從Wework到氪空間，為何聯(lián)合辦公一定是自營(yíng)模式？

未來(lái)計(jì)劃服務(wù)1億辦公人群的氪空間，距離聯(lián)合辦公的藍(lán)海核心地帶，尚有一段漫長(zhǎng)的遠(yuǎn)航。那時(shí)，氪空間就不止于一樁生意，而是一個(gè)物種多樣的超級(jí)生態(tài)，劉成城說(shuō)，“如果我給一萬(wàn)人提供服務(wù)，那就是服務(wù)，如果我給一百萬(wàn)人提供服務(wù)，那就是生態(tài)。”19世紀(jì)中葉, 17歲的農(nóng)夫亞默爾揣著一夜暴富之夢(mèng)，擠入了加利福尼亞的淘金大潮。

藏金的山谷里水源奇缺, 干旱燥熱，持續(xù)的干渴成了淘金者難以忍受的體膚之苦。

精明的亞默爾從短缺中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)，他放棄了挖礦，轉(zhuǎn)而尋找水源，把水裝在壺里、桶里賣給淘金者，靠賣水而非挖礦，亞默爾很快成為了百萬(wàn)富翁。

這就是”賣水理論”的來(lái)源。

聯(lián)合辦公，做得正是賣水的生意——在美國(guó)，聯(lián)合辦公的鼻祖Wework成立八年，最新的估值超過(guò)了200億美金；在中國(guó)，2016年成立的氪空間正在兇猛擴(kuò)張，到2019年底，氪空間的管理面積，將超過(guò)150萬(wàn)平米，但這一體量，也不過(guò)剛剛到達(dá)聯(lián)合辦公的入海口——浩渺寬廣的聯(lián)合辦公超級(jí)藍(lán)海，邊界尚遠(yuǎn)。目前，聯(lián)合辦公行業(yè)僅占中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的1%，未來(lái)五年這一數(shù)字有望擴(kuò)大至15%。

2017年，中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)合并、收購(gòu)，目前公認(rèn)的兩家最大聯(lián)合辦公企業(yè)，分別是海外落地中國(guó)的Wework和本土成長(zhǎng)起來(lái)的氪空間，而這兩家公司始終堅(jiān)持的是自營(yíng)模式。

10倍行業(yè)增速，150萬(wàn)平米，22萬(wàn)會(huì)員雖然Wework估值已經(jīng)高達(dá)200億美金，成為比肩Uber、Airbnb的共享經(jīng)濟(jì)三大巨頭之一，但在中國(guó)，聯(lián)合辦公的關(guān)注度一直未能趕上O2O、人工智能、共享出行的熱度。

高速增長(zhǎng)的氪空間，或許有望改變這一狀況。

以每月新增4萬(wàn)平米的擴(kuò)張速度，氪空間預(yù)計(jì)今年年底，管理的社區(qū)面積將達(dá)到50萬(wàn)平方米，年度增長(zhǎng)速度超過(guò)300%，是行業(yè)整體水平的10倍。

按照目前的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)2019年底，氪空間在中國(guó)和海外管理的社區(qū)總規(guī)模將超過(guò)150萬(wàn)平方米，相當(dāng)于近4個(gè)中國(guó)第一高樓上海中心大廈（43萬(wàn)平方米）或者5個(gè)北京第一高樓中國(guó)尊（35萬(wàn)平方米）的面積，服務(wù)22萬(wàn)會(huì)員。遍布一二線城市成熟商圈的氪空間，將成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的城市地標(biāo)。

但即便達(dá)到22萬(wàn)人的服務(wù)規(guī)模，之于中國(guó)聯(lián)合辦公長(zhǎng)遠(yuǎn)的燎原之勢(shì)，也只是星點(diǎn)之火。

在時(shí)間維度，聯(lián)合辦公的需求，來(lái)源于持續(xù)井噴的中小微企業(yè)增量。

來(lái)自國(guó)家工商總局的數(shù)據(jù)顯示：截至2017年底，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有市場(chǎng)主體9814.8萬(wàn)戶，其中，企業(yè)3033.7萬(wàn)戶，個(gè)體工商戶6579.4萬(wàn)戶。2015年自上而下的“雙創(chuàng)”運(yùn)動(dòng)，加快了這一風(fēng)潮，2017年，超過(guò)600萬(wàn)家新注冊(cè)公司如同冰雪春融，蓬勃而發(fā)。

尋找辦公室和注冊(cè)地，是初創(chuàng)企業(yè)面臨的第一個(gè)難題，很多創(chuàng)業(yè)公司懼于成熟商圈寫字樓高昂的租金，一度在民居辦公，但民居里的辦公環(huán)境，難以招聘到員工。很多初創(chuàng)公司在民居辦公，面試者根據(jù)導(dǎo)航走到小區(qū)，看一眼環(huán)境，掉頭就走，民居辦公很容易被認(rèn)為是騙子公司。

