全球樓市泡沫蔓延，其中加拿大的泡沫無(wú)限大

文| 李園

11月30日訊，在經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)最新公布的經(jīng)濟(jì)展望中，其對(duì)全球經(jīng)濟(jì)整體看好，預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從今年的2.9%將加速升高到2017年的3.3%，2018年將達(dá)到3.6%，但是唯獨(dú)對(duì)加拿大經(jīng)濟(jì)感到擔(dān)憂。

對(duì)于加拿大來(lái)說(shuō)，盡管實(shí)施了“2016年聯(lián)邦預(yù)算適度擴(kuò)張性政策”，加拿大經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，但是經(jīng)合組織仍然警告稱：“房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資和家庭債務(wù)都非常高，全是影響該國(guó)金融穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。”

下圖顯示溫哥華和多倫多的房?jī)r(jià)指數(shù)，僅這兩個(gè)城市就占全加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的三分之一，與加拿大其他地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)明顯不同，在近兩年出現(xiàn)飛速增長(zhǎng)。但是在紅色線條頂端出現(xiàn)鉤狀線：這一微弱的跡象表明溫哥華房?jī)r(jià)可能將出現(xiàn)拐點(diǎn)：

因此該組織警告稱，當(dāng)前加拿大正在經(jīng)歷無(wú)序的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，尤其是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的多倫多和溫哥華來(lái)而言，該現(xiàn)象將會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

該組織提出的加拿大“房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序調(diào)整”將減少在該國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色的房地產(chǎn)投資。于是出現(xiàn)相反的“財(cái)富效應(yīng)”，私人消費(fèi)將受沖擊，最終銀行將承受極大風(fēng)險(xiǎn)，甚至“可能威脅金融穩(wěn)定”。

利率水平過(guò)低，這為已經(jīng)過(guò)熱的溫哥華和多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)煽風(fēng)點(diǎn)火，使越來(lái)越多的加拿大家庭承擔(dān)過(guò)多債務(wù)，而償還這些債務(wù)可能已經(jīng)超過(guò)了他們自身的能力。這兩種效應(yīng)都極大地影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

同樣由于低利率，加拿大家庭的負(fù)債占可支配收入的比例“從已經(jīng)很高的水平上繼續(xù)攀升”：

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，在經(jīng)合組織的眾多成員國(guó)中，只有六個(gè)國(guó)家的債務(wù)與可支配收入比率比加拿大高：愛爾蘭，瑞典，澳大利亞，挪威，荷蘭和丹麥(最后兩個(gè)國(guó)家的比率超過(guò)250%)。但是人家都實(shí)施了大規(guī)模的政府資助，并且有意煽動(dòng)房地產(chǎn)泡沫。我們總是批判的美國(guó)債務(wù)指標(biāo)僅是100%，這比加拿大2000年時(shí)的債務(wù)水平還要低!

報(bào)告中稱，“貸款利率過(guò)低使家庭信貸飆升，并且資產(chǎn)價(jià)格上漲，特別是對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)。”

在報(bào)告中所說(shuō)的“金融穩(wěn)定性”方面，報(bào)告充分考慮了銀行規(guī)模占GDP的比例，非銀行規(guī)模占GDP的比例，住房貸款占總銀行貸款的比例，流動(dòng)資產(chǎn)占短期負(fù)債的比例。

經(jīng)合組織經(jīng)濟(jì)部國(guó)家研究處處長(zhǎng)Peter Jarrett在另一份報(bào)告中對(duì)加拿大房地產(chǎn)泡沫、家庭負(fù)債以及系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)特別說(shuō)明：

加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)各地表現(xiàn)非常不同。在大多數(shù)較小的城市，房地產(chǎn)價(jià)格相當(dāng)穩(wěn)定，并且符合基本面(收入和租金)，但是大城市就不一樣了，加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)監(jiān)測(cè)的15個(gè)大城市普查顯示，有10個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格過(guò)高的跡象，7個(gè)城市已經(jīng)過(guò)度開發(fā)房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致過(guò)剩。因此該組織尤其警告該國(guó)的“無(wú)序”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整政策。

