袁國寶：比傳銷更厲害，比P2P更隱蔽，全面起底長租公寓圈套

原標(biāo)題：袁國寶：比傳銷更厲害，比P2P更隱蔽，全面起底長租公寓圈套

袁國寶

資深媒體人、知名評論人、新媒體營銷和品牌傳播專家，NewMedia新媒體聯(lián)盟創(chuàng)始人。

壟斷房源------推高租金------分期付款------爆倉跑路，這個完美的局是如何做的？ 隨著長租公寓“爆倉潮”的到來，這起橫跨房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的“局”終于浮出了水面。在不少媒體和業(yè)界人士看來，長租公寓爆倉和P2P暴雷具備相似的特性，不過，由于長租公寓的手法更為隱蔽，且爆倉后的受害者多為收入相對較低的租房群體，其產(chǎn)生的負(fù)面影響可能會較P2P暴雷更為嚴(yán)重。

一，“長租公寓”為何被地產(chǎn)大佬看空？前不久，我愛我家前副總裁胡景暉拋出了一個驚人的觀點------“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，同時，他也曾炮轟資本推高房租，因此被網(wǎng)友稱為房地產(chǎn)界的“崔永元”。隨后，胡景暉辭去了我愛我家副總裁的職務(wù)，我愛我家也發(fā)布聲明撇清了關(guān)系，這暗示胡景暉可能遭遇了來自內(nèi)部和外部的多重壓力。

看空長租公寓的不只是胡景暉，還包括SOHO中國總裁潘石屹，在深圳招商蛇口舉行的新一期潘談會上，潘石屹對長租公寓做了如下評論------“按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。而且即便租金翻一倍也依然無法賺錢。”

當(dāng)然，潘石屹說的是拿錢去建公寓，這種模式不可行。然而，市面上的長租公寓基本都是以另一種方式在運作，就是中介或第三方企業(yè)將房東的房子長租下來，再轉(zhuǎn)租出去，當(dāng)然，這種模式的運作成本會低很多，效率也更高。那么這種模式是否又存在無法盈利的風(fēng)險呢？杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司就是采用的這種模式，但最近它爆倉了，導(dǎo)致4000租戶利益受損。這或許說明，以任何一種模式運作的長租公寓，都不能確保萬無一失。

不過，杭州鼎家的案例并未引起足夠的重視，目前長租公寓依然沒有明顯的減緩勢頭。這一點我們可以對照P2P，在最近幾年中，P2P暴雷屢見不鮮，但到目前為止，這一行業(yè)依然沒有消停的跡象，若不是相關(guān)部門強(qiáng)化了整頓力度，P2P平臺新成立的速度恐怕不會低于暴雷的速度。P2P暴雷的導(dǎo)火索是什么？------平臺卷款跑路，這跟長租公寓爆倉極為相似。說白了，對不法分子而言，無論是P2P還是長租公寓，都是理想的詐騙手段，所謂的爆倉，不過是他們卷款跑路的馬虎眼而已。

二，環(huán)環(huán)相扣，起底長租公寓背后潛藏的“套路”對于P2P網(wǎng)貸，其套路相信大家都已經(jīng)很熟悉了，這里不再贅述。相比之下，長租公寓背后潛藏的套路更為復(fù)雜，可謂是“環(huán)環(huán)相扣”。

長租公寓的第一環(huán)是“壟斷房源”。即房東將房子長租給第三方企業(yè)和管理平臺（即所謂的“二房東”），再由第三方加價轉(zhuǎn)租出去。房子可以是裝修房，也可以是清水房，若是清水房，第三方又有可能向房東所要一定的裝修款。

這種模式的好處是，降低了房東的獲客成本，使租金收益趨于穩(wěn)定。在不出問題的情況下，房東只管收錢即可。對第三方來說，憑借他們的資源和優(yōu)勢，可以更精準(zhǔn)的進(jìn)行獲客，實現(xiàn)資源的優(yōu)化利用。因此，在表面上看，這是一個多贏的商業(yè)模式。

前些年，這種模式的風(fēng)險并未完全暴露，所以很多房東與第三方簽訂合同，將大量房源委托給他們進(jìn)行轉(zhuǎn)租獲利，從而使得大量分散的房源集中在了少數(shù)幾家平臺上，造成了“壟斷房源”的市場格局，而一旦房源被壟斷，那么抬高租金就變得容易很多。

所以，第二環(huán)“抬高租金”就順理成章的出現(xiàn)。推動長租公寓租金上漲的動力主要來自兩方面：第一，第三方平臺為了獲得房源而形成“競價”模式，即誰出價高誰就可能獲得更多優(yōu)質(zhì)房源，導(dǎo)致基礎(chǔ)租金大幅提升；第二，第三方平臺為了擴(kuò)大自身利潤而抬高租金，比如以前單套利潤空間為200元，現(xiàn)在提升至400元。那么這些二房東為何敢于大幅抬高租金，難道他們就不擔(dān)心租客無法承受嗎？

上面提到，由于大量房源都被這些二房東所掌控，形成了明顯的壟斷之勢，因此抬高租金變得易如反掌，畢竟對于剛需一族而言，無論他們怎么選擇，都無法規(guī)避租金上漲的影響。再一個，這些二房東也慫恿大量媒體，鼓吹房租和房價嚴(yán)重不成比例，房租回報率不如銀行定期存款等問題，導(dǎo)致市場對房租產(chǎn)生上漲預(yù)期，而后他們可順理成章的推高房租。

