房地產(chǎn)6月統(tǒng)計月報：年中樓市整體剎車，行業(yè)熱度能否成功“退燒”？

今年上半年，“房住不炒”總基調(diào)不變，長效機制進(jìn)行時。6月份，銷售投資增幅收窄但熱度不減，核心城市的土地市場依舊供需兩旺。但在樓市調(diào)控不斷趨嚴(yán)的大環(huán)境下，房價整體漲幅出現(xiàn)穩(wěn)中有落的跡象，預(yù)計樓市將進(jìn)入新一階段的調(diào)整。

一、政策篇：租賃住房實施減稅，多地啟動限售政策

6月，從中央到地方層面都相繼出臺包括金融監(jiān)管、限售政策等一系列有針對性的調(diào)控政策舉措，確保實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，最大程度保障住房的居住屬性。

中央層面，為抑制房價增長過快，在6月18日明確對租賃企業(yè)進(jìn)行減稅以保障新市民、青年人基本住房需求;同時，在6月29日開展信貸領(lǐng)域?qū)ｍ棻O(jiān)督，將”管住錢“和”盯住人“相結(jié)合、內(nèi)防和外控相結(jié)合，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

地方層面，各地因城施策頒布限售政策，多地出臺住房公積金相關(guān)政策來保障剛需。如上海、深圳、西安等地分別頒布限售政策以做到職住平衡，遏制投機炒房行為。

同時，多地落實租金管理政策并提高公積金額度。如廣州出臺新政策延長二手房公積金貸款年限，增加了對別墅等項目不予貸款的情形;海南實行“存貸掛鉤”管理機制，保持住房公積金資金規(guī)?？傮w穩(wěn)定，讓更多繳存職工享受到低息貸款優(yōu)惠政策。

中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年樓市調(diào)控呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢，各地共出臺調(diào)控舉措超過286次。其中，6月份樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，單月調(diào)控次數(shù)高達(dá)52次。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，越來越收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價漲勢會繼續(xù)放緩。一線城市是上半年房價上漲龍頭，而隨著針對經(jīng)營貸、二手房定價混亂、學(xué)區(qū)房炒作等調(diào)控政策的不斷疊加，預(yù)計下半年一線城市大部分將進(jìn)入調(diào)整周期。

二、樓市篇：銷售增速四個月連降，房價漲幅穩(wěn)中有落

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全國商品房銷售同比繼續(xù)增長，但銷售增速已從今年1-2月份的高位連續(xù)四個月回落。

2021年上半年，商品房銷售額和銷售面積分別約9.29萬億元(人民幣，下同)和8.86億平方米，同比增長38.9%和27.7%;比2019年上半年增長31.4%和17%，兩年平均增長14.7%和8.1%。

銷售增速方面，今年前6月商品房銷售額增速較前5月累計增速下降13.5個百分點，與上個月銷售額相比下降15.8個百分比，增長幅度進(jìn)一步減少;前6月銷售面積較前5月累計增速下降8.6個百分點，而上個月銷售面積下降幅度為11.8個百分點。

單月來看，今年6月份房地產(chǎn)銷售額和銷售面積均實現(xiàn)環(huán)比增加。6月份全國商品房銷售額約為2.24萬億元，較5月份1.69萬億元，環(huán)比增加約32.54%;6月全國商品房銷售面積約2.22億平方米，較5月份1.61億平方米，環(huán)比增加約37.89%。

就地區(qū)而言，東部地區(qū)和中部商品房銷售增速較快，成為帶動全國房地產(chǎn)市場增長的主要力量。

上半年，東部和中部商品房銷售額的增速分別同比增長45.9%和41.3%;對比西部和東北地區(qū)，銷售額增速僅22.1%和16.5%。

再看房價變動情況，新房價格方面，6月70個大中城市環(huán)比和同比增速分別為0.4%和4.3%，同時較上個月收窄，均屬年內(nèi)首次減速。

二手房價格方面，70城環(huán)比和同比增速分別為0.3%和3.5%，與上月持平。

1-6 月全國商品房銷售均價為 10484.7 元/平方米，同比增長 8.8%。6月單月商品房銷售均價為 10065.4 元/平方米，環(huán)比降低 4.4%，同比增長 1.0%。

