企業(yè)跨境并購(gòu)跨入2.0時(shí)代:海航出售曼哈頓寫(xiě)字樓

（原標(biāo)題：從會(huì)買(mǎi)到會(huì)賣(mài) ：從海航出售曼哈頓寫(xiě)字樓 看國(guó)內(nèi)企業(yè)跨境并購(gòu)跨入2.0時(shí)代）

從會(huì)買(mǎi)到會(huì)賣(mài)，海航選擇出售手中持有近6年的曼哈頓甲級(jí)寫(xiě)字樓：1180（1180 Avenue of Americas）。這是海航2017年第一筆重大資產(chǎn)的出售。目前，海航美洲置業(yè)有限公司已經(jīng)與美國(guó)房地產(chǎn)中介Eastdil Secured簽訂代理協(xié)議，委托該公司負(fù)責(zé)大樓出售、與買(mǎi)方溝通等相關(guān)事宜。

在跨境并購(gòu)市場(chǎng)，海航的會(huì)買(mǎi)是出了名的。憑借一以貫之的并購(gòu)戰(zhàn)略、多中選優(yōu)的項(xiàng)目來(lái)源、對(duì)某一領(lǐng)域長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注，以及專(zhuān)業(yè)的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)，迄今為止海航在境外已經(jīng)完成了數(shù)百億美元的大單。

但這一次不同，海航選擇出售曼哈頓甲級(jí)寫(xiě)字樓1180（1180 Avenue of Americas）有何玄機(jī)？

該寫(xiě)字樓由海航于2011年從凱雷集團(tuán)（Carlyle Group）購(gòu)入的，寫(xiě)字樓位于紐約曼哈頓中城46街與第六大道交角處，毗鄰時(shí)代廣場(chǎng)和洛克菲勒中心，是一座高23層的準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，建于上世紀(jì)六十年代，總建筑面積超過(guò)38萬(wàn)平方英尺。這是紐約乃至美國(guó)最黃金的地段，該區(qū)域內(nèi)的零售、商業(yè)以及酒店物業(yè)的出租率和價(jià)格水平都居全美之首。

這棟大樓是2011年海航斥資2.59億美元購(gòu)入的。該棟大樓的持有者為1180 Avenue of Americas Member LLC,公司有兩個(gè)股東，除海航外，另一個(gè)是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資管理公司Murray Hill Properties Real Estate Investment （“Murray Hill”）, 二者的持股比例分別為90%和10%。

2016年紐約市第一房產(chǎn)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：曼哈頓房?jī)r(jià)創(chuàng)紀(jì)錄，由于售價(jià)推高，形成賣(mài)方優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)。

Integra Realty Resources（美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)）于2016年初評(píng)估1180寫(xiě)字樓市值已經(jīng)達(dá)到3.39億美元。有分析人士稱(chēng)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，紐約曼哈頓地區(qū)的辦公室租金較2009年已經(jīng)增長(zhǎng)了60%，且漲勢(shì)良好，1180寫(xiě)字樓自海航收購(gòu)至今已有6年，近年的出租率一直保持在100%，物業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)定。海航對(duì)該資產(chǎn)的持有已超過(guò)業(yè)界平均持有周期，此時(shí)選擇出售，符合投資規(guī)律，可認(rèn)為是一種相對(duì)穩(wěn)健的出售行為。

1180寫(xiě)字樓外景

值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)企業(yè)加杠桿收購(gòu)的階段，資產(chǎn)負(fù)債率無(wú)疑會(huì)處于上升周期；而售出資產(chǎn)階段，資產(chǎn)負(fù)債率無(wú)疑會(huì)轉(zhuǎn)入下降通道。

據(jù)海航集團(tuán)日前披露的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，海航集團(tuán)整體年收入破6000億大關(guān)，總資產(chǎn)突破萬(wàn)億規(guī)模，員工總?cè)藬?shù)已經(jīng)超過(guò)41萬(wàn)人，而在快速發(fā)展的道路上，集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率卻實(shí)現(xiàn)“七連降”，從7年前的82%降至59.5%。

為什么會(huì)取得這樣的成績(jī)？海外并購(gòu)是海航國(guó)際化的重要推手，通過(guò)一連串成功的海外并購(gòu)，海航積極開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)資源配置，提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力。海航在并購(gòu)中借鑒了很多國(guó)際、國(guó)內(nèi)并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，由戰(zhàn)略投資者、基金機(jī)構(gòu)、信托、銀行等共同完成。這在一定程度上抵消了資產(chǎn)負(fù)債率的上升，而戰(zhàn)略合作者在海航的運(yùn)營(yíng)中也起到了很好的作用。在降低資金成本方面，在過(guò)去3-4年時(shí)間，海航集團(tuán)整個(gè)融資成本下降了30%。

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)家“一帶一路”倡議的提出，國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的企業(yè)選擇走出去，特別是2016年，中國(guó)企業(yè)跨境并購(gòu)金額達(dá)到歷史峰值。

但收購(gòu)和出售是資本市場(chǎng)，尤其是物業(yè)、地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的重要手段，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)-持有運(yùn)營(yíng)-出售的模式，促成資產(chǎn)的升值進(jìn)而獲取收益是傳統(tǒng)國(guó)際資本巨頭的重要盈利模式之一。

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