軟銀欲購(gòu)WeWork，桉樹IBC發(fā)布在即，聯(lián)合辦公的蘋果呼之欲出？

日前，據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，軟銀正計(jì)劃以150億到200億美元收購(gòu)聯(lián)合辦公鼻祖WeWork多數(shù)股權(quán)，如果消息坐實(shí)WeWork估值將在400億美元左右，此前軟銀已參與WeWork多輪投資，這一傳言引發(fā)了行業(yè)對(duì)共享辦公市場(chǎng)的關(guān)注。

巧合的是，就在今天，“羅超頻道”收到了一家名為“桉樹IBC智能商務(wù)中心”項(xiàng)目發(fā)布會(huì)的邀請(qǐng)函，這個(gè)項(xiàng)目看上去是聯(lián)合辦公空間，不過(guò)定位卻截然不同，高端商務(wù)、人工智能和服務(wù)式辦公是三大亮點(diǎn)，看上去要做聯(lián)合辦公界的蘋果。

WeWork的巨額收購(gòu)傳言、桉樹IBC項(xiàng)目發(fā)布在即，再結(jié)合氪空間今年的3億美元融資以及優(yōu)客工場(chǎng)和SOHO 3Q明年IPO的傳言，相信所有人都能感受到，聯(lián)合辦公市場(chǎng)一夜間火了，這背后，是一次前所未有的辦公升級(jí)大潮。

辦公升級(jí)掀起聯(lián)合辦公潮

WeWork是共享辦公的始祖，跟Uber和Airbnb一起被稱為全球共享經(jīng)濟(jì)三巨頭，它的商業(yè)模式很簡(jiǎn)單：租賃傳統(tǒng)寫字樓進(jìn)行二次裝修，再分隔空間并轉(zhuǎn)租給企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者。在不到十年的時(shí)間內(nèi)擴(kuò)張到美國(guó)、歐洲、拉丁美洲、亞洲等全球22個(gè)國(guó)家，在75個(gè)城市發(fā)展了283家辦公地點(diǎn)。

如果WeWork只是簡(jiǎn)單地做“二房東”，是不可能有400億美元的估值的，它在提供辦公空間的基礎(chǔ)上，提供孵化投資等創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，其收入構(gòu)成里面地產(chǎn)租賃的收入僅占10%，其余的收入大多來(lái)自于投資初創(chuàng)企業(yè)獲得的股權(quán)分紅。自創(chuàng)立以來(lái)，它已投資超過(guò)90家公司，其中21家在納斯達(dá)克上市。

WeWork給自己的定位不是投資公司，而是辦公社區(qū)，其CEO Adam曾表示：“WeWork擁有實(shí)現(xiàn)人與人之間的連接以及社區(qū)營(yíng)造的崇高愿景”。

WeWork只是眾多聯(lián)合辦公玩家中的一個(gè)代表，聯(lián)合辦公潮流出現(xiàn)，體現(xiàn)出辦公升級(jí)的趨勢(shì)。

一方面，協(xié)作在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代變得越來(lái)越簡(jiǎn)單，組織、員工和產(chǎn)業(yè)的協(xié)作在線化、智能化和社會(huì)化，網(wǎng)店店主、自媒體、網(wǎng)紅、滴滴司機(jī)諸多職業(yè)出現(xiàn)，讓個(gè)體和平臺(tái)的共享協(xié)作關(guān)系，取代了員工和公司的固定雇傭關(guān)系，個(gè)體創(chuàng)業(yè)者、自由職業(yè)者、中小企業(yè)越來(lái)越多，傳統(tǒng)的寫字樓辦公模式已無(wú)法滿足這樣的群體。

另一方面，年輕人成為主流辦公人群，他們對(duì)工作的理解跟上一代人（80后以及70后）截然不同，工作不只是一個(gè)飯碗，而是生活方式。他們重視工作與生活的平衡，青睞健康的工作方式、快樂(lè)的工作環(huán)境和酷公司的企業(yè)文化，他們將工作當(dāng)成一種生活方式、社交方式和成長(zhǎng)方式，工作應(yīng)該時(shí)尚、愉悅和舒適，而傳統(tǒng)的寫字樓也同樣不能滿足他們對(duì)辦公環(huán)境的追求。