整體來看，6月房價漲幅開始穩(wěn)中趨緩，即全國房地產(chǎn)市場熱度有所回落，進(jìn)一步顯示出前期多城出臺的調(diào)控新政在不斷發(fā)酵起作用。

還值得一提的是，相對于已實施限價的新房，二手房價格管控壓力也在不斷加大。多地或借鑒深圳”指導(dǎo)價“新政，加強二手房價格監(jiān)管，落實住房不炒的定位。

新房“限價令”與二手房“參考價”雙管齊下，有助于緩解新、舊房價倒掛現(xiàn)象，同時推動房企開啟“降價潮”。

三、房企篇：單月銷售已見頹勢，上半年累計增速呈放緩狀態(tài)

全國來看，今年6月諸多房企銷售增速同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷顯現(xiàn)成效。

個企層面，極客網(wǎng)選取2021年上半年銷售額TOP50上市房企為樣本，從中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企6月單月以及上半年的銷售額、銷售面積及年度目標(biāo)完成度進(jìn)行了盤點。

在單月房企銷售額方面，僅萬科的銷售額過了600億大關(guān)，達(dá)到676.3億元，有三家企業(yè)超過500億，分別為碧桂園(02007.HK)、中國海外發(fā)展(00688.HK)和保利地產(chǎn)(600048.SH)，錄得單月銷售額533.3億元、517.92億元和502.87億元。

從增速來看，20家典型房企中，出現(xiàn)超半數(shù)的房企同比增速為負(fù)的現(xiàn)象。值得注意的是，單月銷售額排名前四的房企，同比增速均出現(xiàn)負(fù)增長，其中保利地產(chǎn)銷售額下降的幅度最大，同比減少26.96%。

而在20家典型房企中，單月銷售額下降幅度最大的是中國金茂，同比錄得下降46.86個百分點，越秀地產(chǎn)次之，下降幅度44%。與之對應(yīng)，銷售增速最快的是招商蛇口，同比增速36.1%，銷售額達(dá)到443.31億元，排名第五。

在單月房企銷售面積方面，20家典型房企中同樣有過半數(shù)的房企出現(xiàn)負(fù)增長，其中有11家房企的單月銷售額和銷售面積出現(xiàn)雙降。根據(jù)銷售面積的增速排名，增幅拔得頭籌的是華潤置地，同比增加35.8%;保利地產(chǎn)降幅最大，同比減少47.12%，銷售面積232.92萬平方米。

盡管6月不少房企單月銷售業(yè)績出現(xiàn)了不同程度的負(fù)增長，但從累計業(yè)績來看，今年上半年房企的整體銷售業(yè)績相比去年同期依舊處于上升態(tài)勢。不過，同比增速明顯放緩。

從上半年累計銷售額的競爭格局來看，頭部房企中，萬科企業(yè)、碧桂園和保利地產(chǎn)占據(jù)20家房企里TOP3的位置，頭部效應(yīng)明顯，累計銷售額分別為3544.3億元、3030.9億元以及2851.85億元，分別同比增加10.59%、13.54%和27.01%。相應(yīng)地，這三家頭部房企的累計銷售面積也是穩(wěn)居前三。

從增長幅度來看，今年上半年，20家房企中累計銷售額增速最快的是佳兆業(yè)集團(tuán)，同比增加77.2%，其累計銷售面積也同樣是排行榜上增速最快的，同比增加79.6%。累計銷售額增速和銷售面積增速最慢的均是萬科，分別同比僅增加10.59%和5.52%。

最后，從年度銷售目標(biāo)完成率來看，上述20家房企中，18家房企有明確銷售目標(biāo)，其中4/9的房企都取得不錯的成績，上半年的銷售額完成率超五成。目標(biāo)完成率最高的全三名分別是金地集團(tuán)、首開股份和正榮地產(chǎn)，完成率分別為58.15%、55.22-60.24%和54.87%;目標(biāo)完成率最低的是越秀地產(chǎn)，完成率為42.23%。

