資產(chǎn)配置何解？聚焦CBD價值高地是正解

原標(biāo)題：資產(chǎn)配置何解？聚焦CBD價值高地是正解

財富積累難，比積累財富更難的是讓財富保值增值。

招商銀行和貝恩公司聯(lián)合發(fā)布的《2018中國私人財富報告》預(yù)計，2018年高凈值人群規(guī)模將達(dá)到126萬人，同比增長22%；高凈值人群持有的個人可投資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到37萬億元，同比增長17%。私人財富市場持續(xù)增長，投資需求也日益增多，而投資收益的多少最終由不同的資產(chǎn)配置比決定。

資產(chǎn)配置，選價值洼地還是價值高地？

既然資產(chǎn)配置比影響財富增值效果，如何投資才能讓收益最大化就值得討論了。

從全球資產(chǎn)配置的角度來看，全球財富人群在資產(chǎn)配置上更看重長期收益，而非短期效益。雖然債券、股票等金融投資對于資產(chǎn)配置來說不可或缺，但穩(wěn)定性更高、保值恒久的房產(chǎn)項目才是全球財富人群資產(chǎn)配置中的重要組成部分。全球知名房產(chǎn)地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行10月發(fā)布的研究報告顯示，2017年6月至2018年6月一年時間里全球商業(yè)房產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到了1.8萬億美元，同比增長18%。

房產(chǎn)投資長期收益比最高的方案無外乎兩種。一是投資價值洼地，以小博大，等待新城區(qū)由價格洼地成長為價值高地，以北京為例，燕郊和通州都曾是價值洼地的候選，投機者蜂擁而入曾一度讓燕郊的房價暴漲。據(jù)了解，燕郊的房價從1.5萬元一平米上升到3萬元一平米僅用了不到半年時間。如今，這一候選者轉(zhuǎn)移到了雄安新區(qū)身上。

可以看到，賭注價值洼地有很多不確定性，不是所有價格洼地都能成長為價值洼地，有可能只是短期內(nèi)長成了價格高地。燕郊也是一個典型的反例，當(dāng)?shù)胤績r兩年內(nèi)兩度下跌，限購政策下來之后又變成了價格洼地，不少盲目投資房產(chǎn)的人最后因無力承擔(dān)選擇斷供。當(dāng)然，燕郊并不是唯一的例子。

另一類是投資能恒久保值的價值高地。何為價值高地？比如北京、曼哈頓、倫敦等一線城市的核心區(qū)房產(chǎn)。戴德梁行的研究報告還指出倫敦過去一年（2017.6-2018.6）是海外房產(chǎn)投資的首選，房產(chǎn)交易規(guī)模年增長高達(dá)47%，為109億美元。

誠如李嘉誠所說，決定房產(chǎn)價值的因素，是地段、地段和地段，而曼哈頓、倫敦等城市的核心區(qū)則是黃金地段，這些核心區(qū)匯集了本國所有優(yōu)質(zhì)資源。以曼哈頓為例，該區(qū)域有世界金融中心華爾街、世界500強大部分企業(yè)的縱谷、聯(lián)合國總部及納斯達(dá)克等知名地標(biāo)。雖然核心區(qū)的房價為整座城市的最高點，但核心區(qū)的房產(chǎn)資源同時兼具高價值、高保值、高漲幅等特征。

據(jù)Corcoran Group的數(shù)據(jù)，2008年美國經(jīng)濟危機期間，當(dāng)其他區(qū)域受次貸危機影響時，紐約的公寓房上漲了15%，而曼哈頓的房價一年內(nèi)上漲了22%。另有一份數(shù)據(jù)指出，曼哈頓的房價在1987-2017年30年間上漲了2.14倍，年均上漲3.9%，高于紐約各區(qū)整體水平?？梢姡D作為全球一線城市的核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)始終是紐約，乃至美國的價值高地。

由此看來，雖然價值高地和價值洼地都具有增值屬性，但價值高地具有恒久保值屬性。挑選或等候一個價值洼地，不如聚焦全球一線城市的價值高地。

國內(nèi)價值高地聚焦何處？還看一線CBD

再回來看國內(nèi)，房產(chǎn)同樣是國內(nèi)財富人群資產(chǎn)配置的首選。瑞士信貸研究院發(fā)布的《2018年全球財富報告》顯示，過去一年中，中國家庭財富總值增加了4.6%，達(dá)到52萬億元；其中逾75%的財富增長來自非金融資產(chǎn)，房產(chǎn)是主要增長來源。確定了房產(chǎn)是資產(chǎn)配置首選之后，不妨再探討一下國內(nèi)哪個區(qū)域才是最值得投資的價值高地。

論地段：《澤平宏觀》指出，中國現(xiàn)階段的人口遷移趨勢是農(nóng)村和三四線城市的人口正向一二線城市大都市圈遷移。因而，人口流動性高的一二線城市房產(chǎn)價值高于三四城市，一二線城市CBD的房產(chǎn)項目則優(yōu)于其他區(qū)域。

也就是說，資產(chǎn)配置首先聚焦北上廣深等一線城市和成都武漢等新一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。若進一步篩選，《世界城市名冊》顯示，北京已經(jīng)成長為僅次于倫敦、紐約、香港的全球一線城市，相比2010年上升了8名，北京CBD的房產(chǎn)更適合富人作為資產(chǎn)配置首選。

