低利率時(shí)代走向終結(jié)？利率上行將把美國樓市置于死地

文|鳳凰網(wǎng)

11月29日訊，對(duì)于那些在過去七年里一直忍受著低利率的儲(chǔ)戶們而言，(美國)國債收益率上行無疑是讓投資者喜聞樂見的，然而對(duì)于那些因低利率政策而享受廉價(jià)貸款的絕大多數(shù)美國人而言，國債收益率上行卻難以讓他們感到高興。確實(shí)是這樣，正是因?yàn)檫@些低利率，那些年薪僅有4萬美元的美國人可以購買一輛價(jià)值達(dá)6.5萬美元的豪車，因?yàn)樗麄冎恍枰谶@為期七年的車貸中按時(shí)償還較低的月供即可。

但如今，這一低利率時(shí)代似乎將走向終結(jié)。

隨著美國利率政策額逐步回歸常態(tài)，汽車OEM廠商(原始設(shè)備制造商)絕非是唯一受到影響的領(lǐng)域。正如《華爾街日?qǐng)?bào)》在文章中指出的那樣，根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association，MBA)的預(yù)測，在2017年，美國抵押貸款再融資的規(guī)?？赡軙?huì)下降46%，由于許多美國人都是通過抵押貸款再融資變現(xiàn)，來為其日均支出買單，幾乎每個(gè)企業(yè)都通過抵押貸款再融資的方式向消費(fèi)者推銷出售產(chǎn)品，而這占據(jù)了美國經(jīng)濟(jì)三分之二的規(guī)模。考慮到這點(diǎn)，利率回歸常態(tài)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)帶來的影響十分讓人感到擔(dān)憂。

據(jù)報(bào)道，利率的快速反彈讓許多房屋所有者都開始停止對(duì)其抵押貸款進(jìn)行再融資。MBA在本周三對(duì)外發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，在截止今年11月18日當(dāng)周，申請(qǐng)抵押貸款再融資的人數(shù)較前一周下降，連續(xù)七周處于下降態(tài)勢，這也是自美國大選日以來申請(qǐng)抵押貸款再融資的人數(shù)連續(xù)第二周下降。據(jù)MBA預(yù)測，在2017年，美國抵押貸款再融資的規(guī)模將下降46%至4840億美元，這無疑會(huì)讓美國民眾通過降低月供成本來釋放現(xiàn)金的能力受到影響。抵押貸款再融資規(guī)模的下降還會(huì)影響銀行消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的增長。

為了降低對(duì)該業(yè)務(wù)帶來的負(fù)面影響，銀行已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向那些風(fēng)險(xiǎn)更高的可調(diào)整利率貸款，或者允許借款人進(jìn)一步從其房屋中撤資。全美貸款規(guī)模排名第十的抵押貸款商LoanDepot的首席營收官戴維-諾瑞思(Dave Norris)表示：“抵押貸款利率的上升已經(jīng)讓消費(fèi)者們感到震驚，我也沒有料會(huì)出現(xiàn)這種情況。”

據(jù)悉，本月利率的上行已經(jīng)讓很多有抵押貸款再融資的借款人打消了念頭。追蹤美國抵押貸款支持證券的瓦爾特-施米特(Walter Schmidt)表示，在今年美國總統(tǒng)大選之前，有70%的30年期標(biāo)準(zhǔn)類按揭貸款借款人至少可以獲得其儲(chǔ)蓄額0.5個(gè)百分點(diǎn)的再融資利率，如今，這一比例已經(jīng)降為35%。

在最近數(shù)周，由于人們?yōu)榱随i定利率，抵押貸款申請(qǐng)人數(shù)出現(xiàn)攀升，但盡管如此，MBA仍預(yù)計(jì)利率上升會(huì)對(duì)新增抵押貸款申請(qǐng)帶來不利影響，新增抵押貸款申請(qǐng)人數(shù)可能會(huì)在2017年下降16%。當(dāng)然，判斷美國人判斷是否有購買力的標(biāo)準(zhǔn)很多，主要是看能否償付月供，因此在未來數(shù)月，或者數(shù)個(gè)季度，利率上升可能會(huì)使房價(jià)承壓。

