房地產(chǎn)8月統(tǒng)計月報：樓市刮起“雙向調(diào)控”風，市場拐點或現(xiàn)

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控城市不斷擴容，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，居民觀望情緒漸濃。目前，住房問題仍是重要的民生問題，是居民關(guān)注的焦點之一。8月以來，房地產(chǎn)行業(yè)又有哪些新動向呢?

一、政策篇：中央定調(diào)“住有所居”，地方調(diào)控政策井噴

8月，從中央到地方，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)長效機制進一步全面落實，無疑利于樓市在短期內(nèi)降溫，長期進一步回歸理性。

中央層面，定調(diào)“住有所居”，加快解決住房困難問題。8月25日，國常會完善三孩生育政策配套措施，加強住房等支持政策;8月31日，國新辦強調(diào)建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制。

地方層面，調(diào)控政策出現(xiàn)井噴，核心特點是收緊。如廣州、東莞等多地均明確提出建立二手房交易指導(dǎo)價發(fā)布機制;惠州、金華等多地強調(diào)優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，限地價、限房價等;深圳嚴謹信貸資金買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史違建等。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，年內(nèi)全國累計房地產(chǎn)調(diào)控突破400次，刷新歷史記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在房價全面上漲的影響下，已經(jīng)有廣州、合肥、等13個城市被住建部不同程度約談督導(dǎo)，預(yù)計下半年房地產(chǎn)調(diào)控從嚴趨勢不變。

二、樓市篇：銷售增速溫和回落，多地雙向調(diào)控穩(wěn)房價

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年前8月，商品房銷售額和銷售面積分別約11.9萬億元(人民幣，下同)和11.42億平方米，同比增長22.8%和15.9%;比2019年同期增長24.8%和12.1%，兩年平均增長11.7%和5.9%。

但增速方面，今年前8個月，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速已從今年1-2月的高位連續(xù)六個月回落，其較前7月分別收窄5.6個百分點和7.9個百分點。

圖表來源：國家統(tǒng)計局

單月來看，盡管8月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，但仍屬于高景氣下的溫和回落。商品房銷售額和銷售面積分別為1.26萬億元和1.26億平方米，環(huán)比分別下降6.67%和3.08%。

就地區(qū)而言，前8個月，全國房地產(chǎn)市場銷售額和銷售面積最大頭的均是東部地區(qū)，分別為6.91萬億元和4.8億平方米，同比增長27.7%和18.1%。

再看房價變動情況，8月我國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢。

以一線城市為例，8月新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，但漲幅分別比上月回落0.1和0.2個百分點。同比來看，8月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個百分點。

除此之外，隨著調(diào)控政策發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，8月新房、二手房上漲城市數(shù)量均降至年內(nèi)最低水平。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為46個，7月有51個;二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量僅27個，7月有41個。

整體來看，8月各類城市的房價都不同程度出現(xiàn)回落，有的城市房價甚至止?jié)q轉(zhuǎn)跌。

資本邦認為，接下來短期內(nèi)，房地產(chǎn)熱度會保持低溫態(tài)勢，“金九銀十”的熱度與7-8月相比，或有所回溫，但大概率低于市場預(yù)期，主要原因就在于限購、限售使得居民減少購房資格，限貸促使銀行不接單等城市增多，遏制投資投機性需求等。

值得一提的是，目前，房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)雙向調(diào)控，防止上漲和防止下調(diào)并存。

從上個月開始，全國多座城市發(fā)布“限跌令”。例如，樓市成交持續(xù)低迷并隱現(xiàn)價格戰(zhàn)的江陰，成為了2021年以來長三角區(qū)域首個發(fā)布“限跌令”的城市。

如昆明、沈陽、岳陽、株洲等城市先后發(fā)布或者約談了針對開發(fā)商降價的政策與會議，目的就是打擊惡意降價行為維護市場穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不穩(wěn)定，也會影響金融系統(tǒng)。最近全國多個城市新房的‘限跌令’，背后其實進一步說明了‘穩(wěn)定’是樓市最確定的關(guān)鍵詞?！?/p>