論保值：北京國貿(mào)經(jīng)過30年3個時代的發(fā)展，已經(jīng)形成了政經(jīng)合一的超級CBD，匯集了90%的國際傳媒機構(gòu)，80的國際組織，70%的世界500強企業(yè)，70%的金融機構(gòu)和30%的五星級酒店。北京哪里最繁華，不用說就是這里了。

不僅如此，北京CBD的發(fā)展勢頭良好，《中央商務(wù)區(qū)藍(lán)皮書》指出，北京CBD的綜合發(fā)展指數(shù)位居第一位，超過了上海CBD和廣州CBD、深圳CBD，近期發(fā)布的北京新總規(guī)更是計劃于2050年將CBD建成國際一流的商務(wù)中心。

長遠(yuǎn)來看，北京CBD的房產(chǎn)未來仍有非常高的增值空間。諸如首創(chuàng)天禧這樣位于東三環(huán)，毗鄰國貿(mào)三期、中國尊、CCTV總部三大地標(biāo)的核心區(qū)域房產(chǎn)，具有恒久增值屬性。首創(chuàng)天禧所處地段有多重利好，兩組數(shù)據(jù)足以說明：與中國尊僅隔一條馬路，距離CCTV總部大樓只有50米。

論資產(chǎn)價值：一個區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)資源越是稀缺，價值越高。北京東三環(huán)內(nèi)的住宅用地早已斷供，盡管該區(qū)域還有另外一些住宅項目，但多是舊樓重新“包裝”再出售，項目的環(huán)境、質(zhì)量與新房相比遜色不少。諸如首創(chuàng)天禧這類項目，不僅坐落于黃金地段，也是核心區(qū)唯一的新盤，唯一配有完整社區(qū)和園林的高端城市住宅。對于寸土寸金的CBD來說，新房項目稀缺，新高端城市住宅項目更是稀缺，首創(chuàng)天禧這類樓盤的資產(chǎn)價值也遠(yuǎn)優(yōu)于其他樓盤。

論品質(zhì)：現(xiàn)在更行各業(yè)都在談消費升級，而財富人群作為高端消費的踐行者，對居住細(xì)節(jié)要求甚高，除了地段，增值空間和資產(chǎn)價值之外，項目品質(zhì)也是財富人群投資時關(guān)注的重點。一個住宅項目的品質(zhì)如何，不僅要看裝修設(shè)計和社區(qū)環(huán)境，還要看周邊的配套設(shè)施是否完善優(yōu)質(zhì)。

以首創(chuàng)天禧為例，此住宅項目的建筑、園林、室內(nèi)等居住環(huán)境是由英國皇室御用設(shè)計師凱莉?赫本、國際知名園林設(shè)計大師李寶章、香港室內(nèi)設(shè)計師之父高文安等多位國際知名設(shè)計師打造，在打造中國風(fēng)的基礎(chǔ)上確保了高端舒適性和私密性：大堂軟裝和燈具均由設(shè)計師凱莉·赫本從倫敦采購，VIP室的黑色大門由意大利廠家手工定制，門廳主墻面的天然裝飾采用出貨量非常少的王魚肚白石材，櫥柜則有紅點獲得者德國西曼帝克制作。

同時，首創(chuàng)天禧周邊覆蓋了如三里屯太古里、僑福芳草地、銀泰等大型購物中心；北京芳草地小學(xué)、北京市第八十中學(xué)等核心教育資源；麗思卡爾頓、香格里拉等20多座五星級酒店；和睦家醫(yī)院、朝陽醫(yī)院等核心醫(yī)療資源……不論是從環(huán)境還是周邊配套來看都更符合富人對生活品質(zhì)的極致追求。

CBD價值高地獲將成為全球資產(chǎn)配置熱門

以曼哈頓、倫敦等全球一線城市的發(fā)展軌跡作為參照，全球一線城市核心區(qū)不論在哪個時代都是黃金地段，而核心區(qū)域的房產(chǎn)作為稀缺資源，即使歷經(jīng)幾十年變遷，經(jīng)過經(jīng)濟危機、蕭條、復(fù)蘇、繁榮等周期后仍然處在價值高地之上，能夠恒久保值增值。

在網(wǎng)絡(luò)理財風(fēng)險高、債券收益下降、股市長熊的背景下，房產(chǎn)尤其是全球一線城市核心區(qū)的房產(chǎn)才是最為穩(wěn)妥又能帶來高回報的投資方式，最適合為資產(chǎn)配置的首選。為此，核心區(qū)的房產(chǎn)未來仍然會在全球財富人群的資產(chǎn)配置中占據(jù)重要位置。

而北京作為增速迅猛的全球一線城市，CBD只用了二十年便上升到了其他全球一線城市耗時三四十年才達(dá)到的綜合水平，再加上國際商務(wù)中心的新定位，未來CBD的競爭力還會持續(xù)走高，比其他城市的核心區(qū)更值得關(guān)注。

與此同時，北京CBD中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與曼哈頓等核心區(qū)一樣會隨著城市不斷發(fā)展而具備更高的價值。核心區(qū)房產(chǎn)如首創(chuàng)天禧，將會成為全球財富人群的資產(chǎn)配置熱門。

總的來說，不斷在哪個時代，城市的金融商務(wù)中心都是一個城市的價值高地，隨著城市不斷發(fā)展該區(qū)域的資產(chǎn)價值也會持續(xù)走高。雖然等待價格洼地成長為價值高地更有成就感，但長遠(yuǎn)來看，投資價值高地相比投資價值洼地具有更高的增值空間，且能恒久保值。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發(fā)韭菜財經(jīng)

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