萬(wàn)科自持商品房項(xiàng)目"自己玩" 已擱置與小米合作

（原標(biāo)題：萬(wàn)科明確自持商品房項(xiàng)目“自己玩”一個(gè)月前便已擱置與小米合作建房）

在房?jī)r(jià)高企的一線城市，任何有關(guān)樓市的消息都能撩撥眾人的神經(jīng)。這其中，萬(wàn)科與小米合作開(kāi)發(fā)建員工福利房的消息自3月份被曝出后，更是引發(fā)了各方的持續(xù)關(guān)注。

近日，有媒體援引小米員工的話稱，之前萬(wàn)科利用永豐地塊和小米合作建房的事情，因?yàn)楸O(jiān)管等方面的原因限制已經(jīng)擱置。隨后，小米官方也表示，并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)雙方合作建房相關(guān)事宜，也不存在被叫停說(shuō)法。

而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，雙方此前確有接觸，但早在一個(gè)月多月前，雙方合作建房的模式便已被擱置。萬(wàn)科方面則明確表示，“企業(yè)自持商品住房將全部用于市場(chǎng)化租賃，項(xiàng)目公司不會(huì)進(jìn)行房屋銷售，更不會(huì)出現(xiàn)70年 以租代售 行為，自持商品住房出租租賃合同單次租期和租賃合同的簽約行為嚴(yán)格按照政府相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行，接受政府的監(jiān)督和管理”。

具體方案仍在探討

2016年12月份，萬(wàn)科在北京以109億元總價(jià)拿下了海淀永豐的2宗地塊，住宅面積全部由企業(yè)持有，且自持年限為70年。

彼時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖表示，“萬(wàn)科將選擇一些企業(yè)進(jìn)行眾籌合作，概括來(lái)說(shuō)，北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、配套引進(jìn)以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進(jìn)行投資，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金將返還企業(yè)”。

隨后，市場(chǎng)便傳出萬(wàn)科和小米在今年3月上旬正式確定合作意向。根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，小米方面已經(jīng)啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)登記工作，全體員工均可認(rèn)購(gòu)。有兩種項(xiàng)目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70平方米—90平方米兩居為主，均價(jià)大約為5.5萬(wàn)元/平方米，是市場(chǎng)價(jià)的一半；一種為疊拼，面積為178平方米，售價(jià)在950萬(wàn)-1000萬(wàn)元。

對(duì)此，萬(wàn)科方面表示，2月初北京萬(wàn)科與小米公司在一次溝通交流中提及，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括土地地價(jià)、高品質(zhì)住房的建安、常規(guī)的管理費(fèi)用，成本總計(jì)約5.5萬(wàn)元/平方米，其產(chǎn)權(quán)為萬(wàn)科所有，只租不售，租期遵照政府有關(guān)規(guī)定，但會(huì)優(yōu)先考慮小米員工的租住需求。所謂半價(jià)買(mǎi)房系市場(chǎng)誤讀。

“此前北京萬(wàn)科確實(shí)深度調(diào)研了海淀區(qū)企業(yè)及人才的真實(shí)租住需求，包括近五十家企業(yè)（含小米、騰訊、滴滴、華為等近十家高科技企業(yè)）的中高管、歸國(guó)高素質(zhì)人才、高校及科研機(jī)構(gòu)的研究人員等，了解他們對(duì)于租住產(chǎn)品、配套、租期等的需求與期望，尋求除銷售以外的其他內(nèi)容的合作模式，從未進(jìn)行過(guò)所謂的 內(nèi)購(gòu) 等與銷售房產(chǎn)有關(guān)的合作活動(dòng)?！苯咏f(wàn)科的人士稱。

萬(wàn)科方面也表示，在過(guò)去的幾個(gè)月里，北京萬(wàn)科一直在不斷探索，如何從傳統(tǒng)的“開(kāi)發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)營(yíng)服務(wù)模式”，破局全自持的運(yùn)營(yíng)解題。在這個(gè)過(guò)程中，只租不售是萬(wàn)科始終堅(jiān)持的探索前提和運(yùn)營(yíng)方針。

值得注意的是，4月14日，北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開(kāi)發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長(zhǎng)租期不得超過(guò)10年、不得以租代售。

