杭州樓市的寒冬和離職中介的迷茫

文/長(zhǎng)右

編輯/小C

“與其這么耗下去，還不如另找門(mén)路?！?/p>

在房產(chǎn)中介摸爬滾打近四年的程立，并不是一個(gè)輕言放棄的人，但這次徹底心灰意冷了。用他的話(huà)是說(shuō)，“熬不下去了，”直到今年9月，因?yàn)?strong>兩個(gè)多月沒(méi)有開(kāi)出一單，程立選擇了辭職。

這不是個(gè)例。

根據(jù)我愛(ài)我家2017年年報(bào)，截至去年年底公司共計(jì)5.9萬(wàn)名員工。而在今年半年報(bào)中，我愛(ài)我家的員工數(shù)下降到了5.5萬(wàn)余人。

悲觀(guān)、無(wú)奈，彌漫在整個(gè)圈子里，離職、跳槽，不斷浮現(xiàn)在中介們的念頭中。

離職的原因，莫過(guò)于近期房地產(chǎn)降溫，“錢(qián)不好賺了”。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，全國(guó)土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，超過(guò)了上一輪房地產(chǎn)低谷期，2014全年的流拍總數(shù)，345宗！

土地市場(chǎng)降溫，同樣影響了新房市場(chǎng)以及二手房市場(chǎng)的熱度。

曾經(jīng)的“金九銀十”，依舊未能提振市場(chǎng)對(duì)樓市的信心。而看著樓市行情吃飯的中介人員，又該何去何從？

1

樓市寒冬下的開(kāi)單之痛

從9月初離職至今，程立仍未找到工作。

曾有朋友邀請(qǐng)他去做茶葉生意，但程立婉拒了。房產(chǎn)中介做過(guò)4年，程立已經(jīng)積累了經(jīng)驗(yàn)和人脈，但對(duì)賣(mài)茶葉，他自認(rèn)為一竅不通。而工資，只有四五千底薪加提成。在他眼里，并不算高。

他時(shí)常懷念著那段樓市火熱的日子?！澳菚?huì)兒的錢(qián)，真好賺啊?！背塘⒎磸?fù)感嘆。

“城中村”改造（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

自2016年杭州舉辦G20會(huì)議以來(lái)，舊城改造成了城市主旋律，城中村成為攻堅(jiān)重點(diǎn)，“大拆大改”讓常年穿梭在大街小巷的“老司機(jī)”們，不得不開(kāi)始習(xí)慣手機(jī)導(dǎo)航。

透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，杭州完成整村征遷69個(gè)村，征遷59796戶(hù)，2018年，杭州還將完成56個(gè)整村征遷，征遷住戶(hù)4萬(wàn)戶(hù)。

受棚改疊加降首付比例、利率優(yōu)惠以及契稅下調(diào)等調(diào)控刺激，大量的現(xiàn)金開(kāi)始流入樓市，逐步催熱了杭州的房?jī)r(jià)，由此，杭州曾兩次被住建部點(diǎn)名為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市之一。

在程立的描述里，G20峰會(huì)后的那幾個(gè)月，大家買(mǎi)房就跟買(mǎi)白菜一樣，只要帶去看房就能達(dá)成交易，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的新手也可以達(dá)到這個(gè)狀態(tài)?！?strong>上下兩層的門(mén)店擠滿(mǎn)了六七十個(gè)同事，電腦都不夠用?！?/strong>

彼時(shí)還是Q房網(wǎng)店長(zhǎng)的程立看到了機(jī)會(huì)。他不愿意只管著下屬，拿著5000元每月底薪，背著全店業(yè)績(jī)壓力，去年下旬，他跳槽了我愛(ài)我家，成為一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

他的決定并沒(méi)有讓同事們驚訝，因?yàn)樵谛星榛馃釙r(shí)，一些明星經(jīng)紀(jì)人一年可以賺70、80萬(wàn)元?！白鲋薪殡m然忙些，但工資更高，才有更多精力去賺錢(qián)?！背塘⒄J(rèn)為。

“當(dāng)時(shí)看房子的人很多，一天要帶七八個(gè)客戶(hù)。大家都在搶房子，很多人一看完房就會(huì)急著簽合同?！背塘⒏嬖V鋅財(cái)經(jīng)，“一年到手有二三十萬(wàn)。”

瘋狂過(guò)后，終究還是要面對(duì)殘酷的現(xiàn)實(shí)。程立已經(jīng)接連兩個(gè)月不賺反貼，“現(xiàn)在業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)， 4000元的底薪也拿不到了，我每個(gè)月還要還房貸，根本就是入不敷出?！苯衲昵?個(gè)月，程立總共只拿到了七八萬(wàn)元。

“市場(chǎng)寒冬”下，中介公司不得不縮減開(kāi)支，除了有選擇地減少門(mén)店數(shù)量，還做了幾項(xiàng)“逼走老員工”的調(diào)整。