中小微企業(yè)普遍面臨的囚徒困境，被聯(lián)合辦公消解了。國(guó)際知名咨詢機(jī)構(gòu)Frost & Sullivan報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：在一線城市中，聯(lián)合辦公平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬(wàn)元以上，總額節(jié)省近三成。

價(jià)格降低了，環(huán)境和服務(wù)卻提升了，中小微企業(yè)，也能享受可以類比谷歌等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的5A級(jí)辦公環(huán)境。

（以上為氪空間實(shí)景圖）

與此同時(shí)，大中公司的組織體系也變得越來(lái)越碎片化了。比如阿里巴巴集團(tuán)，在全國(guó)有200個(gè)辦公地點(diǎn)，但只有十幾個(gè)辦公室的規(guī)模超過(guò)了百人以上。其他如中石油、中國(guó)銀行這樣的超級(jí)巨頭，也會(huì)基于互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，孵化一些內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，為了不受制于臃腫保守的集團(tuán)管理體制，通常也會(huì)為小團(tuán)隊(duì)在外選擇辦公地點(diǎn)。

如今，在氪空間的客戶里，七成來(lái)自于中小微企業(yè)，另外三成則服務(wù)于大中型公司的靈活辦公需求，摩拜單車、今日頭條、泛?？毓傻染讶腭v氪空間各地社區(qū)。

再?gòu)目臻g維度來(lái)說(shuō)，Wework的樂(lè)觀預(yù)測(cè)說(shuō)，未來(lái)聯(lián)合辦公將覆蓋30%的商業(yè)地產(chǎn)面積。氪空間的創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城更為保守一點(diǎn)，他認(rèn)為，在中國(guó)，這一比例有望在未來(lái)5年達(dá)到15%，目前，中國(guó)的聯(lián)合辦公面積在整個(gè)商業(yè)辦公物業(yè)總面積中的占比大約1%，意味著5年內(nèi)有14倍的增量空間。

再?gòu)纳嫌蝸?lái)看，最近兩年，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及電商和新零售帶來(lái)的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的日子不太好過(guò)，聯(lián)合辦公的入駐及其聚攏的人氣，可以重新激活商業(yè)地產(chǎn)的活力。氪空間位于上海徐匯區(qū)的一個(gè)社區(qū)，原本是售賣紅木的專業(yè)商場(chǎng)，但生意越來(lái)越不好做，租戶來(lái)了又走，常年最多收到8成租金，氪空間的入駐，給其帶來(lái)了長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金。

因此，中小微企業(yè)持續(xù)不斷的增量，大中型企業(yè)組織分布化的趨勢(shì)，集結(jié)的洶涌勃發(fā)的可持續(xù)的外部需求，是氪空間高速增長(zhǎng)的外部因素。

解碼氪空間：自營(yíng)增長(zhǎng)、全服務(wù)、高坪效盡管行業(yè)藍(lán)海超級(jí)寬廣，但觸礁者居多，不少聯(lián)合辦公項(xiàng)目未成先衰。2017年下半年一直到2018年初，并購(gòu)和合并，是行業(yè)的關(guān)鍵詞，友商蒙眼狂奔，靠合并和并購(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，但氪空間的高速增長(zhǎng)，卻依賴于內(nèi)生式擴(kuò)張，按自營(yíng)面積來(lái)算，氪空間已經(jīng)是中國(guó)聯(lián)合辦公的老大。

海面之上的規(guī)模和工位面積是重要的，比拼的是誰(shuí)跑得快；但規(guī)模和速度不是唯一重要的，海面之下，冰山重重，萬(wàn)千溝壑，其實(shí)考驗(yàn)的是擴(kuò)張效率、坪效比、服務(wù)質(zhì)量等等，氪空間的增長(zhǎng)邏輯，就隱藏在海面之下。

第一，拒絕并購(gòu)和加盟，堅(jiān)持自營(yíng)模式，有效擴(kuò)張。

在聯(lián)合辦公行業(yè)，有兩種模式，一是合并、并購(gòu)、加盟，這種模式的好處在于，在規(guī)模上能夠快速領(lǐng)先，典型代表如2017年掀起多起并購(gòu)的優(yōu)客工場(chǎng)。

但無(wú)論是Wework還是氪空間，甚至中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都沒(méi)有采取加盟模式，為什么？原因很簡(jiǎn)單，加盟模式可以類比淘寶，而自營(yíng)模式則是天貓或者京東。與個(gè)人購(gòu)買貨品，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)還能退貨不同，企業(yè)入駐聯(lián)合辦公，一呆至少一年半年，搬遷成本極高，只有自營(yíng)模式才能保證確定性的辦公設(shè)施、辦公環(huán)境和辦公服務(wù)。

