正式登陸港交所的朗詩綠色生活(1965.HK)。

自朗詩綠色生活遞表起，筆者就比較關(guān)注這只具有“綠色”標(biāo)簽的物管股。一方面是因?yàn)椤耙跃G色生態(tài)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展”是國(guó)策倡導(dǎo)的方向，使得公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性更強(qiáng)。另一方面，盡管物管賽道十分優(yōu)質(zhì)，但是隨著上市物管公司越來越多，賽道日益擁擠、板塊內(nèi)部行情逐漸分化也是不爭(zhēng)的事實(shí)，能否樹立起差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成為影響公司投資價(jià)值的重要因素，而這一要素，朗詩綠色生活恰好具備。

深耕綠色建筑管理，業(yè)績(jī)穩(wěn)健快速增長(zhǎng)

朗詩綠色生活成立于2005年，是一家扎根長(zhǎng)江三角洲并持續(xù)增長(zhǎng)的物業(yè)管理服務(wù)提供商。公司擁有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，2020財(cái)年公司實(shí)現(xiàn)收益及凈利分別為600.9百萬元(人民幣，下同)及65.6百萬元;截至2020年末，公司的在管總建筑面積及總合約建筑面積分別為17.3百萬平方米及23.7百萬平方米。根據(jù)中指院資料，公司在2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排行榜中位列第24位。

公司整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，近三年增速迅猛。2018年至2020年，公司收益及純利的復(fù)合年增長(zhǎng)率分別達(dá)39.2%及45.5%。截至2020年末，公司來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目的在管面積約為7.3百萬平方米，占在管總建筑面積的比例由2018年底的16.6%提升至42.3%，彰顯第三方拓展能力，核心競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)強(qiáng)化，亦展現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

受益于與朗詩綠色地產(chǎn)(于開發(fā)綠色房地產(chǎn)方面的競(jìng)爭(zhēng)力在中國(guó)排名第一)的關(guān)聯(lián)關(guān)系及多年以來的緊密合作，朗詩綠色生活擁有成熟的綠色建筑管理經(jīng)驗(yàn)，已發(fā)展成為國(guó)內(nèi)綠色建筑管理服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)之一，這是公司當(dāng)前最為顯著的差異化標(biāo)簽。

于2020年12月底，公司的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積達(dá)到34.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的綠色建筑在管建筑面積僅占其在管總建筑面積的比例4.3%。根據(jù)中指院的資料，按擁有兩星或以上認(rèn)證的綠色建筑的在管建筑面積比例計(jì)，公司在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第三位。值得關(guān)注的是，公司的上海朗詩虹橋綠郡項(xiàng)目是全球首個(gè)獲得BREEAMIn-UseV6(全球廣泛使用的綠色可持續(xù)建筑運(yùn)營(yíng)評(píng)估體系之一)認(rèn)證的住宅項(xiàng)目，足見其服務(wù)品質(zhì)的優(yōu)異。

近年來，隨著生態(tài)文明建設(shè)力度加大，國(guó)家對(duì)綠色物業(yè)的關(guān)注度顯著提升。2017年3月發(fā)布的《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確指出，要積極引導(dǎo)綠色施工，推廣綠色物業(yè)管理模式;2020年七部委聯(lián)合印發(fā)的《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》要求，到2022年，各省、自治區(qū)當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑中“綠色建筑”面積占比都將達(dá)到70%，星級(jí)綠色建筑持續(xù)增加。步入“十四五”，雙碳目標(biāo)下，綠色建筑重要有望性持續(xù)提升，迎來一片藍(lán)海，而朗詩綠色生活大概率將憑借自身于綠色建筑服務(wù)方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)率先從中受益。

圖：“十三五”期間綠色建筑發(fā)展迅速

資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，浙商證券研究所

精細(xì)化打造及運(yùn)營(yíng)溫情社區(qū)，把握行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)遇

除了成熟的綠色物管經(jīng)驗(yàn)，朗詩綠色生活的“綠色”標(biāo)簽還體現(xiàn)在其對(duì)ESG理念的秉持以及有溫度的社區(qū)的打造上，公司也是一家全生命周期綠色生活服務(wù)商。

