房地產(chǎn)8月統(tǒng)計(jì)月報(bào)：樓市刮起“雙向調(diào)控”風(fēng)，市場(chǎng)拐點(diǎn)或現(xiàn)

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控城市不斷擴(kuò)容，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，居民觀望情緒漸濃。目前，住房問(wèn)題仍是重要的民生問(wèn)題，是居民關(guān)注的焦點(diǎn)之一。8月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)又有哪些新動(dòng)向呢?

一、政策篇：中央定調(diào)“住有所居”，地方調(diào)控政策井噴

8月，從中央到地方，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步全面落實(shí)，無(wú)疑利于樓市在短期內(nèi)降溫，長(zhǎng)期進(jìn)一步回歸理性。

中央層面，定調(diào)“住有所居”，加快解決住房困難問(wèn)題。8月25日，國(guó)常會(huì)完善三孩生育政策配套措施，加強(qiáng)住房等支持政策;8月31日，國(guó)新辦強(qiáng)調(diào)建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。

地方層面，調(diào)控政策出現(xiàn)井噴，核心特點(diǎn)是收緊。如廣州、東莞等多地均明確提出建立二手房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制;惠州、金華等多地強(qiáng)調(diào)優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)等;深圳嚴(yán)謹(jǐn)信貸資金買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史違建等。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，年內(nèi)全國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控突破400次，刷新歷史記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在房?jī)r(jià)全面上漲的影響下，已經(jīng)有廣州、合肥、等13個(gè)城市被住建部不同程度約談督導(dǎo)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)趨勢(shì)不變。

二、樓市篇：銷售增速溫和回落，多地雙向調(diào)控穩(wěn)房?jī)r(jià)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前8月，商品房銷售額和銷售面積分別約11.9萬(wàn)億元(人民幣，下同)和11.42億平方米，同比增長(zhǎng)22.8%和15.9%;比2019年同期增長(zhǎng)24.8%和12.1%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%和5.9%。

但增速方面，今年前8個(gè)月，全國(guó)商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速已從今年1-2月的高位連續(xù)六個(gè)月回落，其較前7月分別收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)和7.9個(gè)百分點(diǎn)。

圖表來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

單月來(lái)看，盡管8月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，但仍屬于高景氣下的溫和回落。商品房銷售額和銷售面積分別為1.26萬(wàn)億元和1.26億平方米，環(huán)比分別下降6.67%和3.08%。

就地區(qū)而言，前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額和銷售面積最大頭的均是東部地區(qū)，分別為6.91萬(wàn)億元和4.8億平方米，同比增長(zhǎng)27.7%和18.1%。

再看房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，8月我國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

以一線城市為例，8月新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，但漲幅分別比上月回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，8月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

除此之外，隨著調(diào)控政策發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，8月新房、二手房上漲城市數(shù)量均降至年內(nèi)最低水平。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為46個(gè)，7月有51個(gè);二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量?jī)H27個(gè)，7月有41個(gè)。

整體來(lái)看，8月各類城市的房?jī)r(jià)都不同程度出現(xiàn)回落，有的城市房?jī)r(jià)甚至止?jié)q轉(zhuǎn)跌。

資本邦認(rèn)為，接下來(lái)短期內(nèi)，房地產(chǎn)熱度會(huì)保持低溫態(tài)勢(shì)，“金九銀十”的熱度與7-8月相比，或有所回溫，但大概率低于市場(chǎng)預(yù)期，主要原因就在于限購(gòu)、限售使得居民減少購(gòu)房資格，限貸促使銀行不接單等城市增多，遏制投資投機(jī)性需求等。

值得一提的是，目前，房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)雙向調(diào)控，防止上漲和防止下調(diào)并存。

從上個(gè)月開(kāi)始，全國(guó)多座城市發(fā)布“限跌令”。例如，樓市成交持續(xù)低迷并隱現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的江陰，成為了2021年以來(lái)長(zhǎng)三角區(qū)域首個(gè)發(fā)布“限跌令”的城市。

如昆明、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、株洲等城市先后發(fā)布或者約談了針對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的政策與會(huì)議，目的就是打擊惡意降價(jià)行為維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)斷崖式下跌也同樣不穩(wěn)定，也會(huì)影響金融系統(tǒng)。最近全國(guó)多個(gè)城市新房的‘限跌令’，背后其實(shí)進(jìn)一步說(shuō)明了‘穩(wěn)定’是樓市最確定的關(guān)鍵詞?！?/p>

