短兵相見，它用什么挑戰(zhàn)WeWork？

WeWork中國融資歷程 （圖片來源于天眼查）

規(guī)模為王，是聯(lián)合辦公玩家們的共識。這半年來，這個領(lǐng)域出現(xiàn)了頻繁的合并聯(lián)盟。包括氪空間、WeWork中國在內(nèi)的聯(lián)合辦公企業(yè)也進(jìn)入了擴(kuò)張的競速賽。

就在近3個月，氪空間新增了12個新開業(yè)的社區(qū)，面積接近10萬平方米。氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城在接受媒體采訪時表示，行業(yè)目前處于激進(jìn)地?fù)尩乇P階段，氪空間的目標(biāo)是搶占北京、上海兩地TOP 20的辦公樓。

由于選址和目標(biāo)用戶群和WeWork中國相近，兩者也難免短兵相見。氪空間投資拓展副總裁錢嘯告訴鋅財經(jīng)，在上海拓展寫字樓的業(yè)務(wù)中，氪空間經(jīng)常和WeWork中國爭奪同一個樓盤。

氪空間社區(qū)上海分布

從最早期裝修簡陋、地處偏遠(yuǎn)的辦公室，發(fā)展到今天走進(jìn)核心商圈的甲級寫字樓，氪空間快速成長的三年，也暗合了聯(lián)合辦公領(lǐng)域的發(fā)展趨勢。

迭 代

位于上海浦東世紀(jì)匯二座8樓的氪空間社區(qū)大廳，看上去更像是一個咖啡廳。松軟的沙發(fā)、圓木桌子、高腳凳、吧臺，甚至還有一個小書臺。往來的人拿著咖啡坐著聊天。

錢嘯告訴鋅財經(jīng)，這是幾十個公司共享的休閑區(qū)域。在辦公區(qū)域，分布著幾平米到幾十平米的房間，每個房間獨屬于一個公司。

這里有五百多個工位，每個工位租金每月5000元，這個價格在一些人看來并不便宜?！暗窍啾葌鹘y(tǒng)寫字樓，租工位為企業(yè)節(jié)省大概28%左右的成本，同時氪空間可以從中獲得利潤?！卞X嘯說。

氪空間上海世紀(jì)匯廣場社區(qū)

2015年11月，錢嘯加入氪空間的時候，這還是一家沒想好怎么賺錢的公司。那時候氪空間的定位是創(chuàng)業(yè)項目的孵化器。自成立以來，其主打3個月的免費孵化成長計劃。其號稱“免房租，不占股”。

錢嘯告訴鋅財經(jīng)，氪空間第一個聯(lián)合辦公的場地是36氪在中關(guān)村的辦公室，擺上幾百張桌子，沒有隔斷沒有裝修，就讓創(chuàng)業(yè)公司帶著電腦來了。

“那時候我們對聯(lián)合辦公的理解比較簡單，一個很大的空間，大家共享一個區(qū)域。大多數(shù)初創(chuàng)公司把這里當(dāng)做一個低成本的解決方案，也沒什么要求。”錢嘯說。

氪空間投資拓展副總裁錢嘯

氪空間剛起步時，團(tuán)隊只有30人左右，其中超過20人是給創(chuàng)業(yè)公司做服務(wù)，而不怎么關(guān)注辦公空間的品質(zhì)。

2015年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》后，共享辦公以驚人的速度開始擴(kuò)張。但乘著創(chuàng)業(yè)的東風(fēng)，大量的創(chuàng)業(yè)公司填充了這些工位。

但創(chuàng)業(yè)的熱潮伴隨著一波一波的倒閉潮。無數(shù)的公司倒閉后無法再續(xù)上聯(lián)合辦公的費用。

“我們發(fā)現(xiàn)，做這個客群的生意，很難做大，畢竟絕大部分創(chuàng)業(yè)者和初創(chuàng)團(tuán)隊并沒有穩(wěn)定的收入，從這些人身上賺錢就不容易?！卞X嘯說。

