長租公寓，長久已來

2017年10月23日，國內(nèi)首單房企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，保利租賃住房REITs由中國保利集團(tuán)公司（“保利集團(tuán)”）控股公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（“保利地產(chǎn)”）聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（“中聯(lián)基金”）共同實(shí)施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。該計(jì)劃上市，開創(chuàng)了租賃住房資產(chǎn)證券化的新啟航。

10月31日開始，北京租房新政《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式開始施行。這份文件“鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同”：當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。

長租公寓作為房產(chǎn)行業(yè)的一種新興概念橫空出世，正成為眼下一個(gè)創(chuàng)新型的租賃服務(wù)行業(yè)。在房本位時(shí)代，買房成為大多數(shù)人都頭疼的事情，而長租公寓的出現(xiàn)讓人們看到了曙光。以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)嗅到了長租公寓未來的新商機(jī)，盡管當(dāng)下市場認(rèn)可度仍較低，企業(yè)短期盈利仍艱，但一場關(guān)于長租公寓提前布局的“搶灘”戰(zhàn)役正被打響。

一、長租公寓前景及運(yùn)營模式

1、廣闊的潛在空間

長租公寓是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。粗略估計(jì)，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關(guān)注的原因之一。我們從下面幾個(gè)方面來分析這個(gè)行業(yè)的廣闊空間。

第一，龐大的流動(dòng)人口催生租賃需求。中國的流動(dòng)人口規(guī)模超過2億，青年人占絕對(duì)比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統(tǒng)計(jì)表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題。考慮到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，這里的市場空間相對(duì)更大。

第二，年輕人的租賃需求不斷升級(jí)，傳統(tǒng)租賃市場無法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。數(shù)據(jù)顯示77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對(duì)主導(dǎo)，通常情況下他們步入社會(huì)至工作3年以內(nèi)，開始有穩(wěn)定的租房需求，而85后人在優(yōu)越的條件下長大，大多無法接受傳統(tǒng)二房東所提供的很差的居住條件。他們更加強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和社交化，強(qiáng)調(diào)思想和文化的氛圍，傳統(tǒng)的普遍租賃市場要么長期忽視、要么無法理解這種需求，更不可能有效滿足，這為青年長租公寓提供了可以切入的市場空白點(diǎn)，近年來出現(xiàn)的多個(gè)品牌公寓都在不同程度上響應(yīng)了年輕人的這種新型需求。

第三，目前公寓租賃市場的主力軍是職業(yè)二房東和個(gè)人房東，真正意義上的品牌公寓極度分散、規(guī)模極小，未來行業(yè)整合的空間極大。個(gè)人房東房源少，少則幾套，多則幾十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理極其困難;職業(yè)房東則通過群租的形式把三房一廳或三房二廳改成十幾人的群租房，存在非常突出的安全隱患，目前不少城市也在打擊這種群租現(xiàn)象。

2、長期政策導(dǎo)向利好

目前，我國正多管齊下建立購租并舉住房制度，以滿足多層次的住房需求。2016年6月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確培育和發(fā)展住房租賃市場，從頂層設(shè)計(jì)角度明確指出培育市場供應(yīng)主體，并將加大政策支持力度，優(yōu)惠力度之大、覆蓋租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈之廣為租賃市場的發(fā)展打開了通路。2017年5月，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》正式開始向社會(huì)公開征求意見。7月，住建部等9部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。8月，國土資源部又會(huì)同住建部，確定在13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

在住房租賃市場頂層設(shè)計(jì)文件出臺(tái)之后，全國各地區(qū)政府紛紛響應(yīng)。商改住大勢所趨，長租公寓迎來黃金發(fā)展時(shí)代。根據(jù)品橙旅游的統(tǒng)計(jì)，在國務(wù)院辦公廳綱領(lǐng)性文件出臺(tái)后，已有包括甘肅、海南、河北、遼寧、四川等十余個(gè)地方做出響應(yīng)，給予租房市場相應(yīng)的政策支持。國務(wù)院《意見》中明確指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而地方出臺(tái)的具體文件也明確支持商改住的實(shí)行，長租公寓發(fā)展的資源層面得到政策支持。 政府政策支持主要從市場、金融、財(cái)政等角度給予住房租賃市場支持。 ①市場方面，商改住全面鋪開，鼓勵(lì)租售并舉的制度，并大力支持租賃房屋的建設(shè)與發(fā)展；②金融方面，允許提取公積金支付房租，開展REITs試點(diǎn)，給予住房租賃市場金融支持等；③財(cái)政方面，對(duì)于住房租賃市場給予一定的稅收優(yōu)惠等。