中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)熱戰(zhàn)正酣

雖然發(fā)展相對(duì)較晚，不過(guò)中國(guó)辦公升級(jí)潮流更加兇猛。

第一，中國(guó)傳統(tǒng)辦公體系不發(fā)達(dá)，沒(méi)有類似于IWG、波士頓地產(chǎn)這樣的傳統(tǒng)辦公地產(chǎn)巨頭，辦公環(huán)境完全是由企業(yè)決定，整體差異巨大。資金實(shí)力雄厚而且老板有一定品味的企業(yè)，辦公環(huán)境會(huì)好些；需要對(duì)外接待重視形象包裝的企業(yè)，會(huì)有更多辦公投入，然而大多數(shù)企業(yè)辦公環(huán)境是能省則省。傳統(tǒng)辦公不發(fā)達(dá)，就有更大的升級(jí)空間。

第二，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)和大眾創(chuàng)新的潮流下，中國(guó)創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、自由職業(yè)者這樣的群體正在增加，比如自媒體、網(wǎng)紅、網(wǎng)店店主這樣的群體，中國(guó)明顯更多。這些人對(duì)體驗(yàn)、效率和環(huán)境的要求更高，越來(lái)越不愿意接受傳統(tǒng)且昂貴的寫字樓，轉(zhuǎn)而成為聯(lián)合辦公空間的忠實(shí)追隨者。

第三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身在進(jìn)入多元化發(fā)展的階段，地產(chǎn)商在住房和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)遇到增長(zhǎng)瓶頸后，積極地瞄準(zhǔn)辦公市場(chǎng)精耕細(xì)作，利用智能家居、環(huán)保材料等新技術(shù)來(lái)提供新一代的辦公地產(chǎn)。

聯(lián)合辦公市場(chǎng)在中國(guó)正強(qiáng)勢(shì)崛起，iiMedia Research(艾媒咨詢)的報(bào)告預(yù)測(cè)2018年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破600億元，到2022年規(guī)模有望突破4100億元，2018年增長(zhǎng)率有望高達(dá)159.3%。2016年，發(fā)現(xiàn)中國(guó)辦公市場(chǎng)潛力的WeWork從上海開始進(jìn)軍中國(guó)，截至目前，中國(guó)WeWork官網(wǎng)顯示其已覆蓋上海、北京、深圳等城市。WeWork旗下中國(guó)子公司獲得由軟銀、軟銀愿景基金、淡馬錫等領(lǐng)投的5億美元B輪融資，估值升至50億美元。

不過(guò)，中國(guó)本土玩家表現(xiàn)比WeWork更加生猛，他們更理解中國(guó)市場(chǎng)。

一派是地產(chǎn)系玩家，前萬(wàn)科副總裁毛大慶創(chuàng)辦優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO中國(guó)推出了SOHO 3Q，這兩家都傳出了明年IPO的消息，他們最大的優(yōu)勢(shì)就是有相對(duì)廉價(jià)的物業(yè)成本以及成熟的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。據(jù)我了解即將發(fā)布的桉樹IBC就有地產(chǎn)背景，不過(guò)它跟另外兩個(gè)地產(chǎn)系項(xiàng)目的玩法截然不同，稍后介紹。

另一派則是創(chuàng)業(yè)空間類玩家，他們的優(yōu)勢(shì)則是提供大量周邊服務(wù)，比如融資、孵化、招聘、公關(guān)、法務(wù)等服務(wù)，其中最知名的是從36氪拆分出來(lái)的氪空間，上半年已覆蓋11個(gè)城市，擁有57家社區(qū)，以及42000個(gè)工位，今年8月，“羅超頻道”北京站啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)多重對(duì)比后，選擇入駐氪空間。

如果WeWork以高達(dá)400億美元被軟銀收購(gòu)的傳聞坐實(shí)，那么聯(lián)合辦公市場(chǎng)將吸引更多資本，這個(gè)市場(chǎng)上演類似于共享出行領(lǐng)域的補(bǔ)貼大戰(zhàn)，“花錢請(qǐng)你去辦公”，不是沒(méi)有可能。不過(guò)，從目前各家的玩法來(lái)看，單純PK誰(shuí)的服務(wù)更全、誰(shuí)的價(jià)格更低和誰(shuí)的網(wǎng)點(diǎn)更多已經(jīng)成為過(guò)去式。隨著用戶群體的增多，需求正在出現(xiàn)分層，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)像酒店一樣出現(xiàn)分層分級(jí)，有人做青年旅社，有人做經(jīng)濟(jì)連鎖酒店，也有人會(huì)做五星級(jí)甚至超豪華酒店，即將發(fā)布的桉樹IBC就是希望應(yīng)用科技手段和獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，做最高端的聯(lián)合辦公。

