近年來，長租公寓市場，成為資本市場關注的焦點。

一來，政策紅利誘人無比，去庫存，售轉租，讓人看見了快速爭奪市場，從中獲得利潤的巨大可能。

二來，居住人口基數擺在那里，剛需、投資和投機，無論經濟好壞，房子永遠是每個人關心的頭等大事。

所以，邢弢那句，“北上廣創(chuàng)業(yè)，不做房子做什么？”自然有他的道理。

這個曾在谷歌和百度等名企工作過的人，本來可以在上海安心做個房東，竟然曾經跑到優(yōu)帕克，天天跟著銷售、保潔、工程，滿城市跑，找房源，甚至擦馬桶。

“為啥？學東西。”然后，就這樣，有了今天的盈家生活。

其實，從2015年起，長租公寓市場就成為各路人馬廝殺的重要戰(zhàn)場。

前有泊寓、城家等任性的土豪開發(fā)商和高大上懂管理的酒店，后有魔方公寓等看到風口砸重金培養(yǎng)團隊和創(chuàng)業(yè)者的機構，還有自如、樂乎等借著勢頭想一飛沖天的運營商和公寓品牌，結果最后沒等到長租公寓有明確的市場格局，卻等來了什么都不缺的國家隊。

可是，人們往往忽略一個事實，據了解長租公寓的物業(yè)方，未來也是“二八”開的樣子，什么意思呢？分布式的小散依然占據接近八成的物業(yè)。

一篇文章，難把整個長租公寓市場聊透，今天鋅財經講的是，這個行業(yè)的置業(yè)人群——職業(yè)房東。

01

為什么選職業(yè)房東

《功夫》中的包租婆

人們的印象中，房東總是像周星馳《功夫》中“包租婆”的形象，尖酸刻薄霸道。

人們不喜歡這樣的房東，房東也不愿意和租戶發(fā)生更多關系。

“除了簽合同、收租，其他時事情別來煩我！”“下水道壞了，網絡不好，換燈泡，自己弄，別給我打電話！”

可是，細觀現在的租住市場，二房東或者職業(yè)二房東，并不是像包租婆這樣令人生厭。

他們是一個專業(yè)的人群，工作的大部分時間，都在催租、找房源、找客源。據了解， 40%的時間收房租、算水電；40%的時間找房源等等；20%處理雜事，比如帶看房屋。