利率上行對(duì)購房的影響可能并不是那么顯而易見，但部分買家已經(jīng)開始在利率進(jìn)一步上升之前采取措施鎖定利率。MBA的數(shù)據(jù)顯示，在截止今年11月18日當(dāng)周，申請(qǐng)抵押貸款購房的人數(shù)較前一周增長了13%，較一年前增長了11%。然而，最終，利率上行會(huì)讓民眾對(duì)房屋的購買力下降，從而導(dǎo)致房屋銷量增速、房價(jià)增速以及抵押貸款活動(dòng)放緩。不少分析師認(rèn)為，在2017年，美國許多城市的房地產(chǎn)市場的房屋價(jià)值都會(huì)出現(xiàn)下滑。

上周，美國MBA將其對(duì)明年新增抵押貸款的規(guī)模預(yù)測下調(diào)了3%至1.58萬億美元，這意味著這比今年以來新增近1.9萬億美元抵押貸款減少了16%，再融資下滑是主要原因。與此同時(shí)，MBA指出，隨著再融資規(guī)模的萎縮，可調(diào)整利率的抵押貸款規(guī)模在最近數(shù)周出現(xiàn)攀升，因?yàn)?，盡管利率上升，但貸款人/買家為了能夠維持現(xiàn)有月供支出仍打算利用現(xiàn)有的購房合約。“未來一周，再融資規(guī)模還會(huì)進(jìn)一步下降，特別是聯(lián)邦住房管理局(FHA)貸款和美國退伍軍人事務(wù)部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)貸款。無論是與上周還是去年相比，房屋購買規(guī)模都出現(xiàn)大幅攀升，這主要是因?yàn)榻杩钊藢で螳@得規(guī)模更大的貸款，這使得住戶購房平均申請(qǐng)的貸款規(guī)模上升至31萬美元，創(chuàng)出1990年啟動(dòng)該項(xiàng)調(diào)查以來的最高水平。”

數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款活動(dòng)中，再融資的占比從前一周的61.9%下滑至58.2%，而申請(qǐng)可調(diào)整利率抵押貸款的人數(shù)占比上升至5.2%。值得注意的是，房地產(chǎn)市場專家馬克-漢森(Mark Hanson)在計(jì)算究竟哪些購房者需要抵押貸款時(shí)指出了類似的結(jié)論。他表示：“對(duì)于最終的使用者以及需要抵押貸款的購房者而言，房屋的價(jià)值從未如此高昂過。近期利率的攀升讓美國房地產(chǎn)市場本以低廉的購買力更為脆弱。由于收入的增速趕不上房價(jià)的漲幅，如今，美國民眾購買一套平均價(jià)值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%。”

可見，利率的攀升已經(jīng)將“難以償付”推向極致，信貸規(guī)模已經(jīng)超出范圍。即便在價(jià)格區(qū)間的下限，這一利率水平都會(huì)讓房價(jià)的上漲不具可持續(xù)性，而這一區(qū)間往往比中高端區(qū)間還要穩(wěn)定的多。

馬克-漢森通過下圖顯示出美國第二次房地產(chǎn)泡沫將會(huì)在哪個(gè)城市出現(xiàn)。

Case-Shiller房價(jià)指數(shù)，第一代泡沫VS當(dāng)前的泡沫

總的來說，利率上升會(huì)最終抑制房地產(chǎn)市場的需求，這僅僅是“奧巴馬時(shí)代的復(fù)蘇”——至少會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的世代，來對(duì)美國歷史上將出現(xiàn)的史無前例的金融資產(chǎn)泡沫收拾殘局。

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