對于業(yè)績增速明顯下滑的原因，極客網(wǎng)分析認(rèn)為，一方面是基數(shù)高導(dǎo)致的同比收窄態(tài)勢。2020年二季度末，隨著疫情影響的消退，銷售狀況恢復(fù)至正常水平;另一方面，受“雙集中”供地新政的影響，房企投入更多資金集中供地，疊加樓市調(diào)控加碼，房企融資受限，信貸收緊，進(jìn)而市場逐漸趨于理性，對房企銷售業(yè)績造成影響。

億翰智庫進(jìn)一步指出，6月為房企推盤沖業(yè)績的小高峰，但從數(shù)據(jù)上來看，房企單月銷售同比已為負(fù)數(shù)，且房企單月銷售同比從2020年5月至2021年5月連續(xù)13個月為正，需求端釋放了較長時間，且地方政府出臺了各類調(diào)控政策，預(yù)期未來累計銷售同比增速呈放緩狀態(tài)，單月銷售難有較大增幅。

四、投資篇：房產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)降溫，資金壓力或致使房企拿地受限

整體來看，6月份，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資增速連續(xù)4個月收窄;房企拿地力度同比減緩，但熱點城市土地?zé)岫炔粶p。從各等級城市來看，“兩集中”政策后，布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

2021年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月放緩。

國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.22萬億元，同比增長15.0%;比2019年1—6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資5.42萬億元，同比增長17.0%。

但從開發(fā)投資的增速來看，1—6月份的增速與1-5月份相比，再次放緩3.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續(xù)4個月回落。

不過，雖然開發(fā)投資增速自3月開始持續(xù)收窄，但累計增速仍維持在較高水平，一定程度上表明房企市場投資信心仍存。

分地區(qū)來看，1—6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%，在東中西部地區(qū)投資總額中繼續(xù)排行首位;中部地區(qū)開發(fā)投資增速最快，同比增長22.7%至15053億元。

值得注意的是，房企上半年的土地購置面積和成交價款整體來看均同比略有下降。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%;土地成交價款3808億元，同比下降5.7%。

不過，中指研究院跟蹤的TOP100中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額與去年相比呈現(xiàn)出小幅上升趨勢。

2021年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。

數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年，萬科、保利發(fā)展和建發(fā)房產(chǎn)拿地金額再次領(lǐng)跑，分別以962億元、794億元和723億元居拿地金額榜前三名;拿地面積榜前三名分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，拿地面積分別為1253萬㎡、1081㎡和966㎡。

行業(yè)監(jiān)管加強疊加土拍“兩集中”政策，給資金充足的房企帶來了機遇，也束縛著另一部分房企的拿地動作。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，綠地控股上半年拿地金額約223億元，相較于去年同期減少40.1%，名次也從第9名下滑至第23位。此外，綠地控股上半年全口徑拿地面積為462萬平方米，排名第15位，而去年綠地控股曾以1258萬平方米的業(yè)績成為拿地面積榜單的NO1。

綠地控股拿地力度下降的背后，是“三道紅線”重壓，致使其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收“原地踏步”。2020年，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，凈負(fù)債率為139.2%，現(xiàn)金短債比為0.97，“三道紅線”全部踩線。至2021年2月底，其短債比超過1，才實現(xiàn)“紅檔”降至“橙檔”。當(dāng)下房地產(chǎn)監(jiān)管持續(xù)加強，綠地控股擴(kuò)張腳步也放緩。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，當(dāng)前房企拿地面臨很多壓力，包括資金面的管控以及企業(yè)自身的原因，部分房企出現(xiàn)了不敢拿地的情緒。下半年應(yīng)進(jìn)一步加大土地供應(yīng)，積極增加房企拿地機會，從而有助于改善供求關(guān)系。

地域分布上，土拍“兩集中”政策使得布局更加聚焦一二線城市及核心城市群，熱點城市熱度不減。

中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，從城市等級分布來看，上半年，50家房企在二線城市拿地面積最多，占比52.6%，主要由于集中供地的22城，全部為一二線城市且土地市場較熱。