2016年以前，氪空間順著整個行業(yè)大趨勢，開發(fā)著一個工位1200-1500元/月、位置偏遠(yuǎn)、裝修簡單的聯(lián)合辦公場所。

錢嘯負(fù)責(zé)拓展物業(yè)，那時候選址的標(biāo)準(zhǔn)是挑價錢，不挑位置。氪空間有一個最簡單的財務(wù)模型，租金多少錢，工位多少錢，裝修成本多少，本質(zhì)上是做一個二房東的生意，賺取差價。

2016年，WeWork進(jìn)入中國，第一家辦公室開在了上海靜安WE國際文化創(chuàng)意中心。當(dāng)時靜安WE的租金為6.8到7.8元/平方米，WeWork中國租賃的3400平方米物業(yè)，每月至少要繳納69萬元的房租。而當(dāng)時WeWork中國的工位租金為3000元/月以上。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

“WeWork對我們啟發(fā)很大，聯(lián)合辦公室不止是一個‘二房東’的生意。做辦公空間的管理和運營生意，這個商業(yè)模式能成立。”錢嘯說。

但是具體怎么打造一個新型的辦公空間，氪空間的團(tuán)隊并沒有經(jīng)驗?！拔覀冊?jīng)缺乏資金、謹(jǐn)小慎微地做著實驗。去拿最便宜的物業(yè)。后來我們簽了相對貴的物業(yè)，但是樓宇的形象參差不齊?！辩婁f。

16年底到17年初，錢嘯提到是氪空間團(tuán)隊最為痛苦的時間段。客戶定位、地段、空間設(shè)計和規(guī)劃，如果對標(biāo)WeWork的話，幾乎全部要推倒重來。

他們到美國參觀了一些聯(lián)合辦公公司，研究它們的形態(tài)，獲得靈感后在國內(nèi)進(jìn)行改造和試錯。

氪空間總裁鐘澍

鐘澍回憶起這段時期，心中更多的是遺憾。比如在空間設(shè)計和規(guī)劃上，他回憶道，最早氪空間采用了全開放式工位。這與WeWork美國價值觀下的空間規(guī)劃思路一致。

最后鐘澍卻發(fā)現(xiàn)，按照中國人的習(xí)慣，用戶需要私密空間。“到了2.0產(chǎn)品時，我們設(shè)置了50%的封閉空間，但還是不夠。直到3.0產(chǎn)品，才設(shè)置了80%的封閉空間?！?/p>

鐘澍說的3.0版本，最早在上海的實驗是在靜安寺的一個樓宇里。據(jù)錢嘯介紹，位于上海市中心的這個樓宇，租金相對便宜，但是樓宇的品質(zhì)不是很好。當(dāng)時氪空間將其改造成聯(lián)合辦公社區(qū)，每個工位賣1800元/月。全部是小隔間，而不再是敞開式工位。

氪空間上海世紀(jì)匯廣場社區(qū)辦公房間

錢嘯發(fā)現(xiàn)，位于市中心的這家氪空間，吸引來的公司雖然不大，但是這些成熟的小公司，業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流很穩(wěn)定。

但他也同時發(fā)現(xiàn)，實力更強(qiáng)的企業(yè)，還是看不上這樣的辦公場所?！澳菚r候我們已經(jīng)到了市中心，只是沒到核心寫字樓里，我們經(jīng)歷了非常痛苦的選擇過程，我們的產(chǎn)品到底是提高品質(zhì)還是維持現(xiàn)狀。是到最核心的樓里做高端產(chǎn)品，還是依靠低價繼續(xù)走中低端路線?！卞X嘯告訴鋅財經(jīng)。

最終的決定是放棄中低端路線，轉(zhuǎn)而抓住這些成熟的、對辦公質(zhì)量要求高的小公司。走進(jìn)核心區(qū)域，成為氪空間2018年主要的擴(kuò)張策略。

鐘澍感嘆，“其實我們應(yīng)該更張揚一點?，F(xiàn)在回頭看，是一個不夠大膽的決定，但是當(dāng)時我們只敢邁進(jìn)這樣一小步。”

爭奪甲級寫字樓

目前，氪空間的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為15%的公共空間，80%的辦公區(qū)域，5%左右的會議室。它的裝修更加有質(zhì)感，且都開在甲級寫字樓里，這個版本被氪空間稱為標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)或是旗艦社區(qū)。

鐘澍此前接受鋅財經(jīng)采訪時，談到旗艦社區(qū)的核心邏輯，他給出的答案是“位置、位置、位置?！?