以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，早期萬(wàn)達(dá)模式是把商鋪賣出去，但交付給商戶的商鋪，沒(méi)有了統(tǒng)一管理，變得雜亂無(wú)章，整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體驗(yàn)并不好，商鋪價(jià)格走低，王健林亦陷入持續(xù)兩三年的糾紛訴訟當(dāng)中，后來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都采取了自持、自營(yíng)模式。

同理，美國(guó)的Wework和中國(guó)的氪空間，都采取了自營(yíng)模式。

目前，氪空間的裝修風(fēng)格非常多元，包括清新自然系列、人文藝術(shù)系列、低奢雅致系列、溫馨健康系列等等。

除了提供基本的辦公功能，還有功能完備的生活區(qū)，氪空間在近期部分新開(kāi)社區(qū)將率先獨(dú)創(chuàng)性的推出母嬰室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和兒童休息室等一些功能區(qū)設(shè)施。新社區(qū)還將引入了被稱為“地球上最舒適安全座椅”的Herman Miller 椅子、價(jià)值16萬(wàn)的EVERSYS（愛(ài)華仕）咖啡機(jī)，個(gè)別新社區(qū)還引入了Talos啤酒機(jī)，遠(yuǎn)比普通寫字樓更人性，更時(shí)尚。

（氪空間的生活服務(wù)設(shè)施非常完備）

第二，回歸商業(yè)本質(zhì)，追求高坪效、高入駐率。

聯(lián)合辦公的主要營(yíng)收模式還是以工位服務(wù)費(fèi)為主，因此，入駐率是聯(lián)合辦公的生命線。

優(yōu)客工場(chǎng)曾透露，其辦公社區(qū)入駐率在80%以上。而氪空間公布的今年1-4月的數(shù)據(jù)顯示，其成熟社區(qū)平均入駐率達(dá)95%。坪效方面，過(guò)去半年新開(kāi)業(yè)社區(qū)的日坪效（每平米營(yíng)業(yè)額）已經(jīng)突破17元，而氪空間總裁鐘澍預(yù)計(jì)，新開(kāi)社區(qū)的坪效將超過(guò)28元，是傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓的近4倍。

因此，氪空間雖然因?yàn)楦咚贁U(kuò)張尚處于虧損階段，但目前的虧損是基于取舍，而非能力。

可以類比的是，WeWork的利潤(rùn)率，大概在30%左右，氪空間過(guò)去也曾達(dá)到這一水平，但劉成城希望學(xué)習(xí)小米，把利潤(rùn)率控制在一定比例“我們希望是10%左右”。

第三，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)類萬(wàn)達(dá)模式擴(kuò)張。

氪空間之所以不并購(gòu)，是因?yàn)槠浒l(fā)展速度極快，100天線下開(kāi)業(yè)12家社區(qū)，平均一周開(kāi)業(yè)一家社區(qū)，一月開(kāi)業(yè)4萬(wàn)平米，單月新增規(guī)模就能排到行業(yè)第三，所以其高速增長(zhǎng)沒(méi)必要通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)。

快速擴(kuò)張背后，是因?yàn)殡纯臻g積累的空間標(biāo)準(zhǔn)化體系和專業(yè)的智慧供應(yīng)鏈模式，統(tǒng)一管理成本、提升效率，讓工程造價(jià)降低20%，家具采購(gòu)成本降低40%，縮短交付時(shí)間，將辦公使用效率提升30%。

以運(yùn)營(yíng)為例，從最初選址到簽署租賃協(xié)議，再到裝修建設(shè)，開(kāi)業(yè)接受租戶，氪空間的整個(gè)流程僅需5個(gè)月左右時(shí)間，速度領(lǐng)先于整個(gè)商業(yè)辦公行業(yè)和聯(lián)合辦公同行。比如，很多寫字樓有異性空間，這些空間在氪空間能得到有效率用，借此提升5-10%的利用率。

未來(lái)計(jì)劃服務(wù)1億辦公人群的氪空間，兇猛的增長(zhǎng)只是開(kāi)了個(gè)好頭，駛?cè)胨{(lán)海核心地帶，還有一段漫長(zhǎng)的遠(yuǎn)航，那時(shí)候，氪空間就不僅僅是一個(gè)公司一樁生意，而是一個(gè)物種多樣的超級(jí)生態(tài)，正如劉成城所說(shuō)，“如果我給一萬(wàn)人提供服務(wù)，那就是服務(wù)，如果我給一百萬(wàn)人提供服務(wù)，那就是生態(tài)。”

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