"悲觀"孫宏斌底氣在哪？ 8000萬土儲+698億現(xiàn)金

（原標題：“悲觀”孫宏斌的底氣在哪？ 8000萬土儲+698億現(xiàn)金）

在3月28日的融創(chuàng)中國(01918.HK)2016年業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌公開表達了其對地產(chǎn)行業(yè)的悲觀態(tài)度?！跋嘈胚@輪調(diào)控影響會特別深遠，因為政策越來越收緊，限價越來越嚴格，對下半年影響、對明年影響會特別大?！睂O宏斌表示。

盡管如此，在2016年實現(xiàn)合同銷售金額1506億元的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)中國還是將2017年的銷售目標確定為2100億元。

融創(chuàng)管理層表示，2016年，融創(chuàng)獲得大量價低質(zhì)優(yōu)的土地儲備，且均處于變現(xiàn)能力極強的一線、環(huán)一線和核心城市，這為公司未來的持續(xù)增長奠定堅實基礎(chǔ)，在2017年融創(chuàng)全年推向市場的可售資源高達4185億元，預(yù)計全年或?qū)⒊~完成銷售任務(wù)。

約8000萬平米土儲

當前的房地產(chǎn)行業(yè)，對于開發(fā)商而言，現(xiàn)金和土儲的地位恐怕難分伯仲。在優(yōu)質(zhì)資源日益稀缺的情況下，獲得了在這個市場長遠生存的門票。

在3月28日的發(fā)布會上，融創(chuàng)中國副總裁兼董事會秘書高曦透露了一組數(shù)據(jù)：融創(chuàng)總土地儲備7912萬平米，儲備貨源達1.2萬億元。——這也就不難理解，盡管對行業(yè)顯現(xiàn)悲觀態(tài)度，但融創(chuàng)仍調(diào)高2017年業(yè)績目標的原因所在。

據(jù)介紹，在總土地儲備中，2016年融創(chuàng)一共獲得5394萬平米土地儲備，主要拿地集中在下半年，占比達60%。

如果把時針撥回去年6月，會發(fā)現(xiàn)孫宏斌在當時的心態(tài)決絕，高調(diào)宣布融創(chuàng)在全國范圍內(nèi)暫停申請拿地。盡管在去年秋天開始，樓市啟動新一輪調(diào)控，但孫宏斌對土地市場的擔憂并未停止。

在3月28日的發(fā)布會上，孫宏斌介紹稱，融創(chuàng)從去年10月1日開始，就暫時停止在公開市場買地。對于這一做法的原因，孫宏斌解釋稱，買地的唯一邏輯就是將來房價還要暴漲?！暗凑宅F(xiàn)在政府限價措施，房價暴漲的邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買了貴的土地，就會虧錢?！睂O宏斌表示。

公開資料顯示，在暫停公開市場拿地后，去年下半年融創(chuàng)通過并購等方式動作頻頻。彼時，中國土地市場一派高燒，地王頻出，而通過并購融創(chuàng)成功避免了土地招拍掛市場的劇烈競爭，其中比較典型是在9月收購聯(lián)想控股旗下42個物業(yè)項目的權(quán)益。

“2016年獲得的土地中有68%通過并購獲得，時間分布主要集中在前三季度，從第四季度開始我們拿地速度、拿地的量已經(jīng)下來了，尤其是招拍掛。”融創(chuàng)中國副總裁兼董事會秘書高曦表示。

實際上，除了規(guī)模，融創(chuàng)土儲的質(zhì)量頗具看點，這些土地都處于一線、環(huán)一線及核心城市。除此之外，融創(chuàng)2016年年報顯示，7912萬平米的土地儲備總量中，竣工未售部分僅占6%，待建和在建部分占比高達94%，也就意味著有很強的銷售變現(xiàn)勢頭。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，融創(chuàng)拿地路線和高端精品的產(chǎn)品定位極具前景，按照現(xiàn)在的土儲規(guī)模、分布區(qū)域和可售資源規(guī)模，2100億元的銷售目標有點過于保守。