三、房企篇：單月銷售普遍下滑，市場景氣度再探底

全國來看，今年8月房企整體銷售增速同比下滑，未來或?qū)⑦M一步加劇房企間的分化。

個企層面，資本邦選取2021年前8月銷售額TOP50上市房企為樣本，從中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企8月單月以及前8月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。

8月單月，各梯隊單月銷售增速普遍下降，其中有3家房企同比降幅超3成，僅個別房企實現(xiàn)了銷售同比增長，分別是保利地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)。

具體而言，保利地產(chǎn)的單月銷售額達468.73億元，同比增6.76%，單月銷售額排名第一;越秀地產(chǎn)銷售額達126.69億元，同比增速65%，銷售增速第一，銷售額排名十三。

再看單月房企銷售面積，20家典型房企中有16家房企的單月銷售面積出現(xiàn)同比下降。

值得注意的是，龍頭房企萬科企業(yè)單月銷售面積增速下滑幅度最大的，同比下降48.12%。

雖然單月表現(xiàn)疲弱，但受疫情影響，去年整體銷售額基數(shù)較低，因此，今年前8月房企的累計銷售成績多數(shù)依然呈現(xiàn)同比增長的態(tài)勢，只是增速明顯放緩。

從前8月來看，佳兆業(yè)集團均奪得銷售額累計增速和銷售面積累計增速的頭籌，分別同比增加49.01%和51.26%。

最后，從年度銷售目標完成情況上看，統(tǒng)計的房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。前8月，目標完成率超過2/3的房企僅三家，分別是金地集團、正榮地產(chǎn)和首開股份，僅占統(tǒng)計樣本的六分之一。其目標完成率分別為74.1%、70.54%和70.89%-77.33%。

談及未來對的市場預(yù)判，業(yè)內(nèi)給出的一致觀點是房地產(chǎn)市場增速仍將有所回落。

58安居客房產(chǎn)研究院報告指出，預(yù)計截止今年年底，市場退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現(xiàn)，“金九銀十”成色將大打折扣。

四、投資篇：房企開發(fā)投資力度持續(xù)走弱，拿地熱情驟減

隨著“三條紅線”等金融監(jiān)管的不斷加強，8月份，房企對資金的使用更為謹慎，與此同時，市場土地供應(yīng)逐漸減少，房企投資力度進一步減弱。

國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.81萬億元，同比增長10.9%;比2019年1—8月份同比增長15.9%，兩年平均增長7.7%。

圖表來源：國家統(tǒng)計局

從增速來看，盡管維持正增長，但1—8月份地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續(xù)6個月收窄，累計增速與前7個月相比，再次放緩1.8個百分點。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，信貸持續(xù)收緊，新開工面積同比持續(xù)下滑對開發(fā)投資起到向下的拉動作用，8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額已回落至去年同期水平。

在拿地方面，2021年1-8月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約1.89萬億元，同比下降10.8%，門檻值為44億元，同比下降10億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，萬科、碧桂園和保利發(fā)展分別以1121億元、1047億元和912億元的總拿地金額位列排行榜前三名;拿地面積領(lǐng)跑的依舊是碧桂園、萬科、保利發(fā)展，拿地面積分別為2559萬㎡、1382萬㎡和1248萬㎡。

圖表來源：中指研究院

值得注意的是，單月來看，全國房地產(chǎn)市場拿地熱情驟減。

以部分頭部房企為例，8月的拿地熱情跌落到了冰點。相比于萬科6 月拿地253億元，7月拿地144億元，萬科8月單月拿地減少至14億元;保利地產(chǎn)在8月單月幾乎沒有拿地，金額僅4億元，較上個月拿地122億元環(huán)比下降96.72%。

資本邦認為，房企拿地金額環(huán)比下降的主要原因在于：受多個城市第二批集中供地延期的影響，土地供應(yīng)量有所下降，房企養(yǎng)精蓄銳迎接9月第二批次供地，以至于8月開發(fā)商拿地也更趨于理性。

