戲說特色小鎮(zhèn)的5種經(jīng)典死法！走在坑外才能成功！

時下，特色小鎮(zhèn)如火如荼。然而環(huán)顧神州，成功的特色小鎮(zhèn)并不多，絕大多數(shù)的特色小鎮(zhèn)，如同一哄而上的精子，還狂奔在尋找受精卵的路上。特色小鎮(zhèn)是個風(fēng)口，也是個大坑。不久的將來可能是哀鴻遍野、一地雞毛。所以特色小鎮(zhèn)失敗的案例才是最珍貴的！

最近找我們策劃特色小鎮(zhèn)的業(yè)務(wù)很多，我們拒絕了不少。我們的價值是把衛(wèi)星送上軌道，而不是制造更多的太空垃圾。我們首先判斷的是項目靠不靠譜，是不是風(fēng)口上的豬——豬總是要掉下來的。

可以預(yù)見，一哄而上的特色小鎮(zhèn)，至少有以下5種經(jīng)典的死法：

一、特色小鎮(zhèn)的5種死法

有些人誤把規(guī)劃當(dāng)策劃。通常是大領(lǐng)導(dǎo)發(fā)話：找個國際級高手好好規(guī)劃一下嘛。于是找來幾家規(guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果如何呢？然并卵。

不是規(guī)劃沒有用，而是不能一步到位做規(guī)劃。先有策劃，后有規(guī)劃，必須以策劃指導(dǎo)規(guī)劃。

專業(yè)的人干專業(yè)的事。諸如市場分析、總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、運營模式等，當(dāng)然要由策劃公司來做，如果一步到位讓規(guī)劃公司直接出方案，只能是不斷改來改去“洗煤球”，最后勉強定稿，如果照此開發(fā)建設(shè)，后果可想而知。

中國人山寨慣了，懶得獨立思考，克隆成風(fēng)。聽說浙江某小鎮(zhèn)很成功，克隆一個；到國外考察發(fā)現(xiàn)某小鎮(zhèn)不錯，克隆一個。

最近很多人跑到杭州學(xué)習(xí)考察特色小鎮(zhèn)。浙江的特色小鎮(zhèn)，如基金小鎮(zhèn)、互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)等，其出現(xiàn)離不開浙江獨特的產(chǎn)業(yè)環(huán)境與發(fā)展階段。有人在一線城市整合一點基金類的概念素材，就在全國各地到處圈地搞基金小鎮(zhèn)，其實適合搞基金小鎮(zhèn)的城市沒有幾個。

特色小鎮(zhèn)的某些內(nèi)容是可以復(fù)制的，但不能全盤復(fù)制。特色小鎮(zhèn)的定位，必須因地制宜，結(jié)合特定區(qū)域的實際情況。一個好的特色小鎮(zhèn)是長出來的，而不是生搬硬套上去的。

有人為了突出特色小鎮(zhèn)的“特”，創(chuàng)新過度，過猶不及。

最常見的是片面理解“差異化”，認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性，這是個可怕的認知誤區(qū)。有些事情絕對化到一定程度，其實已經(jīng)不可行了。

還有一種誤區(qū)，就是把簡單問題復(fù)雜化。比如，有的專家可能是為了顯示學(xué)識淵博見多識廣，恨不得總結(jié)出108種特色小鎮(zhèn)，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺厲。其實，不管從什么角度分類，主流的特色小鎮(zhèn)就那么十來種。過度追求標新立異，容易把小鎮(zhèn)搞成非主流的很小眾項目，走進窄胡同，甚至死胡同。

還有一種過度超前的情形是，有些企業(yè)做特色小鎮(zhèn)時過于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實力。項目要“因時、因地、因人”，人們通常重視“因時”“因地”，忽視了“因人”。同樣一塊地，如果由碧桂園這樣的巨頭來做，是完全不同的。小企業(yè)盲目照搬巨頭的打法，就是找死。

特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，不能本末倒置。

有些開發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似特色小鎮(zhèn)的概念，其實只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽特色小鎮(zhèn)”原形畢露，政府生厭，開發(fā)商可能也拿不到后續(xù)的土地。

當(dāng)然也有另外一種情形，就是企業(yè)被政府給“忽悠”了。比如，政府要打造某名人故里（假如說是劉伯溫小鎮(zhèn)吧），或者某特產(chǎn)主題（假如說是香菇小鎮(zhèn)吧），就規(guī)劃了相關(guān)特色小鎮(zhèn)，并以優(yōu)惠政策招商引資，其實這些小鎮(zhèn)沒有市場可行性，如果投資者沒有深入分析，一沖動就進去干，很容易被套牢。其實政府發(fā)心并不壞，是為發(fā)展經(jīng)濟、弘揚文化，可是政府并不太懂市場分析和投入產(chǎn)出啊。