3、長租公寓運(yùn)營模式分析

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對(duì)外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。從房源獲取上看，集中式長租公寓房源以酒店式公寓或工業(yè)改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，如果涉及到舊樓的收購改造，一定程度上可以看作是一個(gè)小型開發(fā)商。因?yàn)槌杀疽蛩?，集中式公寓的租金普遍較高（通常會(huì)有5%-10%的服務(wù)費(fèi)），對(duì)于長期租住的上班族來說是一筆不小的支出。

分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對(duì)外出租的模式。分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改稿，提供全新的租住體驗(yàn)，其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營。此外，分散式長租公寓因?yàn)楂@取房源異常分散，服務(wù)半徑的增大，將會(huì)大大提高人員成本，所以除了自如、蘑菇公寓等少數(shù)幾家成規(guī)模的品牌公寓，大多數(shù)公寓更加注重區(qū)域性。

二、美國經(jīng)驗(yàn)：“資產(chǎn)增值+租金”，從擴(kuò)張到再聚焦

美國最大的出租公寓運(yùn)營商是EQR（Equityresidentialproperties），市值規(guī)模近230億美金。根據(jù)最新的公告，2016年底公司在美國7個(gè)州共計(jì)近300處物業(yè)，超76000套公寓。2016年實(shí)現(xiàn)收入24.26億美元，其中營業(yè)收入幾乎全部來自租金收入，營業(yè)利潤8.56億美元，市值規(guī)模近230億美元。

美國EQR的發(fā)展歷程為國內(nèi)長租公寓的發(fā)展方向提供了很好的借鑒，EQR經(jīng)歷了快速擴(kuò)張到精耕細(xì)作兩個(gè)階段。

（1）第一階段（1991-2002），快速擴(kuò)張。公司在1993年上市以來經(jīng)歷了規(guī)?？焖贁U(kuò)張的階段。自1993年上市以來，EQR的規(guī)模迅速擴(kuò)大。1993年上市時(shí)，EQR僅有69處物業(yè)、2.2萬套公寓；此后的5年間，EQR共斥資106億美元進(jìn)行收購。至1998年，已經(jīng)擁有654處物業(yè)、18萬套公寓；2000年，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大到1104處物業(yè)、23萬套公寓。同期租金收入和營業(yè)利潤也維持大幅增長態(tài)勢，營業(yè)利潤率維持在高位。

（2）第二階段（2002-至今），精簡業(yè)務(wù)，聚焦核心區(qū)域。公司從2002年開始租金收入進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，營業(yè)利潤率大幅下滑，進(jìn)入精簡業(yè)務(wù)階段。根據(jù)彭博的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年公司在全美25個(gè)區(qū)域擁有580處房產(chǎn)，到2013年縮減為11個(gè)區(qū)域的403處房產(chǎn)，到2016年進(jìn)一步精簡到7個(gè)州的300處房產(chǎn)，99%的房產(chǎn)集中在加利福尼亞州、華盛頓特區(qū)、紐約都會(huì)區(qū)，西雅圖、塔科馬港市、波士頓地區(qū)，整體業(yè)務(wù)大幅度精簡，集中運(yùn)營核心區(qū)域的房產(chǎn)。

在資金方面，EQR規(guī)?；瘮U(kuò)張的背后，是利用美國獨(dú)特的REITS條件進(jìn)行頻繁的融資行為。根據(jù)《地產(chǎn)》雜志發(fā)布的《美國REITS大起底》中的數(shù)據(jù)，在1996年-1998年，EQR幾乎每月融資一次。初期，EQR更傾向于通過股票增發(fā)融資，1997年后EQR轉(zhuǎn)向債券市場，1996年-2007年的十年間，EQR共在債券市場上融資51.95億美元。至今，EQR仍然綜合使用多種融資手段，以獲取擴(kuò)張所需的資金。至2016年5月，公司債券的加權(quán)平均到期時(shí)間為9年，在所有公寓公司中最長，并大約有4.5億美元現(xiàn)金在手。

