"悲觀"孫宏斌底氣在哪？ 8000萬(wàn)土儲(chǔ)+698億現(xiàn)金

（原標(biāo)題：“悲觀”孫宏斌的底氣在哪？ 8000萬(wàn)土儲(chǔ)+698億現(xiàn)金）

在3月28日的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)2016年業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌公開表達(dá)了其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的悲觀態(tài)度。“相信這輪調(diào)控影響會(huì)特別深遠(yuǎn)，因?yàn)檎咴絹?lái)越收緊，限價(jià)越來(lái)越嚴(yán)格，對(duì)下半年影響、對(duì)明年影響會(huì)特別大?！睂O宏斌表示。

盡管如此，在2016年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1506億元的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)中國(guó)還是將2017年的銷售目標(biāo)確定為2100億元。

融創(chuàng)管理層表示，2016年，融創(chuàng)獲得大量?jī)r(jià)低質(zhì)優(yōu)的土地儲(chǔ)備，且均處于變現(xiàn)能力極強(qiáng)的一線、環(huán)一線和核心城市，這為公司未來(lái)的持續(xù)增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，在2017年融創(chuàng)全年推向市場(chǎng)的可售資源高達(dá)4185億元，預(yù)計(jì)全年或?qū)⒊~完成銷售任務(wù)。

約8000萬(wàn)平米土儲(chǔ)

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于開發(fā)商而言，現(xiàn)金和土儲(chǔ)的地位恐怕難分伯仲。在優(yōu)質(zhì)資源日益稀缺的情況下，獲得了在這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)生存的門票。

在3月28日的發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)副總裁兼董事會(huì)秘書高曦透露了一組數(shù)據(jù)：融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備7912萬(wàn)平米，儲(chǔ)備貨源達(dá)1.2萬(wàn)億元?！@也就不難理解，盡管對(duì)行業(yè)顯現(xiàn)悲觀態(tài)度，但融創(chuàng)仍調(diào)高2017年業(yè)績(jī)目標(biāo)的原因所在。

據(jù)介紹，在總土地儲(chǔ)備中，2016年融創(chuàng)一共獲得5394萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，主要拿地集中在下半年，占比達(dá)60%。

如果把時(shí)針撥回去年6月，會(huì)發(fā)現(xiàn)孫宏斌在當(dāng)時(shí)的心態(tài)決絕，高調(diào)宣布融創(chuàng)在全國(guó)范圍內(nèi)暫停申請(qǐng)拿地。盡管在去年秋天開始，樓市啟動(dòng)新一輪調(diào)控，但孫宏斌對(duì)土地市場(chǎng)的擔(dān)憂并未停止。

在3月28日的發(fā)布會(huì)上，孫宏斌介紹稱，融創(chuàng)從去年10月1日開始，就暫時(shí)停止在公開市場(chǎng)買地。對(duì)于這一做法的原因，孫宏斌解釋稱，買地的唯一邏輯就是將來(lái)房?jī)r(jià)還要暴漲。“但按照現(xiàn)在政府限價(jià)措施，房?jī)r(jià)暴漲的邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買了貴的土地，就會(huì)虧錢?！睂O宏斌表示。

公開資料顯示，在暫停公開市場(chǎng)拿地后，去年下半年融創(chuàng)通過(guò)并購(gòu)等方式動(dòng)作頻頻。彼時(shí)，中國(guó)土地市場(chǎng)一派高燒，地王頻出，而通過(guò)并購(gòu)融創(chuàng)成功避免了土地招拍掛市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，其中比較典型是在9月收購(gòu)聯(lián)想控股旗下42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益。

“2016年獲得的土地中有68%通過(guò)并購(gòu)獲得，時(shí)間分布主要集中在前三季度，從第四季度開始我們拿地速度、拿地的量已經(jīng)下來(lái)了，尤其是招拍掛?！比趧?chuàng)中國(guó)副總裁兼董事會(huì)秘書高曦表示。

實(shí)際上，除了規(guī)模，融創(chuàng)土儲(chǔ)的質(zhì)量頗具看點(diǎn)，這些土地都處于一線、環(huán)一線及核心城市。除此之外，融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示，7912萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備總量中，竣工未售部分僅占6%，待建和在建部分占比高達(dá)94%，也就意味著有很強(qiáng)的銷售變現(xiàn)勢(shì)頭。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，融創(chuàng)拿地路線和高端精品的產(chǎn)品定位極具前景，按照現(xiàn)在的土儲(chǔ)規(guī)模、分布區(qū)域和可售資源規(guī)模，2100億元的銷售目標(biāo)有點(diǎn)過(guò)于保守。