三、房企篇：?jiǎn)卧落N售普遍下滑，市場(chǎng)景氣度再探底

全國(guó)來(lái)看，今年8月房企整體銷售增速同比下滑，未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步加劇房企間的分化。

個(gè)企層面，資本邦選取2021年前8月銷售額TOP50上市房企為樣本，從中篩選了位于不同梯隊(duì)的20家典型房企，對(duì)該等房企8月單月以及前8月的銷售額、銷售面積及年度目標(biāo)完成度進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。

8月單月，各梯隊(duì)單月銷售增速普遍下降，其中有3家房企同比降幅超3成，僅個(gè)別房企實(shí)現(xiàn)了銷售同比增長(zhǎng)，分別是保利地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)。

具體而言，保利地產(chǎn)的單月銷售額達(dá)468.73億元，同比增6.76%，單月銷售額排名第一;越秀地產(chǎn)銷售額達(dá)126.69億元，同比增速65%，銷售增速第一，銷售額排名十三。

再看單月房企銷售面積，20家典型房企中有16家房企的單月銷售面積出現(xiàn)同比下降。

值得注意的是，龍頭房企萬(wàn)科企業(yè)單月銷售面積增速下滑幅度最大的，同比下降48.12%。

雖然單月表現(xiàn)疲弱，但受疫情影響，去年整體銷售額基數(shù)較低，因此，今年前8月房企的累計(jì)銷售成績(jī)多數(shù)依然呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，只是增速明顯放緩。

從前8月來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)均奪得銷售額累計(jì)增速和銷售面積累計(jì)增速的頭籌，分別同比增加49.01%和51.26%。

最后，從年度銷售目標(biāo)完成情況上看，統(tǒng)計(jì)的房企中，有18家房企披露了年度銷售目標(biāo)或者目標(biāo)增速。前8月，目標(biāo)完成率超過(guò)2/3的房企僅三家，分別是金地集團(tuán)、正榮地產(chǎn)和首開(kāi)股份，僅占統(tǒng)計(jì)樣本的六分之一。其目標(biāo)完成率分別為74.1%、70.54%和70.89%-77.33%。

談及未來(lái)對(duì)的市場(chǎng)預(yù)判，業(yè)內(nèi)給出的一致觀點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)增速仍將有所回落。

58安居客房產(chǎn)研究院報(bào)告指出，預(yù)計(jì)截止今年年底，市場(chǎng)退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開(kāi)盤(pán)潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場(chǎng)面很難再現(xiàn)，“金九銀十”成色將大打折扣。

四、投資篇：房企開(kāi)發(fā)投資力度持續(xù)走弱，拿地?zé)崆轶E減

隨著“三條紅線”等金融監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，8月份，房企對(duì)資金的使用更為謹(jǐn)慎，與此同時(shí)，市場(chǎng)土地供應(yīng)逐漸減少，房企投資力度進(jìn)一步減弱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%;比2019年1—8月份同比增長(zhǎng)15.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。

圖表來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從增速來(lái)看，盡管維持正增長(zhǎng)，但1—8月份地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續(xù)6個(gè)月收窄，累計(jì)增速與前7個(gè)月相比，再次放緩1.8個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，信貸持續(xù)收緊，新開(kāi)工面積同比持續(xù)下滑對(duì)開(kāi)發(fā)投資起到向下的拉動(dòng)作用，8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已回落至去年同期水平。

在拿地方面，2021年1-8月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約1.89萬(wàn)億元，同比下降10.8%，門(mén)檻值為44億元，同比下降10億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，萬(wàn)科、碧桂園和保利發(fā)展分別以1121億元、1047億元和912億元的總拿地金額位列排行榜前三名;拿地面積領(lǐng)跑的依舊是碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展，拿地面積分別為2559萬(wàn)㎡、1382萬(wàn)㎡和1248萬(wàn)㎡。

圖表來(lái)源：中指研究院

值得注意的是，單月來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地?zé)崆轶E減。

以部分頭部房企為例，8月的拿地?zé)崆榈涞搅吮c(diǎn)。相比于萬(wàn)科6 月拿地253億元，7月拿地144億元，萬(wàn)科8月單月拿地減少至14億元;保利地產(chǎn)在8月單月幾乎沒(méi)有拿地，金額僅4億元，較上個(gè)月拿地122億元環(huán)比下降96.72%。

資本邦認(rèn)為，房企拿地金額環(huán)比下降的主要原因在于：受多個(gè)城市第二批集中供地延期的影響，土地供應(yīng)量有所下降，房企養(yǎng)精蓄銳迎接9月第二批次供地，以至于8月開(kāi)發(fā)商拿地也更趨于理性。