相對(duì)于基礎(chǔ)物管服務(wù)，增值服務(wù)盈利彈性更高且可復(fù)制性強(qiáng)，未來的收入和利潤(rùn)未來保持非線性增長(zhǎng)可期，并有望伴隨著不定期的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是當(dāng)前物業(yè)公司對(duì)于物業(yè)管理增值性服務(wù)的探索與實(shí)踐普遍還處于初級(jí)階段。所以，隨著行業(yè)內(nèi)基礎(chǔ)物管服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，增值服務(wù)尤其社區(qū)增值服務(wù)越來越成為物管企業(yè)打造差異化優(yōu)勢(shì)，并開啟第二增長(zhǎng)曲線的有效方式。

對(duì)于朗詩綠色生活來說，增值服務(wù)的發(fā)展路徑是清晰的：將ESG理念全面融入企業(yè)運(yùn)營(yíng)，以ESG管理為基礎(chǔ)，主要通過“詩友公社”和“匯鄰驛居”兩大品牌提供物業(yè)管理服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，于在管社區(qū)營(yíng)造溫馨友好的氛圍，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而擴(kuò)大品牌知名度及品牌溢價(jià)能力。

策略上，朗詩綠色生活從業(yè)主的多層次需求出發(fā)，通過多管齊下、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，為不同年齡段的客戶營(yíng)造快樂的康養(yǎng)生活、文娛生活、親子生活、休旅生活，讓家的溫暖延展和擴(kuò)散至整個(gè)社區(qū)的鄰里之間，打造及營(yíng)運(yùn)溫情社區(qū)，最終構(gòu)筑起更深的護(hù)城河。2018年-2020年三年，公司的社區(qū)增值服務(wù)的毛利率保持著較高水平，分別達(dá)到61.0%、66.4%、65.4%，為公司業(yè)績(jī)?cè)龊駷闃I(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)注入持久動(dòng)力。

圖：朗詩綠色生活按類型劃分的社區(qū)增值服務(wù)的毛利及毛利率明細(xì)

資料來源：朗詩綠色生活招股書

盡管朗詩綠色生活的社區(qū)增值服務(wù)收入占總收入比例尚有很大的提升空間，但筆者關(guān)注到，公司于經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人口數(shù)量在全國(guó)居前列的長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)建立起廣泛的品牌影響力及美譽(yù)度。截至2020年12月底，在公司于中國(guó)的123項(xiàng)在管物業(yè)中，有100項(xiàng)位于長(zhǎng)江三角洲，占總在管建筑面積的85.2%。受益于長(zhǎng)三角多重利好因素，公司基礎(chǔ)物管服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的成長(zhǎng)空間均不可小覷，業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)有著堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

圖：按地理區(qū)域劃分的在管建筑面積及在管物業(yè)數(shù)目明細(xì)

資料來源：朗詩綠色生活招股書

新冠疫情推動(dòng)了物管行業(yè)價(jià)值的二次發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)物管行業(yè)有望呈現(xiàn)規(guī)模大、增速高的藍(lán)海市場(chǎng)。據(jù)申萬宏源研究預(yù)測(cè)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)預(yù)計(jì)2030年末市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)2-3萬億元，并較目前規(guī)模有望翻番。政策上，國(guó)家亦越發(fā)注重引導(dǎo)物管行業(yè)向更高質(zhì)量發(fā)展，年初10部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》明確提出，要加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)、推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，極大提振了物管板塊氛圍;“十四五”規(guī)劃建議更首次提及物業(yè)行業(yè)，提出“提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率、服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化水平”，以提高城市治理水平，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

考慮到朗詩綠色生活的成熟綠建管理能力及溫情社區(qū)打造均劍指更高質(zhì)量的物管服務(wù)，在物管行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)之下，公司差異化優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加凸顯，有助于其在廣闊藍(lán)海市場(chǎng)中贏得更大的發(fā)展空間。

7月8日，朗詩綠色生活在港交所主板正式掛牌上市，發(fā)行價(jià)3.18港元/股，發(fā)行股份100,000,000股。公司昨日(7月7日)暗盤表現(xiàn)十分搶眼，最高曾一度暴漲近246%，最終收漲87.74%，可見市場(chǎng)資金已給予該股較高關(guān)注度。此外，朗詩綠色生活在正式登陸港股后計(jì)劃加大收購及投資力度，助力業(yè)務(wù)規(guī)模逐步擴(kuò)大，公司的市場(chǎng)關(guān)注度則有望隨之持續(xù)提升，投資價(jià)值也將更加明朗，投資人不妨保持長(zhǎng)期關(guān)注。

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