在資產(chǎn)端方面，EQR向區(qū)域聚焦，通過剝離低收益資產(chǎn)的手段聚焦核心市場。經(jīng)歷20世紀(jì)90年代后期的房地產(chǎn)低迷的環(huán)境后，EQR開始梳理內(nèi)部資產(chǎn)，將更多注意力放在核心市場中的業(yè)務(wù)。紐約、波士頓等六個(gè)核心市場的占比上升到95%，而非核心市場的占比下降到5%。采取聚焦核心市場的策略，是因?yàn)檫@些城市土地稀缺、政府管制嚴(yán)格、住房需求高、人口特征所導(dǎo)致的租房傾向高等眾多因素，導(dǎo)致了核心城市租金上升。

產(chǎn)品細(xì)分方面，EQR提供多種類型的產(chǎn)品，針對(duì)細(xì)分市場客戶的不同需求，增強(qiáng)客戶黏性。根據(jù)《地產(chǎn)》雜志的報(bào)道，EQR提供三類產(chǎn)品：花園式洋房（Garden）、中高層住宅（Mid/High-Rise）和軍隊(duì)住地，并針對(duì)不同層次的客戶：白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生、老人，甚至駐扎在軍事基地的軍官和家屬、大學(xué)年輕教師、企業(yè)外派員工和實(shí)習(xí)生提供不同類型的產(chǎn)品。遍布多個(gè)城市以及眾多可選擇物業(yè)，使其成為機(jī)構(gòu)客戶的租房首選，當(dāng)租戶由于工作等原因從一個(gè)城市遷徙到另一個(gè)城市時(shí)，也能夠輕松找到提供相同品質(zhì)的住所。

增值服務(wù)方面，EQR提供了便利的租住服務(wù)以及多種適應(yīng)性服務(wù)、居住輔助服務(wù)。如搬家服務(wù)和家具折扣，均與特定的服務(wù)商合作進(jìn)行，在搬家業(yè)務(wù)上和zipcar合作，在家具合作上EQR選擇了CortFurniture。適應(yīng)性服務(wù)主要體現(xiàn)在：1）租戶在生活改變的情況下，例如工作地點(diǎn)改變、家庭計(jì)劃變化，EQR都會(huì)提供配合改變支持，可以允許租戶更換房間和改動(dòng)租期。2）允許租戶最多以20%的租金，用于未來購房。只要租戶租期超過一定年限，并且在租房期間購買了指定開發(fā)商的房子，就可以獲得最高20%的租金返還用于購房，因此，租戶租住公寓的時(shí)間越長，積累的購房款就越多，這一活動(dòng)留住了大量租戶。

三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及盈利模式分析

1、長租公寓現(xiàn)狀

中國長租公寓市場從2015年起不斷升溫，各方參與者接連進(jìn)入長租公寓行業(yè)。早先以創(chuàng)業(yè)型公司依托私募基金投資的模式在核心城市獲取分散式房源，以輕資產(chǎn)的模式運(yùn)營。但是由于輕資產(chǎn)模式下，房價(jià)上行可能會(huì)縮短業(yè)主對(duì)外租賃的時(shí)間，收回資產(chǎn)出售獲利。所以分散式輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式通常面臨租期短、租金差價(jià)低、管理效率低等問題，難盈利。

隨后以房地產(chǎn)中介為代表的世聯(lián)行、鏈家等先后進(jìn)入長租公寓行業(yè)，依托其全國廣闊的布點(diǎn)對(duì)接房源和租客。聯(lián)行進(jìn)入行業(yè)較早，已從早先分散式輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧惺捷p資產(chǎn)模式，整棟獲取和出租公寓?，F(xiàn)如今，在一系列鼓勵(lì)租賃的政策背景下，地產(chǎn)商正拿出十分的熱情布局租賃領(lǐng)域。從目前房企落地的長租公寓品牌來看，規(guī)模較大的有萬科、龍湖、旭輝、石榴、金地、遠(yuǎn)洋等。其中，萬科在2014年便開始著手，時(shí)間最早。根據(jù)其遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)長租公寓的發(fā)展規(guī)模為100萬套，年收入155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長期租住空間及服務(wù)。