那么從租客這一方來說，畢竟房租上漲是實實在在的負(fù)擔(dān)。如何才能在推高房租的同時又讓他們盡量接受呢？第三環(huán)“分期付款”應(yīng)運而生。眾所周知，傳統(tǒng)“押一付三、押一付六”的支付方式對租客而言難以承受，尤其在房租暴漲后問題更加明顯。因此一些平臺紛紛瞄準(zhǔn)租房分期市場，即用戶只需“押一付一”，剩余的房租由企業(yè)一次性支付給房東，而用戶只需分期支付所欠房租和相關(guān)服務(wù)費給企業(yè)即可。

按照常理來講，這種模式也無可厚非，現(xiàn)在各類消費貸層出不窮，在利率和收費合理的情況下，市場也有較高的認(rèn)可度。問題在于，一開始這類平臺就沒安好心，所謂的分期付房租本質(zhì)上是高利貸，而且，為了讓租客最大程度中招，相關(guān)條款往往被安排在合同不顯眼的位置。如果租客發(fā)現(xiàn)了問題，要提前解約，不僅押金會被全扣，還會承擔(dān)較高的違約金，如果不支付相關(guān)費用，不僅會影響征信，甚至?xí)鈦怼氨┝Υ呤铡薄?/p>

另一方面，二房東拿了貸款之后也不會全部支付給房東，而是三個月一付甚至一月一付，其他的錢全部扣在手里，從而形成資金池，由于這些錢完全不受監(jiān)管，因此，二房東可以將這些錢繼續(xù)用于壟斷房源，形成無限裂變的擴(kuò)張模式。

但是這種模式也存在一定的風(fēng)險，比如市場不景氣，房子出租困難，導(dǎo)致租金、出租率都達(dá)不到預(yù)期水平，在杠桿率較高的情況下，二房東將無力正常運作。而此類問題爆發(fā)時，“爆倉跑路”成為唯一選擇，也就是第四環(huán)。而爆倉跑路的后果，將是對業(yè)主和租客雙方造成巨大的傷害。不過，如果確實是經(jīng)營不善導(dǎo)致被動爆倉還情有可原，但事實往往相反------主動爆倉，這是最可怕的。

根據(jù)媒體調(diào)查的結(jié)果，鼎家科技不僅吃掉了大量的租金和押金，而且也沒有按時支付給業(yè)主。表面上看，這似乎是經(jīng)營不善而倒閉，但在我看來，這和P2P暴雷沒有什么兩樣，也許一開始公司負(fù)責(zé)人就做好了卷款跑路的準(zhǔn)備。

實際上，二房東卷款跑路已經(jīng)不是什么稀奇的事情。早些年，很多包租公司將業(yè)主的房子高價租下來，再低價轉(zhuǎn)租出去，假設(shè)包租公司給業(yè)主是2000一個月，但轉(zhuǎn)租出去可能只有1800甚至更低，不同之處在于，包租公司給業(yè)主是一月一付，而轉(zhuǎn)租卻是押一付三、押一付六，如果租金足夠低，甚至不排除押一付十二。兩種支付方式的時間差給了包租公司充足的卷款跑路的機(jī)會。

三，如下幾個因素助長“騙局”的蔓延，強(qiáng)化監(jiān)管勢在必行

從近期媒體的集中曝光，以及網(wǎng)友的大量反饋來看，這類騙局已經(jīng)不局限于北上廣深等一線城市，在二三線城市也逐步蔓延起來。那么為何騙局蔓延的速度這么快？上當(dāng)?shù)娜藶楹斡秩绱酥嗄?？這里面存在如下幾個因素：

第一，資本的涌入和中介的金融化。首先來說資本，2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后，蛋殼再次完成7000萬美元B 輪融資……相關(guān)信息證明，資本對目前的長租公寓模式是極為看好的，當(dāng)然，對于目前長租公寓所出現(xiàn)的亂象，資本也難辭其咎。

至于中介的金融化，上面提到分期付房租只是冰山一角，更重要的是，目前已經(jīng)有中介推出了相關(guān)的金融衍生品，你可以將其視為一種融資工具，所融得的資金用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張；但它也是中介釋放風(fēng)險的一種方式，因為一旦業(yè)務(wù)發(fā)展不利，金融衍生品的價值必然大受影響，相關(guān)風(fēng)險將被分?jǐn)偟綇V大投資者身上。

第二，房東對潛在風(fēng)險沒有正確的認(rèn)識，一味圖方便、穩(wěn)定，卻忽略了二房東可能爆倉跑路的風(fēng)險。一般情況下，如果遇到這類問題，在計算出損失之后，房東和租客應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)一半，但也有的房東不甘心，對租客提前收房，這就必然導(dǎo)致租客承擔(dān)更大的損失，部分租客因維權(quán)困難，可能會對房子進(jìn)行故意破壞。

對于這一點，我建議房東盡量不要和第三方簽署所謂的包租協(xié)議，如果租客要轉(zhuǎn)租房源，也必須高度重視。最好是自己出租，或者委托中介幫忙找租客，但是出租協(xié)議一定要和租客簽訂，以免后患無窮。

第三，租客大多是剛出校門的大學(xué)生，缺乏社會經(jīng)驗，因此非常容易中招。對于這一點，我建議租客最好直接和房東簽合同，在簽合同時必須要求房東出示相關(guān)證件，盡量確保萬無一失。非要和二房東簽合同，最好仔細(xì)閱讀合同各項條款，情況允許，可以找法律人士幫忙把關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)自己中招，最好報警或者尋求法律途徑解決。

租房是一個非常重要的社會問題，如果這一細(xì)分行業(yè)出現(xiàn)大的亂子，必然會導(dǎo)致年輕一族無法在城市安居樂業(yè)，對于目前出現(xiàn)的長租公寓亂象，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)高度重視，及時出臺法律法規(guī)，對違法行為進(jìn)行打擊，引導(dǎo)行業(yè)健康有序運行。

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