特色小鎮(zhèn)投資過熱，會導(dǎo)致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰(zhàn)中，盲目拿下一些其實并不合適的用地。

有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。特色小鎮(zhèn)不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當(dāng)而半死不活的項目還少嗎？

此處敲黑板！

特色小鎮(zhèn)的選址，有兩種理想的情形：一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是特色小鎮(zhèn)的首選；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開發(fā)期內(nèi)有巨大增長潛力）。

有些企業(yè)找我們，本來是策劃某個小鎮(zhèn)的，結(jié)果我們進場后首先為其提供的服務(wù)是項目遴選，在全面系統(tǒng)的考察與分析之后，幫其取舍和決策。選擇大于努力，如果拿地決策有誤，后面怎么努力都不行。

二、如何才能做到不死？

如何才能做到不死？還真沒有什么神丹妙藥。人間正道是滄桑，最大的捷徑就是不走捷徑。以下的建議，可能會讓某有些人失望：

特色小鎮(zhèn)之所以這么熱，是因為有政策因素驅(qū)動。企業(yè)向來對政策敏感，聞風(fēng)而動，無可厚非。但過多關(guān)注政策，有時也容易迷失，何況政策的連續(xù)性并不可靠。政策風(fēng)口效應(yīng)一旦消失，風(fēng)口上的豬就會摔得很慘。

經(jīng)營企業(yè)的根本，還是要回到市場這個基本面上來。

小策略看政策，大策略看市場。

必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當(dāng)恒星。

比如，現(xiàn)在最熱的特色小鎮(zhèn)是文旅小鎮(zhèn)，有些人只盯著眼前的政策利好，如土地價格很優(yōu)惠，還有稅收等優(yōu)惠政策或其他補貼，于是不管選址是否合適，不管政府規(guī)劃的特色產(chǎn)業(yè)題材是否真的能做起來，反正先拿下項目、立項申請?zhí)厣℃?zhèn)再說。真是一葉障目不見泰山，只見政策，不見市場啊。

文旅類的特色小鎮(zhèn)的真風(fēng)口、真行情是什么？當(dāng)然是市場，是全民旅游時代井噴式的消費升級，是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮，特色小鎮(zhèn)是有泡沫的，而全域旅游是沒有泡沫的。

先有策劃后有規(guī)劃。策劃的第一步就是定位，包括戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、形象定位等。定位是一個系統(tǒng)工程，不是一拍腦門想出個漂亮口號那么簡單。

定位之后，就是大創(chuàng)意。所謂大創(chuàng)意，就是結(jié)合區(qū)域文化與特色資源，創(chuàng)造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。沒有大創(chuàng)意，項目策劃就會流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒有明月。

有了定位和大創(chuàng)意，之后才是體系化的專業(yè)工作，如產(chǎn)品體系、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、運營模式、經(jīng)濟分析等，這些工作倒相對容易，當(dāng)然要結(jié)合豐富的經(jīng)驗。

總之，策劃必須以定位和大創(chuàng)意為統(tǒng)領(lǐng)，而不是直接去做那些體系化的專業(yè)工作。這就是“找魂”的奧妙。

特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)容為王，而不是平臺為王。策劃好一個特色小鎮(zhèn)，只是萬里長征第一步，后面的資源整合工作更為重要。

特色小鎮(zhèn)的投資主體本質(zhì)上是運營商，而不是開發(fā)商。運營商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產(chǎn)業(yè)資源、IP資源、運營資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多，其中，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會的合作最為關(guān)鍵。

近幾年，智綱智庫在重慶、佛山等地的特色小鎮(zhèn)實踐中，開創(chuàng)了“產(chǎn)-智-融-府-協(xié)”的模式。產(chǎn)即特色小鎮(zhèn)運營商，智即智庫，融即產(chǎn)業(yè)基金，府即地方政府，協(xié)即產(chǎn)業(yè)協(xié)會等。

當(dāng)然，資源整合不是在策劃工作結(jié)束之后才開始的。我們在策劃工作之初就開始資源整合，協(xié)助特色小鎮(zhèn)運營商整合那些先導(dǎo)性的關(guān)鍵資源，如演藝、娛樂、健康、養(yǎng)老等超級IP與資源。也就是邊策劃邊整合，我們把這種策劃叫做“訂單式策劃”。

