貝殼2022年報(bào)：營(yíng)收607億元，提質(zhì)增效穿越市場(chǎng)寒冬

3月16日消息，北京時(shí)間3月16日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼(NYSE:BEKE；HKEX:2423)發(fā)布2022年第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼全年成交額(GTV)為2.61萬(wàn)億元(人民幣，下同)，營(yíng)業(yè)收入為607億元，全年GAAP口徑凈虧損13.97億元。四季度，貝殼凈收入為167億元，超出業(yè)績(jī)指引上限和市場(chǎng)的一致預(yù)期，GAAP口徑凈利潤(rùn)為3.72億元。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優(yōu)于市場(chǎng)水平。貝殼新房GTV全年同比下降42%，和市場(chǎng)基本持平，四季度同比下降26%，優(yōu)于市場(chǎng)水平?？杀瓤趶较?，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同額69億元，逆市同比提升31%。貝殼租房業(yè)務(wù)全年在管規(guī)模上突破了12萬(wàn)間。平臺(tái)模式的能力價(jià)值和延展性得到進(jìn)一步驗(yàn)證。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官彭永東表示：“2021年中開(kāi)始市場(chǎng)持續(xù)下行，但我們相信消費(fèi)者對(duì)美好居住的向往不會(huì)發(fā)生變化、市場(chǎng)回歸中樞有其必然，也看到了后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。所以我們的心很穩(wěn)，并在內(nèi)部快速進(jìn)行了一系列調(diào)整，應(yīng)對(duì)短期波動(dòng)，備戰(zhàn)市場(chǎng)復(fù)蘇。面對(duì)現(xiàn)在正在回暖的市場(chǎng)，我們會(huì)踐行中性的市場(chǎng)觀，做追漲的反作用力。劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)是對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期的傷害，我們希望市場(chǎng)良性、有序地回暖?！?/p>

貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤表示：“面對(duì)2022年的艱難市場(chǎng)，我們堅(jiān)決向一線靠攏，更聚焦業(yè)務(wù)本質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管控、和效率的提升，最大化平臺(tái)的價(jià)值以更好地吸引并留存優(yōu)質(zhì)服務(wù)者，這使我們實(shí)現(xiàn)收入跌幅遠(yuǎn)小于市場(chǎng)調(diào)整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP凈利潤(rùn)逆市同比增長(zhǎng)，在盈利能力和現(xiàn)金流層面有效地抵御了外部沖擊。2023年，公司“一體兩翼”業(yè)務(wù)將繼續(xù)多元化推進(jìn)，對(duì)于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、資源合理分配和盈利能力都提出了更高的要求。我們將繼續(xù)回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，在2022年已經(jīng)優(yōu)化到位的成本和費(fèi)用基礎(chǔ)上，打翻身仗，掙效益錢，支持業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)和服務(wù)品質(zhì)的提升；同時(shí)我們也會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，平衡效率、回款和規(guī)模增長(zhǎng)的關(guān)系，在應(yīng)收賬款安全的情況下，促進(jìn)與上下游的合作?！?/p>

從“規(guī)模增長(zhǎng)”步入“有質(zhì)量增長(zhǎng)”，留存優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能穿越市場(chǎng)寒冬

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)二手市場(chǎng)交易額同比下跌31%，四季度同比下降約3%?？藸柸鸢?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降42%，四季度同比下降30%。盡管2022年行業(yè)充滿了困難和挑戰(zhàn)，但一系列廣泛深入的調(diào)控措施和長(zhǎng)效機(jī)制的夯實(shí)有效保障和促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。貝殼也抓住這一倒逼自我迭代進(jìn)化的契機(jī)，從“規(guī)模增長(zhǎng)”步入“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的階段。

2022年，貝殼通過(guò)一系列管理運(yùn)營(yíng)舉措，發(fā)揮平臺(tái)和ACN網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的價(jià)值，幫助平臺(tái)上的門店降低風(fēng)險(xiǎn)、提升效率，保護(hù)和穩(wěn)定了行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能供給。貝殼持續(xù)推進(jìn)大店策略，有效提升了社區(qū)的房客源覆蓋能力、多元化業(yè)務(wù)疊加能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。貝殼全年幫助平臺(tái)3,000多個(gè)門店進(jìn)行重組，并持續(xù)推進(jìn)店?yáng)|的職業(yè)化。截至2022年年底，累計(jì)超過(guò)6,900位店?yáng)|完成在貝殼花橋?qū)W堂的職業(yè)化學(xué)習(xí)。同時(shí)，貝殼搭建門店和經(jīng)紀(jì)人分級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施，建立店、人能力標(biāo)準(zhǔn)，提升平臺(tái)和店?yáng)|對(duì)門店和經(jīng)紀(jì)人的管理運(yùn)營(yíng)能力，更好地建立經(jīng)紀(jì)人的人才梯隊(duì)。

同時(shí)，貝殼推進(jìn)二手和新房業(yè)務(wù)生態(tài)治理，堅(jiān)決打擊破壞生態(tài)的行為。貝殼搭建C端、B端、平臺(tái)員工全面監(jiān)察的機(jī)制，激勵(lì)各方對(duì)違規(guī)行為監(jiān)督舉報(bào)。同時(shí)貝殼和開(kāi)發(fā)商共同承諾新房銷售無(wú)客戶泄露和截客、洗客等行為，客戶聯(lián)系方式在報(bào)備和帶看過(guò)程中隱藏，經(jīng)紀(jì)人作業(yè)的安全感也得到了極大提升。?