手握698億現(xiàn)金余額

從融創(chuàng)中國(guó)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2016年加大全國(guó)布局、擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，依舊保持了優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)水平。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年融創(chuàng)中國(guó)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入353.4億元，同比增長(zhǎng)54%，毛利48.5億元，同比增長(zhǎng)70%；賬面毛利率13.7%，同比上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)，若剔除物業(yè)減值撥備影響和收購(gòu)物業(yè)公允值重新計(jì)量影響，毛利率為23.4%，真實(shí)毛利率同比上漲4.4個(gè)百分點(diǎn)，公司溢利29.4億元。

除此之，年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)短期負(fù)債明顯降低，一年以內(nèi)的短期借款占總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。對(duì)于2016年凈負(fù)債率升高，融創(chuàng)人士介紹稱，這與去年在全國(guó)大量拿地、并購(gòu)有很大關(guān)系，但考慮到公司擁有較為寬松的現(xiàn)金余額，足以應(yīng)付短期債務(wù)，因此該負(fù)債依然處于健康水平。

在解讀資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)時(shí)，高曦認(rèn)為這是源自于“短期內(nèi)抓住機(jī)會(huì)，杠桿有所上升”。他同時(shí)指出，凈負(fù)債率并不代表全部風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)內(nèi)部更關(guān)注的是現(xiàn)金流管理。

“公司到去年年底現(xiàn)金698億，第四季度開始買地已經(jīng)少了，賬上累計(jì)大量現(xiàn)金，698億元現(xiàn)金對(duì)短期負(fù)債覆蓋達(dá)到2.1倍，流動(dòng)性是非常好的。”高曦表示。

融創(chuàng)管理層認(rèn)為，鑒于公司在2016年進(jìn)行了為數(shù)較多的行業(yè)并購(gòu)，對(duì)公司財(cái)務(wù)帶來(lái)短期影響，但隨著相應(yīng)項(xiàng)目的落地以及變現(xiàn)，將為公司帶來(lái)極好的業(yè)績(jī)回報(bào)，相信將逐步體現(xiàn)在未來(lái)的業(yè)績(jī)報(bào)表中。

作為地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)?fù)?，孫宏斌近期的一個(gè)大的投資動(dòng)作是今年1月對(duì)樂視的投資。手握巨量現(xiàn)金，外界也有眾多融創(chuàng)是否會(huì)持續(xù)跨界的猜測(cè)。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示，未來(lái)三五年，融創(chuàng)的房地產(chǎn)主業(yè)一定是最核心、最主業(yè)，至少占98%以上份額?！皩?duì)于其他行業(yè)我們都在研究、都在看，我們做決策的時(shí)候是非常慎重的，能夠保證我們投任何一個(gè)行業(yè)決策都是對(duì)的?！毙姓偛猛裘系抡f(shuō)。

解讀當(dāng)前行業(yè)

樓市調(diào)控不斷加碼已經(jīng)成為當(dāng)前行業(yè)的“常態(tài)”。

對(duì)于全國(guó)多地密集出臺(tái)的樓市政策，汪孟德表示，我們認(rèn)為這種調(diào)控方向是挺好的，房地產(chǎn)如果價(jià)格持續(xù)高漲，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，包括對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都不是一件好事兒。

“一件東西價(jià)格持續(xù)上漲是不可能的，從市場(chǎng)整個(gè)價(jià)格關(guān)系看，政策的調(diào)整對(duì)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)向好?！蓖裘系路Q。

汪孟德再次提及去年10月，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)暫停在公開市場(chǎng)拿地，他坦承從那時(shí)開始融創(chuàng)判斷調(diào)控影響的程度以及嚴(yán)峻性已經(jīng)超過(guò)行業(yè)內(nèi)的預(yù)期。

“從去年第四季度開始，按照這樣調(diào)控方向下去，未來(lái)包括今年或者到明年上半年，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)肯定不會(huì)上漲?！蓖裘系聫?qiáng)調(diào)稱，但是我們判斷也不會(huì)下跌，由于融創(chuàng)在去年或者更早的時(shí)間拿的地，所以對(duì)于銷售沒有任何影響。

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