另外，由于“買地金額不得超年度銷售額40%”的政策限制，對房企的資金監(jiān)管更加嚴格，進一步約束了房企的投資行為。

在地域分布上，一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積占比均上升。

中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，從城市等級分布來看，前8月，50家房企在一線及三、四線城市投資面積占比均上漲。

從城市群分布來看，房企投資更加聚焦核心城市群。50家代表房企今年前8月在五大核心城市群拿地面積占比達67.6%，同比增長10.3個百分點，其中，長三角拿地面積占比達34.5%，同比增長8.4個百分點。

圖表來源：中指研究院

五、融資篇：融資端收緊或催化房企分化

房企債券融資方面，今年前8月融資規(guī)模累計增速較前7月加速下滑。

貝殼研究院統(tǒng)計，前8月房企發(fā)債累計約6999億元(人民幣，下同)，同比下降21%，金額規(guī)模減少1817億元。

融資結(jié)構(gòu)上看，境內(nèi)1-8月累計發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進一步擴大;境外方面，今年1-8月累計發(fā)債約2095億元，同比下降約37%。

8月單月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

值得注意的是，融資規(guī)模增速下滑的同時，房企償債壓力進一步加大。

貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年8月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1196億元，環(huán)比增加3.3%，同比增加21.2%，房企到期債務(wù)凈額625億，新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模的二分之一。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持12個月。

與此同時，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的升級，加速了部分房企暴露自身債務(wù)缺陷，頻現(xiàn)違約事件。8月地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆，違約類型主要是未按時兌付本息。

不過，8月份也有多家房企積極回購前期債券，包括世茂集團、陽光城、花樣年控股等，此舉不僅改善自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，一定程度上也提振了市場信心。

地產(chǎn)股市場，同樣有包括萬科企業(yè)、金科股份、中國奧園等多家企業(yè)表示會適時選擇回購股份，這對地產(chǎn)投資信心回升起到積極作用，也將對沖部分負面影響。

個企方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的前8個月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為4803.1億元，與前7月相比，累計發(fā)債規(guī)模的前三名未變，分別是萬科、首開股份、遠洋集團，分別發(fā)債281億元、251億元和194億元。單月看，排名前50家房企于8月份的融資總規(guī)模增長了262.1億元。

個企來看，克而瑞統(tǒng)計顯示，8月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)比上月大幅減少17家。

8月發(fā)債量TOP5分別是首開股份、金地集團、龍湖集團、雅居樂集團和中國海外發(fā)展。其中，首開股份發(fā)行一筆34.20億元的公司債，年限5年，融資利率3.45%。

從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，中海發(fā)行的公司債利率達到2.75%，融資優(yōu)勢持續(xù)擴大，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達到12%。

至于發(fā)債目的，翻看募集說明書，借新還舊仍是主流。

從房企角度看，不斷收緊的行業(yè)融資端又或進一步催化企業(yè)間的分化。具備較強的資金能力或者運營能力的房企更能在逆勢超車，對于抵御“風寒”能力較弱的中小房企，謀求轉(zhuǎn)型或?qū)⒊蔀槠浒l(fā)展的新動力。

結(jié)尾

8月，房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)性地再升級，土地降溫的副作用顯現(xiàn)：需求端量價齊跌，銷售下滑超預(yù)期。

此外，開發(fā)商投資趨勢性回落，拿地熱情跌落至冰點，融資環(huán)境收緊的同時，房企償債壓力進一步加大。從房價及房企表現(xiàn)來看，樓市拐點或現(xiàn)。

展望未來，四季度至明年的市場趨勢很大程度上取決于政策有效調(diào)節(jié)時點及力度，從目前看，為了維護市場穩(wěn)定，各地繼續(xù)大力度加碼的可能性或有所降低。

同時，結(jié)合市場需求，提高經(jīng)營效能，解決利潤的負增長，踐行高質(zhì)量發(fā)展是各大房企提升競爭力的必然趨勢。

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