特色小鎮(zhèn)倡導(dǎo)的是產(chǎn)業(yè)思維，主張去地產(chǎn)思維，但也不能絕對化。產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)是主與輔的關(guān)系，不是正與邪的關(guān)系，不必把地產(chǎn)妖魔化。

一個成功的小鎮(zhèn)，應(yīng)該是啟動之后不久就具備自我造血機能，實現(xiàn)正向的現(xiàn)金流。資源再好，如果資源變現(xiàn)能力太弱，導(dǎo)致過度重資產(chǎn)化，也會拖累企業(yè)。

因而，在策劃之初，就要做好投入產(chǎn)出分析和開發(fā)策略設(shè)計，做到長計劃、短安排。既要做到長遠的產(chǎn)業(yè)與區(qū)域價值最大化，同時也要滿足近期的資金回籠。否則，理想很豐滿而現(xiàn)實很骨感，是難以為繼的。

最后一點提示，就是先開模具后找地。

之前大家的習(xí)慣是先拿地，拿完地再請人策劃規(guī)劃，決定項目具體做什么。現(xiàn)在我們主張的是倒過來做，先“開模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的特色小鎮(zhèn)，之后，再按照這種小鎮(zhèn)的要求，尋找適合的地塊。其本質(zhì)是首先從企業(yè)戰(zhàn)略的高度出發(fā)，而不是就項目論項目。

綜上所述，特色小鎮(zhèn)必須謀定而后動。只有建立戰(zhàn)略思維，才能抓住真風(fēng)口、真行情，特色小鎮(zhèn)才不會淪為一場游戲一場夢。

失敗案例分析——毫州醫(yī)藥小鎮(zhèn)

亳州，是中國最大的中藥材批發(fā)市場。

與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)南北不靠。北鄰河南商丘市，南鄰安徽人口大市阜陽市，東臨淮北和宿州、西接河南周口，是河南、安徽兩省交接地，商業(yè)文明相當(dāng)?shù)?。屬于市場?jīng)濟較不發(fā)達、市場意識較為落后的中原腹地。

從歷史上看，此地農(nóng)業(yè)文明鼎盛，明清就是中國四大藥都之一，為華佗的故鄉(xiāng)，亳州有個鎮(zhèn)就叫華佗鎮(zhèn)。

然并卵。亳州中藥材交易場所看上去沒有沾上中藥文化的邊，傳統(tǒng)批發(fā)市場從室外搬到了室內(nèi)。

根據(jù)2012年年底的數(shù)據(jù)，亳州建有全國最大的中藥材種植基地，種植面積近100萬畝，中藥材種植專業(yè)村800多個，被列為安徽省農(nóng)產(chǎn)品出口示范基地；建有全國最大的中藥材交易市場，市場內(nèi)交易攤位5000余個，營銷網(wǎng)絡(luò)遍天下，年交易額300億元，規(guī)模居全國之首；全市共有中醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)284家，產(chǎn)值當(dāng)年達到120億元。

從數(shù)據(jù)來看，亳州還是貧困地區(qū)。

2015年，亳州GDP942.6億，本外幣存款1260.1億，人均本外幣存款2.4967萬元，是安徽地級市中最低的，消費能力比不上人口與其相近的滁州，與其在中藥材市場中的地位完全不能匹配，與本人在當(dāng)?shù)亓私獾降呢毨c非工業(yè)化的情況相符。

換句話說，亳州是在小農(nóng)經(jīng)濟上建立起來的中藥大集鎮(zhèn)，既沒有現(xiàn)代化的中藥研發(fā)，也沒有藥材定價與價格風(fēng)險對沖系統(tǒng)，也沒有形成有信用的中藥品牌。如果其他地區(qū)率先建立起標準化的中藥生產(chǎn)、研發(fā)基地，亳州經(jīng)濟堪憂。從當(dāng)?shù)亟逃龜?shù)據(jù)看，不可能有大規(guī)模的研究人才與金融人才。

因此，即使有華佗鎮(zhèn)，聽起來可以成為中國最具特色的中醫(yī)藥小鎮(zhèn)，但不可能成功。

特色小鎮(zhèn)，活于產(chǎn)業(yè)，重于規(guī)劃，學(xué)習(xí)，實踐很重要。當(dāng)前倆種模式，第一按照住建部路徑出發(fā)，第二，復(fù)制浙江運營管理模式，學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)型構(gòu)建模式！

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