從城市群分布來看，上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面積占比達(dá)69%，較上年同期增長12.2個百分點，其中，長三角拿地面積最多，占比達(dá)35.4%，同比增長7.9個百分點。

五、融資篇：房企上半年融資規(guī)模再收縮，下半年房企融資壓力持續(xù)

房企債券融資方面，今年上半年房企發(fā)債規(guī)模同比大幅下降，較上年同期收縮超千億。貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元(人民幣，下同)，同比下降16%，收縮了1026億元，規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降。

由于房地產(chǎn)融資“強監(jiān)管”高壓不減，影響整體債市下行，上半年境內(nèi)、境外融資規(guī)模同比分別下降7%與29%。

單月來看，6月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約857億元，環(huán)比增長32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境內(nèi)融資規(guī)?；厣?15億元，受5月低基數(shù)影響致環(huán)比增長56.5%，境外方面維持低位，規(guī)模約242億元。

值得注意的是，到期債務(wù)方面，下半年房企償債壓力較上半年減弱，但仍維持到期債務(wù)規(guī)模高位。2021年上下半年分別償債6990億元與5832億元，償債總額達(dá)約1.28萬億元，達(dá)到房企歷史償債規(guī)模極值。

高額的到期債務(wù)引發(fā)出接二連三的房企債券違約事件，促使行業(yè)監(jiān)管不斷升級。在政策效果顯現(xiàn)的過程中，不少房企暴露出業(yè)績風(fēng)險。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年有23支債券被評估機構(gòu)列為“低評級高危債”，主要涉及房企5家，包括華夏幸福等。涉及債券規(guī)模337.2億元，其中已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性違約的有11支債券，涉及金額104.3億元。

個企方面，貝殼研究院統(tǒng)計了上半年融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為3864億元，其中，萬科、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)排在累計發(fā)債規(guī)模的前三名，分別發(fā)債225億元、143億元和142億元。單月看，排名前50家房企融資總規(guī)模增長了266億元，其中這次排名中前三的房企在6月份分別發(fā)債39億元、15億元和0億元。

從房企發(fā)債數(shù)據(jù)來看，據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，6月發(fā)債量最高的企業(yè)是招商蛇口，發(fā)行了21.6億元的公司債，年限3-5年，融資利率3.37-3.66%，同時也發(fā)行了15億元的超短融資券。

事實上，6月發(fā)行債券的房企僅26家，發(fā)債企業(yè)數(shù)量較上個月減少1家。從發(fā)債年限來看，保利發(fā)展發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時間最長。從債券發(fā)行利率來看，中海發(fā)行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。

至于發(fā)債的目的，翻看房企發(fā)債融資的募集說明書，其募集資金用途最多的是借新還舊?！叭兰t線”政策發(fā)力，融資環(huán)境持續(xù)保持收緊，疊加債券兌付高峰期，財務(wù)結(jié)構(gòu)差的房企不得不發(fā)債，甚至更加依賴境外市場的高息融資。

展望未來房企的融資形勢，受”強監(jiān)管”政策影響，短期內(nèi)預(yù)期維持房企融資收緊態(tài)勢，下半年房企融資壓力還會持續(xù)，債務(wù)違約案例或繼續(xù)增多。

結(jié)尾

6月，中央到地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，全國商品房銷售同比增長但增速放緩，不少房企6月的銷售業(yè)績出現(xiàn)負(fù)增長，開發(fā)投資增速實現(xiàn)四個月連續(xù)降溫，融資“緊箍咒”再收緊。

展望下半年，面對土地供應(yīng)“兩集中”、到期債務(wù)位處高位等因素，調(diào)控手段或?qū)⑦M(jìn)一步深化，更為全面。與此同時，7月9日央行降準(zhǔn)，貨幣政策進(jìn)一步寬松，為防止違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，在資金監(jiān)管方面一定更加嚴(yán)苛。

房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入管理紅利時代，房價上漲壓力尤在，在“全新賽道”上，更加利好多元化發(fā)展、精細(xì)化運營能力強，土儲豐富且結(jié)構(gòu)合理、財務(wù)穩(wěn)健合規(guī)的地產(chǎn)企業(yè)。

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