楊宇也面臨著同樣的困境。

楊宇所在的房屋中介公司，門(mén)店就在申花一帶，對(duì)于熟悉杭州樓市的人來(lái)說(shuō)，自然不會(huì)陌生。

這個(gè)由三墩路、莫干山路—登云路、余杭塘河和古墩路圍合而成的地帶，是杭州主城區(qū)的熱門(mén)板塊，無(wú)論是出行、娛樂(lè)、居住，都有著成熟的配套設(shè)施，被譽(yù)為杭州未來(lái)的“徐家匯”。

在交通出行上，除了已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)的地鐵2號(hào)線(xiàn)和在建的5號(hào)線(xiàn)，還有兩條已經(jīng)通車(chē)的紫之隧道、紫金港立交，以及還在建設(shè)的文一路地下通道等快速路。

在購(gòu)物娛樂(lè)上，諸如印象城、銀泰城等多個(gè)商業(yè)綜合體，已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)多年之久。

但是，楊宇從8月至今，還未曾開(kāi)出過(guò)一單。并不是楊宇不夠努力，只是現(xiàn)實(shí)令其挫敗。

在采訪(fǎng)過(guò)程中，楊宇緊握在手中的手機(jī)突然傳出鈴聲，他條件反射般接起電話(huà)，“您好，”旋即又掛斷了電話(huà)。“唉，我以為有人要看房，白高興一場(chǎng)?！?/p>

這是近兩個(gè)月母親第13次勸他回老家。

“我剛?cè)胄袥](méi)多久，買(mǎi)電動(dòng)車(chē)的錢(qián)還是我朋友借我的，可能接下來(lái)生活也是個(gè)問(wèn)題?！?看著自己擦得锃亮的電動(dòng)車(chē)，這個(gè)西裝革履的小男孩嘆了口氣，眼里滿(mǎn)是疲憊和無(wú)助。

楊宇也曾考慮過(guò)辭職，但他不知道，在偌大的杭州城，哪里是他的歸宿。

2

網(wǎng)紅樓盤(pán)竟然遭遇棄購(gòu)

對(duì)于中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，樓市冷暖直接關(guān)系到他們的“收成”。

曾經(jīng)萬(wàn)人搶房的場(chǎng)景一去不復(fù)返，中介們也不在朋友圈中曬出“房子買(mǎi)到就是賺到”的圖片。

他們?yōu)樯疃鴴暝?，努力找客?hù)，努力推銷(xiāo)房子，但一切似乎是無(wú)用功，能夠開(kāi)一單已經(jīng)是莫大的幸運(yùn)，因?yàn)?，杭州的樓市依舊沒(méi)有回暖跡象。

事實(shí)上，杭州樓市8月就已經(jīng)出現(xiàn)降溫痕跡。

一方面來(lái)自土地市場(chǎng)趨冷。

7月以來(lái)，杭州已經(jīng)進(jìn)行了6場(chǎng)土拍。

7月4日，杭州空港新城地塊拍賣(mài)，用時(shí)僅15分鐘，僅6.48%的溢價(jià)；26日，杭州臨安青山湖科技城推出宅地，由保億底價(jià)撿漏，成交總價(jià)約12億元，成交樓面價(jià)9400元/平方米，相比年初地價(jià)跌幅15%。

然而就在半年之前，中糧與旭輝聯(lián)還曾合體，以11113元/平方米的樓面價(jià)在該板塊拿地。

另外一方面則是樓市調(diào)控。

“萬(wàn)人搖號(hào)”買(mǎi)房（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局一紙通告，宣布杭州樓市進(jìn)入搖號(hào)時(shí)代，“中簽率”則成了人們茶余飯后津津樂(lè)道的話(huà)題。

此后，杭州樓市調(diào)控新政策密集出臺(tái)。

楊宇告訴鋅財(cái)經(jīng)，他關(guān)注的一個(gè)熱門(mén)紅盤(pán)在8月份遭到了“棄購(gòu)”。“之前，有很多朋友問(wèn)我有沒(méi)有關(guān)系能買(mǎi)到那邊的房子，因?yàn)樗麄兣聯(lián)尣坏?。沒(méi)想到這個(gè)樓盤(pán)在8月份選房后，還有35套大戶(hù)型被棄購(gòu)?！?楊宇一面表現(xiàn)得很惋惜，一面又對(duì)杭州樓市的現(xiàn)狀搖了搖頭。

比新房市場(chǎng)更加“脆弱”的，是二手房市場(chǎng)。房東們害怕房子折在手里，任何風(fēng)吹草動(dòng)都令其膽戰(zhàn)心驚。

程立告訴鋅財(cái)經(jīng)，在樓市紅火時(shí)，有些房東會(huì)拖一拖中介，希望自己的房子能夠賣(mài)出更高的價(jià)格。而現(xiàn)在，有的房東開(kāi)始主動(dòng)打電話(huà)來(lái)問(wèn)訊買(mǎi)家的意向。

根據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，杭州大部分板塊二手房成交價(jià)平均下跌幅度在5%～10%左右，個(gè)別小區(qū)的跌幅已高過(guò)30%。