聯(lián)合辦公的蘋果呼之欲出

據(jù)“羅超頻道”了解，桉樹IBC只做高端辦公，相當(dāng)于聯(lián)合辦公界的蘋果，不論是地段、裝潢、設(shè)計(jì)還是設(shè)備，都定位高端，甚至對(duì)入駐企業(yè)都嚴(yán)加篩選，確保整體會(huì)員水準(zhǔn)，而且桉樹IBC不只是簡(jiǎn)單地提供更加高端的辦公場(chǎng)地，而是要做辦公配套服務(wù)商。

一方面，桉樹IBC會(huì)大量應(yīng)用人工智能、智能家居、智能協(xié)作系統(tǒng)等高科技手段，提供更加智能、高效和友好的辦公基礎(chǔ)設(shè)施，比如會(huì)有人臉識(shí)別考勤儀、智能會(huì)議室、智能交互屏幕、智能新風(fēng)系統(tǒng)這樣的高科技設(shè)備。

另一方面，桉樹IBC強(qiáng)調(diào)服務(wù)式辦公，提供會(huì)員制的俱樂(lè)部式頂級(jí)服務(wù)，包括物業(yè)管理、前臺(tái)服務(wù)、貴賓室、辦公空間定制等高端服務(wù)，確保辦公體驗(yàn)和環(huán)境品質(zhì)，滿足高端群體的辦公服務(wù)需求。桉樹IBC超越傳統(tǒng)獨(dú)立寫字樓的形象，引入藝術(shù)和科技元素，成為高端用戶的商務(wù)新名片。

相對(duì)于WeWork以及氪空間等聯(lián)合辦公空間的大眾化而言，桉樹IBC只做高端，不只是辦公場(chǎng)地的地段、裝潢、涉及、設(shè)備和服務(wù)更高端，其也更加注重會(huì)員空間的私密性、提供更多定制化的專屬服務(wù)，比如WeWork、氪空間會(huì)做很多辦公區(qū)域的創(chuàng)業(yè)者分享會(huì)這樣的social，但高端客戶并不需要這樣的social，不想有更多打擾，因此桉樹在空間設(shè)計(jì)上將更注重私密性。

相對(duì)于傳統(tǒng)的高端商務(wù)中心而言，桉樹IBC提供全新的定制化服務(wù)，全新的空間設(shè)計(jì)以及引入智能技術(shù)，提高辦公效率、提升辦公體驗(yàn)，迎合辦公升級(jí)潮流，桉樹IBC希望應(yīng)用科技手段、設(shè)計(jì)理念和運(yùn)營(yíng)模式，讓辦公室不再只是一個(gè)工作場(chǎng)所，而是以辦公為核心，結(jié)合科技、時(shí)尚、娛樂(lè)和健康的第一辦公空間和第二生活空間，滿足精英用戶的需求。

桉樹IBC的盈利模式將不是單純的房屋租賃或者創(chuàng)業(yè)服務(wù)，而是“辦公即服務(wù)”，通過(guò)提供辦公配套增值服務(wù)，與所在樓宇全面互動(dòng)協(xié)作，構(gòu)建高端精英商務(wù)人士社群實(shí)現(xiàn)多元化的變現(xiàn)。

在同質(zhì)化的聯(lián)合辦公市場(chǎng)， 桉樹IBC給人耳目一新的感覺(jué)，其定位像蘋果公司之于電子產(chǎn)品，軟硬件結(jié)合一體化服務(wù)形成最好的體驗(yàn)，同時(shí)只給高端用戶做產(chǎn)品。桉樹IBC希望重新定義辦公空間，是一個(gè)結(jié)合了地產(chǎn)、科技、設(shè)計(jì)、商業(yè)和辦公多種元素的經(jīng)典跨界案例。

當(dāng)然，最終客戶是否買單？還要時(shí)間證明，16日桉樹IBC第一站將在北京喬福芳草地開幕，關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)會(huì)一一揭曉。

桉樹IBC發(fā)布在即，WeWork被巨資收購(gòu)，聯(lián)合辦公大戰(zhàn)正愈演愈烈，誰(shuí)會(huì)成為最后的贏家？“羅超頻道”將對(duì)這一市場(chǎng)保持持續(xù)關(guān)注。

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