今年5月下旬的氪空間品牌戰(zhàn)略溝通會上，氪空間正式宣布“核心城市、核心地段、核心商圈”的選址戰(zhàn)略。

近3個月，氪空間新增12個新開業(yè)社區(qū)，涵蓋國內(nèi)11個城市的核心商圈，其中大部分是核心商圈的超甲級寫字樓。

“規(guī)模，能帶來無窮無盡的優(yōu)勢?！?

“很多公司看重辦公品質(zhì)，我們靜安寺那個3.0空間，價格的天花板是每個工位2000/月。現(xiàn)在的上海新社區(qū)可以賣到四五千。”錢嘯提到，寫字樓大堂、位置、地段，包括電梯、閘機(jī)、采光等等，都是衡量一個寫字樓品質(zhì)的元素。

值得注意的是， WeWork中國也進(jìn)入了上海中海廣場、上海恒隆廣場等核心地段，與氪空間的戰(zhàn)略不謀而合。

錢嘯在上海拓展寫字樓業(yè)務(wù)時，遇到了激烈的競爭。包括WeWork中國在內(nèi)的幾家聯(lián)合辦公空間也在爭奪這些甲級寫字樓。即使到目前為止，他依然還會遇到抬價爭奪地盤的現(xiàn)象。

氪空間上海世紀(jì)匯廣場社區(qū)

“WeWork中國的選址策略和我們差不多，我們是同一類產(chǎn)品，目標(biāo)客戶也是相近的，現(xiàn)在市場還不飽和，還不到你死我活的階段?！卞X嘯說。

不得不說，現(xiàn)在的氪空間和WeWork中國看上去很相似。劉成城曾公開表示，氪空間對標(biāo)的是WeWork全球。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長 劉成城

劉成城今年以來多次發(fā)聲提到WeWork中國，被外界解讀為氪空間正面宣戰(zhàn)WeWork中國。

也有媒體報道，WeWork中國將要開始燒錢打價格戰(zhàn)。錢嘯告訴鋅財經(jīng)，價格戰(zhàn)短期內(nèi)可能會對氪空間產(chǎn)生一定的影響，但公司換辦公場所成本不低，并不擔(dān)心客戶大量流失。

圖片來源于WeWork官網(wǎng)

作為后起之秀，氪空間與WeWork中國開始競速，背后是規(guī)模為王的行業(yè)共識。

“規(guī)模，能帶來無窮無盡的優(yōu)勢?！辩婁f。

更大的規(guī)模，能夠拿到更低的采購價，降低成本，同時可以和寫字樓爭取更高的議價空間。這意味著利潤空間更大。

同時，鐘澍也意識到，資本只追頭部企業(yè)，對于現(xiàn)在的聯(lián)合辦公來說，是否有持續(xù)的融資至關(guān)重要。

《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的趨勢，獲得資本支持的企業(yè)明顯減少；尤其在2018年第二季度，聯(lián)合辦公整體品牌增速放緩，但絕對增量相對客觀。如鐘澍所預(yù)測，“未來2年內(nèi)，國內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域會迎來一個穩(wěn)定期，到時候市場上只有2到3家巨頭。”

盈利新思路

在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，盈利是繞不開的話題。自聯(lián)合辦公誕生以來，已經(jīng)有不少公司因出租率低、盈利模式單一而倒閉。

好租發(fā)布的《2018聯(lián)合辦公發(fā)展大數(shù)據(jù)報告》顯示，2018年的第一季度，退出市場的聯(lián)合辦公項目共有7家。其中70%轉(zhuǎn)為了傳統(tǒng)辦公項目，以此解決出租率低、租期短而造成的項目空置費用以及人工費用。

問及氪空間的盈利狀況，鐘澍說：“我們的單體已經(jīng)實現(xiàn)盈利，氪空間目前經(jīng)過3個月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態(tài)。”