另外，由于“買(mǎi)地金額不得超年度銷售額40%”的政策限制，對(duì)房企的資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，進(jìn)一步約束了房企的投資行為。

在地域分布上，一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積占比均上升。

中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，從城市等級(jí)分布來(lái)看，前8月，50家房企在一線及三、四線城市投資面積占比均上漲。

從城市群分布來(lái)看，房企投資更加聚焦核心城市群。50家代表房企今年前8月在五大核心城市群拿地面積占比達(dá)67.6%，同比增長(zhǎng)10.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，長(zhǎng)三角拿地面積占比達(dá)34.5%，同比增長(zhǎng)8.4個(gè)百分點(diǎn)。

圖表來(lái)源：中指研究院

五、融資篇：融資端收緊或催化房企分化

房企債券融資方面，今年前8月融資規(guī)模累計(jì)增速較前7月加速下滑。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前8月房企發(fā)債累計(jì)約6999億元(人民幣，下同)，同比下降21%，金額規(guī)模減少1817億元。

融資結(jié)構(gòu)上看，境內(nèi)1-8月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大;境外方面，今年1-8月累計(jì)發(fā)債約2095億元，同比下降約37%。

8月單月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

值得注意的是，融資規(guī)模增速下滑的同時(shí)，房企償債壓力進(jìn)一步加大。

貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年8月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1196億元，環(huán)比增加3.3%，同比增加21.2%，房企到期債務(wù)凈額625億，新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模的二分之一。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持12個(gè)月。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的升級(jí)，加速了部分房企暴露自身債務(wù)缺陷，頻現(xiàn)違約事件。8月地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆，違約類型主要是未按時(shí)兌付本息。

不過(guò)，8月份也有多家房企積極回購(gòu)前期債券，包括世茂集團(tuán)、陽(yáng)光城、花樣年控股等，此舉不僅改善自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，一定程度上也提振了市場(chǎng)信心。

地產(chǎn)股市場(chǎng)，同樣有包括萬(wàn)科企業(yè)、金科股份、中國(guó)奧園等多家企業(yè)表示會(huì)適時(shí)選擇回購(gòu)股份，這對(duì)地產(chǎn)投資信心回升起到積極作用，也將對(duì)沖部分負(fù)面影響。

個(gè)企方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的前8個(gè)月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為4803.1億元，與前7月相比，累計(jì)發(fā)債規(guī)模的前三名未變，分別是萬(wàn)科、首開(kāi)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)，分別發(fā)債281億元、251億元和194億元。單月看，排名前50家房企于8月份的融資總規(guī)模增長(zhǎng)了262.1億元。

個(gè)企來(lái)看，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，8月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)比上月大幅減少17家。

8月發(fā)債量TOP5分別是首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)和中國(guó)海外發(fā)展。其中，首開(kāi)股份發(fā)行一筆34.20億元的公司債，年限5年，融資利率3.45%。

從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，中海發(fā)行的公司債利率達(dá)到2.75%，融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達(dá)到12%。

至于發(fā)債目的，翻看募集說(shuō)明書(shū)，借新還舊仍是主流。

從房企角度看，不斷收緊的行業(yè)融資端又或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。具備較強(qiáng)的資金能力或者運(yùn)營(yíng)能力的房企更能在逆勢(shì)超車(chē)，對(duì)于抵御“風(fēng)寒”能力較弱的中小房企，謀求轉(zhuǎn)型或?qū)⒊蔀槠浒l(fā)展的新動(dòng)力。

結(jié)尾

8月，房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)性地再升級(jí)，土地降溫的副作用顯現(xiàn)：需求端量?jī)r(jià)齊跌，銷售下滑超預(yù)期。

此外，開(kāi)發(fā)商投資趨勢(shì)性回落，拿地?zé)崆榈渲帘c(diǎn)，融資環(huán)境收緊的同時(shí)，房企償債壓力進(jìn)一步加大。從房?jī)r(jià)及房企表現(xiàn)來(lái)看，樓市拐點(diǎn)或現(xiàn)。

展望未來(lái)，四季度至明年的市場(chǎng)趨勢(shì)很大程度上取決于政策有效調(diào)節(jié)時(shí)點(diǎn)及力度，從目前看，為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，各地繼續(xù)大力度加碼的可能性或有所降低。

同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)需求，提高經(jīng)營(yíng)效能，解決利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)，踐行高質(zhì)量發(fā)展是各大房企提升競(jìng)爭(zhēng)力的必然趨勢(shì)。

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