曲線救王石？深扒萬(wàn)科恒大深深房中的"關(guān)鍵先生"

（原標(biāo)題：曲線救王石？深扒萬(wàn)科、恒大、深深房三角戀里的“關(guān)鍵先生”）

2016年10月14日，深深房（000029.SZ）發(fā)布《重大資產(chǎn)重組公告》稱，擬通過(guò)發(fā)行代價(jià)股及/或支付現(xiàn)金向廣州凱隆置業(yè)購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。交易完成后，凱隆置業(yè)將取代深圳市投資控股成為深深房控股股東。

中國(guó)恒大（3333.HK）方面的公告披露了更多信息：雙方擬在未來(lái)7個(gè)月的排他期內(nèi)敲定交易細(xì)節(jié)；凱隆置業(yè)承諾2017-2019年銷售額分別不低于4500億、5000億和5500億元，凈利潤(rùn)分別不低于243億、308億和337億；恒大地產(chǎn)將引入約300億戰(zhàn)略投資。

在拆分旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入深深房的同時(shí)，恒大亦不斷增持萬(wàn)科。根據(jù)11月29日公告，恒大已累計(jì)購(gòu)買萬(wàn)科總股本的14.07%，總代價(jià)為362.73億。

萬(wàn)科、恒大、深深房構(gòu)成一個(gè)有趣的“鐵三角”，萬(wàn)科控制權(quán)被多方爭(zhēng)奪、恒大想在A股借殼，風(fēng)云際會(huì)，實(shí)力最弱的深深房成為“關(guān)鍵先生”。

“有形之手”隱現(xiàn)

深圳國(guó)資委覬覦萬(wàn)科控股權(quán)已久，擬通過(guò)深圳地鐵公司注入資產(chǎn)的方式成為萬(wàn)科第一大股東卻遭寶能、華潤(rùn)的反對(duì)。按當(dāng)時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，深圳地鐵重組萬(wàn)科的議案根本無(wú)法獲得臨時(shí)股東大會(huì)批準(zhǔn)。

恒大借深深房的交易對(duì)手“深投控”（持有深深房63.55%），非常可能替代深圳地鐵參與爭(zhēng)奪萬(wàn)科第一大股東地位。此番博弈中，持股比例已經(jīng)飆升至10%以上的恒大成為舉足輕重的角色。

對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，魚(yú)與熊掌不可兼得，盡管與深深房和萬(wàn)科同時(shí)發(fā)生關(guān)系，卻不可能通吃。更重要的是，深深房控股股東是深圳市國(guó)資委，其資產(chǎn)重組方案必須取得政府批準(zhǔn)。

這種局面下，“恒大替市政府出手收集萬(wàn)科籌碼，換取重組深深房的批準(zhǔn)”，這個(gè)“傳言”有相當(dāng)大的可能性。

分析誰(shuí)把萬(wàn)科股票賣給恒大也能給“恒大深圳市政府交易”之說(shuō)提供一些佐證。

散戶手里的籌碼已經(jīng)不多而且萬(wàn)科A近來(lái)走勢(shì)漲跌互現(xiàn)，說(shuō)明恒大并沒(méi)有一味地“掃貨”而是逢低吸納。事實(shí)上，恒大手里相當(dāng)一部分股票來(lái)自大宗交易，僅11月29日當(dāng)天就成交3筆共4.4億股。

誰(shuí)持有上億股萬(wàn)科、誰(shuí)在上億股地賣萬(wàn)科？

一心想控盤萬(wàn)科的央企華潤(rùn)不會(huì)賣，寶能系持股不到6個(gè)月不能賣，剩下持股過(guò)億又有可能出售的機(jī)構(gòu)只有安邦、萬(wàn)科管理層及證券基金公司了。他們都不是單純的財(cái)務(wù)投資人，愿意將籌碼交給恒大多半是“有形之手”協(xié)調(diào)的結(jié)果。

假如深投控得手，王石在萬(wàn)科的職業(yè)生涯或許會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。

長(zhǎng)不大的“嬰兒”

深深房曾是深圳國(guó)資委旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。30年過(guò)去了，卻發(fā)現(xiàn)它是一個(gè)長(zhǎng)不大的嬰兒，成為父母的“心病”。

深深房前身成立于深圳特區(qū)誕生的第二年——1980年。

當(dāng)年深圳市政府只給了45畝地，沒(méi)給一分錢。深深房拿這塊地作為出資與港商合作開(kāi)發(fā)外銷房，積累了少許原始資本，更重要的是學(xué)會(huì)了賣樓花、按揭這些在今天司空見(jiàn)慣的玩法。

其后，深深房把賺到的錢投入新樓盤的開(kāi)展，還涉及許多領(lǐng)域，如物業(yè)管理、施工安裝、餐飲、貿(mào)易、旅游酒店等等。

經(jīng)過(guò)12年的“滾動(dòng)發(fā)展”，到1992年7月31日，深深房?jī)糍Y產(chǎn)達(dá)到8.45億元。

1993年，深深房在深交所發(fā)行1.12億新股、募集資金4.26億元，成為A股最早上市的房地產(chǎn)公司之一。

多元化，辦“千貨公司”是當(dāng)時(shí)深圳企業(yè)普遍奉行的經(jīng)營(yíng)理念，什么賺錢干什么，萬(wàn)科也曾經(jīng)如此。而且，早年證券監(jiān)管當(dāng)局也不懂得應(yīng)當(dāng)過(guò)問(wèn)什么。