北京萬(wàn)科在給《證券日?qǐng)?bào)》記者的回復(fù)中也指出，不會(huì)出現(xiàn)70年“以租代售”行為，自持商品住房單次租期最長(zhǎng)期限嚴(yán)格按照政府相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行。永豐地塊自持商品住宅項(xiàng)目，公司持有土地的年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)變更的，須向?qū)俚卣畧?bào)批，亦不會(huì)改變自持商品住房規(guī)劃用途，將繼續(xù)用于出租。

“為了便于租戶的長(zhǎng)期管理，萬(wàn)科將成立控股的租賃管理公司負(fù)責(zé)在企業(yè)持有70年內(nèi)商品住房的租賃經(jīng)營(yíng)、租客服務(wù)、社區(qū)管理等事務(wù)。目前項(xiàng)目具體方案處于設(shè)計(jì)探討階段。”萬(wàn)科方面稱。

自持地塊仍受追捧

不過(guò)，雖然萬(wàn)科的首宗自持地塊尚未確認(rèn)最終的規(guī)劃用途，但其對(duì)自持地塊的開(kāi)發(fā)似乎頗有信心。4月28日，萬(wàn)科在廣州的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，以36億元的總價(jià)擊敗其他20余家房企，拿下了白云區(qū)和黃埔區(qū)兩宗住宅用地，其中自持面積超過(guò)50%、總配建面積達(dá)2250平方米。

“拿地是為了踐行城市配套服務(wù)商理念，推進(jìn)泊寓、養(yǎng)老、商業(yè)、醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等拓展業(yè)務(wù)，尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。萬(wàn)科方面稱。

業(yè)內(nèi)人士也指出，即便沒(méi)辦法走合作建房的模式，但在養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)辦公等領(lǐng)域，自持地塊其實(shí)都已經(jīng)有較為成熟的商業(yè)模式。而大型龍頭開(kāi)發(fā)商，整體各方資源的能力很強(qiáng)，在模式上也還有創(chuàng)新的空間，這也是為何地塊自持比例很高，仍引來(lái)眾多房企爭(zhēng)搶的原因。

另一方面，2016年6月3日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，一共從7個(gè)方面提出了18條意見(jiàn)，其中包括培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，完善公共租賃住房，加大政策支持力度等方面。

隨后，包括北京在內(nèi)，各地都開(kāi)始推出限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持的地塊，并且這些地塊的位置普遍不錯(cuò)，市場(chǎng)也預(yù)計(jì)各地將會(huì)越來(lái)越多的推出類似的土地，因此盡早涉足這一領(lǐng)域，也可為為企業(yè)在這類土地的開(kāi)發(fā)上多積攢一些經(jīng)驗(yàn)和口碑。

此外，針對(duì)萬(wàn)科永豐地塊，有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然萬(wàn)科與小米原有的合作建房模式被否，但這并不等于小米等高科技企業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)參與到萬(wàn)科的自持項(xiàng)目中來(lái)。

“海淀區(qū)住宅資源十分稀缺，使得區(qū)域內(nèi)職住分離的問(wèn)題尤為突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年年末，海淀區(qū)從業(yè)人口約為170萬(wàn)人，其中包括中關(guān)村核心區(qū)、永豐基地、航天城等產(chǎn)業(yè)區(qū)域在內(nèi)的海淀北部地區(qū)工作人口就已近百萬(wàn)人，從現(xiàn)有商品房存量市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，海淀區(qū)域內(nèi)大部分工作人群的剛性居住或剛性改善需求都無(wú)法得到滿足?！庇惺袌?chǎng)人士分析稱。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，政府的本意還是希望通過(guò)自持地塊緩解核心城市高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的問(wèn)題，同時(shí)減輕北京的住宅供需壓力。不過(guò)這塊地的運(yùn)營(yíng)模式不但是北京的第一個(gè)，在全國(guó)范圍內(nèi)也有很強(qiáng)大示范意義，各方目前都比較謹(jǐn)慎，大家也都是摸著石頭過(guò)河，一方面政府相關(guān)的管理制度還在持續(xù)出臺(tái)中，另一方面企業(yè)項(xiàng)目操作模式實(shí)質(zhì)也在探索中。但不管怎樣，最終還是要落在增加有效供應(yīng)上，以緩解市場(chǎng)的供需壓力。

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