往小了講，3、5個人各司其職，籌措一筆資金，就可以做房屋租賃生意，往大了講，大部分品牌公寓，只要物業(yè)不是自持的，其實都是二房東。

“二房東都可以做總統(tǒng)，你想是什么情況吧?！?邢弢說，川普就是租賃運營企業(yè)起家，做保障房，其實就是二房東。

中國的人口大概是美國的6倍，理論上，這個行業(yè)未來可能不止10家A股上市公司。

但傳統(tǒng)的二房東的生意，其實非常的簡單粗暴。

舉個簡單的例子，一套分散式公寓，二房東花5000/月，從業(yè)主手里租過來5年，投資3萬裝修成本，隨后6000租出去。

這樣，二房東通過租金利差，兩年半時間就可以回本，后兩年半就是純賺。

“人們通常忽略非租金性收益?！毙蠌|補充，這個收益歷來就有。比如電費和網費，前者的成本可能是3毛或5毛每度，而網絡鐵通的價格比移動可是低不少。

長租公寓有時候很像上個世紀的筒子樓

但租客并不直接面向水電、煤氣或者網絡基礎設施，所以，房東可以收1塊每度的電費，用著鐵通卻收移動的價格。

這也成了許多社群和論壇中，關于品牌公寓吐槽最多的地方，比如租金本身就已經很貴，每個月的水電費卻高的嚇人。

就杭州魔方公寓的調研中發(fā)現，一個租戶一個季度的租金是12795元，每月水電費大約在150元。而普通住房，一個人居住，水電費只是其1/3。

邢弢表示，“這樣，用戶體驗肯定不好。”在他的理解中，二房東應該通過覆蓋租戶的生活服務，來覆蓋上述“小聰明”的非租金性營收，通過增量拿到供應商的傭金。

他舉例，比如租戶要學車、買車、去醫(yī)美微整形，如果租戶和房東的關系好，信任就是選擇的背書。而返傭這件事情，是無論通過何種渠道都會發(fā)生的。

所以，2011年，邢弢選擇了優(yōu)帕克，優(yōu)帕克針對的是中高端人群，而服務這類人群的特點，就是有租后服務，租后服務是資產調優(yōu)的關鍵。

“這套系統(tǒng)（服務體系），不光可以服務單個公司，更可以賦能二房東?！彼a充道。

當年租房市場的格局，北有自如，南有思想家，但優(yōu)帕克一年的租金流水，接近8億，僅僅靠4000多套房子。

但生意終歸是生意，尤其新興市場，講究的是規(guī)模和效率。

02

管理極限限制了增長空間？

“養(yǎng)一個人可以管30套房子，那么管300套房子，要幾個人？” 邢弢提了這個問題，而接下來的問題是，如果管3000套房子呢？

規(guī)?；洜I所帶來的問題，包括人力數量的增加，組織層級的增多，從三三兩兩的群體，到數以百計的社群，再到規(guī)?；a的工廠，所要經營成本的考量本身就是不同的。

“規(guī)模不經濟，管理層級增多，人力成本上升，剪刀差就是虧損點，這個位置一般在200-300之間?！毙蠌|拿起筆，隨手在咖啡廳的紙巾上畫了起來。

物業(yè)持有者的分布圖

邢弢保留了歐美喜歡在紙巾上記錄的習慣

他解釋道，這就像在淘寶店中，“夫妻店”一年100萬銷售額，毛利30萬，凈利20萬，但是韓都衣舍，一個月做一億，毛利也可能只有100萬。

利潤水漲船高，但是百分比斷崖式下跌，這就是開發(fā)商的窘境。

地產商進入租賃市場，并不是什么新鮮事，前有潘石屹，后有萬科，但對他們來說，租賃運營根本就是天外飛仙。

“開發(fā)商的本質是金融公司，很多活，他們不可能自己養(yǎng)人做，真要那么干就2了?！睒I(yè)內人士告訴鋅財經潘越飛，土建、銷售、設計都是外包，開發(fā)商唯一做的是評估，然后投錢，賣掉。

最常聽到的開發(fā)商的“死法”就是資金鏈斷裂，因為本質上，地產商就是錢。

當然，響應國家號召是沒錯的，萬科第一個舉手，然后有了3個漲停板。

售轉租模式下，地產的生意完全變了個樣子，前有土建，中間運營，最后資管退出，對開發(fā)商而言，熟悉的僅僅是第一個環(huán)節(jié)。

“徹底傻掉，開發(fā)商，找二房東合作也沒戲，因為二房東也是通過養(yǎng)人擴大規(guī)模，沒有調優(yōu)的能力。”邢弢補充，針對二房東的智能硬件的芯片，盈家至少花了4000萬。

盈家不動產資產管理系統(tǒng)PAMS

另一位業(yè)內人士的觀點稍有不同，通常第一梯隊開發(fā)商都會做自己的管理系統(tǒng)，可能外包，可能自己建團隊，但是地方性的地產公司就比較難做到這一點。

“比如萬科當年就是找一家Saas公司，做過一套工程成本造價的管理系統(tǒng)，當時花了2000萬?！钡髞頁I(yè)內人士反映，這家Saas公司靠賣這套系統(tǒng)賺了至少1個億，萬科或許不知道，但知道了也許不會追究，因為不差錢。

而對于中小規(guī)模的二房東來說，通常會需要增加一個人來專門使用這樣的SaaS系統(tǒng)，而未來，他們還要面臨系統(tǒng)收費的問題。

所以，綜上所述，似乎對于成為資管平臺，二房東們有心無力，那么究竟什么才是資管平臺的核心，資產調優(yōu)能力？

03

房源和資本都不是問題，競爭又在哪里

政策紅利下，開發(fā)商和國家隊，既不會缺地，也不會缺錢。

而他們身后，還有餓了很久的金主爸爸銀行們。

銀行有銀行的困難，一個沒有合理風控，沒有可靠數據，沒有明確收益的市場，除了國家隊，他們又能把錢塞給誰？

風控和數據維度

“無錫銀行沒有長租房的貸款項目，誰有空幫我問問上海銀行肯不肯做無錫的項目，這個我已經驗收交付，拿到第一筆租金，每年216萬收入”，“銀行不放貸，P2P利率又高，我們二房東哪里可以解決資金問題？”，“公寓行業(yè)火，但是運營苦啊，利潤越來越薄了??！”

