文|華爾街見聞
2月9日訊，房貸繼續(xù)收緊，多家媒體報道稱，北京、廣州和青島多地上調(diào)房貸優(yōu)惠利率。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，有北京房地產(chǎn)交易中介稱收到通知，北京市將于2月8日起執(zhí)行新的個人住房貸款業(yè)務(wù)要求。主要內(nèi)容為：
個人住房貸款利率優(yōu)惠不低于基準(zhǔn)利率九折;自2月8日起簽署網(wǎng)簽合同的第二套個人住房(含新建住房、二手住房、置換式住房)按揭貸款期限最長不超過25年。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道另一篇報道還提到，青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優(yōu)惠由85折上調(diào)至9折。某業(yè)內(nèi)人士表示，2017年總體的房貸優(yōu)惠力度較2016年將會進一步縮小。
據(jù)南方都市報， 目前包括郵儲銀行、興業(yè)銀行、廣州農(nóng)商行等多家銀行也將廣州地區(qū)的首套房優(yōu)惠利率從8.5折上調(diào)到了9折及以上。此外，工行已上調(diào)了佛山地區(qū)的房貸折扣至8.8折。
據(jù)南方都市報2月9日報道，對于銀行上調(diào)房貸利率的原因，此次參與調(diào)整折扣的某大型銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“這次調(diào)整主要原因是1月份新增貸款總額較大，增速過快，且主要投向個人消費貸、住房按揭貸款，因此收到監(jiān)管要求調(diào)整業(yè)務(wù)導(dǎo)向，接下來貸款將向經(jīng)營性貸款傾斜。”
中泰證券稱，“利率相對水平”提升背后反映了政策的收緊，表明諸如房貸利率打折幅度縮減，二套房優(yōu)惠不予支持、外地戶籍限購等一攬子調(diào)控政策的升級。
如2010年之前，個人住房貸款利率相對于一般利率水平大致是8折到7.5折;2010年10月之后，為抑制房價暴漲，房地產(chǎn)調(diào)控趨于嚴(yán)厲，房貸相對利率開始回升。
貨幣市場加息對房價有何影響?
早前，央行在1月末上調(diào)MLF中標(biāo)利率后，又在2月3日全線上調(diào)逆回購中標(biāo)利率10個基點，并同時上調(diào)了SLF利率，隔夜品種上調(diào)35個基點????。
海通姜超稱，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，而從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。
這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。
姜超進一步指出，16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>
但中泰證券發(fā)現(xiàn)，存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整對房價影響并不明顯：
盡管從2009年至今經(jīng)歷過提高利率或準(zhǔn)備金率的過程，也經(jīng)歷過降準(zhǔn)降息的過程，但房價并沒有因為加息而下跌，最多只是由于加息而導(dǎo)致漲幅趨緩。
換言之，影響房價的因素很多，如人口年齡結(jié)構(gòu)和人口流向變化、居民收入結(jié)構(gòu)、貨幣流通總量等，利率政策只是其中的一個因素，而且，貨幣政策一般是總量政策，未必針對房地產(chǎn)的，只有針對房地產(chǎn)的相對利率政策，才會對房價產(chǎn)生顯著影響。
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