PE還是房地產(chǎn)?黑石集團(tuán)的“生意經(jīng)”

原標(biāo)題：PE還是房地產(chǎn)?黑石集團(tuán)的“生意經(jīng)”

文/六五一一

2017年，黑石集團(tuán)(NYSE:BX)旗下的基金又搞出了一件大事情——2017年6月2日，黑石集團(tuán)宣布，旗下房地產(chǎn)基金同意將控股的物流公司Logicor以122.5億歐元(約合137.5億美元)出售給中投公司，這是中投有史以來(lái)的最大一筆交易，也是歐洲有史以來(lái)第二大規(guī)模的房產(chǎn)交易。

正是這場(chǎng)引人注目的交易，暴露了黑石集團(tuán)的“生意經(jīng)”。

　　黑石的房地產(chǎn)生意

公開(kāi)資料顯示，Logicor公司是黑石集團(tuán)自己旗下的公司，2012年成立，總部為倫敦，定位為歐洲倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)，截至目前，Logicor已經(jīng)擁有630家地產(chǎn)，覆蓋了非洲大陸17個(gè)國(guó)家1360萬(wàn)平方米(1.46億平方英尺)。

當(dāng)然如果單獨(dú)看待這樣一個(gè)類似房地產(chǎn)的項(xiàng)目并沒(méi)有多大投資價(jià)值，根據(jù)湯森路透最新的數(shù)據(jù)，2017年，全球房地產(chǎn)部門(mén)的并購(gòu)額同比下降15%，降至1230億美元。

但是如果放到整個(gè)社會(huì)大背景下，你就會(huì)明白黑石做的生意有多么精明——在電子商務(wù)不斷崛起的全球背景下，亞馬遜和它的同時(shí)代的電商需要大量的倉(cāng)庫(kù)覆蓋，以便在最快的時(shí)間內(nèi)把他們的產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中。

在中國(guó)，跨境電商也在高速發(fā)展當(dāng)中，數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)跨境電商類的第三方平臺(tái)企業(yè)已超過(guò)5000家，通過(guò)各類平臺(tái)開(kāi)展跨境電子商務(wù)業(yè)務(wù)的外貿(mào)企業(yè)已超過(guò)20萬(wàn)家，比如阿里巴巴旗下的“淘寶海外”和“速賣(mài)通”兩個(gè)出口平臺(tái)就已覆蓋220個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

而據(jù)相關(guān)專家預(yù)測(cè)，跨境電商的交易額將會(huì)占據(jù)進(jìn)出口額的半壁江山，而跨境電商能否取得成功的關(guān)鍵是海外倉(cāng)的管理和建設(shè)。海外倉(cāng)的投資已是各大物流和海運(yùn)企業(yè)布局的重點(diǎn)，甚至在2016年，中國(guó)政府工作報(bào)告當(dāng)中出現(xiàn)了海外倉(cāng)三個(gè)字。

Logicor公司就是一個(gè)做海外倉(cāng)儲(chǔ)的公司，亞馬遜、DHL是其客戶之一，而且得益于電子商務(wù)及跨境并購(gòu)，他們的業(yè)務(wù)高速發(fā)展，因?yàn)楹芏嗑W(wǎng)店需要倉(cāng)庫(kù)來(lái)存放貨物，以便保證貨物安全運(yùn)送。

黑石集團(tuán)歐洲房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人Anthony Myers稱：“在成為歐洲最大的物流地產(chǎn)公司之前，我們進(jìn)行了50多次并購(gòu)，最終才創(chuàng)建Logicor。”

因此，我們就不難理解中投大手筆收購(gòu)這個(gè)公司的投資邏輯，那就是提前布局——據(jù)德意志銀行的一份報(bào)告顯示，歐洲優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)未來(lái)三五年內(nèi)的年平均回報(bào)率將高達(dá)7.6%，事實(shí)也正是如此，在過(guò)去幾年，像中投這樣的投資者一直在全球范圍內(nèi)大肆購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，他們意識(shí)到物流對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的重要性。

商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，去年歐洲工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和物流設(shè)施的投資增幅最大，與2015年相比增長(zhǎng)了近8%，遠(yuǎn)超““其他工業(yè)”類別的增量增長(zhǎng)，更形成鮮明對(duì)比的是，零售部門(mén)的數(shù)據(jù)同比降幅高達(dá)28%。

不過(guò)，值得一提的是，2007年5月20日，中投公司曾斥資30億美元如果黑石集團(tuán)，占黑石集團(tuán)擴(kuò)大后股份的9.37%，投資鎖定期為四年。

作為股東之一，自然黑石集團(tuán)與中投公司的交情不淺。因此，可以想象，作為投資機(jī)構(gòu)，黑石集團(tuán)在該起天價(jià)收購(gòu)當(dāng)中也獲利不菲，而且轉(zhuǎn)手Logicor之后，黑石集團(tuán)還將進(jìn)一步

深入歐洲房地產(chǎn)其他市場(chǎng)，此次交易宣布前，黑石集團(tuán)曾宣布，它們已關(guān)閉了一家專注于非洲大陸的新房地產(chǎn)基金的融資，這只基金的規(guī)模為78億歐元，是“有史以來(lái)規(guī)模最大的歐洲房地產(chǎn)基金”。

這并不是黑石集團(tuán)的第一次交易。

早些年，在美國(guó)也曾有類似公司，比如有一家名叫IndCor的公司，也從事類似業(yè)務(wù)，后來(lái)，該公司以超過(guò)80億美元的價(jià)格出售給新加坡主權(quán)財(cái)富基金新加坡政府投資公司。