多倫多和溫哥華的房?jī)r(jià)占全加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的三分之一，同時(shí)家庭債務(wù)居高(在2015年底全國(guó)可支配收入的167.6%，接近經(jīng)合組織的上限)，這些都顯示該國(guó)金融極度脆弱。

由于失業(yè)率大幅上升的沖擊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇下跌，將削弱家庭償還債務(wù)的能力，導(dǎo)致抵押貸款違約率升高，可能危及金融穩(wěn)定。

推動(dòng)溫哥華和多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的另一個(gè)因素是外國(guó)買家大量購(gòu)買。不過(guò)，這些購(gòu)買數(shù)據(jù)資料目前有限，加拿大聯(lián)邦政府已經(jīng)為加拿大統(tǒng)計(jì)局撥款開始收集這些數(shù)據(jù)。

不列顛哥倫比亞省已經(jīng)出臺(tái)想相關(guān)措施，解決由于外國(guó)買家大量購(gòu)買導(dǎo)致的價(jià)格飆漲。

除了上述風(fēng)險(xiǎn)之外，與房地產(chǎn)泡沫總息息相關(guān)的另一個(gè)經(jīng)典風(fēng)險(xiǎn)是：房產(chǎn)建筑過(guò)多，以及過(guò)多房產(chǎn)建筑對(duì)經(jīng)濟(jì)和銀行產(chǎn)生的作用：

加拿大房地產(chǎn)投資占加拿大GDP的份額目前是經(jīng)合組織成員國(guó)中最高的。房地產(chǎn)投資火熱一定程度上可以反映人口增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但加拿大出現(xiàn)的情況似乎不是基本的人口增長(zhǎng)所能解釋的。而且，如果房地產(chǎn)投資所占的比例越來(lái)越大，繁榮過(guò)后出現(xiàn)巨大下跌的可能性也就越來(lái)越大。

飆升的房?jī)r(jià)不僅可能造成經(jīng)濟(jì)大幅下跌，銀行也會(huì)在抵押貸款和建筑貸款飆升的時(shí)候面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的措施是“壓縮高房?jī)r(jià)市場(chǎng)中的中產(chǎn)階級(jí)貸款”。

不過(guò)“壓縮中產(chǎn)階級(jí)家庭貸款”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)可不是一件好事。

那經(jīng)合組織認(rèn)為是什么造成現(xiàn)在加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)、家庭負(fù)債和銀行貸款過(guò)于火熱?該組織認(rèn)為罪魁禍?zhǔn)资倾y行利率過(guò)低，但該組織為“當(dāng)局”建議的所有解決方案都集中于宏觀審慎調(diào)控措施，也就是加拿大現(xiàn)在已經(jīng)在實(shí)施的措施。

那么反過(guò)來(lái)說(shuō)提高利率可以解決這個(gè)問(wèn)題嗎?答案是要適度提高，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況。加拿大各大商業(yè)銀行在11月已經(jīng)開始逐漸上調(diào)銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。雖然銀行業(yè)目前的平均貸款利率仍然僅僅保持在2%到2.5%之間，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較低的水平。但是這釋放了一個(gè)信號(hào)，低利率并不是一直存在的。在長(zhǎng)期保持低利率之后，經(jīng)濟(jì)逐漸還是會(huì)調(diào)整回正常的水平。

加拿大金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI)主任Jeremy Rudin表示，鑒于目前的形勢(shì)，可能出現(xiàn)利率水平上升以及開始的房?jī)r(jià)

下滑將會(huì)對(duì)貸款人以及銀行帶來(lái)壓力。他說(shuō)，“如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)疲軟，而房?jī)r(jià)又出現(xiàn)回調(diào)，銀行和貸款方可能會(huì)出現(xiàn)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。很多人可能因?yàn)槭スぷ骰蚴琴J款增多而被迫違約。鑒于目前的風(fēng)險(xiǎn)水平，最必要的還是慎重審查發(fā)放貸款。”

Jeremy Rudin表示，“我們希望銀行未雨綢繆，在發(fā)放貸款方面更加謹(jǐn)慎，同時(shí)在自己的資金方面，也做好應(yīng)對(duì)沖擊的準(zhǔn)備。”

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