到了1993年，萬(wàn)科已經(jīng)脫離“戰(zhàn)略混沌期”，從多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，而深深房卻樂(lè)此不疲。1993財(cái)年，深深房區(qū)區(qū)9.62億營(yíng)收來(lái)自七、八項(xiàng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)、房屋租賃、建筑施工、物業(yè)管理、旅游酒店、飲食服務(wù)……

下表是深深房1993年報(bào)中披露的分行業(yè)收入情況。

不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨，貨比貨得扔。1993年深深房營(yíng)收相當(dāng)于萬(wàn)科的89%，2000年這個(gè)比例降至23%，2015年，深深房營(yíng)收僅為萬(wàn)科的1%。

深深房半死不活已經(jīng)一、二十年，如果是民營(yíng)企業(yè)早賣殼了。深圳市政府以深深房換取對(duì)萬(wàn)科的控制權(quán)確實(shí)劃算。#等的就是這一天#

深深房值錢的只有殼

“深耕”深圳30年，深深房營(yíng)收規(guī)模偏小，盈利能力弱。

1.營(yíng)收小而散

2015年，深深房21.6億營(yíng)收由三大主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成：房地產(chǎn)、工程施工、物業(yè)管理。

深圳是房地產(chǎn)公司的福地，諸多上市房企發(fā)祥于此。深深房大股東又是深圳市政府，混了30年才做到每年十幾億房地產(chǎn)銷售額。要知道今天的深圳隨便一個(gè)樓盤都能賣幾十億，深深房不知用什么方式把營(yíng)收“壓”到這么低！

已至而立之年的深深房還很“戀家”，2015年有99%的營(yíng)收來(lái)自深圳。

2.盈利能力弱

2015年，深深房21.6億營(yíng)收中只有14.5億來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其余來(lái)自工程施工、物業(yè)管理等“雜項(xiàng)”。

2015年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率為46%，凈利潤(rùn)率約為20%；工程施工、物業(yè)管理凈利潤(rùn)率幾乎為零。

深深房根本就是深圳市政府養(yǎng)的“殼”，值錢的也只有“殼”。

注：

深深房旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司主要有“深房龍崗”、“汕頭華林”、“汕頭華峰”等。

2015年，深房龍崗銷售結(jié)轉(zhuǎn)4.09億，占上市公司營(yíng)收的18.9%。

汕頭華林開(kāi)發(fā)金葉島、悅景東方等項(xiàng)目，結(jié)轉(zhuǎn)收入5420萬(wàn)，凈利潤(rùn)38.5萬(wàn)。房地產(chǎn)公司折騰一年，賺的錢只購(gòu)買個(gè)洗手間，真是絕大的諷刺。

汕頭華峰負(fù)責(zé)頭井仔灣項(xiàng)目，2015年沒(méi)有收入，凈虧損643萬(wàn)元。

工程施工業(yè)務(wù)營(yíng)收占總營(yíng)收的24%，毛利潤(rùn)率僅為5%，由子公司“圳通工程”負(fù)責(zé)。2015年，圳通工程營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別為5.2億和234萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率僅為0.45%。

物業(yè)管理約占營(yíng)收的6%，由子公司“深圳市物業(yè)”負(fù)責(zé)。2015年?duì)I業(yè)、凈利潤(rùn)分別為1.29億和164萬(wàn)，凈利潤(rùn)率2%。

幕后的“關(guān)鍵先生”——對(duì)標(biāo)淡馬錫的深投控

恒大、萬(wàn)科、深深房局中還有一位幕后的“關(guān)鍵先生”——深投控。

深圳投資控股成立于2004年10月，是隸屬于深圳市國(guó)資委的投資控股平臺(tái)。自成立以來(lái)，共完成22家一級(jí)企業(yè)、177家二級(jí)企業(yè)的改制，開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)著6個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

截至2015年底，深投控旗下全資/控股企業(yè)達(dá)67家、股參企業(yè)26家，分為金融服務(wù)、房地產(chǎn)、先進(jìn)制造、高端服務(wù)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等五個(gè)板塊。全系統(tǒng)企業(yè)總營(yíng)收、總利潤(rùn)分別為460億和206億，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)分別為3737億元、1435億元。

截至2015年底，深投控持有9家上市公司股票：

深物業(yè)（000011），持股數(shù)量37,974（萬(wàn)股），持股比例：63.72%；

深紡織（000045），持股數(shù)量23,406（萬(wàn)股），持股比例：46.21%；

深深寶（000019），持股數(shù)量4,817（萬(wàn)股），持股比例：14%；

深天地（000023），持股數(shù)量1,479（萬(wàn)股），持股比例：10.66%；

中國(guó)平安（601318），持股數(shù)量96,272（萬(wàn)股），持股比例：5.27%；

國(guó)信證券（002736），持股數(shù)量274,952(萬(wàn)股)，持股比例：33.53%；

國(guó)泰君安（601211），持股數(shù)量62,407（萬(wàn)股），持股比例：8.18%；

易圖資訊（834386），持股數(shù)量4,200（萬(wàn)股），持股比例：60%；

就在謀劃用深深房的殼換取恒大支持、爭(zhēng)取萬(wàn)科控制權(quán)的同時(shí)，深投控以18億對(duì)價(jià)受讓中新深圳公司所持天音控股（000829.SZ）1.32億股，占公司總股本的13.76%，成為第一大股東。這邊賣掉一殼，那邊又囤一殼。

玩轉(zhuǎn)深深房、天音控股，結(jié)盟恒大、覬覦萬(wàn)科的同時(shí)，深投控內(nèi)部學(xué)習(xí)的主題是“對(duì)標(biāo)淡馬錫，探索新突破”。

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