另一家在該領(lǐng)域雄心勃勃的房企是旭輝。其2016年9月宣布進(jìn)入該領(lǐng)域后，目前已建立了長租公寓品牌“領(lǐng)寓國際”，旗下分三條產(chǎn)品線：服務(wù)中高端企業(yè)菁英和商務(wù)出行人士的博樂詩服務(wù)公寓、服務(wù)白領(lǐng)人群的柚米國際社區(qū)和服務(wù)初入社會(huì)年輕人的菁社青年公寓。其目標(biāo)是5年運(yùn)營管理20萬間，完成國際化布局，同時(shí)實(shí)現(xiàn)IPO上市，今年的目標(biāo)是入市2萬間。

龍湖在去年成立了創(chuàng)新事業(yè)部，分管聯(lián)合辦公、長租公寓等新業(yè)務(wù)板塊，其長租公寓品牌“冠寓”是集長租公寓、聯(lián)合辦公以及配套商業(yè)于一體的小綜合體形態(tài)，龍湖冠寓CEO韓石將其總結(jié)為CityHub，目標(biāo)是要在2017年開業(yè)1.5萬間長租公寓。

金地、遠(yuǎn)洋也擁有自己的長租公寓品牌，分別為草莓社區(qū)和邦舍Boonself。金地草莓社區(qū)已在上海、深圳開業(yè)4家門店，約1200間房，另外有7家門店待開業(yè)，分布在深圳、上海、杭州、昆明等地，共約1500間，近三年的目標(biāo)是拓展6萬間房。遠(yuǎn)洋邦舍Boonself目前在全國已開業(yè)6家店，邦舍Boonself副總經(jīng)理姚國臣告訴36氪，目前全國進(jìn)入7個(gè)城市，共簽約2000套房，今年目標(biāo)是簽約5000套房。

2、四類市場參與者分析

在目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在競速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占市場份額的階段。應(yīng)對(duì)資源與資金端的瓶頸上，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。我們判斷未來資金與和資源端的優(yōu)勢和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。整體而言，市場現(xiàn)在主要有四類市場參與者：開發(fā)商類、中介類、酒店類、創(chuàng)業(yè)類，他們在各自的領(lǐng)域里都有獨(dú)門武器。

（1）開發(fā)商背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資，開發(fā)商背景的公寓企業(yè)憑借“富二代”的高起點(diǎn)在長租公寓這個(gè)領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢，但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，溫室中成長起來的團(tuán)隊(duì)在業(yè)務(wù)進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張時(shí)盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但如果管理團(tuán)隊(duì)能在初期母公司的呵護(hù)下練好內(nèi)功，解決好內(nèi)部團(tuán)隊(duì)激勵(lì)問題，借助品牌的價(jià)值進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張，在長租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的競爭者。

（2）中介背景的公寓機(jī)構(gòu)如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，所以中介背景的長租公寓商主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場，以期獲得更高的收益空間。在這個(gè)領(lǐng)域，有實(shí)力的中介將會(huì)逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢，同時(shí)以集中式公寓為據(jù)點(diǎn)發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運(yùn)營，對(duì)產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關(guān)鍵。

（3）酒店類背景的公寓商如華?。ǔ羌遥?、窩趣（鉑濤）等的主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)上要比別的市場參與者都豐富，運(yùn)營效率有先發(fā)優(yōu)勢，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言，酒店類公寓運(yùn)營商的獲取能力要強(qiáng)于中介類和創(chuàng)業(yè)類，弱于開發(fā)商類，但內(nèi)部物業(yè)的獲取存在坪效競爭，地段不好的酒店改造成公寓在經(jīng)營上的困難也并不小，而在對(duì)外擴(kuò)張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運(yùn)營商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運(yùn)營商在資金優(yōu)勢上要弱于開發(fā)商類。

（4）創(chuàng)業(yè)類是目前長租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)細(xì)分市場的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武器。創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。

