SOHO中國租金達(dá)15億元 潘石屹賣樓“變卦”后再售

（原標(biāo)題：SOHO中國租金達(dá)15億元 潘石屹賣樓“變卦”后再售）

轉(zhuǎn)型自持后的第四年，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹松了口氣。

3月23日，SOHO中國發(fā)布年度業(yè)績(jī)報(bào)告稱，2016年公司營業(yè)額約15.77億元，同比上升58%；租金收入約15.11億元，同比上升44%，物業(yè)平均出租率達(dá)到96%；毛利潤(rùn)約12.42億元，毛利率達(dá)79%；凈利潤(rùn)約9.10億元，同比上升69%。

事實(shí)上，近幾年，潘石屹正在逐步退出上海辦公物業(yè)市場(chǎng)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，SOHO中國2014年出讓海倫廣場(chǎng)及靜安廣場(chǎng)，2015年出讓持有上海外灘地王項(xiàng)目的股權(quán)，2016年出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目。今年，潘石屹稱虹口SOHO的銷售正在進(jìn)行。

值得關(guān)注的是，潘石屹自曝出售虹口SOHO的“變卦”插曲，稱協(xié)議條款談好后，認(rèn)為在資產(chǎn)荒下，擁有中國境內(nèi)房子比中國境內(nèi)的人民幣好，不銷售了。不過，盡管如此，潘石屹還是決定再次銷售該項(xiàng)目。

租金收入達(dá)15億元

2012年8月份，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，由散售向自持運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，令業(yè)界嘩然。

潘石屹回憶稱：“當(dāng)時(shí)我接受完一個(gè)媒體采訪出來，我們的股票一個(gè)小時(shí)就跌了10%。”隨后，SOHO中國進(jìn)入轉(zhuǎn)型“陣痛期”。年報(bào)顯示，2013年，SOHO中國凈利潤(rùn)為73.88億元，同比下跌30%左右，營業(yè)額為146.21億元，同比下跌10%左右。

但經(jīng)過幾年轉(zhuǎn)型，2015年時(shí)，SOHO中國租金收入從2014年的4.25億元增至10.52億元，同比增長(zhǎng)148%。2016年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)租金收入約人民幣15.11億元，同比上漲44%。

據(jù)SOHO中國方面表示，轉(zhuǎn)型4年后，SOHO中國的物業(yè)出租年收入增長(zhǎng)到了當(dāng)年的10倍。一方面，租金收入在保持持續(xù)增長(zhǎng)；另一方面，成熟物業(yè)保持滿租，新項(xiàng)目完工后總可租面積的不斷增加。

SOHO中國方面稱，2016年末竣工的SOHO天山廣場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)出租，預(yù)計(jì)在一年后出租率將達(dá)到90%。目前公司仍有麗澤SOHO和古北SOHO兩個(gè)在建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2018年底完工時(shí)，SOHO中國持有物業(yè)的建筑面積將達(dá)到170萬平方米。

此外，潘石屹這幾年一直布局的SOHO3Q業(yè)務(wù)租金收入在增加。到2016年底，在租工位達(dá)16000個(gè)，平均出租率達(dá)到85%。據(jù)悉，其新簽合同價(jià)格比每個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格高出30%，租戶群涉及高速增長(zhǎng)的互聯(lián)網(wǎng)和高科技公司以及創(chuàng)業(yè)公司。

再賣上海物業(yè)

值得關(guān)注的是，盡管租金收入進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，但實(shí)際上據(jù)SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型的租金收入目標(biāo)還有差異，其背后不乏根據(jù)市場(chǎng)低買高賣出讓一些物業(yè)后，租金收入有所調(diào)整的原因。

事實(shí)上，近三年來，潘石屹在緊抓北京物業(yè)不放的同時(shí)，正在逐步退出上海辦公物業(yè)市場(chǎng)。

2014年，SOHO中國52.3億元出售了上海SOHO海倫廣場(chǎng)及靜安廣場(chǎng)；2015年3月份，潘石屹在SOHO中國2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，SOHO中國將拿出旗下個(gè)別項(xiàng)目，嘗試整體出售。同年9月份，潘石屹將當(dāng)年鬧上法庭的外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，回籠資金51億元；2016年7月份，SOHO中國公告宣布，將旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目整售給總部位于上海的國華人壽保險(xiǎn)股份有限公司，成交總額為32.97億元，折合單價(jià)達(dá)7.67萬元/平方米。

換言之，2014年至今，潘石屹幾乎一年賣掉一個(gè)上海項(xiàng)目。2017年，關(guān)于是否再啟銷售?潘石屹自曝道，虹口SOHO的銷售正在進(jìn)行。

潘石屹稱，“我們?cè)阡N售虹口SOHO的時(shí)候，（交易對(duì)象中）有一家很著名的大公司，所有的協(xié)議條款都談好了，簽合同的計(jì)劃都列好了，最后我們商量了一下，算了，不銷售了。對(duì)方很惱火，我就給他寫了一封信，說是我們的過錯(cuò)，因?yàn)槲覀冏冐粤?，所以給你們?cè)斐闪藫p失，可是這個(gè)房子我現(xiàn)在不能銷售了，我也非常坦誠地把我們的原因告訴他了。在資產(chǎn)荒的情況下，擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好。他們理解了就好”。

優(yōu)化境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)

值得關(guān)注的是，SOHO中國一向?qū)R率和融資成本比較敏感。嗅到人民幣貶值后，公司曾連夜開董事會(huì)，商討境外貸款的匯率風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)事宜。

為了避免外匯損失，SOHO中國去年更是一口氣還掉了100多億元債務(wù)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，2015年SOHO中國的凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共計(jì)90.12億元。當(dāng)時(shí)美元債務(wù)占比較高，讓SOHO中國承受著一定的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)SOHO中國財(cái)務(wù)總裁唐正茂透露，面對(duì)人民幣不斷貶值的趨勢(shì)，公司在2016年上半年提前償還了價(jià)值14億美元本金的境外貸款，使得公司目前外債只占到所有債務(wù)的7%，凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益總額的比率約為32%。

此外，在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也在用低成本資金置換高息債，截至2016年底，SOHO中國的債務(wù)融資成本下降至4.4%。

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