但是，二手房房?jī)r(jià)下跌，并沒(méi)有吸引購(gòu)房者買(mǎi)入。易居方面的數(shù)據(jù)顯示，9月份杭州二手房成交量環(huán)比下降31%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月成交量環(huán)比下降。

對(duì)此感觸頗深的還有房東李斯，連連感嘆，“現(xiàn)在就是有價(jià)無(wú)市”。他的房子在西湖區(qū)，距離地鐵比較近，學(xué)區(qū)也不差，掛了半年，一開(kāi)始的每天都將近有三、四人看房，但大多數(shù)人都會(huì)詢(xún)價(jià)，可是就是沒(méi)人買(mǎi)。

待政府出了搖號(hào)買(mǎi)房政策后，看房人數(shù)陡然直下，經(jīng)常一個(gè)禮拜也沒(méi)有一人，“哎，有點(diǎn)后悔一開(kāi)始沒(méi)賣(mài)出去了，以后也不知道是什么情況，只有慢慢再等適合的買(mǎi)家了。”

而最讓程立驚訝的，是今年國(guó)慶期間的樓市成交數(shù)據(jù)?！皣?guó)慶的時(shí)候，天氣不那么熱，客戶(hù)又有很多時(shí)間可以看房，但是今年的數(shù)據(jù)卻不太好。”

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安），國(guó)慶假期7天中，新房成交量?jī)H293套，刷新了2011年的319套，創(chuàng)下十年來(lái)黃金周新低。

3

金九遇冷，銀十還會(huì)熱嗎？

“金九銀十”的銷(xiāo)售額，在某種程度上是檢驗(yàn)樓市的晴雨表。

東吳證券此前預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)中龍頭房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步凸顯，其市場(chǎng)占有率和規(guī)模仍將延續(xù)提升。

但在9月11日萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮卻喊出“未來(lái)三年的目標(biāo)是活下去”的口號(hào)。在9月28日萬(wàn)科集團(tuán)秋季例會(huì)上，“活下去”更是被定為會(huì)議主題和基調(diào)。

作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售額是3046億，而全年回款目標(biāo)是6300億 。這么算起來(lái)，上半年連全年目標(biāo)的一半都沒(méi)完成。

剛過(guò)去的“金九”顯然無(wú)望了，“銀十”同樣沒(méi)有預(yù)期。

向來(lái)“保守、悲觀(guān)”的萬(wàn)科，對(duì)比王石在2008年提出的“拐點(diǎn)論”，郁亮在2018年提出的“活下去”，更加觸動(dòng)著地產(chǎn)人敏感的神經(jīng)。

十年前，在全球性金融危機(jī)的背景下，政府推出“四萬(wàn)億”救市計(jì)劃，本意欲拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也讓房地產(chǎn)商們渡過(guò)一劫。

但是十年之后的今天，面臨同樣類(lèi)似的困境，快速消失的人口紅利以及明顯放緩的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，顯然無(wú)法再支撐“大放水”的政策。而近期的“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限土拍、限商改住”等政策無(wú)疑給了市場(chǎng)沉重的一擊。

上海中原地產(chǎn)選擇降薪以度過(guò)生存危機(jī)，福利減半，傭金以八折發(fā)放。

中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁陸成在《公開(kāi)信》中提到，“我預(yù)計(jì)這次行業(yè)生存危機(jī)不會(huì)像2008年金融海嘯一樣那么快就過(guò)去。對(duì)中原和行家來(lái)講，現(xiàn)在就是‘排隊(duì)去死，看誰(shuí)有實(shí)力排在最后’的淘汰賽。”

中原地產(chǎn)的“排隊(duì)去死”，比萬(wàn)科的“活下去”，更觸目驚心。

此前，任澤平曾指出，“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”。

雖然短期的金融調(diào)控手段抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，但購(gòu)房的供求關(guān)系仍存。而土地流拍也被部分業(yè)內(nèi)人士理解為，政府拍地?cái)?shù)量過(guò)多所致。

人口方面，以杭州為例，今年10月17日起，杭州落戶(hù)政策將放寬，或許暗示著政府借此推升落戶(hù)人口，以刺激購(gòu)房需求。

這似乎讓仍在寒冬的樓市，看到了一絲曙光。

華創(chuàng)證券則認(rèn)為，從短期來(lái)看，近期房地產(chǎn)成交市場(chǎng)有所走弱，政策趨嚴(yán)似乎已無(wú)必要。如今土地市場(chǎng)正在加速降溫，流拍率和溢價(jià)率將進(jìn)一步惡化，預(yù)計(jì)地方政府的財(cái)政壓力將大幅加劇，投資也將逐步開(kāi)始走弱，因此穩(wěn)市場(chǎng)或成為關(guān)鍵。

程立是個(gè)有些迷信的人。最近有人告訴他，他的下一份工作財(cái)運(yùn)會(huì)不錯(cuò)。

程立仍在糾結(jié)，是否重操舊業(yè)?！耙苍S等一段時(shí)間會(huì)再做房地產(chǎn)中介，希望到時(shí)候行情會(huì)變好一點(diǎn)?！?/p>

注：文中采訪(fǎng)對(duì)象均為化名

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部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

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