得益于在2022年全年的一系列努力，貝殼平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人和門店結(jié)構(gòu)、效率都獲得了持續(xù)改善。四季度，貝殼除北京上海以外（以下簡(jiǎn)稱“非北上”）的城市A類優(yōu)質(zhì)門店占比同比增長(zhǎng)5.5個(gè)百分點(diǎn)，德佑和貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經(jīng)紀(jì)人流失率降至僅3.1%。

二手房交易方面，貝殼重構(gòu)了平臺(tái)二手商機(jī)的分配機(jī)制，新的商機(jī)分配基于門店業(yè)績(jī)積分，經(jīng)紀(jì)人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%，經(jīng)紀(jì)人作業(yè)更聚焦，為了獲取商機(jī)做的無(wú)效動(dòng)作大幅減少，客戶也獲得了更專業(yè)的服務(wù)。

新房交易方面，貝殼強(qiáng)化以風(fēng)控、安全、效益為核心的策略，堅(jiān)持不以犧牲經(jīng)紀(jì)人和消費(fèi)者利益去換取增長(zhǎng)。比如，持續(xù)迭代開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系來(lái)前置管理業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；快傭占比在四季度達(dá)到44%，比例較年初翻倍，經(jīng)紀(jì)人回款安全得到保障?？靷蝽?xiàng)目平均去化套數(shù)較非快傭項(xiàng)目高35%，開(kāi)發(fā)商也獲得了更好的銷售去化。國(guó)有房企占比持續(xù)提升，其銷售占比提升至四季度的45%。

一系列深化運(yùn)營(yíng)、降本增效的舉措的落地，也使貝殼獲得了平臺(tái)模式下更穩(wěn)定的盈利能力。其中2022年存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升了2.8個(gè)百分點(diǎn)；新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升了4.4個(gè)百分點(diǎn)。新房壞賬實(shí)現(xiàn)全年沖回，四季度回款天數(shù)降至上市以來(lái)新低，財(cái)務(wù)健康度有效提升。

一二賽道聯(lián)動(dòng)夯實(shí)居住消費(fèi)服務(wù)品質(zhì)，“中性市場(chǎng)觀”助力用戶“住”得更好

今年以來(lái)，在各類利好政策的促進(jìn)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復(fù)蘇。數(shù)字化服務(wù)、裝修、租房等也為下一階段居住消費(fèi)的釋放提供了新發(fā)力點(diǎn)。作為居住消費(fèi)領(lǐng)域的平臺(tái)企業(yè)，貝殼也在不斷探索，依托自身能力和稟賦，和行業(yè)伙伴一起為剛性和改善性住房消費(fèi)需求提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“有房住”和“住得好”，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。

過(guò)去一年，貝殼在一二賽道的組織結(jié)構(gòu)、作業(yè)流程、績(jī)效激勵(lì)上進(jìn)行了充分融合，也通過(guò)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)，幫助經(jīng)紀(jì)人獲得裝修的知識(shí)能力，提升獲客和轉(zhuǎn)化。貝殼一賽道（二手和新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)）更全面的專業(yè)服務(wù)能力幫助消費(fèi)者更好地安家，同時(shí)也有效帶動(dòng)了家裝家居業(yè)務(wù)和貝殼租房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。貝殼平臺(tái)向新居住領(lǐng)域更廣泛的行業(yè)延展的能力得到了初步驗(yàn)證。

基于對(duì)低頻、復(fù)雜流程、重決策、重線下行業(yè)的數(shù)字化改造經(jīng)驗(yàn)，貝殼也在努力重構(gòu)整裝行業(yè)。通過(guò)對(duì)行業(yè)的數(shù)據(jù)化、線上化改造，努力讓施工工藝工法標(biāo)準(zhǔn)化，并重構(gòu)硬裝施工交付流程、定制家具交付流程，重構(gòu)基于品質(zhì)服務(wù)的服務(wù)者管理和激勵(lì)機(jī)制、派單機(jī)制等環(huán)節(jié)流程，建立科學(xué)管理能力。過(guò)去一年，貝殼迭代了Home SaaS 2.0系統(tǒng)，融合了圣都的內(nèi)控管理以及被窩的精細(xì)化管理能力，可以實(shí)現(xiàn)整裝/新零售全作業(yè)流程線上化，BIM全流程一體化設(shè)計(jì)，支持施工交付上對(duì)工期、質(zhì)量、材料、品質(zhì)的強(qiáng)管理。

去年第四季度，供需兩端的房地產(chǎn)支持性政策進(jìn)一步鋪開(kāi)。今年以來(lái)房?jī)r(jià)止跌，市場(chǎng)情緒改善。貝殼將繼續(xù)堅(jiān)定落實(shí)企業(yè)責(zé)任，保持務(wù)實(shí)、理性，始終秉持中性市場(chǎng)觀，積極擁護(hù)和堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位。?

“展望2023年，面對(duì)近期市場(chǎng)的復(fù)蘇信號(hào)，基于中性的市場(chǎng)觀，我們一賽道策略會(huì)比較連貫，在降本增效和管控風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)深化運(yùn)營(yíng)，改善生態(tài)，抓住高質(zhì)量增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。23年我們將會(huì)在長(zhǎng)期的能力上做一些事，這些都需要更加堅(jiān)定和持續(xù)的投入，例如生態(tài)治理、整裝的產(chǎn)品和交付、對(duì)經(jīng)紀(jì)人日積跬步地提效，去尋找和填補(bǔ)消費(fèi)者、服務(wù)者需求和我們能力之間的差，踐行社會(huì)責(zé)任，做社會(huì)、人民心中的好公司”，彭永東表示。

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