看起來(lái)非常相似吧，對(duì)，這個(gè)名叫IndCor的公司也隸屬于黑石集團(tuán)，這個(gè)操作手法正是近年黑石集團(tuán)的生意。

　　PE還是房地產(chǎn)?真正的黑石集團(tuán)

其實(shí)，上述房地產(chǎn)生意只是黑石集團(tuán)的業(yè)務(wù)之一。

關(guān)于黑石集團(tuán)，所有人都知道，該公司成立于1985年，創(chuàng)始人為Peter G. Peterson和Stephen A. Schwarzman，總部設(shè)在美國(guó)紐約，主營(yíng)業(yè)務(wù)為另類資產(chǎn)管理板塊和財(cái)務(wù)咨詢，目前管理著約2700億美元資產(chǎn)，是全球最大的私募股權(quán)投資基金。

不過(guò)，作為PE之王的黑石集團(tuán)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)到底是股權(quán)投資還是房地產(chǎn)投資?一直曾困擾了很多人。

2007年，據(jù)黑石集團(tuán)的上市路演材料，黑石集團(tuán)在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對(duì)沖基金投資領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)明顯，彼時(shí)，PE私募股權(quán)投資還是黑石集團(tuán)的第一大投資部門(mén)，不過(guò)，2010年之后，黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)部門(mén)逐步壯大。

其中，2008年是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)以后，黑石房地產(chǎn)部門(mén)調(diào)整投資策略。一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)之前停止物業(yè)、房地產(chǎn)公司投資。二是自2008年開(kāi)始加快設(shè)立各種房地產(chǎn)投資基金，比如，在2009年，黑石集團(tuán)就設(shè)立若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金。

因此，當(dāng)2009年下半場(chǎng)，當(dāng)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始趨于穩(wěn)定之后，在歐洲地區(qū)和美國(guó)，黑石集團(tuán)就開(kāi)始了大規(guī)模投資房地產(chǎn)，比如，2009年底，黑石集團(tuán)就收購(gòu)了倫敦布羅德蓋特辦公綜合大樓50%權(quán)益，此外，黑石集團(tuán)還將業(yè)務(wù)重點(diǎn)擴(kuò)展到一系列房地產(chǎn)債權(quán)投資機(jī)會(huì)，包括其認(rèn)為被錯(cuò)誤定價(jià)的公開(kāi)交易債券、夾層貸款、房地產(chǎn)貸款收購(gòu)、救援融資和優(yōu)先股。

另?yè)?jù)相關(guān)材料顯示，2010年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投放近50億美元，其中絕大部分投資于破產(chǎn)企業(yè)、資本重組和債權(quán)收購(gòu)，為美銀美林管理21億美元的亞洲房地產(chǎn)資產(chǎn)并擔(dān)任美林亞洲房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金普通合伙人。

2011年，黑石房地產(chǎn)部門(mén)投放76億美元，絕大部分投向不良房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2012年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門(mén)創(chuàng)建用于購(gòu)買(mǎi)、裝修并出租需修復(fù)的單戶住宅的重大項(xiàng)目InvitationHomes，投入30億美元修復(fù)住房，為美國(guó)家庭提供住房并重建社區(qū)。

當(dāng)然，除了主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)，黑石集團(tuán)在并購(gòu)咨詢及不良資產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)擴(kuò)張：

2009年，黑石集團(tuán)開(kāi)展了一系列重大并購(gòu)咨詢業(yè)務(wù)，涉及交易金額達(dá)4260億美元，在這一年，黑石集團(tuán)先后為施樂(lè)公司以8.3億美元收購(gòu)聯(lián)盟計(jì)算機(jī)服務(wù)公司提供咨詢服務(wù);協(xié)助世界最大的傳播集團(tuán)之一Publicis Group SA以5.3億美元收購(gòu)微軟互動(dòng)代理商Razorfish公司;為雀巢公司以37億美元收購(gòu)卡夫食品公司冷凍比薩業(yè)務(wù)提供咨詢服務(wù);為路透社與湯姆遜并購(gòu)交易提供咨詢業(yè)務(wù)。

同時(shí)黑石集團(tuán)還將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到了不良資產(chǎn)——從2008年開(kāi)始，黑石私募股權(quán)基金開(kāi)始投資不良債權(quán)和結(jié)構(gòu)化證券以及價(jià)值被低估的資產(chǎn)，并在幾乎未使用杠桿的情況下，對(duì)投資組合公司進(jìn)行戰(zhàn)略收購(gòu)。另外，還購(gòu)買(mǎi)信譽(yù)良好的高杠桿公司和陷入財(cái)務(wù)困境企業(yè)的銀行債權(quán)和證券，通過(guò)投入資本和專業(yè)知識(shí)，使許多陷入困境的優(yōu)質(zhì)企業(yè)恢復(fù)財(cái)務(wù)健康和競(jìng)爭(zhēng)力，2008年1月，黑石通過(guò)支付9.3億美元收購(gòu)了擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的另類信貸資產(chǎn)管理公司GSO，該公司擁有32億美元信貸對(duì)沖基金、5億美元夾層投資、48億美元CLO業(yè)務(wù)，該項(xiàng)收購(gòu)使黑石一躍成為全球最大的信貸平臺(tái)之一。

最終，金融危機(jī)成就了黑石集團(tuán)——金融危機(jī)中，黑石憑借充足的可用資金，在信貸、房地產(chǎn)、并購(gòu)等領(lǐng)域拓展業(yè)務(wù)，在管理資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)濟(jì)凈收益方面再創(chuàng)新高。

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