甚至更有甚者，隨便找到一個盈家的運營，上來就想尋求貸款，解決資金的問題。

據了解，目前長租公寓市場，擁有2000套以上物業(yè)的公寓大概500家，1萬套以上的大約30家，而在2000和10套之間，卻超過接近120萬家。

“這些人家加起來約有8000萬套房。”邢弢說，500家屬于資本催化，而2000以下的屬于自然生長。

自然生長，自然靠的是盈利。

還是一套分散式公寓，二房東花5000/月租進，6000/月租出為例，僅按租金算，需要30個月才回本。假如10套房，30萬啟動資金，簡單的算，等擁有20套，即存夠30萬再次投入，大概需要2年半的時間。（每間套房月盈利1000，10套1萬，賺到30萬，正好2.5年。）

但是這些中小型的二房東，是貸不到錢的，既沒廠房，又沒抵押，都屬于個體經營，早年在銀行體制里，叫做輕資產運營公司。

“盈家要做的事情，就是讓這30個月變成2個月。”邢弢補充，事實上，盈家能做到的事情，是預測這個房子的年租金到月租金，上下不相差幾十塊。

客群分析

“先把他的收入調優(yōu)，然后給到資金杠桿，一口氣能先給3萬，再讓房子的租金，從6000變成6500，其中300償還銀行的利息?！?/p>

當然，這是整套的服務流程，最后還有相應的資產證券化。

“資產價值提升叫資產管理，你把人家資產做敗掉了，哪里還有提升可言？”邢弢解釋，ABS的專業(yè)解釋，是股權及資金成本調優(yōu)，其作用是通過資產管理，如運營團隊的方法和模式，讓一個資產的年回報率，從1%調優(yōu)到4%，加上房屋本身伴隨地價的升值，能夠達到6%。

甚至，有可能能夠發(fā)Retis，做股權或者經營性收益調優(yōu)的動作，“所以現在都是扯淡，金融投機?；A都還沒有做好?！?/p>

就目前來看，二房東賺的仍然是信息不對稱的錢，當然中介在其中也起到了推波助瀾的作用。

中介收取一個月的租金，或者年租金的5%，而等到下一個租客來，或者轉租的時候，這部分費用又會被分攤到租金中。

資產證券化流程

沒人愿意干苦活，只賺服務性收益，所以行業(yè)一直沒有轉變。

“幾十年了，一直這樣?！毙蠌|的意思是，能否借著這波租賃政策的轉變，改變這個行業(yè)，還需要時間，光靠他一個人并沒有什么用。

QA

Q: 未來跟開發(fā)商的關系有可能往哪個方向走？

A: 合作，我說說開發(fā)商的窘境，開發(fā)商的窘境是極其有趣的，以前開發(fā)商的商業(yè)模式很簡單：買地、造房子、賣掉，整個動作叫開發(fā)。只要供應鏈、資金鏈不斷就好了。開發(fā)商本質是干嘛？就是一家金融公司。他連土建也是外包的，設計是外包的，他唯一養(yǎng)人就是評估，后面搞錢，開發(fā)商以前是這么干活的，現在國家說不允許這么干了，為什么？你賺錢太暴利了，限購、限售、限貸，這個時候開發(fā)商懵了。你看一個新盤開出來它只能賣3萬8，旁邊二手房都得賣5萬，他沒辦法，做不了。然后他怎么辦？現在國家說給你條路:租售同權。但是所有的開發(fā)商都不知道租賃怎么做，于是他們就想到我們了。

Q:您現在做的是長租公寓，有沒有可能復制到園區(qū)、寫字樓？

A:模式肯定是可以復制的，通過硬件把那個叫聯合辦公的人力成本降下來，比如原先一個聯合辦公的場地，3000平它要四個人管理，我現在可以降到一兩個人，其余人可以做更多協同運營、企業(yè)服務。

但是暫時我們不做，現在還是集中精力做長租行業(yè)。

Q:會布局海外嗎？

A:近幾年不太會，先把中國的做掉，不錯了，4萬億，講句難聽點，4萬億，你做掉1%就是400億，400億，你一家流水400億的公司，已經上市過好幾回了，你別說發(fā)資產包400億了，你更別說運營400億了，而且這個市場還會越來越大，這就是不扯淡的活。

議

1.長租公寓市場陷入了典型的中國式難題，品牌公寓照搬照抄，不顧虧損，等著國家隊收購。

2.資本催化不可用力過猛，不然折了用戶體驗，還賠了二房東的信心。

文章∣啟明

編輯∣陵魚

攝影∣黃碩

手繪∣陵魚

?本文版權歸“鋅財經”所有

部分圖片來自網絡

生成海報

免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。