手握698億現(xiàn)金余額

從融創(chuàng)中國披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，在2016年加大全國布局、擴大規(guī)模的同時，依舊保持了優(yōu)良的運營水平。

財報數(shù)據(jù)顯示，2016年融創(chuàng)中國全年實現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元，同比增長54%，毛利48.5億元，同比增長70%；賬面毛利率13.7%，同比上漲1.3個百分點，若剔除物業(yè)減值撥備影響和收購物業(yè)公允值重新計量影響，毛利率為23.4%，真實毛利率同比上漲4.4個百分點，公司溢利29.4億元。

除此之，年報顯示，融創(chuàng)中國短期負債明顯降低，一年以內(nèi)的短期借款占總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。對于2016年凈負債率升高，融創(chuàng)人士介紹稱，這與去年在全國大量拿地、并購有很大關(guān)系，但考慮到公司擁有較為寬松的現(xiàn)金余額，足以應(yīng)付短期債務(wù)，因此該負債依然處于健康水平。

在解讀資產(chǎn)負債數(shù)據(jù)時，高曦認為這是源自于“短期內(nèi)抓住機會，杠桿有所上升”。他同時指出，凈負債率并不代表全部風險，融創(chuàng)內(nèi)部更關(guān)注的是現(xiàn)金流管理。

“公司到去年年底現(xiàn)金698億，第四季度開始買地已經(jīng)少了，賬上累計大量現(xiàn)金，698億元現(xiàn)金對短期負債覆蓋達到2.1倍，流動性是非常好的。”高曦表示。

融創(chuàng)管理層認為，鑒于公司在2016年進行了為數(shù)較多的行業(yè)并購，對公司財務(wù)帶來短期影響，但隨著相應(yīng)項目的落地以及變現(xiàn)，將為公司帶來極好的業(yè)績回報，相信將逐步體現(xiàn)在未來的業(yè)績報表中。

作為地產(chǎn)行業(yè)的并購?fù)酰瑢O宏斌近期的一個大的投資動作是今年1月對樂視的投資。手握巨量現(xiàn)金，外界也有眾多融創(chuàng)是否會持續(xù)跨界的猜測。

對此，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示，未來三五年，融創(chuàng)的房地產(chǎn)主業(yè)一定是最核心、最主業(yè)，至少占98%以上份額。“對于其他行業(yè)我們都在研究、都在看，我們做決策的時候是非常慎重的，能夠保證我們投任何一個行業(yè)決策都是對的?！毙姓偛猛裘系抡f。

解讀當前行業(yè)

樓市調(diào)控不斷加碼已經(jīng)成為當前行業(yè)的“常態(tài)”。

對于全國多地密集出臺的樓市政策，汪孟德表示，我們認為這種調(diào)控方向是挺好的，房地產(chǎn)如果價格持續(xù)高漲，對房地產(chǎn)行業(yè)，包括對于房地產(chǎn)企業(yè)來說都不是一件好事兒。

“一件東西價格持續(xù)上漲是不可能的，從市場整個價格關(guān)系看，政策的調(diào)整對行業(yè)的發(fā)展持續(xù)向好。”汪孟德稱。

汪孟德再次提及去年10月，當時融創(chuàng)暫停在公開市場拿地，他坦承從那時開始融創(chuàng)判斷調(diào)控影響的程度以及嚴峻性已經(jīng)超過行業(yè)內(nèi)的預(yù)期。

“從去年第四季度開始，按照這樣調(diào)控方向下去，未來包括今年或者到明年上半年，房地產(chǎn)熱點城市房價肯定不會上漲。”汪孟德強調(diào)稱，但是我們判斷也不會下跌，由于融創(chuàng)在去年或者更早的時間拿的地，所以對于銷售沒有任何影響。

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