氪空間目前氪空間的收入來源主要還是工位服務(wù)費，只有20%的收入來自增值服務(wù)等非工位收入。

氪空間上海雅仕大廈社區(qū)

若營收模式以工位服務(wù)費為主，坪效、入駐率便是重要的基準(zhǔn)線。坪效本是零售領(lǐng)域的概念，它指單店營業(yè)面積內(nèi)，每平方米置業(yè)面積上所創(chuàng)造的銷售額。如今卻在聯(lián)合辦公領(lǐng)域被頻繁提起。

“聯(lián)合辦公的底層商業(yè)邏輯是空間的批發(fā)與零售，以及分時租賃” ，鐘澍在接受采訪時，曾不止一次地提到過氪空間與零售的關(guān)系。

氪空間目前擁有一支工程管理團(tuán)隊，其在采購和裝修方面降低了成本。

具體會有多大的影響，鐘澍給出了幾個數(shù)據(jù)：“裝修成本會有大概20%-30%的降低，家具采購成本對比市場會降低40%左右?！?/p>

說到此處，鐘澍打開桌上的筆記本，點開了一個網(wǎng)頁，介紹道： “我們有一個數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)，這個系統(tǒng)會實時抓取、更新數(shù)據(jù)?！比缓笤儆煽臻g設(shè)計團(tuán)隊或是工程管理團(tuán)隊，根據(jù)數(shù)據(jù)對氪空間產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整和升級。因為參數(shù)的細(xì)微差異，會造成經(jīng)營效率的千差萬別。

據(jù)此前官方公布的數(shù)據(jù)，今年以來，氪空間新開業(yè)社區(qū)的平均坪效已經(jīng)達(dá)到17元，近期新開社區(qū)的最高坪效將突破28元，是同檔次的傳統(tǒng)甲級寫字樓坪效的3倍多。

對于這套工程管理服務(wù)和空間設(shè)計服務(wù)，氪空間還有別的打算。比如幫助中大型企業(yè)做整體的辦公解決方案，從選址到設(shè)計、裝修、運營。其中每一個環(huán)節(jié)都可以作為獨立的產(chǎn)品來服務(wù)企業(yè)。

錢嘯告訴鋅財經(jīng)，這塊TO B的業(yè)務(wù)主要是針對大企業(yè)的定制需求。“大公司的需求多樣，小公司則是剛需。”錢嘯提到。

目前，氪空間還推出了其他的服務(wù)，包括幫助氪空間入駐企業(yè)解決人力資源、法務(wù)、工商執(zhí)照、報稅的需求；針對B端用戶提供工商、財務(wù)、稅務(wù)等企業(yè)撮合交易；舉辦活動獲得收入等。

幾個月前，劉成城在接受外媒《亞洲金融》雜志采訪時透露，未來氪空間將向小米學(xué)習(xí)。而小米模式可簡單概括為，通過硬件引流，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)則作為利潤產(chǎn)品貢獻(xiàn)了大半利潤。這意味著效仿小米的氪空間，向用戶提供互聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)未來將成為主要的商業(yè)模式。盡管目前，這些服務(wù)獲得的收入占比還很小。

海外的號角聲

今年，氪空間吹響了進(jìn)軍海外的號角，宣布將進(jìn)入東京、新加坡、曼谷等地。

在此之前，氪空間選擇先走出內(nèi)地，進(jìn)入香港。2018年6月25日，香港華懋集團(tuán)舉行了一場“華懋One Hennessy歡迎派對”，劉成城出現(xiàn)在現(xiàn)場。

“華懋One Hennessy歡迎派對”上的劉成城（右一）

所有人只為一個重大消息的公布而來：華懋集團(tuán)旗下灣仔全新地標(biāo)──甲級商廈One Hennessy由今年5月開始預(yù)租。

氪空間最終預(yù)租下其中11層到19層共7層，樓面面積合共約7711平方米。

One Hennessy位于香港中環(huán)商圈，平均月租金超過800元/平方米。氪空間方面表示，未來每個工位的價格有望超過10000港元/月。而目前WeWork中國在香港銅鑼灣的項目，一個工位價格是7800港元/月。