3、支付寶試水長租市場

在租賃市場方興未艾、群雄爭霸拼得如火如荼之際，萬萬沒想到，馬云殺了進(jìn)來!10月10日，在中國放心公寓聯(lián)盟發(fā)布會(huì)上，支付寶宣布正式上線租房平臺(tái)，推廣免押金信用租房。支付寶將結(jié)合芝麻信用積分，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個(gè)城市率先推廣信用租房，即芝麻信用650分以上，可以免押金、按月交租。未來，對(duì)于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評(píng)，并計(jì)入對(duì)方的芝麻信用租房檔案。相較于通?！把阂桓度钡姆孔庵Ц斗绞剑庞妹庋航?、按月付款的做法因大大緩解租戶的資金壓力備受租戶歡迎，但是這也意味著影響了租房中介的現(xiàn)金流。對(duì)于長租公寓運(yùn)營商來說，核心資源是房源，獲得房源意味著需要大量的現(xiàn)金。因此押零付一的做法也會(huì)影響公寓運(yùn)營商的房源獲得。

據(jù)了解，目前進(jìn)駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領(lǐng)地、蛋殼等近十家長租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶，支付寶方面稱房源總量將超過百萬套。

4、長租公寓的盈利模式

以集中式和分散式的盈利為例，集中式公寓在初期投資數(shù)額較大，因此回收周期比較長，一般為10-15年。除第一年投入較大外，現(xiàn)金流多為正，發(fā)展健康。分散式長租公寓持續(xù)盈利的關(guān)鍵在于，將服務(wù)力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度，基于密度的成本，利潤和擴(kuò)張方式選擇等找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。長租公寓盈利可能會(huì)經(jīng)歷這樣的三個(gè)階段：單店階段輕松盈利；單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)管理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆?；?guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競爭力。

綜合以上分析，可以知道，進(jìn)入長租行業(yè)不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。我們判斷未來在中國的市場中會(huì)走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個(gè)過程中不排除會(huì)出現(xiàn)同時(shí)擁有兩端優(yōu)勢的企業(yè)出現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)催生或者衍變分化出很多專注做單個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。行業(yè)的商業(yè)模式演進(jìn)是個(gè)非常值得期待的過程。

四、繞不過去的行業(yè)痛點(diǎn)

整體市場是藍(lán)海，運(yùn)營管理卻是紅海，目前長租公寓服務(wù)運(yùn)營商較多，但沒有一家敢稱盈利，對(duì)于講究投資回報(bào)率的開發(fā)商來說，長租公寓并不是最好的選擇，商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓很難建立起盈利模式。

雖然有大量排名靠前房企進(jìn)入，但面臨的矛盾和困境也比較明顯。長租公寓相比個(gè)人出租房源來講，具有精裝修、功能分區(qū)、集中管理等優(yōu)勢，但是，長租公寓定位于城市白領(lǐng)。而單身青年其本身的支付能力有限，如此高的定價(jià)使其淪為小眾的、收入較高的“高端白領(lǐng)”的聚集地。根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，長租公寓的市場份額目前不足2%，主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。有數(shù)據(jù)表明，很多長租公寓的運(yùn)營公司目前利潤幾乎為零，其中拿地成本和運(yùn)營成本是最大的兩塊成本，分別占到55%和22%左右。根據(jù)華菁證券的報(bào)告顯示，我國長租公寓領(lǐng)域的公司一直持有謹(jǐn)慎發(fā)展的態(tài)度，原因之一就是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致租金回報(bào)率長期偏低，這也使得企業(yè)在獲得房源時(shí)成本居高且難以在起步階段自持物業(yè)。

雖然長租公寓已是產(chǎn)業(yè)鏈新的爆發(fā)口，但隨著城市覆蓋量不斷擴(kuò)張，長租公寓市場競爭也必將日趨日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，如何從眾多公寓品牌中脫穎而出？如何在降低成本的時(shí)候保證產(chǎn)品品質(zhì)？公寓的高成本建設(shè)與維護(hù)又該如何解決？這或許是長租公寓為企業(yè)運(yùn)營者需要不斷思考的問題。

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